Гражданский кодекс часть 1

Пермский краевой суд в составе председательствующего судьи Владыкиной О.В., при секретаре Носовой М.С., рассмотрев 26.01.2022 года гражданское дело по частной жалобе ЖСК «Елькина 39» на определение Свердловского районного суда г. Перми от 21.01.2021 года, которым постановлено об изменении установленной решением Свердловского районного суда г. Перми от 10.10.2018 года объекта недвижимости (нежилое помещение по адресу г. Пермь, ул. ****), на который обращено взыскание, изменив его начальную продажную цену с суммы 5633234,9 рублей на сумму 2431 200 рублей.

У С Т А Н О В И Л :

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Перми от 10.10.2018 в пользу ФИО1 с ЖСК «Елькина 39» взыскана сумма долга 2530000 рублей, 560361 рублей, обращено взыскание на имущество: объект недвижимости (нежилое помещение по адресу г. Пермь, ул. ****) с установлением начальной продажной цены 5633234,9 рублей.

С заявлением об изменении начальной продажной цены объекта реализуемого имущества обратилась взыскатель ФИО1 (правопреемник Л.- л.д. 162-164 том 3), указав, что в процессе реализации цена изменилась, представила оценку имущества, согласно которой рыночная стоимость данного объекта составляет 3039000 рублей, 80% - 2431200 рублей. Увеличенная стоимость объекта препятствует реализации, повлечет передачу ей имущества с выплатой разницы в завышенном размере.

Определением Свердловского районного суда г. Перми от 21.01.2021 года заявление взыскателя удовлетворено, в связи с чем, от должника ЖСК «Елькина 39» поступила частная жалоба о не согласии с изменением начальной продажной цены объекта недвижимости, заявитель просил о назначении судебной экспертизы.

Апелляционным определением судьи Пермского краевого суда от 31.05.2021г. частная жалоба ЖСК «Елькина 39» удовлетворена, определение Свердловского районного суда г. Перми от 21.01.2021 года отменено, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

Кассационным определением судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.08.2021г. апелляционное определением судьи Пермского краевого суда от 31.05.2021г. отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д. 50-51 том 4).

В судебном заседании представитель ЖСК «Елькина 39» просила жалобу удовлетворить, остальные участвующие в деле лица не явились, суд апелляционной инстанции в порядке ст. 327.1 ГПК РФ нашел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы частной жалобы, суд приходит к следующим выводам.

Обращение в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены имущества, на которое обращено взыскание, обусловлено изменением его рыночной стоимости, в связи с чем представлен оценочный отчет ООО Регион-эксперт (л.д. 1-78 том 3). Согласно указанному отчету, рыночная стоимость данного объекта составляет 3039000 рублей, 80% - 2431200 рублей.

Удовлетворяя заявление в порядке ст. 203,434 ГПК РФ, суд первой инстанции установил, что существенно изменилась рыночная стоимость объекта по сравнению с его стоимостью на 20.06.2018г. (7118993 рублей – л.д. 17-68 том 2). Подтверждением является представленная стороной заявителя (взыскателя) оценка стоимости имущества оценочный отчет ООО Регион-эксперт на 11.01.2021 (л.д. 1-78 том 3), не опровергнутая стороной ответчика в порядке ст. 56, 59, 60 ГПК РФ.

По ходатайству ЖСК «Елькина 39» проведена судебная экспертиза стоимости объекта недвижимости ООО МВМ-Оценка (эксперт Ш.), согласно его заключению от 30.11.2021г. рыночная стоимость объекта составляет 3004000 рублей (л.д. 11-63 том 5). 80% от рыночной стоимости составляет 2403200 рублей, что меньше стоимости, которую установил суд в обжалуемом определении.

Суд апелляционной инстанции находит возможным оставить обжалуемое определение суда без изменения, поскольку оно не нарушает прав ЖСК «Елькина 39».

Порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован, в порядке ч. 4 ст. 1, ст. 434 ГК РФ, ст. 203 ГПК РФ суд нашел возможным изменить цену реализуемого заложенного имущества.

Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость реализуемого имущества, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

При этом изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения по существу ранее принятого решения суда об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015).

На момент рассмотрения заявления взыскателя в порядке ст. 203 ГПК РФ предмет залога не реализован,3 о чем пояснила представитель ЖСК «Елькина 39».

В обоснование заявления об уменьшении стоимости имущества, на которое обращено взыскание, представлен отчеты отчет ООО Регион-эксперт (л.д. 1-78 том 3) от 11.01.2021г. (л.д. 1-76 том 3), согласно которому, рыночная стоимость составляет 3039 000 рублей. Об уменьшении рыночной стоимости объекта свидетельствует и заключение ООО МВМ-Оценка (эксперт Ш.), от 30.11.2021г., где рыночная стоимость объекта составляет 3004000 рублей (л.д. 11-63 том 5).

Ввиду изменения рыночной цены объекта недвижимости взыскатель вправе обратиться в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Поскольку имеются доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества существенно отличается от его оценки в решении суда, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для изменения порядка исполнения решения суда.

Поскольку согласно судебной оценке рыночная стоимость объекта недвижимости меньше, чем определено обжалуемым судебным актом, что не соответствует интересам ЖСК «Елькина 39» по его жалобе (заявитель претендует на оставлении прежней повышенной цены имущества), то оснований для отмены судебного акта по частной жалобе ЖСК «Елькина 39» не имеется.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в определении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, определение суда следует признать законным и обоснованным.

При разрешении ходатайства о приостановлении производства по делу до обжаловании судебного акта о признании незаконным проведение повторных торгов (признаны несостоявшимися), суд апелляционной инстанции учитывает, что в настоящее время объект недвижимости не реализован, не передан взыскателю, цена реализуемого имущества остается прежней, поэтому препятствий для уменьшения начальной продажной цены до суммы 2431200 рублей нет. Следовательно, оснований для приостановления производства по делу в данной ситуации не имеется, поскольку предметом частной жалобы является вопрос о цене реализации объекта недвижимости.

В судебном заседании в устной форме представителем ЖСК «Елькина 39» заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в порядке ст. 87 ГПК РФ в связи с несогласием с выводами судебной экспертизы, представлением на нее рецензии.

Суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для назначения повторной экспертизы в порядке ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, поскольку в материалах дела имеется две поименованные в тексте судебного акта экспертизы, которыми установлена примерно одинаковая стоимость недвижимого имущества 3004000 рублей и 3039000 рублей по состоянию на 2021 год.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

О П Р Е Д Е Л И Л :

Определение Свердловского районного суда г. Перми от 21.01.2021 года оставить без изменения, частную жалобу ЖСК «Елькина 39» - без удовлетворения.

Ходатайство ЖСК «Елькина 39» о назначении по делу повторной экспертизы оставить без удовлетворения.

Судья -