Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Аргамак», ООО «Буденовский» обратившихся в лице представителя по доверенности Жданова Михаила Алексеевича к ООО "Производственно-коммерческая фирма «Атлантис-Пак», Облаковой Вере Алексеевне, Однолетко Игорю Анатольевичу, Суховееву Сергею Владимировичу, Суховееву Анатолию Владимировичу, Гончарову Николаю Федоровичу, Кубышкину Валерию Владимировичу, Кубышкину Владимиру Владимировичу, Молчановой Надежде Ивановне, Молчановой Дарье Николаевне, Грибовой Марии Ивановне, Чусовой Людмиле Федоровне, Савельевой Евгении Владимировне, Букреевой Татьяне Владимировне, Ожиганову Михаилу Ивановичу, Продан Игорю Александровичу, Лебединской Юлии Михайловне, Кривонос Марии Сергеевне, Разбаум Альберту Вольдемаровичу, Ищенко Александре Николаевне, Ковалеву Александру Анатольевичу, Ковалеву Анатолию Кирилловичу, Зюзиной Валентине Федоровне, Сиротенко Марине Юрьевне, Сацюк Людмиле Ивановне, Шевченко Игорю Валентиновичу о переводе прав и обязанностей по договорам аренды по апелляционной жалобе ООО «Аргамак», ООО «Буденовский» на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 20 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Фетинга Н.Н., судебная коллегия

установила

ООО «Аргамак», ООО «Буденновский» обратились в суд с иском о заявлением о переводе прав и обязанностей по договорам аренды, указав, что «01» ноября 2009 года между ООО «Аргамак» и собственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время из ответчиков физических лиц собственниками являются Облакова В.А., Однолетко И.А., Суховеев С.В., Суховеев А.В., Гончаров Н.Ф., Кубышкин В.В., Кубышкин В.В., Молчанова Н.И., Молчанова Д.Н., Грибова М.И., Чусова Л.Ф., Савельева Е.В., Букреева Т.В., Ожиганов М.И.) общей площадью 147 га был подписан договор № 65 аренды земельного участка; с собственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время из ответчиков физических лиц собственниками являются Продан И.А., Лебединская Ю.М., Кривонос М.С., Разбаум А.В., Ищенко А.Н.) общей площадью 148 га был подписан договор № 64 аренды земельного участка; с собственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время из ответчиков физических лиц собственником является Ковалев А.А.) общей площадью 62,7 га был подписан договор № 62 аренды земельного участка; с собственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время из ответчиков физических лиц собственниками являются Зюзина В.Ф., Сацюк Л.И., Сиротенко М.Ю.) общей площадью 70 га был подписан договор № 61 аренды земельного участка; с собственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время из ответчиков физических лиц собственниками являются Ковалев А.К., Ковалев А.А., Шевченко И.В., Ожиганов М.И.) общей площадью 145 га был подписан договор № 66 аренды земельного участка.

Указанные договора аренды зарегистрированы Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18 января 2010 года. Пунктом 2 Договора № 66 предусмотрено, что они заключены сроком на 10 (десять) лет, вступают в силу с момента подписания и действуют до 01 ноября 2019 года.

20 января 2019 года указанные земельные участки были переданы в субаренду ООО «Буденновский» по договорам субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Общество «Аргамак», надлежащим образом исполнявшее свои обязанности и имея намерение продлить арендные отношения по указанным земельным участкам, организовало и провело 20 сентября 2019 года собрания участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерамиНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Однако, на собраниях были приняты решения о заключении договоров аренды на указанные земельные участки сроком на 10 лет с ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Истцы полагают, что преимущественное право ООО «Аргамак» на право аренды земельных участков предусмотренное как законом, так и договором, было нарушено ответчиками, в связи с чем обратились в суд с иском и просили перевести на ООО «Аргамак» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 630- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 147 0000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН права и обязанности по договору аренды № 633- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 634- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Также просили суд взыскать с ответчиков в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 20 января 2021 года исковые требования ООО «Аргамак», ООО «Буденовский» оставены без удовлетворения.

С указанным решением не согласились ООО «Аргамак», ООО «Буденовский» и обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.

Апеллянты полагают, что вывод суда о ненадлежащем уведомлении собственников земельных участков о намерении заключить договора аренды на новый срок несостоятелен и опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Заявители обращают внимание на то, что множественность лиц на стороне арендодателей по договорам аренды от 01.11.2009г. с ООО «Аграмак» не совпадает с множественностью лиц на стороне арендодателей по договорам аренды от 05.11.2019г. с ООО «АФК Атлантис-Пак».

