Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о расторжении предварительного договора

по кассационной жалобе ФИО2, ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 22 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Швецовой М.В., пояснения ФИО2, ФИО1 и их представителя ФИО7, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО3, полагавшего апелляционное определение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО9 и ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

Требования мотивированы тем, что 26 мая 2021 г. они заключили с ФИО3 предварительный договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, стоимость 3 100 000 руб., задаток при подписании предварительного договора – 650000 руб.; основной договор купли-продажи квартиры заключается в срок не позднее 31 августа 2021 г.

Во исполнение условий договора они передали ответчику задаток в размере 650 000 руб., с его согласия въехали в спорное жилое помещение, до 31 августа 2021 г. выполнили в квартире ремонт на сумму 1 500 000 руб. и фактически проживают в ней.

В установленный предварительным договором срок до 31 августа 2021г. ответчик не предложил заключить сделку.

23 ноября 2021 г. ФИО3 предложил им совершить сделку на иных условиях в части стоимости квартиры, определив ее в размере 3 800 000 руб., что противоречит условиям предварительного договора и нарушает их интересы.

Расценив такое поведение ответчика как уклонение от принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи, просили суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по цене 3 100 000 руб.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО2 и ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 26 мая 2021 г. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ссылаясь на то, что действие предварительного договора прекращено 31 августа 2021 г., до указанной даты, предусмотренной предварительным договором, основной договор купли-продажи заключен не был.

Решением Октябрьского районного суда города Мурманска от 17 марта 2022 г. исковое заявление ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворено, признан заключенным с момента вступления в законную силу решения суда договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 26 мая 2021 г., согласно которым ФИО3 (продавец) продает, а ФИО9 и ФИО1 (покупатели) приобретают в общую совместную собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3 100 000 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о расторжении предварительного договора отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 22 июня 2022 г. решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 17 марта 2021 г. отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, в указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО9 и ФИО1 ставят вопрос об отмене судебного постановления апелляционной инстанции как незаконного.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения явившихся участников процесса, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражениях на нее, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 26 мая 2021 г. между ФИО3 (продавцом) и ФИО9 и ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора стоимость объекта составляет 3 100 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В пункте 2.1.3 договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- часть стоимости объекта в сумме 650 000 руб. покупатель оплачивает продавцу наличными за счет собственных денежных средств при подписании данного договора в качестве задатка в доказательство намерения заключения покупателем основного договора купли-продажи. Данная сумма будет направлена продавцом для погашения задолженности перед ПАО «Сбербанк», получения закладной и снятия обременения на продаваемый объект;

- оставшаяся часть стоимости объекта в сумме 2 450 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк, не ранее государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона в пользу Банка в Управлении Росреестра по <адрес>.

Пунктом 2.1.8 договора определено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 31 августа 2021 г.

Согласно пункту 3.1 договора настоящий договор является предварительным и содержит существенные условия основного договора купли-продажи, который будет заключен в последующем.

Как предусмотрено пунктом 3.2 договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 31 августа 2021 г. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении объекта.

В силу пункта 3.4 договора продавец уведомил покупателя, что на момент подписания настоящего договора вышеуказанный объект находится в обременении: вид: ипотека в силу закона от 21 сентября 2015 г., погашается в порядке, установленном Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. №. Залогодержателем является ОАО «Сбербанк России». Полная задолженность по кредиту на дату расчета 25 мая 2021 г. составляет 650 000 руб.

Стороны пришли к соглашению, что данная задолженность продавца перед ПАО Сбербанк будет погашена за счет денежных средств, предоставляемых ему покупателем.

Пунктом 4.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до вступления в силу основного договора купли-продажи.

Разрешая заявленные ФИО9, ФИО1 требования о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи, суд первой инстанции руководствовался положениями главы 27 «Понятие и условия договора», главы 28 «Заключение договора» Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и, проанализировав содержание предварительного договора, пришел к выводу о том, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть в срок до 26 мая 2022 г.

Установив, что истцы направили ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи в ноябре 2021 г., то есть до истечения годичного срока, оценив действия сторон, степень их добросовестности, то, насколько поведение каждой из сторон предварительного договора способствовало незаключению основного договора, суд пришел к выводу о наличии условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 26 мая 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда с учетом существа совершенной сделки с такими выводами суда первой инстанции не согласилась, ибо они противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

При этом, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами предварительного договора, судебная коллегия пришла к верному выводу, что стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 31 августа 2021 г., что прямо следует из пункта 3.2 договора.

Оснований для иного толкования условий предварительного договора, в том числе пунктов 3.2 и 4.1, судебная коллегия обоснованно не усмотрела, отметив, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается только тогда, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По предварительному договору стороны обязуются в будущем на его условиях заключить основной договор. В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, и только если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 1, 3, 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (пункт 5 статьи 429, пункты 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 27, 28, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока в случае своевременного совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора, но не приведших к положительному результату. Несовершение ни одной из сторон таких действий в течение установленного срока свидетельствует об утрате ими интереса в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению.

В рассматриваемом случае стороны в пункте 3.2 предварительного договора от 26 мая 2021 г. предусмотрели срок, до окончания которого должны были исполнить взятые на себя обязательства, по истечении которого в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации такие обязательства будут считаться прекращенными.

Как верно отметил суд второй инстанции, стороны не изменяли условий предварительного договора в части перенесения сроков заключения основного договора.

Доводы подателей жалобы о ведении переговоров между сторонами по телефону и при личной встрече до 31 августа 2021 г. с целью заключения сделки, что, по их мнению, свидетельствует о совершении юридически значимых действий, направленных на заключение основного договора, правового значения не имеют и основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Материалами дела подтверждено, что до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор купли-продажи квартиры, то есть не позднее 31 августа 2021 г., ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой не направила.

Следовательно, исходя из положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом, как обоснованно отмечено судебной коллегией, предложение заключить договор после установленного предварительным договором срока не имеет правового значения в связи с прекращением соответствующего обязательства. Понуждение к заключению основного договора в этих условиях вошло бы в противоречие с принципом свободы договора.

Вопреки доводам кассационной жалобы, материалы дела не содержат доказательств того, что стороны фактически приступили к исполнению предварительного договора.

Судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что сами по себе обстоятельства согласования сторонами всех существенных условий договора купли-продажи, передача ответчику денежных средств по договору, а также передача истцам в фактическое пользование спорного имущества вытекают из содержания предварительного договора купли-продажи, действие которого по истечении 31 августа 2021 г. закончилось.

С учетом изложенного, суд второй инстанции пришел к правильному выводу, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО10 о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи квартиры у суда не имелось.

При этом, принимая во внимание тот факт, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный между сторонами предварительный договор является прекращенным, судебная коллегия также пришла к обоснованному выводу о том, что отсутствуют и правовые основания для расторжения предварительного договора, в связи с чем решение суда в части отказа ФИО3 в удовлетворении встречного иска к ФИО10 о расторжении предварительного договора оставлено без изменения.

При изложенных обстоятельствах решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы суда второй инстанции являются правильными, в судебном постановлении мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие заявителя с выводами суда второй инстанции, направлены на их переоценку, а также на переоценку собранных по делу доказательств, между тем в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Таким образом, поскольку существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не установлено, оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, результат разрешения судом данного спора находится в соответствии с содержанием норм материального права, регулирующих спорное правоотношение, и установленными судом второй инстанции обстоятельствами.

Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления, поскольку нарушений судом апелляционной инстанций норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 22 июня 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2, ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи