Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки (без регистрации сделки), внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании убытков, компенсации морального вреда,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 22 сентября 2020 года, дополнительное решение Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 февраля 2022 года,

заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Кисловой Е.А., объяснения истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, поддержавшей доводы кассационной жалобы, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

установила:

Репина И.В. обратилась в суд с иском, с учетом его уточнения, к Королеву А.С., Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки (без регистрации сделки), внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, ссылаясь на нарушение своих прав, указывая, что продавец квартиры по договору купли-продажи от 17 июля 2019 года уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в отсутствие заявления двух сторон сделки купли-продажи квартиры государственная регистрация прав приостановлена незаконно, в связи с чем она понесла убытки в виде расходов на аренду ячейки в банке, а также уплаты процентов за полученный для оплаты квартиры кредит. Полагает, что в договор следует внести изменения в части порядка оплаты, учитывая существенное изменение обстоятельств.

Королев А.С. обратился в суд с встречным иском к Репиной И.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на нарушение своих прав, указывая на существенное нарушение условий договора покупателем Репиной И.В. по уплате покупной цены за квартиру, а также на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 22 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований Репиной И.В. к Королеву А.С., Управлению Росреестра по Москве о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и залога, взыскании убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов отказано.

Встречный иск Королева А.С. удовлетворен.

Расторгнут договор купли-продажи от 17 июля 2019 года, заключенный между Королевым А.С. и Репиной И.В. в отношении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>

Дополнительным решением Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года в удовлетворении исковых требований Репиной И.В. к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными решений о приостановлении и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки (без регистрации сделки) на спорную квартиру отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 февраля 2022 года решение Савеловского районного суда г. Москвы от 22 сентября 2020 года оставлено без изменения.

Дополнительное решение Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года изменено в части, из мотивировочной части дополнительного судебного решения исключена ссылка суда на пункт 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ; в остальной части дополнительное решение Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Репина И.В. просит отменить принятые по делу судебные постановления, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований без направления дела на новое рассмотрение, указывая, что воля сторон сделки была направлена на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, цена квартиры в сумме 6 166 463 руб., определенная в договоре, подтверждается копией расписки Королева А.С., учитывая недобросовестное поведение ответчика при совершении сделки считает возможным оплату по договору купли-продажи квартиры только после регистрации перехода права собственности на квартиру.

Представитель Королева А.С. – Новикова Ю.С. представила возражения на кассационную жалобу, в которых просила кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Судебное заседание 19 июля 2022 года было отложено на 28 июля 2022 года до 13.10 час, стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом, в судебном заседании 28 июля 2022 года объявлен перерыв до 14.00 час., после чего судебное разбирательство произведено с самого начала ввиду замены судьи судебной коллегии в соответствии с требованиями части 5 статьи 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В интересах законности кассационный суд общей юрисдикции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления (часть 2 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует понимать необходимость проверки правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охраны правопорядка.

Из приведенных правовых норм и их толкования следует, что в случае выявления допущенных судами нарушений закона, не указанных в доводах кассационных жалобы или представления, суд кассационной инстанции в интересах законности вправе выйти за пределы доводов жалобы (представления) и обратить внимание на допущенные судами нарушения закона, учесть их при принятии своего решения по результатам рассмотрения кассационной жалобы (представления прокурора).

С учетом изложенного и в интересах законности судебная коллегия кассационного суда считает возможным при рассмотрении кассационной жалобы истца и ответчика по встречному иску Репиной И.В. выйти за пределы содержащихся в ней доводов в связи с нарушением норм материального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела по спору в отношении объекта недвижимого имущества.

При рассмотрении дела установлено, что предметом настоящего спора является квартира, расположенная по адресу <адрес>.

Собственником данной квартиры является Королев А.С.

17 июля 2019 года между Репиной И.В. в качестве покупателя и Королевым А.С. в качестве продавца заключен договор купли-продажи данной квартиры за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору с АО «Райффайзенбанк».

В соответствии с пунктом 3-4 договора купли-продажи стороны указали продажную цену данной квартиры в сумме 6 166 463,80 руб.

Между Репиной И.В. в качестве заемщика и АО «Райффайзенбанк» в качестве кредитора оформлен кредитный договор от 17 июля 2019 года. Согласно пункту 3.2 кредитного договора сумма кредита составила 8 960 000 руб.

В силу пунктов 1.2, 1.3 соглашения о цене от 08 июля 2019 года, подписанного Репиной И.В., цена квартиры составляла 10 700 000 руб., а в договоре купли-продажи «по обоюдному согласию сторон» подлежала указанию цена квартиры 6 166 463,80 руб.

После передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и ипотеки (без регистрации сделки) Королев А.С. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении государственной регистрации.

Основанием для обращения Королева А.С. с заявлением о прекращении государственной регистрации явились противоречия между Репиной И.В. и Королевым А.С. относительно официальной цены сделки и порядка документального отражения действительной цены сделки.

На основании уведомления Управления Росреестра по Москве от 24 июля 2019 года государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (без регистрации сделки) приостановлена, уведомлением Управления Росреестра по Москве от 26 августа 2019 года в осуществлении государственной регистрации отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Репиной И.В. о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании убытков, компенсации морального вреда, удовлетворяя встречный иск Королева А.С. о расторжении договора, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 432, 555, 328, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что цена имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, причинителем заявленных истцом убытков ответчик не является, при заключении договора по существу допущены нарушения, которые влекут для Королева А.С. такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, изложенными в решении, не усмотрев оснований для иной, отличной от суда первой инстанции, оценки собранных по делу доказательств, указав, что

в настоящем случае цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, носит явно недостоверный характер, а возникшие между сторонами после подачи документов на государственную регистрацию разногласия относительно действительной цены недвижимости и порядка ее отражения в официальных документах по существу являются неустранимыми.

Изменяя дополнительное решение, которым судом рассмотрены исковые требования Репиной И.В. к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки (без регистрации сделки), суд апелляционной инстанции указал, что ссылка суда на пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в настоящем случае носит излишний и ошибочный характер, поскольку данный пункт утратил силу на основании статьи 30 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 361-ФЗ, в связи с чем на спорные правоотношения не распространяется.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По смыслу части 1 статьи 196 данного кодекса, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно пунктам 4, 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Структура исковых требований, в пределах которых суд на основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен принимать решение, состоит из основания и предмета, по которым данные требования истцом были заявлены.

Предмет иска - это определенное требование истца к ответчику.

Основание иска - это те фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 22 апреля 2010 года N 548-О-О, от 17 июня 2010 года N 873-О-О, от 15 июля 2010 года N 1061-О-О и др.), в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" закон и иной нормативно правовой акт, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон должны определяться исходя из предмета и основания иска.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из искового заявления Репиной И.В. следует, что одним из ее исковых требований было вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру ввиду уклонения от нее продавца Королева А.С..

В решении суда первой инстанции не приведено мотивов принятого решения по данным требованиям Репиной И.В. с учетом подлежащих применению норм материального права.

В силу части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Делая вывод о том, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора в части цены квартиры, суд первой инстанции не учел, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора продажи недвижимости, то он не считается заключенным, однако таких требований суду не заявлено.

Как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Вывод суда первой инстанции о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на данную норму ввиду того, что при заключении договора выявлены нарушения, влекущие для Королева А.С. такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (а именно, стоимость квартиры в размере 6 166 463,80 руб. не соответствует ее рыночной стоимости, соглашение от 08 июля 2019 года о цене квартиры в размере 10 700 000 руб. подписано только стороной истца, в договоре купли-продажи указано, что квартира приобретается на кредитные средства, при этом в кредитном договоре сумма кредита определена в размере 8960 000 руб.), не согласуется с первым выводом суда о том, что между сторонами не достигнуто соглашения по всем существенным условия договора, а также сделан без учета того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует установить существенное нарушение договора одной из сторон.

Выводы суда первой инстанции по исполнению сторонами условий договора в решении отсутствуют, как и суждения по требованиям продавца о расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на основании положений части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены.

Делая вывод о том, что цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, носит явно недостоверный характер, а возникшие между сторонами после подачи документов на государственную регистрацию разногласия относительно действительной цены недвижимости и порядка ее отражения в официальных документах по существу являются неустранимыми, суд апелляционной инстанции не привел нормативных положений, являющихся основанием для отказа в удовлетворении заявленных Репиной И.В. требований о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании подписанного сторонами письменного договора купли-продажи и для удовлетворения исковых требований Королева А.С. о расторжении договора.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, они могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений, решение Савеловского районного суда г. Москвы от 22 сентября 2020 года, дополнительное решение Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 февраля 2022 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 22 сентября 2020 года, дополнительное решение Савеловского районного суда г. Москвы от 18 августа 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 февраля 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Савеловский районный суд г.Москвы.

Председательствующий

Судьи