Определение № 2-2106/2021 от 29.08.2022 Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

председательствующего судьи Шевчук Т.В.,

судей: Чекрий Л.М., Козловой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело делу №2-2106/2021 по исковому заявлению ФИО1, ООО «Морской дом», Горячева Михаила Евгеньевича, ООО «ФИО2 Интернэйшнл» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, ФИО3, судебному приставу-исполнителю отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области о признании торгов недействительными

по кассационной жалобе ФИО3 на решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 31 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Чекрий Л.М., объяснения представителя ООО «Морской дом» - Писко Н.С., представителя ООО «ФИО2 Интернэйшнл» - ФИО4, представителя ООО «Копейка-Москва» -ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Калининградской области, ФИО3 о признании торгов недействительными, указав в обоснование заявленных требований, что 6 августа 2018 г. между ним (заемщик) и ООО «Морской дом» (заимодавец) заключен договор займа на сумму 15 000 000 руб.; исполнение обязательств по данному договору было обеспечено залогом нежилого здания, общей площадью 574,7 кв.м, кадастровый номер №, и земельного участка, площадью 1171 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: , на основании договора об ипотеке, заключенного 6 августа 2018 г. между ООО «Морской дом» и ООО «ФИО2 Интернэйшнл». Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 августа 2019 года с него в пользу ООО «Морской дом» взыскана задолженность по данному договору займа от 6 августа 2018 года в общей сумме 16 027 232,88 руб. Кроме того, решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 года обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки указанное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости здания в размере 13 000 000 руб. и земельного участка в размере 2 000 000 руб. В ходе возбужденного исполнительного производства №32280/20/39023-ИП назначенные на 15 декабря 2020 года торги признаны несостоявшимися. 25 января 2021 года состоялись торги по продаже залогового имущества, победителем которого признан ФИО3 с ценой предложения 13 642 500 руб. Однако до проведения торгов 30 октября 2020 года между ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Копейка-Москва» заключен договор аренды спорного имущества на срок 10 лет с даты государственной регистрации договора в целях организации в спорном помещении магазина «Пятерочка». Ежемесячная арендная плата составила 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 420 000 руб. первые 12 месяцев и 480 000 руб. с 13 месяца аренды, и переменной арендной платой в размере стоимости использованных коммунальных ресурсов; договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2020 года. Вместе с тем, сообщение о проведении торгов не содержало сведений о заключении договора аренды и ежемесячных поступлений от его реализации. Результаты аукциона не содержали сведений об обременении имущества долгосрочным договором аренды. Оценка имущества также не учитывала обременение имущества долгосрочным договором аренды. Он (ФИО6) и его финансовый управляющий не были извещены о проведении торгов, при этом он продолжал выплачивать задолженность ООО «Морской дом» в период проведения указанных торгов; не имел возможности обратиться к кредиторам о принятии плана реструктуризации долгов, в соответствии с которым ежемесячное погашение в сумме 480 000 руб. обеспечило бы погашение в течение 3 лет задолженности перед ООО «Морской дом». В этой связи просил признать недействительными результаты публичных торгов, закрепленных в протоколе №473-2 от 25 января 2021 года.

ФИО7 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Калининградской области, судебному приставу-исполнителю Отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области ФИО8 о признании торгов недействительными, указав в обоснование заявленных требований, что он принимал участие в аукционе 25 января 2021 года по продаже залогового имущества, участвовал в нем с целью приобретения коммерческой недвижимости, при этом учитывал те параметры объекта, которые были указаны в информационном сообщении. При определении максимально возможной цены лота им учитывалось возможное время поиска будущего арендатора и последующее заключение договора аренды, то есть период времени, когда приобретенный объект никакого дохода приносить не будет и будет содержаться за его счет. Это повлияло на его решение приобрести имущество за 13 500 000 руб. (повысить начальную цену на 2 шага); при этом победитель аукциона ФИО3 приобрел это имущество по цене всего на 1 шаг больше - 13 642 500 руб. Однако после проведения торгов ему стало известно, что в нежилом здании, которое являлось предметом торгов, расположен магазин «Пятерочка» и в ЕГРН зарегистрировано право долгосрочной аренды. Данные обстоятельства существенно повышают для него инвестиционную привлекательность объекта и соответственно цену его приобретения. В случае если бы ему было известно о наличии обременения, он однозначно продолжил бы повышать цену не менее чем до 15 000 000 руб., и, возможно, приобрел бы этот лот. Более того, существенно бы выросла выручка от цены реализации залогового имущества, что также было бы выгодно взыскателю и должнику.

В ходе рассмотрения дела третьими лицами ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» были заявлены самостоятельные исковые требования о признании торгов недействительными. В обоснование требований третьи лица указали, что в нарушение положений части 2 статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после признания первых публичных торгов несостоявшимися залогодержателю и залогодателю не была обеспечена возможность заключения соглашения с целью оставления предмета залога за залогодержателем. При этом 30 декабря 2020 года ООО «Морской дом» направило в ОСП по особым исполнительным производствам заявление об оставлении предмета залога за собой, указав на заключение 25 декабря 2020 года соответствующего соглашения с залогодателем. Таким образом, волеизъявление взыскателя было направлено на отзыв имущества с торгов, прекращение исполнительного производства и ипотеки. Однако судебный пристав в нарушение требований закона при наличии поступившего от взыскателя заявления о желании оставить предмет ипотеки за собой, не обеспечил возможность реализации данного права, письменного ответа на заявление не дал, исполнительные действия отложены не были, имущество с торгов не отозвано. Кроме того, 4 марта 2021 года между ООО «Морской дом» и ФИО9 заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с которым последняя является правопреемником общества во всем обязательствам, вытекающим из договора займа от 6 августа 2018 года и договора об ипотеке. Между ФИО9 и ООО «ФИО2 Интернэйшнл» 4 марта 2021 года заключено соглашение об отступном с доплатой, направленное на прекращение обязательств по залогу. Требования залогодержателя в полном объеме были удовлетворены ФИО9 в результате заключения соглашения с залогодателем. Кроме того, сообщение о проведении аукциона не содержало информации об обременении имущества долгосрочным договором аренды; оценка имущества также не учитывала такое обременение договором аренды. ООО «ФИО2 Интернэйшнл» в результате неправильного определения цены продажи не получило наибольшую выручку от продажи предмета залога, чем также были нарушены права должника ФИО1

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 года (с учетом определения об исправлении описки от 17 сентября 2021 года) исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 апреля 2022 года решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 мая 2021 года (с учетом определения об исправлении описки от 17 сентября 2021 года) в части отказа удовлетворения требований ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» отменено.

В данной части по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» удовлетворены. Признаны недействительными публичные торги от 25 января 2021 года по продаже залогового имущества - земельного участка: земли населенных пунктов - под здание ресторана, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 1171+/-4 кв. м, кадастровый №; нежилого здания общественного питания, площадью 574,7 кв. м, литер А, этажность 1, кадастровый №, расположенные по адресу: <...>. Признан недействительным договор купли-продажи № 2507-а от 2 февраля 2021 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3 по результатам проведенных 25 января 2021 года публичных торгов, оформленных протоколом № 473-2/3 от 25 января 2021 года.

Применены последствия недействительности сделки. С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 взысканы денежные средства, уплаченные по договору от 2 февраля 2021 года, в размере 13 642 500 руб. Прекращено право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150835:994 и нежилое здание общественного питания, площадью 574,7 кв. м, литер А, с кадастровым номером № расположенные по адресу: , корпус 2А. Указано, что решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «ФИО2 Интернэйшнл» на спорные объекты недвижимости. В остальной части решение оставлено без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Апелляционным определением также отказано в удовлетворении ходатайства финансового управляющего ФИО1 - ФИО10 о приостановлении производства по делу в связи с нахождением в производства арбитражного суда спора о действительности вышеназванного договора займа.

В кассационной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене апелляционного определения в части отмены решения суда, оставлении без изменения решения суда. В жалобе заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, оставление без внимания недоказанность факта информирования судебного пристава-исполнителя о заключении 25 декабря 2020 года между ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» соглашения об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, а также оставление без внимания факта уступки прав взыскателя в пользу ФИО9

В судебном заседании представитель ООО «Морской дом» - Писко Н.С., представитель ООО «ФИО2 Интернэйшнл» - ФИО4, представитель ООО «Копейка-Москва» -ФИО5 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

На рассмотрение дела в Третий кассационный суд общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ). На основании части 5 статьи 3795 ГПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 3796 ГПК РФ, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 6 августа 2018 года между ООО «Морской дом» (заимодавец) и Нюдюрбеговым А.Н. (заемщик) заключен договор займа на сумму 15 000 000 руб.; исполнение обязательств по данному договору обеспечено залогом нежилого здания, общей площадью 574,7 кв.м, кадастровый №, и земельного участка, площадью 1171 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: , на основании договора об ипотеке, заключенного 6 августа 2018 года между ООО «Морской дом» (залогодержатель) и ООО «ФИО2 Интернэйшнл» (залогодатель). Согласно пункту 1.4 договора об ипотеке общая залоговая стоимость предмета залога была определена сторонами в размере 15 000 000 руб. (13 000 000 руб. - нежилое здание и 2 000 000 руб. - земельный участок).

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 7 августа 2019 года с ФИО1 в пользу ООО «Морской дом» взыскана задолженность по указанному договору займа в общей сумме 16 027 232,88 руб.

На основании исполнительного листа, выданного по указанному гражданскому делу, в отношении должника ФИО1 возбуждено исполнительное производство №59727/19/39023-ИП. Постановлением от 27 января 2020 года оно окончено на основании пункта 4 части 1 статьи 46 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в связи с невозможностью исполнения)

17 августа 2020 года ООО «Морской дом» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом). Из определения суда от 26 октября 2020 года следует, что по состоянию на 14 августа 2020 года размер его задолженности перед обществом составил 14 027 232,88 руб. Заявление ООО «Морской дом» о признано обоснованным, в отношении должника введена процедура банкротства - реструктуризация долгов, ООО «Морской дом» включено в реестр требований кредиторов на сумму 14 027 232,88 руб.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 года по иску ООО «Морской дом» к ООО «ФИО2 Интернэйшнл» обращено взыскание на заложенное по вышеназванному договору ипотеки имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости здания в размере 13 000 000 руб., земельного участка - в размере 2 000 000 руб.

17 июля 2020 года возбуждено исполнительное производство №32278/20/39023-ИП на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по указанному делу в отношении ООО «ФИО2 Интернэйшнл» с предметом исполнения - обращение взыскания на заложенное имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области от 25 августа 2020 года наложен арест на имущество ООО «ФИО2 Интернэйшнл», являющееся предметом исполнения. Согласно акту о наложении ареста от этого числа арест включает в себя запрет распоряжаться имуществом, в отношении арестованного имущества установлен режим хранения с правом беспрепятственного пользования; ответственным хранителем назначен ФИО11 - генеральный директор ООО «ФИО2 Интернэйшнл».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 17 сентября 2020 года имущество передано на торги с указанием его оценки, определенной судом.

30 октября 2020 года между ООО «ФИО2 Интернэйшнл» в лице генерального директора ФИО11 и ООО «Копейка-Москва» заключен договор аренды спорного нежилого помещения с указанием на существующее в отношении этого имущества обременение в виде ипотеки и согласие залогодержателя ООО «Морской дом» на заключение такого договора. Договор аренды был заключен на срок 10 лет в целях организации в этом помещении магазина «Пятерочка». Ежемесячная арендная плата в первый месяц составила 1000 руб., со второго по двенадцатый месяцы - 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 420 000 руб., а с тринадцатого месяца - 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 480 000 руб. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2020 года.

Торги, назначенные на 15 декабря 2020 года, признаны несостоявшимися, поскольку заявки на участие в них подали менее двух человек.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 28 декабря 2020 года цена заложенного имущества, переданного на реализацию, снижена на 15%. Стоимость нежилого здания была снижена до 11 050 000 руб., стоимость земельного участка - до 1 700 000 руб. (общая цена двух лотов - 12 750 000 руб.).

Повторные торги по продаже залогового имущества проведены 25 января 2021 года, победителем аукциона признан ФИО3 с ценой предложения 13 642 500 руб.

2 февраля 2021 г. между ФИО3 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества с ценой 13 642 500 руб. Оплата покупателем произведена платежным поручением № 5 от 18 января 2021 года в размере 647 400 руб. и платежным поручением № 9 от 27 января 2021 года в

размере 13 005 000 руб.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что при проведении торгов не были допущены существенные нарушения, которые повлияли на их результаты, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению прав и законных интересов истцов; начальная продажная стоимость реализуемого имущества была установлена в соответствии с решением суда, стороны с ходатайством о ее изменении не обращались, о заключении договора аренды не сообщали, кроме того, договор аренды был заключен в нарушение произведенного судебным приставом-исполнителем ареста этого имущества; о заключении соглашения между должником и взыскателем об оставлении имущества за последним после первых торгов должно не сообщено судебному приставу в течение десяти дней после объявления первых торгов несостоявшимися; информация о проводимых торгах публиковалась в сети Интернет и в периодическом печатном издании в соответствии с установленными требованиями закона.

Суд апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований третьих лиц с самостоятельными требованиями - ООО «Морской Дом», ООО «ФИО2 Интернэйшнл» не согласился, указав следующее.

Как установлено судом, соглашение между ООО «ФИО2 Интернэйшнл» и ООО «Морской дом» об оставлении последним заложенного имущества за собой заключено 25 декабря 2020 года, то есть в установленный законом десятидневный срок. Доказательств расторжения указанного соглашения или признания его недействительным в материалах дела не имеется. 30 декабря 2020 года им по почте в адрес судебного пристава-исполнителя направлено заявление о заключении 25 декабря 2020 года соглашения с ООО «ФИО2 Интернэйшнл» об оставлении имущества за собой. Письмо было получено 13 января 2021 года, однако назначенные на 25 января 2021 года повторные торги проведены.

Учитывая, что передача ООО «Морской дом» заложенного имущества произведена до проведения повторных торгов, вывод суда о соответствии процедуры повторных торгов требованиям закона не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Поскольку публичные торги от 25 января 2021 года по продаже залогового имущества проведены с нарушением правил, установленных законом, они подлежат признанию недействительными. С учетом того, что торги являются недействительными, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ИП ФИО3 с применением последствий недействительности сделки.

Проверяя доводы апелляционной жалобы ФИО9 о неразрешении судом ее заявления о замене стороны (ООО «Морской дом»), суд принял во внимание факт неподдержания такого заявления представителем.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны с учетом ранее состоявшегося определения кассационной инстанции, при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Доводы, приведенные ФИО3 в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств по делу (факта заключения соглашения между должником и взыскателем, уведомления об этом соглашении судебного пристава-исполнителя) и оспаривание выводов суда по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судом и получивших правовую оценку, тогда как в силу части 3 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые могли бы служить основанием для кассационного пересмотра обжалуемых судебных постановлений, по материалам дела и доводам кассационной жалобы не установлено.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 3797 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 3796, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 31 мая 2021 года в части, оставленной без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 апреля 2022 года, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.