Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ЗАО «Дельта-Инвест» на решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 16 ноября 2011 года, которым постановлено:

признать договор соинвестирования строительства №... от ... года недействительным (ничтожным) в части передачи помещения в секции Г, литер А, № 1 (14,1 кв.м.), по адресу: ...

Прекратить право собственности Исхакова Р.С. на помещения в 262,1 кв.м. в цокольном этаже дома №... по ул. ...

Признать право собственности Исхакова Р.С. на нежилые помещения, общей площадью 248 кв.м. за номерами 2-24 на поэтажном плане в цокольном этаже дома №... по ул. ...

Взыскать с ЗАО «Дельта-Инвест» в пользу Исхакова Р.С. ... рублей, а также стоимость оценки ... рублей и ... рублей госпошлины.

Взыскать с ЗАО «Дельта-Инвест» штраф в бюджет г. Уфа ... руб.

Заслушав доклад председательствующего судьи Нурисламова Ф.Т., Судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Исхаков Р.С. 20 июня 2011 года обратился в суд с иском к МУП «ИСК» о возложении на МУП «ИСК» обязанности по переносу узла учета тепловой энергии из принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения в 262,1 кв.м. на первом этаже жилого дома №... по ул. ..., мотивируя тем, что в ходе строительства жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. ... в секции Г, литер А в отдельной комнате в 14,1 кв.м. в нежилом помещении общей площадью в 262,1 кв.м. застройщиком МУП «ИСК» был установлен узел учета тепловой энергии всего жилого дома.

Истец считал, что узел учета тепловой энергии не может быть расположен в принадлежащем ему помещении, поскольку в силу положений ст. 36 ЖК РФ узел учета тепловой энергии всего жилого дома принадлежит всем сособственникам помещений дома.

На его обращение МУП «ИСК» письмом от 1 июня 2009 года сообщило о принятии решения о переносе узла учета тепловой энергии и подготовке проекта переноса. Однако повторным Письмом от 26.04.11года (л.д.7) МУП «ИСК» фактически отказал ему в переносе теплового узла, рекомендовав обратиться в ООО «ИЖФС».

16 августа 2011 года иск уточнен, где истец просил взыскать с ЗАО «Дельта-Инвест» и МУП «ИСК» стоимость не пригодного для использования им части помещения, где располагается узел учета тепловой энергии, и упущенную выгоду в виде арендной платы части помещения, мотивируя тем, что он (Исхаков Р.С.) принадлежащее ему нежилое помещение сдает в аренду ООО «Р...» по договору от 1 сентября 2009 года по цене ... рублей за один кв.м., кроме указанной комнаты в 14,1 кв.м., где располагается узел учета тепловой энергии всего жилого дома. В связи с чем, он несет убытки.

31 октября 2011 года иск вновь уточнен, где истец просил признать договор соинвестирования строительства от 11.03.2006 года недействительным (ничтожным) в части передачи комнаты в 14,1 кв.м., где располагается узел учета тепловой энергии всего жилого дома №... ул. ...

Взыскать с ЗАО «Дельта-Инвест» и МУП «ИСК» в пользу Исхакова Р.С. ... рублей- рыночную стоимость указанной комнаты и стоимость оценки ... рублей.

Прекратить его (Исхакова Р.С.) право собственности на помещения в 262,1 кв.м. в доме №... ул. ..., признав за ним право собственности на те же помещения, но в 248 кв.м., то есть за вычетом спорной комнаты с узлом учета тепловой энергии.

Иск мотивировал тем, что часть помещения, где располагается узел учета тепловой энергии, продано ему неправомерно, в нарушение положений ст.36 ЖК РФ, согласно которой данное помещение является общедомовым, и не могло быть отчуждено кому-либо, в том числе и ему. Кроме того, по его мнению, расположение узла учета тепловой энергии в принадлежащем ему на праве собственности нежилом помещении, является неоговоренным продавцом недостатком товара и в силу ст.18 Закона «О защите прав потребителей» он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Судом принято и рассмотрено по существу требования, указанные последними, и вынесено вышеприведенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, ЗАО «Дельта-Инвест» в кассационной жалобе просит решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что судом при разрешении спора необоснованно не применен срок исковой, неправомерно применены положения Закона «О защите прав потребителей».

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, выслушав Малахова И.З. - представителя кассатора, Поздышеву Р.Р.- представителя МУП «Иск», поддержавших жалобу, а также выслушав Юрину Е.В., представляющую Исхакова Р.С., о законности решения суда, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что Исхаков Р.С. на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 23.11.2007 года является собственником нежилого помещения в цокольном этаже жилого дома №... по ул. ... общей площадью 262,1 кв.м., приобретенного им по договору соинвестирования строительства от 11.03.2006 года между ЗАО «Дельта-Инвест» и ООО «БС». ООО «БС» свои права требования нежилого помещения уступило Исхакову Р.С. на основании соглашения о замене сторон по договору от ... года. Основанием для заключения договора соинвестирования являлся договор об инвестиционной деятельности от ... года между ЗАО «Дельта-Инвест» (инвестор) и МУП «Инвестиционный строительный комитет г. Уфы» (застройщик).

В ходе строительства жилого дома №... по ул. ..., в нежилом помещении, которое в настоящее время принадлежит Истцу, в отдельной комнате в 14,1 кв.м., МУП «ИСК» был установлен узел учета тепловой энергии всего жилого дома.

Разрешая требования Исхакова Р.С. суд признал несостоятельным письменное ходатайство МУП «ИСК» (л.д.204,205) и устное ходатайство Поздышевой Р.Р., представляющей ЗАО «Дельта-Инвест» по доверенности №... от 23.10.2011 года (л.д.193), о применении при разрешении спора срока исковой давности обращения в суд, исходя из того, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника
или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти
нарушения не были соединены с лишением владения.

Суд также исходил из того, что в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По мнению суда, Исхаков Р.С. узнал о нарушении своего права, когда МУП «ИСК» Письмом №... от ... года (л.д.7) фактически отказал истцу в его требовании о переносе теплового узла, рекомендовав обратиться в эксплуатирующую организацию -ООО «...».

Однако с указанными выводами суда первой инстанции Судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом мог бы быть обсужден вопрос о применении ст. 304 ГК РФ к заявленным Исхаковым Р.С. первоначальным требованиям о возложении на ответчика МУП «ИСК» обязанности перенести узел учета тепловой энергии из принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения. Суждения суда о том, что Исхаков Р.С. узнал о нарушении своего права, когда МУП «ИСК» Письмом №... от ... года (л.д.7) фактически отказал истцу в его требовании о переносе теплового узла, рекомендовав обратиться в эксплуатирующую организацию -ООО «Интегралжилфондсервис» также относимы к указанным требованиям.

Однако Исхаков Р.С., уточнив требования, первоначальные требования не поддерживал.

Им 31 октября 2011 года заявлено, и судом рассмотрено совершенно иные требования о признании недействительным (ничтожным), как не соответствующего требованиям Закона, статье 36 ЖК РФ, договора соинвестирования строительства от 11.03.2006 года в части передачи ему помещения 14,1 кв.м. в нежилом помещении цокольного этажа жилого дома №... по ул. .... (Уточненный иск на л.д.150-152).

Остальные требования Исхакова Р.С. являются требованиями, вытекающими из его требований о признании части договора недействительным (ничтожным). От наличия оснований для применения срока исковой давности к требованию, указанному первым, зависел результат разрешения и всех остальных требований.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суд признал сделку, в оспариваемой ее части, недействительной (ничтожной), как не соответствующей требованиям статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Суд согласился с доводами заявителя о том, что помещение, где располагается узел учета тепловой энергии, является общедомовым, и не могло быть отчуждено кому-либо, в том числе и истцу.

При этом судом не принято во внимание то, что согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В рассматриваемом случае обстоятельством начала исполнения сделки могло бы являться оплата Исхаковым Р.С. стоимости нежилого помещения в ... рублей в ООО «БС» в течение 10 дней с момента подписания договора, как это обусловлено пунктом 5 договора от ... года об уступке прав требования нежилого помещения. Однако Исхаковым Р.С. не представлено суду доказательств оплаты им стоимости нежилого помещения.

Другим обстоятельством, свидетельствующим о начале исполнения сделки, является акт прием передачи Исхаковым Р.С. нежилого помещения в 262,1 кв.м. от 7 сентября 2007 года (оборот л.д.33).

Исполнение сделки завершено получением Исхаковым Р.С. свидетельства о государственной регистрации права собственности от 23.11.2007 года на нежилое помещение общей площадью 262,1 кв.м., включающую в себя комнату в 14,1 кв.м., где располагается узел учета тепловой энергии всего жилого дома.

Иск о признании сделки недействительной в части заявлен 31 октября 2011 года.

По существу спора, согласно ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Суд, удовлетворяя требования заявителя о признании сделки недействительным, согласился с его доводами о том, что ему продана недвижимость с недостатками.

Однако судом не принято во внимание то, что в приведенной ст. 475 ГК РФ речь идет о скрытых недостатках, влекущих право покупателя отказаться от исполнения договора. Исхаковым Р.С. по акту прием передачи от 7 сентября 2007 года принято нежилое помещение общей площадью 262,1 кв.м., включающее в себя и комнату в 14,1 кв.м., где располагается узел учета тепловой энергии всего жилого дома.

Судом не дана оценка, узел учета тепловой энергии возможно ли отнести к скрытым недостаткам.

Кроме того, в силу приведенной ст. 475 ГК РФ выявление недостатков товара не является основанием для признания сделки недействительным, а может являться основанием для предъявления требований о расторжении договора, после соблюдения установленного ч.2 ст.452 ГК РФ досудебного порядка.

Кроме того, суд при разрешении спора применил положения Закона «О защите прав потребителей», тогда как указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров.

Согласно закона «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В рассматриваемом случае оспариваемый договор инвестирования нежилого помещения первоначально заключен между двумя юридическими лицами, одно из которых затем уступило свои права физическому лицу, истцу по данному делу Исхакову Р.С., который в иске поясняет о том, что он принадлежащее ему нежилое помещение в 262, 1 кв.м. сдает в аренду по цене ... рублей за один кв.м. предприятию ООО «Р...» для осуществления последним своей хозяйственной деятельности. Судом указанным обстоятельствам оценка не дана. Не дана оценка, можно ли признать установленным приобретение Исхаковым Р.С. нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответственно применим ли при разрешении данного спора Закон «О защите прав потребителей».

Далее, согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

В исследуемых договорах инвестирования цена сделки указана ... рублей, площадь инвестируемого помещения указана в 266,27 кв.м. На спорную комнату в 14,1 кв.м. приходится (... рублей: 266,27 кв.м. х 14,1) = ... рублей. То есть, в данном случае, при признании части сделки недействительной, продавец обязан возвратить покупателю ... рублей. Однако истец просит взыскать ... рублей – рыночную стоимость части помещения на момент разрешения спора, не указывая в силу какой нормы закона возможно удовлетворение его требований в указанной части.

Кроме того Исхаков Р.С. предъявляя требования о возврате уплаченных сумм за часть нежилого помещения, не представил суду каких-либо доказательств оплаты им стоимости нежилого помещения в ... рублей.

В копии акта приема передачи от 6 декабря 2009 года на л.д. 33 указано лишь о том, что ООО «БС» предал векселя на сумму ... рублей в счет оплаты стоимости нежилого помещения при цене сделки ... рублей.

Из вышеизложенного следует, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 362 ГПК РФ, является основанием отмены решения суда.

Вынести новое решение по данному делу не представляется возможным, поскольку согласно ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска. То есть, указанная норма не допускает возможность одновременного изменения заявителем, как основания, так и предмета иска.

В рассматриваемом случае истцом первоначально заявлены требования о переносе узла учета тепловой энергии.

Затем иск уточнен, где истец просил взыскать с ответчиков стоимость помещения, где располагается узел учета тепловой энергии, и упущенную выгоду в виде арендной платы, то есть, изменены как предмет, так и основания иска.

Затем иск вновь уточнен, где истец просил признать сделку в части недействительной и применить последствия недействительности сделки, то есть, вновь изменены как предмет, так и основания иска.

Суду следовало обсудить вопрос о принятии уточненных исков с учетом положений ст. 39 ГПК РФ и следовало выяснить, поддерживает ли истец первоначальные требования. Определить какой из предъявленных исков подлежит принятию и разрешению судом по существу в едином производстве.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку представленным доказательствам и вынести решение в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ в прежней редакции, ст. 2 Федерального Закона от 9 декабря 2011 года №353 «о внесении изменений в гражданско-процессуальный Кодекс РФ», судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда г. Уфы РБ от 16 ноября 2011 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Е.А. Старичкова

З.Ф. Кайгулова

Справка: судья И.Б. Сиражетдинов