Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), погашении регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества в ЕГРН,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Звенигородского городского суда Московской области от 20 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Попова В.В., выслушав объяснения представителя истца ФИО1 – адвоката ФИО6, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о прекращении обременения прав на недвижимое имущество в виде залога (ипотеки), погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении объектов с кадастровыми номерами № и № в ЕГРН.

В обсонование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами приобрела в собственность жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость имущества была определена сторонами в размере 4 000 000 руб., при подписании договора покупатель оплатил продавцу денежную сумму в размере 205 000 руб., разница с учетом указанной цены договора подлежала уплате с рассрочкой платежа путем передачи денежных средств или перевода продавцу ежемесячных платежей (не менее 30 000 руб.), с правом покупателя на досрочное исполнение обязательств по оплате. До полного исполнения обязательств покупателя права последнего на имущество обременены ипотекой в пользу ФИО2ФИО1 полностью исполнила свои обязательства по договору по оплате, однако ФИО2 отказался от явки в регистрирующий орган для снятия обременений.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным по пункту 2 статьи 170 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований указал, что договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически прикрывающей сложившиеся отношения сторон, которые следует квалифицировать как договор ренты. ФИО1 являлась формальным покупателем, фактическое исполнение по сделке производилось за счет ее супруга - ФИО8, и все существенные условия по договору обсуждались между ФИО8 и ФИО2 Спорные объекты являлись для ФИО2 родовым имуществом после принятия наследства, домом он периодически пользовался, решение о продаже дома на заявленных в договоре условиях было принято в связи с доверительными отношениями с семьей ФИО9 (ФИО8 для ФИО2 двоюродный брат) и под условием сохранения для ФИО2 права пользования объектами, в том числе вещами, находящимися в строении и на земельном участке. Сделка заключена по цене существенно ниже рыночной стоимости, с рассрочкой платежа на два года, что не отвечает деловому обороту. Договор купли- продажи прикрывает договор ренты, а поступавшие платежи следует рассматривать как платежи по договору ренты с правом ФИО2 на безвозмездное пользование имуществом.

Решением Звенигородского городского суда Московской области от 20 июля 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2021 г., первоначальные исковые требования были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменить как незаконные, принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражениях на нее, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу такие нарушения судами с учетом доводов кассационной жалобы не допущены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, переход права зарегистрирован 10 апреля 2019 г. и обременен залогом недвижимости (ипотекой) в пользу последнего.

В соответствии с условиями договора ФИО2 (продавец) обязался передать в собственность ФИО1 (покупатель), а последняя принять и оплатить жилое помещение № площадью 172,8 кв.м. в <адрес> с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №. Стоимость приобретаемого имущества определена сторонами в размере 4 000 000 руб. На момент подписания договора покупатель передал продавцу 205 000 руб. (пункт 4), при этом оставшаяся сумма, составляющая разницу между общей суммой по договору и уплаченной покупателем, подлежала уплате путем передачи или перевода денег продавцу в течение двух лет с даты подписания договора ежемесячными платежами не менее 30 000 руб., с правом покупателя на досрочное исполнение обязательств по оплате (пункт 5). На основании пункта 11 договора жилое помещение продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением. В пункте 12 договора указано, что продавец в соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования жилым помещением с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Стороны подтвердили, что договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета договора и отменяет или делает недействительными иные обязательства или предложения, которые могли быть сделаны сторонами в устной или письменной форме, при этом отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Акт приема-передачи имущества подписан сторонами 3 апреля 2019 г.

4 апреля 2019 г. ФИО2 и ФИО8 (действуя по доверенности в интересах супруги - ФИО1) подали в Управление Росреестра по Московской области документы на регистрацию перехода права и обременения прав покупателя по условиям соглашения, в том числе было также предъявлено нотариально удостоверенное заявление ФИО2 о семейном положении на момент приобретения и продажи имущества (в браке не состоял и не состоит), а также согласие ФИО8 как супруга ФИО1 с выражением усмотрения последней на приобретение спорных объектов.

Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в установленном порядке 10 апреля 2019 г. Также в этот день в ЕГРН в отношении спорных дома и земельного участка внесены записи прав об обременении прав - ипотека в силу закона до полного выполнения условий договора от 27 марта 2019 г. в пользу ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В подтверждение факта исполнения обязательств по договору ФИО1 представила скрин-формы онлайн-переводов Сбербанка России, кроме того, данная информация подтверждена выпиской из истории операций по дебетовой карте.

Совокупная сумма денежных средств, перечисленных ФИО1 на счет (№) ФИО2 и полученной последним за период с 28 марта 2019 г. по 5 ноября 2020 г. включительно, составила 3 804 100 руб., что подтвердил ФИО2

ФИО1 отрицала целью заключения договора ренту, единственной целью являлось заключение именно договора купли-продажи объектов недвижимости, на которые оформлено ее право собственности, при этом она пользуется объектами и несет бремя их содержания, что подтверждается, в том числе договорами с АО «Мособлгаз», платежными документами. Указывала, что супруг вел переговоры о покупке в ее интересах.

В письменных пояснениях ФИО8 также указывал на то, что именно его супруга является покупателем объектов недвижимости, ни о каком договоре ренты у него с ФИО2 разговором не было.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что к сделке не принуждался, существо сделки понимал, договор подписал лично, с условиями договора был ознакомлен.

Судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная ООО «Деловые консультации. Согласно заключению эксперта № на дату 27 марта 2019 г. рыночная стоимость земельного участка и жилого дома составляет 6 488 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, исходил из того, что в договоре купли-продажи сторонами были согласованы все существенные условия такого вида договора; ФИО1 в полном объеме исполнены обязательства по оплате цены договора при ее праве на досрочное исполнение обязательств; оспариваемая сделка заключена в простой письменной форме, подписана лично сторонами; правовые последствия договора купли-продажи наступили - право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за покупателем; содержание договора свидетельствует о воле продавца на возмездное отчуждение недвижимого имущества с условием рассрочки платежей по оговоренной цене; каких-либо условий об обременении прав покупателя правом пользования имуществом (бессрочного или иного) спорный договор не содержит; в договоре отражено, что жилое помещение продается свободным от проживания третьих лиц, продавец утрачивает право пользования жилым помещением с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; доказательств того, что стороны намеревались заключить договор ренты либо договор пожизненного содержания, не имеется; намерение одной стороны сделки на совершение другой сделки без согласия второй стороны не свидетельствует о притворности сделки; признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция; определенная рыночная стоимость имущества, с учетом предмета и основания встречного иска, не является юридически значимым обстоятельством; обязательства ФИО1 по оплате договора выполнены, поэтому обременение в виде ипотеки подлежит прекращению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 454 настоящего Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 432 закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 статьи 170 указанного Кодекса установлено, что притворная сделкаритворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Согласно пункту 1 статьи 583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии со статьей 584 настоящего Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Исходя из вышеуказанного, вопреки доводам в кассационной жалобе обстоятельства, имеющие значение для дела, судами определены верно, выводы являются правильными и мотивированными, нарушений норм права не допущено.

Изложенные доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность судебных актов. Они были предметом рассмотрения в судах, в том числе заявлялись в апелляционной жалобе, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных актов, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами судов по обстоятельствам дела.

Между тем несогласие с установленными судами обстоятельствами и произведенной оценкой доказательств само по себе не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов, поскольку данные обстоятельства установлены в отсутствие существенных нарушений норм процессуального и материального права, а в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Нарушений судами положений, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, допущено не было, тем самым оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Звенигородского городского суда Московской области от 20 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 октября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи