Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дадуани Г. И. к Болгарину И. Д. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Болгарина И. Д. к Дадуани Г. И. об уменьшении покупной цены

по кассационной жалобе Болгарина И. Д.

на решение Домодедовского городского суда Московской области от 10 сентября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2019 г.,

заслушав доклад судьи Гольман С.В., выслушав Болгарина И.Д. и представителей по доверенности Бабкина Н.М. и Деменкова А.А., поддержавших кассационную жалобу,

установила:

Дадуани Г.И. обратился в суд с иском к Болгарину И.Д. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 9 июня 2017 г. в размере 14505000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 1 июня 2019 г. в размере 1073668 рублей.

В обоснование исковых требований Дадуани Г.И. указал, что 9 июня 2017 г. между Дадуани Г.И. и Болгариным И.Д. был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, – по цене 43000000 рублей. В соответствии с условиями договора Болгарин И.Д. передал Дадуани Г.И. 28495000 рублей наличными деньгами в момент заключения договора, оставшуюся часть стоимости – 14505000 рублей – Болгарин И.Д. обязался выплатить не позднее 9 июня 2018 г. Однако, в установленный срок и по настоящее время данное обязательство Болгариным И.Д. не выполнено.

Болгарин И.Д. обратился в суд с встречным иском к Дадуани Г.И. об уменьшении покупной цены товара на 14505000 рублей и взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 60000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований Болгарин И.Д. указал, что в процессе эксплуатации и последующего обследования жилого дома с земельным участком, приобретённых по договору купли-продажи от 9 июня 2017 г. выявлены существенные недостатки товара: выявленная конструкций наружным и внутренних стен жилого дома не отвечает требованиям СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012 в части отсутствия армирования, перевязки швов, использования несущих конструкций газобетонной кладки толщиной 150 миллиметров, использования пустотелого кирпича в конструкции стен со стороны улицы; конструкция стены не удовлетворяет требованиям норм по теплофизическим характеристикам более чем в три раза; конструкция несущих и ограждающих стен находятся в аварийном техническом состоянии; Техническое состояние конструкции монолитных плит перекрытий можно характеризовать как ограниченно-работоспособное; выявлены повреждения – незаделанные штробы в осях 2?/Г?-Д?; а также иные повреждения. В целом здание находится в аварийном состоянии. В ходе выполнения топографо-геодезических и обмерных работ выявлено, что под территорией застройки на земельном участке находятся пещеры – Камкинские каменоломни «Кисели», повышенной категории сложности инженерно-геологических условий и вида карстоопасности; без выполнения специальных мероприятий строительство капитальных сооружений на рассматриваемой площадке недопустимо.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 10 сентября 2019 г. постановлено:

- исковые требования Дадуани Г.И. удовлетворить частично;

- взыскать в пользу Дадуани Г.И. с Болгарина И.Д. денежные средства (последний платёж по рассрочке п.2.2) в размере 14505000 рублей по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, площадью 282,2 квадратных метра, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> – заключённого между сторонами 9 июня 2017 г., и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1070786 рублей 4 копейки за период с 10 июня 2018 г. по 16 сентября 2018 г.; во взыскании процентов в размере 2881 рубль 13 копеек отказать;

- взыскать с Болгарина И.Д. в доход бюджета городского округа Домодедово (УВК по Московской области (ИФНС РФ по г.Домодедово)) госпошлину в размере 60000 рублей;

- в удовлетворении встречных исковых требований Болгарина И.Д. к Дадуани Г.И. об уменьшении покупной цены на 14505000 рублей на основании выявленных существенных недостатков жилого дома по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, площадью <данные изъяты> квадратных метра, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, – заключённого между сторонами 9 июня 2017 г., и возмещении судебных расходов по оплате госпошлины в размере 60000 рублей отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2019 г. решение Домодедовского городского суда Московской области от 10 сентября 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Болгарина И.Д. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Болгарин И.Д. просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывает на незаконность отказа в назначении по делу судебной экспертизы, на некачественность товара ввиду несоответствия требованиям безопасности согласно назначению, на достижение сторонами в ходе переговоров договорённости о снижении стоимости цены товара на 14505000 рублей, в связи с чем было снято обременение товара в виде залога.

Принимая во внимание, что в силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений, судопроизводство в судах согласно части 1 статьи 6.1 данного Кодекса должно осуществляться в разумные сроки, и учитывая, что стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заблаговременно, соединение с представителем Дадуани Г.И. по доверенности Дондиком В.И. по веб-конференции по ходатайству представителя Дондика В.И. не состоялось по техническим причинам, и в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, и других лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие Дадуани Г.И. и его представителя.

Исследовав материалы дела, выслушав заявителя кассационной жалобы и его представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 9 июня 2017 г. между Дадуани Г.И. как продавцом и Болгарином И.Д. как покупателем был заключён договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора, продавец продал покупателю принадлежащие продавцу:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> квадратных метров, адресу (местонахождение) объекта: <адрес>; земельный участок принадлежит продавцу на основании Распоряжения Главы администрации Ямского сельского округа Домодедовского района Московской области от 17 июня 2002 г. № 110;

- жилой дом, площадью <данные изъяты> квадратных метра, в том числе жилой – <данные изъяты> квадратных метра, с кадастровым номером №; жилой дом принадлежит продавцу на основании Акта приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством индивидуального жилого дома в эксплуатацию от 20 сентября 2001 г., Постановления Главы Домодедовского района Московской области от21 февраля 2002 г. №437, Постановления Главы Домодедовского района Московской области от 31 июля 2002 г. № 1911.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стороны оценивают недвижимое имущество в 43000000 рублей; покупатель купил у продавца указанное недвижимое имущество за 43000000 рублей.

Согласно пункту 2.2 договора, по соглашению сторон, все расчёты между ними будут проведены в следующем порядке:

- 28495000 рублей передаётся покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания данного договора; подписание данного договора подтверждает получение указанной суммы от покупателя продавцом;

- на оставшуюся сумму 14505000 рублей продавец предоставляет рассрочку платежа, которую покупатель обязуется выплатить любыми частями в срок не позднее 9 июня 2018 г.; платежи по сумме рассрочки могут быть произведены как в наличной денежной форме, так и в безналичной посредством внесения денежных средств на счёт, открытый на имя продавца; подтверждением получения денежных средств продавцом будет являться расписка, оформленная в простой письменной форме либо нотариально заверенная. В силу рассрочки платежа у продавца возникает право залога (ипотеки) на указанное недвижимое имущество и будет сохраняться до полной уплаты покупателем продавцу суммы по договору. В случае неисполнения обязательств по данной договору договор подлежит расторжению по соглашению сторон, а полученное по сделке – незамедлительному возвращению.

В ходе рассмотрения дела факт неосуществления внесения Болгариным И.Д. Дадуани Г.И. денежных средств в размере 14505000 рублей не оспаривался.

Болгарин И.Д. ссылался на наличие недостатков приобретённого имущества, наличие оснований и достижение устного соглашения между сторонами договора об уменьшении покупной цены товара на 14505000 рублей.

В подтверждение доводов встречного иска Болгарин И.Д. представил, в частности, Отчёт по обследованию индивидуального жилого здания от 15 июня 2018 г., выполненный <данные изъяты> и Технический отчёт по результатам натурных обмерных работ (лазерного сканирования) пещер (Камкинские каменоломни «Кисели»), расположенных в пятне застройки здания, от 20 декабря 2018 г., выполненный <данные изъяты> и заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет нахождения под площадью земельного участка и пятном застройки жилого дома пещер от выработки бывших каменоломен и подземных карьеров для добычи камня известняка, недостатков в фундаменте жилого дома, определения безопасности эксплуатации (в том числе с точки зрения возможного обрушения) жилого дома до его сноса и существования риска обрушения в случае постройки нового дома в этих границах, способов и стоимости минимизации данного риска.

Определением Домодоевского городского суда Московской области от 10 сентября 2019 г. в удовлетворении ходатайства Болгарина И.Д. о назначении по делу судебной экспертизы отказано по мотиву отсутствия необходимости применения специальных познаний и отсутствия предмета исследования – приобретённого жилого дома, демонтированного Болгариным И.Д.

Находя, что на момент составления Отчёта по обследованию индивидуального жилого здания от 15 июня 2018 г. Болгарин И.Д. обладал приобретённым имуществом более года, спорное здание продавалось Болгарину И.Д. в надлежащем состоянии, что подтверждается фотографиями объекта за 2017 г., полагая голословными доводы Болгарина И.Д. об объективном отсутствии возможности выявить имеющиеся существенные недостатки дома при визуальном осмотре, не обоснованной и неясной сумму встречных исковых требований, отсутствующими доказательства того, что дом непригоден для проживания в виду выявленных недостатков, недоказанными обстоятельства, дающие основание для уменьшение покупной цены товара, учитывая, что покупатель не обращался к продавцу с письменным требованием по качеству имущества, по вопросу уменьшения цены, суд первой инстанции, ссылаясь на норму статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 309, 310, 454, 486, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу о взыскании с Болгарина И.Д. в пользу Дадуани Г.И. недоплаченной по договору купли-продажи стоимости товара – 14505000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10 июня 2018 г. по 1 июня 2019 г. в сумме 1070786 рублей 91 копейка, постановив в данной части решение о взыскании с Болгарина И.Д. в пользу Дадуани Г.И. задолженности по договору купли-продажи в сумме 14505000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10 июня 2018 г. по 16 сентября 2018 г. в сумме 1070786 рублей 4 копейки, отказав во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2881 рубль 13 копеек.

Вопрос об устранении какой-либо описки в решении суда не рассматривался.

Также судом первой инстанции с Болгарина И.Д. в бюджет муниципального образования взыскана государственная пошлина.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, при этом отметив, что суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку доводам истца и представленным им в обоснование своих доводов доказательствам о соответствии жилого дома требованиям технических регламентов, обоснованно указав, что стоимость жилого дома, недостатки, на которые ссылается Болгарин Г.И. значительно ниже величины уменьшения покупной цены, заявленной истцом ко взысканию, в связи с чем заявленные истцом доводы основаниями для удовлетворения иска быть не могут.

Судом апелляционной инстанции также отклонены доводы апелляционной жалобы Болгарина И.Д. о том, что судом не было учтено наличие под домом карстовых пещер и необходимости проведения геологической экспертизы, поскольку истцом дом снесён, вопрос о необходимости проведения геологической экспертизы судом обсуждался, а провести строительно-техническую экспертизу на предмет наличия недостатков невозможно в связи со сносом Болгариным И.Д. дома. Наличие пещер не свидетельствует о том, что указанные истцом недостатки в объекте возникли до передачи объекта истцу Болгарину И.Д., связаны с наличием пещер; доказательств того, что товар не соответствует условиям договора о качестве товара не представлено.

Между тем, выводы судов первой и апелляционной инстанции постановлены с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом, выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции) в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришёл к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

При рассмотрении настоящего дела судами нарушены приведённые выше нормы процессуального права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьёй.

Пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Согласно пункту 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счёт действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 данного Кодекса.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, снижение цены является следствием допущенного должником нарушения его обязательств, которое влечёт для кредитора очевидные имущественные потери, и законоположение пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве покупателя на уменьшение цены направлено на сокращение потерь кредитора и восстановление тем самым баланса интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении договора, в том числе в части цены договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора на основании абзаца второго статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения.

Между тем, приходя к выводу о том, что покупатель к продавцу с требованием об уменьшении цены не обращался, суд первой инстанции вопрос о применении предусмотренных абзацем вторым статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации последствий не рассмотрел, оснований, по которым счёл необходимым разрешить спор по существу, не привёл.

Из выше приведённых норм гражданского права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества; цена товара (жилого дома и земельного участка); факт оплаты и размер осуществлённой покупателем оплаты товара; период просрочки исполнения покупателем обязанности по оплате товара; соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются (жилого дома с земельным участком совместно и по отдельности), наличие в товаре (жилом доме и земельном участке) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования (оставление без ответа обращения покупателя); момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт и момент доведения продавцом до покупателя информации о недостатках товара (жилого дома и земельного участка); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учётом недостатков товара, за которые отвечает продавец, размер дисконта; соотнесение размера дисконта с уплаченной покупателем стоимостью товара.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками и размер дисконта подлежат в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания представляемых возражений, факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю и вследствие событий, оговоренных в пункте 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, следует учитывать, что норма статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении цены товара не ставит реализацию такого права покупателем в зависимость от наличия или отсутствия такого товара у покупателя либо как вещи на момент предъявления соответствующего требования, поскольку не изменяет правовой судьбы самой вещи, а только направлена на достижение баланса интересов покупателя и продавца в части условия о цене товара соответственно принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом и устойчивости гражданского оборота.

Отсутствие приведения покупателем какого-либо расчёта уменьшения цены товара не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования об уменьшении цены товара.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 той же статьи, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу статей 475, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования об уменьшении покупной цены не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер дисконта определяется судом с учётом всех обстоятельств дела, исходя из сравнимых обстоятельств, принципов справедливости, определённость и стабильности договорных отношений.

Между тем, выше приведённые нормы права судом первой инстанции не были учтены, определение круг юридически значимых обстоятельств с распределением бремени по существу осуществлены неполно и формально, в связи с чем выше названные юридически значимые обстоятельства не получили надлежащего исследования, а представленные сторонами доказательства – оценки согласно требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Таким образом, вопросы о соответствии товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются (жилого дома с земельным участком совместно и по отдельности), наличия в товаре (жилом доме и земельном участке) каких-либо недостатков, времени возникновения недостатков, действительной цены товара с недостатками (неоговоренными продавцом и тем, которые нельзя обнаружить при выполнении требований закона о проверке качестве либо исходя из обычая делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара при покупке товара) и размера дисконта требуют специальных знаний и могут быть разрешены, в том числе, при проведении судебной экспертизы, включая комплексную в порядке статьи 82 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Самостоятельное применение судом специальных знаний, в том числе по фотографиям спорного объекта, гражданско-процессуальным законодательством не допускается.

Согласно части 1 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

В случае, если поставленные вопросы выходят за пределы специальных знаний эксперта либо материалы и документы непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения, эксперт обязан направить в суд, назначивший экспертизу, мотивированное сообщение в письменной форме о невозможности дать заключение.

Абзацем четвёртым статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» закреплена обязанность эксперта составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу, если поставленные вопросы выходят за пределы специальных знаний эксперта, объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, современный уровень развития науки не позволяет ответить на поставленные вопросы.

Таким образом, определение возможности дать экспертное заключение относительно полноты и пригодности материалов, как производных, так и первичных, включая наличие либо отсутствие спорной вещи в натуре или в изменённом состоянии, для исследования с учётом современного развития науки и техники относится первоочерёдно к компетенции эксперта, что обусловлено правовой презумпцией отсутствия у суда в гражданском судопроизводстве специальных познаний, который вместе с тем не лишён использования также специальных познаний специалиста для целей определения возможности назначения, проведения и вида судебной экспертизы в порядке статьи 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из встречного искового заявления с учётом дополнения к нему и объяснений истца по встречному иску следует, что в обоснование заявленных встречных исковых требований Болгарин И.Д. ссылался на наличие недостатков всего недвижимого имущества – как жилого дома, так и земельного участка, – препятствующих нормальной, безопасной эксплуатации данных объектов по назначению.

Между тем, суд первой инстанции ограничился проверкой наличия оснований для уменьшения покупной цены товара только в части недостатков жилого дома.

Согласно Отчёту по обследованию индивидуального жилого здания от 15 июня 2018 г., представленному Болгариным И.Д., в ходе визуального обследования выявлены горизонтальные трещины газобетонной кладки, приуроченные к середине высоты этажа, на всех наружных стенах второго и третьего этажа. Имеют место следы пожара на стенах 2 и 3 этажей. Обнаружены трещины в конструкции лестничной клетки, задекорированные под художественное решение; данные трещины встречаются на всех уровнях клетки, причина появления – грубейшие нарушения, допущенные при производстве кладочных работ.

При исследовании зондажей, выполненных в стенах, и участков с демонтированной штукатуркой установлено, что отсутствует перевязка швов между кладочными камнями (как газобетонных, так и кирпичных), в конструкции всех стен, как наружных, так и внутренних. Армирование (как в кирпичной кладке, так и в газобетонной) отсутствует в конструкции всех стен, как наружных, так и внутренних. Слой газобетонной кладки (толщиной от 100 до 150 миллиметров) не связан со слоем кирпичной кладки; кирпич примыкает к газобетону при помощи цементного раствора, в конструкции всех стен, как наружных, так и внутренних. Имеет место дефект заполнения швов газобетонной кладки цементно-песочным раствором, толщина швов достигает 6 сантиметров, в конструкции всех стен, как наружных, так и внутренних. На подавляющем большинстве вскрытых участков кладочные камни (кирпичи блоки газобетона) уложены с нарушением требований норм, в конструкции всех стен, как наружных, так и внутренних. При демонтаже отделки встречаются места перестройки, модификации конструкции, выполненные с нарушением норм и правил, в конструкциях стен лестничной клетки и наружных стен третьего этажа. При вскрытии наружного штукатурного слоя выявлена деструкция кладки по причине применения пустотелого кирпича недостаточной марки по морозостойкости в наружной части стены, а также недостаточного водоотведения с крыши, приводящего к переувлаженению. Отсутствует защитный слой у нижнего армирования плит перекрытий между первым и вторым этажами, между вторым и третьим этажами, что отрицательно влияет на долговечность конструкции, но не привёл в настоящее время к исчерпанию несущей способности плит перекрытия. Плиты опёрты по контуру, по шарнирному типу опирания, с опиранием на газобетонную кладку шириной 100-150 миллиметров, в отсутствие монолитных поясов поверху газобетона.

С учётом изложенного <данные изъяты> пришёл к выводу о нарушении требований конструкций наружных и внутренних стен требованиям СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012 в части отсутствия армирования, перевязки швов, использования для несущих конструкций неармированной газобетонной кладки толщиной 150 миллиметров, использования пустотелого кирпича в конструкции стен со стороны улицы; аварийном состоянии конструкции несущих и ограждающих стен, ограниченно-работоспособном техническом состоянии конструкции монолитных плит перекрытий.

Также по результатам расчёта теплофизических характеристик конструкций стен установлено их неудовлетворение требованиям нормативов более чем в 4 раза.

При исследования состояния фундамента <данные изъяты> установлено наличие повреждения бетона в осях 2?/Г?-Д? по причине строительных работ при прокладке трубопроводов, с сохранением арматуры и появлением коррозии, выполнение оклеечной гидроизоляции по всем поверхностям железобетонных конструкций со стороны грунта, отсутствие гидроизоляции и стяжки под фундаментной плитой с отсутствием в конструкции фундаментной плиты капиллярной влаги, трещин, высолов, пятен ржавчины на поверхностях и элементах фундамента, с учётом чего техническое состояние фундамента определено как работоспособное.

В соответствии с ГОСТ 31937, исходя из выявленных дефектов, <данные изъяты> классифицировало здание находящимся в аварийном состоянии, рекомендовало рассмотреть вариант полного демонтажа конструкций выше отметки 0.00 с последующим воссозданием здания, для дальнейшей безопасной эксплуатации подвального этажа – выполнение ремонта стены 2?/Г?-Д?, утепление железобетонных конструкций подвального этажа. В составе первоочередных противоаварийных мероприятий необходимо выполнить, в том числе: ограждение периметра здания минимум на три метра, исключение посещения лицами, не имеющими отношения к строительству.

Согласно Техническому отчёту по результатам выполнения натурных обмерных работ (лазерного сканирования) пещер (Камкинские каменоломни «Киселти»), расположенных в пятне застройки здания, от 20 декабря 2018 г., представленному Болгариным И.Д., на данной территории под землёй на глубине 9-10 метров имеет место сеть пещер Камкинской каменоломни «Кисели» (подмосковной системы искусственных пещер-каменоломен группы Новленских пещер). Категория сложности инженерно-геологических условий – III (сложная). Вид карстоопасности – В (есть вероятность повреждения строительных объектов или земельных участков поверхностными карстопроявлениями (провалами, локальными и общими проседаниями и др.). Район работ относится к V-Г категории устойчивости территории относительно интенсивности образования карстовых провалов и средних диаметров карстовых провалов.

Свидетель Черновол И.В. пояснил, что на земельном участке была проблема в виде большого тоннеля под земельным участков; со слов предыдущего хозяина известно, что возле забора есть колодец, который является входом в пещеру, которая находится под земельным участком Болгарина И.Д. По выходным приезжают группы неформалов, которые пропадают под земельным участком Болгарина И.Д.

Свидетель Демичев Д.С. пояснил, что под фундаментом дома находятся пещеры размером с фундамент дома, что требует укрепления фундамента посредством залития всего бетоном либо свайного фундамента. Проживание в доме в долгосрочной перспективе могло и может привести к провалу здания в пещеру.

Отвергая Отчёт по обследованию индивидуального жилого здания от 15 июня 2018 г., представленный Болгариным И.Д., и принимая во внимание фотографии объекта за 2017 г., представленные Дадуани И.Д., в подтверждение надлежащего качества жилого дома, отказывая в назначении по делу судебной экспертизы на предмет недостатков земельного участка, оставляя без внимания подтверждаемые заключением <данные изъяты> обстоятельства и не отвергая их, суд первой инстанции, исходя из описываемого данными доказательствами состояния жилого дома и земельного участка, их дефектов, характера недостатков и указанного в документах способа выявления недостатков, не исследовал по существу обстоятельства наличия каких-либо недостатков качестве товара, момент возникновения данных недостатков или причин и возникновения дефектов, наличия у покупателя объективной возможности (в отсутствие проведения манипуляций, направленных на изменение или разрушение объекта, в отсутствие дополнительных специализированных обследований и измерений объекта, в отсутствие исследования дополнительных специализированных источников об особенностях данной местности, влияющих на возможность использования товара по назначению с учётом естественного износа и т.д.) получения сведений о действительном состоянии (качестве) товара с учётом доведённой до покупателя продавцом информации, и, исходя из данных фактов, – соответствующий дисконт, нарушив при этом требования статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неотражением в решении суда соответствующих результатов оценки доказательств в их совокупности и взаимосвязи, с приведением мотивов, по которым суд отдаёт предпочтение одним доказательствам, и отвергает другие соответственно бремени доказывания применительно к встречным исковым требованиям.

По каким основаниям суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии указанных в Отчёте по обследованию индивидуального жилого здания от 15 июня 2018 г. дефектов до момента передачи (возникновении недостатков либо их причин после передачи) товара покупателю, какие именно обстоятельства в изменении состояния дома либо информационного обмена сторон при заключении договора купли-продажи указывают на этот факт, в решении суда не приведено.

Суд первой инстанции, отказывая во встречном иске Болгарина И.Д. иске, не указал, имеют ли данные обстоятельства правовое значение для правильного разрешения этого спора и в случае, если имеют, в нарушение приведённых норм права не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы земельного участка, тем самым не создал необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

Допущенные судом первой инстанции нарушения повлияли на правильность разрешения спора и судом апелляционной инстанции не были устранены.

Норма части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учётом разъяснений в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», закрепляет обязанность суда апелляционной инстанции в случае неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств, а также предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведённые требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции по настоящему делу не выполнены.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в нарушение требований статей 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие приведения фактических обстоятельств и доказательств, их подтверждающих, и установления данных обстоятельств судом первой инстанции в апелляционном определении указал на установление судом первой инстанции того, что стоимость жилого дома, недостатки которого были выявлены в ходе досудебного исследования, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже величины уменьшения покупной цены, заявленной к взысканию, и согласие с данными выводами суда апелляционной инстанции, положив их в основу апелляционного определения.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что наличие пещер не свидетельствует о том, что указанные истцом недостатки возникли до передачи объекта истцу Болгарину И.Д., постановлен в отсутствие оценки заключения <данные изъяты> содержащего историческую справку об искусственном происхождении пещер для добычи камня известняка для строительства «белокаменной» Москвы, а также выше приведённых показаний свидетелей.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, с учётом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2019 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2019 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)