Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Россельхозбанк» о взыскании арендных платежей, стоимости восстановительного ремонта, неустойки, упущенной выгоды, судебных расходов,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Усмановой Г.Ф., выслушав объяснения представителя истца ФИО3 в поддержку доводов кассационной жалобы, возражения представителя ответчика ФИО4, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в Ленинский районный суд <адрес> Республики Северная Осетия-Алания с иском к Акционерному обществу «Россельхозбанк» (далее - АО «Россельхозбанк») о производстве демонтажа оборудования, находящегося в арендованном нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 уточнила требования и просила обязать АО «Россельхозбанк» в лице Ставропольского регионального филиала выплатить денежные средства за причиненный помещению ущерб в размере <данные изъяты>, и ущерб, причиненный неуплатой арендной платы, в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГФИО1 уточнила требования и просила истребовать из незаконного владения АО «Россельхозбанк» принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: назначение - нежилое, ФИО11, (<данные изъяты>№, №), подвал (помещения № общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес>, взыскать арендную плату по договору аренды нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта указанных помещений (<данные изъяты>).

Определением Ленинского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 3 декабря 2020 г., в удовлетворении ходатайства АО «Россельхозбанк» о передаче дела по подсудности в Хамовнический суд <адрес> отказано (<данные изъяты>).

Определением Ленинского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 11 марта 2021 г. дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд г. Ставрополя Ставропольского края (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 уточнила требования и просила истребовать из незаконного владения АО «Россельхозбанк» недвижимое имущество: назначение - нежилое, ФИО11 (<данные изъяты>№, №), подвал (помещения №№), общей площадью 590,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, инвентарный номер №, кадастровый (условный) номер здания №, взыскать арендную плату по договору аренды нежилого помещения за период фактического владения недвижимым имуществом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, пени по договору за просрочку уплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в размере <данные изъяты>, упущенную выгоду за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 350 000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 уточнила требования и просила взыскать с АО «Россельхозбанк» арендную плату по договору аренды нежилого помещения за период фактического владения недвижимым имуществом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, пени по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за просрочку уплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в размере <данные изъяты>, упущенную выгоду за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты><данные изъяты>, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 200 000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>, по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей (<данные изъяты>).

В обоснование требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Арендодатель) и ОАО «Россельхозбанк» в лице Северо-Осетинского регионального филиала (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: назначение - нежилое, ФИО11, (<данные изъяты> помещения №, №), подвал (помещения №а, 1, 2, № общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес>, инвентарный №, кадастровый (условный) номер здания №. Срок действия договора установлен сторонами 11 месяцев с возможностью автоматического продления срока в случае отсутствия заявления сторон о его расторжении. ДД.ММ.ГГГГ сторонами составлен акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому передаваемое в аренду имущество полностью соответствует всем нормативам инженерно-технических и санитарных стандартов, условиям договора аренды. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АО «Россельхозбанк» в лице Ставропольского регионального филиала уведомило арендодателя о досрочном расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, а также о том, что соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи будут направлены арендодателю дополнительно. ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения №а-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 2 которого они установили, что обязательства по договору аренды нежилого помещения прекращаются ДД.ММ.ГГГГ, а в отношении расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Обязательство ответчика, как арендатора, передать (возвратить) арендодателю недвижимое имущество, в соответствии с пунктами 5.5, 5.7 договора аренды, должно было быть исполнено ДД.ММ.ГГГГ в месте нахождения недвижимого имущества, однако явка полномочного представителя обеспечена не была, что свидетельствует об уклонении арендатора от возврата арендованного имущества, а составленный и не подписанный ответчиком акт приема-передачи содержал недостоверные сведения о состоянии недвижимого имущества, о чем в акте арендодателем были сделаны соответствующие отметки, который представитель банка подписывать отказался. ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО5<данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ истцом в банк было направлено уведомление о смене собственника помещения. ДД.ММ.ГГГГ арендодателем в месте нахождения недвижимого имущества в присутствии работника банка был составлен акт приема-передачи с подробным описанием технического состояния арендуемого имущества, от подписания которого представитель банка отказался, тогда как во время первичного демонтажа и вывоза имущества банка был нанесен значительный ущерб арендованному имуществу, выраженный в повсеместном механическом повреждении покрытия пола, стен, потолка и электропроводки, а инженерно-технические коммуникации приведены в аварийное состояние.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 г. в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 февраля 2022 г. указанное решение в части отказа в иске ФИО1 о взыскании с АО «Россельхозбанк» стоимости восстановительного ремонта недвижимого имущества, расходов на оплату судебной экспертизы, расходов по оплате государственной пошлины отменено, в отмененной части принято новое решение, которым с АО «Россельхозбанк» в пользу ФИО1 взыскана стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 350 000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей. Это же решение в части отказа во взыскании с АО «Россельхозбанк» расходов по оплате услуг представителя в размере 200 000 рублей отменено, в отмененной части принято новое решение, которым с АО «Россельхозбанк» в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей. В остальной части данное решение оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июля 2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 февраля 2022 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 г. решение Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 г. со ссылкой на неверное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась истец, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия, по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. При этом нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменного отзыва банка, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 данной статьи если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 данной статьи в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом частью 3 этой статьи установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Частью 2 данной статьи установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018 г.) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г.) разъяснено, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Арендодатель) и ОАО «Россельхозбанк (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №аДД.ММ.ГГГГ по которому арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: назначение - нежилое, ФИО11, (№), подвал (помещения №), общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>-<адрес><адрес>, инвентарный №, кадастровый (условный) номер здания № (<данные изъяты>

Согласно пункту 1.6 договора аренды арендуемое помещение сдается в аренду вместе с системами инженерного обеспечения и средствами коммуникаций.

Срок действия договора сторонами установлен 11 месяцев с возможностью автоматического продления срока в случае отсутствия заявления сторон о его расторжении (пункт 6.1 договора).

Пунктом 2.1 договора аренды определено, что помещение будет использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности для размещения дополнительного офиса № Северо-Осетинского филиала банка.

Договором предусмотрена ежемесячная арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – в размере <данные изъяты> (статья 4 договора) (<данные изъяты>).

В силу пункта 5.2 договора передача арендодателем арендуемого помещения и его принятие арендатором осуществляется по акту приема-передачи, который становится неотъемлемой частью договора с момента его подписания сторонами.

Согласно пункту 5.5 договора аренды возврат арендуемого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора.

При прекращении договора арендатор передает арендодателю помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые согласованы с арендодателем (пункт 5.6 договора аренды).

Статьей 8 договора аренды предусмотрен порядок осуществления неотделимых и отделимых улучшений в арендуемом помещении.

Согласно пункту 8.3 договора затраты на неотделимые улучшения арендуемого помещения, согласованные с арендодателем и произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

При этом в пункте 8.1 и 8.2 договора отражена процедура производства неотделимых улучшений, стоимость и перечень которых должны быть согласованы с арендодателем путем оформления дополнительного соглашения, в случае необходимости произведения таких работ для арендатора предусмотрена возможность истребовать согласие арендодателя, который должен участвовать в приемке выполненных работ.

В пункте 8.5 договора отражено, что стороны согласились, что отделимыми улучшениями помещения признаются перегородки, инженерные и электронные системы, устройства, декоративные элементы, которые легко демонтируются, без ущерба для помещения, и/или перемещаются без демонтажа, и после отделения которых в арендуемом помещении ремонт не требуется. Все отделимые улучшения при расторжении договора подлежат изъятию и вывозу силами и за счет средств арендатора до дня возврата арендуемого помещения по акту приема -передачи.

В соответствии с пунктом 9.2 договора аренды арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный помещению его виновными действиями. В случае повреждения помещения по вине арендатора, арендатор возмещает фактическую стоимость нанесенного ущерба, подтвержденную документально. При этом фактический ущерб определяется на основании двустороннего акта, составленного уполномоченными представителями сторон.

Согласно пункту 10.3 договора аренды арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее, чем за 3 календарных месяца до даты расторжения договора. При этом договор прекращается автоматически в день, указанный в таком уведомлении.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, где отражено, что имеющиеся двери, окна, запирающиеся устройства, осветительные приборы, электрические розетки и др. в наличии и исправны (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ банк письмом уведомил арендодателя ФИО5 о досрочном расторжении ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилого помещения, указано, что соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи нежилых помещений будет направлен банком дополнительно (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и ФИО5 подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения №а-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении договора аренды, обязательства сторон по договору аренды прекращаются ДД.ММ.ГГГГ, а в отношении расчетов – до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (<данные изъяты>

Согласно справке о смерти, ФИО5 умерла ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>

К материалам дела приобщен договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 подарила ФИО1 указанные нежилое помещение общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес>, инвентарный №, кадастровый (условный) номер здания №, переход права зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в котором арендодателем отражено, что это помещение приведено в непригодное для использования состояние, находится в неудовлетворительном техническом и санитарном состоянии, перечень повреждений зафиксирован на диске, а представителем банка внесена запись о несогласии с частью повреждений фундамента (<данные изъяты>

Суд первой инстанции, разрешая спор, отказал в удовлетворении требований ФИО1 и указал на то, что ответчик, воспользовавшись правом досрочного прекращения договора аренды, своевременно направив арендатору (ДД.ММ.ГГГГ) уведомление об отказе от исполнения договора с ДД.ММ.ГГГГ, освободил арендуемое помещение от имущества в согласованные сроки к ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи арендуемого помещения сторонами подписан не был не по вине банка, а в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ арендодателя ФИО5, факт уклонения арендатора от передачи объекта не нашел свое подтверждение, поскольку арендатор предпринимал попытки по розыску арендодателя и передаче здания по акту приема-передачи, неоднократно выезжал на место для передачи помещений, о чем составлены аудио- и видеозаписи, при этом оснований для отказа в подписании такого акта у арендодателя не имелось, арендатор оплатил арендную плату по ДД.ММ.ГГГГ, задолженности по арендной плате не имел, с согласованной даты прекратил использовать арендуемое здание, кроме того, виновных действий банка, повлекших причинение истцу убытков, не установлено.

В ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции по делу назначена и проведена судебная экспертиза, по заключению от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что банк после выселения произвел демонтажные работы (приведен перечень и фототаблица), в том числе неотделимых улучшений – демонтированы перегородки, закрепленные к стенам и к конструкциям полов 1 этажа металлическими анкерами, нарушена целостность штукатурки и пола из керамической плитки; при прокладке и последующего демонтажа электрических сетей нарушена целостность подвесных потолков; оборваны и отрезаны электрические и слаботочные сети, система видеонаблюдения, отсутствуют (демонтированы) приборы учета; на стенах и над покрытием пола 1 этажа частично сохранились кабельканалы, часть светильников и розеток отсутствует, частично демонтированы электропровода к розеткам и включателям; в подвале имеются следы затопления, что привело к отслоению керамической плитки, частично обрушилась штукатурка и шпатлевка потолков подвала, нарушена система воздухоотвода; на стенах в местах крепления информационных табличек нарушена целостность облицовки стен; вырезана часть металлической входной двери с <адрес> для устройства в нем банкомата, изнутри дверь обшита листом гипсокартона; нарушена целостность входной двери с <адрес>; в помещении № на 1 этаже демонтирована металлическая входная дверь и установлена металлическая бронированная дверь. В нежилом помещении имеются повреждения, нарушающие эксплуатационные качества, эстетический вид и санитарные нормы, повреждения, вызванные действиями банка в процессе выселения. Эксплуатация нежилого помещения и подвала после проведения этих работ без производства восстановительных работ невозможна, помещение непригодно для использования. Стоимость восстановительного ремонта вследствие нанесенного ущерба составляет <данные изъяты> (<данные изъяты>

Отклоняя данное экспертное заключение, суд расценил его недостаточным доказательством, поскольку эксперт не определил, какие повреждения нежилого помещения получены в результате ненадлежащего использования его ответчиком, не установил конкретные виды работ по восстановлению повреждений вследствие действий ответчика, кроме того, сослался на то, что демонтаж неотделимых улучшений, которые банк произвел с согласия арендодателя, не предусмотрен условиями договора аренды, они произведены после длительной переписки с новым арендодателем по ее требованию, при этом последняя должна была предполагать возможное причинение ущерба имуществу и необходимость несения затрат на его восстановление.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверяя дело после отмены судом кассационной инстанции предыдущего апелляционного определения, согласился с такими выводами.

При этом в ходе апелляционного рассмотрения дела назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, по заключению от ДД.ММ.ГГГГ которой, установить, производился ли арендатором монтаж (работы по установке) какого-либо оборудования, не представляется возможным по причине отсутствия актов приема-передачи оборудования, актов выполненных работ по производству неотделимых улучшений и их принятию арендодателем, сведений о демонтаже; в помещении выявлено многочисленные повреждения (дефекты) стен, потолка, отмостки, фундамента и т.д. (приведен подробный перечень), основная часть из которых, наиболее вероятно, являются следствием нарушения правил эксплуатации или нарушения норм и правил при строительстве или иных строительных работ, проведенных в помещении, в том числе несвоевременного ремонта; здание ДД.ММ.ГГГГ постройки, возраст на момент обследования - 60 лет, общий износ здания – 48%; установить, являются ли эти дефекты следствием демонтажа банком оборудования и стоимость ущерба, не представляется возможным вследствие недостаточности информации в материалах дела о монтаже, демонтаже оборудования, актов приемки-передачи таких работ, на момент осмотра какое-либо оборудование банка в помещении отсутствует (<данные изъяты>).

С учетом данного экспертного заключения суд апелляционной инстанции дополнительно указал на то, что заявленные многочисленные повреждения нежилого помещения в целом экспертом отнесены с повреждениям вследствие эксплуатационного использования и нарушения строительных норм при возведении здания и проведении строительных работ, в силу чего оснований полагать, что действиями ответчика был причинен ущерб имуществу истца, и повода для взыскания стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения не имеется.

Между тем с апелляционным определением согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 ГПК РФ).

В данном случае суд апелляционной инстанции оставил без внимания и надлежащей оценки ряд юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Так, суд апелляционной инстанции привел в определении содержание переписки сторон, касающейся выполнения каждым процедуры составления акта приема-передачи нежилого помещения собственнику, вместе с тем, надлежащей оценки этим обстоятельствам не привел.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ банк уведомил представителя арендатора по закону о выполнении обязательств по соглашению о расторжении договора аренды и фактическом освобождении арендуемого помещения, а также необходимости направления законного представителя для подписания акта приема-передачи помещения (<данные изъяты>

Вместе с тем суд апелляционной инстанции оставил без внимания, что в данном письме сообщается о том, что ДД.ММ.ГГГГ арендодателю ФИО5 направлено уведомление банка о расторжении договора аренды нежилого помещения, при этом ДД.ММ.ГГГГ с ней было подписано соглашение о расторжении договора аренды с обязательством прекращения исполнения обязательств своих ДД.ММ.ГГГГ, в этот день помещение освобождено, однако акт приема-передачи не подписан, предложено направить представителя для передачи помещения.

К материалам дела приобщено электронное письмо ФИО5, направленное в адрес банка ДД.ММ.ГГГГ, в котором упоминается о том, что в помещении ею был произведен капитальный ремонт для предоставления банку помещения, соответствующего цели деятельности, и ремонт фасадной части здания, вместе с тем, выражается просьба произвести демонтаж оборудования и вывоз имущества без причинения ущерба, и указывается на то, что с фасадной части здания без согласования с ней были установлены технические конструкции воздухоочистительных систем, данная конструкция повлекла нарушение целостности несущих стен здания и при демонтаже следует сохранить облик здания (<данные изъяты>).

Из этих документов усматривается, что стороны договора аренды производили ремонтные работы помещения, в том числе неотделимых улучшений, вели по этому поводу переписку, при этом часть работ на фасаде здания произведена без согласия арендодателя.

Между тем указанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не исследовались, не проверялось, истребовалось ли банком согласие на осуществление неотделимых улучшений имущества, составлялись ли между сторонами дополнительные соглашения на этот счет, как это предусмотрено договором аренды, какие имелись по этому поводу договоренности о проведенных работах (капитальный ремонт до передачи помещения банку, фасадные работы), не изучалась соответствующая техническая документация, а суд апелляционной инстанции эту ошибку не исправил.

В этой связи обращает на себя внимание и выводы эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу о невозможности осуществления исследования в полном объеме ввиду отсутствия, в том числе документации, связанной с состоянием помещения на дату передачи и на дату приемки.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ банк направлял арендодателю ФИО5 уведомление с просьбой подписать акт приема-передачи нежилого помещения <данные изъяты>

Письмами ДД.ММ.ГГГГФИО1 в уведомлении сообщила в операционный офис банка о смене собственника нежилого помещения, указала, что претензий к состоянию помещения не имеет и претензий не предъявляет, одновременно не отказываясь и не нарушая требования гражданского законодательства, предложила арендатору в кратчайшие сроки обеспечить вывоз принадлежащего банку имущества, установить демонтированную на фасадной части дверь и провести иные действия, необходимые для подписания акта приема-передачи, а в случае, если эти действия не будут совершены, по истечение 10 дней оставила за собой возможность по своему усмотрению распорядится имуществом, находящимся в помещении, также просила предоставить письменную информацию об уполномоченном банком лице для совместного осмотра здания и передачи ключей собственнику (<данные изъяты>

В течение ДД.ММ.ГГГГ арендодатель производила переписку с операционными отделениями банка – Северо-Осетинским, Ставропольским отделениями, письмом от ДД.ММ.ГГГГ потребовала в течение 10 дней сообщить дату и время проведения осмотра помещения и подписания акта приема-передачи <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в адрес банка направлена досудебная претензия <данные изъяты>

В ответ на обращение банка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 направила правоустанавливающие документы на нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ в присутствии представителей обеих сторон составлен акт осмотра нежилого помещения, где зафиксированы повреждения арендованного нежилого помещения (приведен подробный перечень), арендодателем выявлено неудовлетворительное состояние помещения и нахождение в нем банковского имущества, подлежащего демонтажу и вывозу, акт представителем банка не подписаны, по результатам осмотра акт приема-передачи сторонами не составлен (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила в адрес банка письмо, указав на то, что по результатам осмотра помещения установлено, что оно находится в неудовлетворительном состоянии и не подготовлено арендатором к возврату, так как на территории находится специфическое банковское имущество, принадлежащее банку и подлежащее демонтажу и вывозу, в том числе бронеконструкции кассового узла, денежного хранилища, а также информационные указатели на фасадных стенах здания и прочее имущество, и потребовала в кратчайшие сроки произвести профессиональный демонтаж и вывоз всего оборудования, включая прочее имущество, не вывезенное в срок, подготовить помещение и передать его арендодателю, выразила готовность оказать содействие (<данные изъяты>

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ банк направил акты приема-передачи и копию доверенности уполномоченного лица с предложением в случае необходимости проведения демонтажных работ по произведенным неотделимым улучшениям совместно определить виды работ после их демонтажа <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в одностороннем порядке составлены акты приема-передачи помещения и протоколы встреч, которые со стороны банка подписаны не были (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила в адрес банка письмо, в котором просила в целях осуществления процедуры подписания акта приема-передачи, назначенной на ДД.ММ.ГГГГ, обеспечить доступ в нежилое помещение для подготовки соответствующих материалов <данные изъяты>).

В письме банка арендодателю в связи с поступлением акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ содержится просьба перенести подписание документа на ДД.ММ.ГГГГ, с чем она письменно согласилась <данные изъяты>

Письмом арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ вновь предложено арендатору подготовить надлежащий возврат имущества <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ письмом арендодатель просила банк ускорить процедуру вывоза имущества и информировать ее о реквизитах выбранной оценочной компании для оценки ущерба (<данные изъяты>).

Письмом банка от ДД.ММ.ГГГГ арендодателю сообщено о необходимости подписания акта приема-передачи помещения, которое запланировано на ДД.ММ.ГГГГ, после чего - передать все комплекты ключей от здания <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель напомнил банку о необходимости согласования процедуры подписания акта приема-передачи имущества <данные изъяты>).

Только ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема- передачи нежилого помещения, в котором арендодателем указано, что помещение приведено в непригодное для использования состояние, находится в неудовлетворительном техническом и санитарном состоянии, перечень повреждений зафиксирован на диске, а представителем банка внесена запись о несогласии с частью повреждений фундамента (<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ в рамках судебного спора арендодатель направила в банк письмо с предложением заключить мировое соглашение (<данные изъяты>

Принимая во внимание содержание переписки, суд апелляционной инстанции не учел, что имущество банка находилось в нежилом помещении истца до ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ или обусловленной банком даты окончания обязательств по договору аренды, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у арендатора все еще имелись все комплекты ключей от здания, а акт приема-передачи помещения сторонами составлен только ДД.ММ.ГГГГ

Из пояснений представителя банка в судебном заседании суда апелляционной инстанции усматривается, что после ДД.ММ.ГГГГ в помещении истца оставалось имущество банка - столы, стулья, декоративные конструкции, после выезда банка ремонт требовался, но неотделимые улучшения – бронеконструкции, не устанавливали и не вывозили (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>

При этом, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что такое положение образовалось ввиду смерти арендодателя и действий нового арендодателя, предложившего своими силами освободить нежилое помещение, суд апелляционной инстанции не учел, что отсутствие деятельности банка в нежилом помещении и задолженности по арендным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ само по себе не освобождает его, как арендатора, от обязанности вносить арендную плату до момента действительного освобождения помещения, зафиксированного в акте приема-передачи, при этом банк находился в переписке с новым арендодателем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ когда было сообщено о смене собственника помещения, а предложенные арендодателем варианты акта приема-передачи помещения подписаны не были.

В этой связи суду апелляционной инстанции следовало учесть, что в том случае, если имелась вина арендодателя, общая сумма арендных платежей может быть уменьшена, однако, отказ в полном объеме в этой части иска не соответствует положениям закона и разъяснениям по его применению, приведенным выше.

Также, в подтверждение доводов об освобождении помещения к согласованной дате ответчик представил в суд договор на оказание услуг по систематической перевозке грузов (в том числе банкоматов, информационно-платежных терминалов) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ИП ФИО6, и акты № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о вывозе указанной транспортной организацией имущества банка из нежилого помещения истца, в том числе банкоматов (<данные изъяты>.

Вместе с тем судом первой инстанции указанные обстоятельства не исследовались, акты описи имущества банка на момент заселения и на момент выселения, находившиеся на соответствующем балансе операционного офиса и обслуживании, не истребовались, не изучались и сопоставлялись с актами о вывозе, что суд апелляционной инстанции также оставил без внимания.

Также, освобождая банк от обязанности возместить стоимость повреждений, выявленных в нежилом помещении, суд апелляционной инстанции исходил из заключения повторной судебной экспертизы, указав, что экспертом основная часть выявленных повреждений (дефектов) обозначена в качестве следствия нарушения правил эксплуатации или строительных норм и правил при возведении либо иных строительных работах, норм организации работы инженерных коммуникаций, указано также на несвоевременный ремонт отмостки (гидроизоляция фундамента).

Между тем суд апелляционной инстанции оставил без внимания, что арендатор принял нежилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ и эксплуатировал его для осуществления своей деятельности, соответственно, эксплуатационные дефекты могли иметь место и в результате использования им помещения, при этом арендатор не указывал, что в процессе использования в течение длительного времени предъявлял какие-либо претензии по поводу состояния нежилого помещения.

В этой связи суду апелляционной инстанции следовало установить, какие именно работы произведены арендатором, какие из произведенных улучшений изменили качественные характеристики объекта, а какие были произведены с целью дооборудования объекта исключительно для нужд арендатора, в том случае, если, как упоминала в письме ФИО5, производились работы по осуществлению неотделимых улучшений, в частности, на фасаде здания, их стоимостную и физическую характеристики, что сделано не было.

Из протокола судебного заседания суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что представитель истца ходатайствовал о приобщении к делу технической документации на помещение на предмет ремонта, однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано <данные изъяты>).

В материалах дела имеется информация банка о необходимой оснащенности помещения для ведения банковской деятельности, технический план арендованного помещения со схемой установления такового оборудования, которым оценка на предмет того, кем и когда было установлено данное оборудование в помещении истца в апелляционном определении не приведена <данные изъяты>

Согласно письменным пояснениям ответчика, банк произвел демонтаж неотделимых улучшений в помещении, но по требованию арендодателя, при этом все отделимые и неотделимые улучшения были монтированы до заключения договора аренды (<данные изъяты>).

К делу приобщено предписание Администрации (префектуры) <адрес> Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ№ в адрес банка о приведении фасадной части здания, где расположено нежилое помещение, в надлежащее состояние, в ответ на которое банком сообщено, что эти работы произведет собственник (<данные изъяты>).

К тому же, в апелляционном определении не приведена оценка заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, полученному в суде первой инстанции, которым установлено, что банк после выселения произвел демонтажные работы, в том числе неотделимых улучшений, эксплуатация нежилого помещения и подвала после проведения этих работ без производства восстановительных работ невозможна, стоимость восстановительного ремонта вследствие нанесенного ущерба составляет <данные изъяты> рублей, и не привел мотивов, по которым отдал предпочтение заключению повторной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, полученному в ходе апелляционного рассмотрения дела, при том, что не мог игнорировать факты, установленные судебной экспертизой.

В этой связи, принимая во внимание, что в помещении истца в ДД.ММ.ГГГГ. был произведен ремонт, суду апелляционной инстанции при назначении экспертизы следовало поставить на обсуждение вопрос о направлении на экспертное исследование технической документации, связанной с этим ремонтом.

На этот счет истцом представлено коммерческое предложение с локальным сметным расчетом стоимости ремонта нежилого помещения, согласование сроков ремонтно-строительных работ (<данные изъяты>

Статьей 87 ГПК РФ предусмотрено, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1). В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Кроме того, при разрешении требований истца о взыскании упущенной выгоды, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В силу частей 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании части 4 статьи 393 настоящего Кодекса при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Таким образом, в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В этой части требований истец представила предварительный договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ИП ФИО7, из которого усматривается, что договор заключен на 5 месяцев, арендодатель обязалась подготовить помещение, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и передать его после заключения основного договора; протокол встречи с потенциальным арендатором (<данные изъяты>).

Однако данные доказательства и обстоятельства предметом проверки в суде апелляционной инстанции не стали и оценки не получили.

На необходимость проверки названных обстоятельств в контексте норм материального права, подлежащих применению к возникшим спорным правоотношениям, указал суд кассационной инстанции при отмене предыдущего апелляционного определения по делу, однако указания суда вышестоящей судебной инстанции в нарушение положений статьи 390 ГПК РФ судом апелляционной инстанции выполнены не были.

В соответствии со статьей 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Поскольку судом апелляционной инстанции приведенные выше юридически значимые обстоятельства по делу не были установлены, что повлияло на исход спора и нарушило права заявителя, состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, устранить указанные недостатки и вынести законный и обоснованный судебный акт.

Принятые меры по приостановлению исполнения судебного акта подлежат отмене ввиду окончания кассационного производства по делу.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 г. отменить.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Г.Ф. Усманова

И.Н. Никитушкина