Указывают также апеллянты на то, что различие в условиях договора аренды от 01.11.2009г. с ООО «Аргамак» условиям договоров аренды от 05.11.2019г. с ООО «АФК Атлантис-Пак» по сроку, размеру арендной платы и сроки выдачи продукции, равно как и об уменьшении площади арендованных платежей земельных участков основаны на неверном толкованием судом условий данных договоров.

С учетом изложенного, апеллянты полагают, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей по заключенным договорам аренды при наличии условий, позволяющих реализовать преимущественное право на их заключение.

Ответчиком ООО «АФК Атлантис-Пак» поданы возражения на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истцов ООО «Аргамак», ООО «Буденновский» просили решение суда отменить и удовлетворить иск.

Представитель ответчика с ООО «АФК Атлантис-Пак» просила решение суда оставить без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Продан И.А., ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, С.Л., ФИО22 не явились, извещены надлежащим образом, об отложении слушания не просили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены постановленного по делу решения.

При вынесении решения суд руководствовался положениями ст.ст. 181.4, 413, 431, 607, 608, 621 ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и исходил из недоказанности истцом соблюдения письменного порядка уведомления собственников земельных участков о намерении заключить договора аренды на новый срок, при этом указал на то, что множественность лиц на стороне арендодателя по спорным договорам с учетом представительства и правопреемства не совпадают.

При этом суд указал на то, что ООО «Аргамак», в связи с приобретением долей в праве собственности на спорные земельные участки, не может быть признан арендатором, поскольку в случае его заключения меняется площадь арендуемых земельных участков.

Также суд, проанализировав спорные договоры аренды земельных участков, пришел к выводу о неравнозначности их существенных условий в части срока, размера арендной платы и сроков выдачи продукции.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренные законом условий возникновения у прежнего арендатора права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, а также права потребовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с другим лицом.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 указанного Закона, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 9 этого же Федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды законом Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из дела усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Данные земельные участки по договорам аренды от 01.11.2009г. были переданы ООО «Аргамак» на срок 10 лет.

Из материалов дела видно, что до окончания срок ООО «Аргамак», желая заключить договор аренды с арендодателями на новый срок письменно обратилось в администрацию Суховского сельского поседения Пролетарского района с извещением о проведении собрания, представив соответствующий проект.

В связи с данным обращением Администрацией в установленном законом порядке было опубликовало объявление в газете Пролетарского района «Вестник Приманычья» №32 (10778) выпуск от 08.08.-14.08.2019 года, в котором указано о проведении 20 сентября 2019 года общих собраний участников долевой собственности, в том числе и земельных участков с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Кроме того, информация о проведении собраний была размещена на официальном сайте Администрации Суховского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области.

Законом не предусмотрены обязательные требования к соблюдению формы и порядка письменного уведомления арендатора арендодателей о намерении заключить договор аренды на новый срок, в связи с чем размещенное в СМИ объявление истца с указанием адресата для выяснения всех вопросов по данному объявлению может считаться надлежащим доказательством соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а выводы суда в указанной части о несоблюдении данного порядка отклоняются как несостоятельные.

Возражая относительно наличия у истца преимущественного права на заключения новых договоров аренды ответчиком не представлено доказательств ненадлежащего исполнения своих обязательств по предыдущим договорам.

Напротив, представителем ООО «Буденновский», ООО «Аргамак» представлены ведомости, а также платежные поручения о перечислении арендной платы по заявлениям арендодателей о выплате арендной платы в денежной форме, за период с 2016 года по 2020 год подтверждающие, что ООО «Аргамак» ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по договорам аренды.

Доводы ответчиков о низком качестве выдаваемой в счет арендной платы продукции объективно ничем не подтверждены.

В материалы дела не представлено доказательств того, что за период действия предыдущих договоров имелись какие-либо объективные претензий со стороны арендодателей относительно нарушения условий договоров арендатором.

Обращая внимание на множественность лиц на стороне арендодателей по договорам аренды от 01.11.2009г. с ООО «Аргамак» относительно их совпадения со стороны арендодателей по договорам аренды от 05.11.2019г., заключенным уже с ООО «ПКФ «Атлантис-Пак», судебная коллегия полагает необходимым отметить то, что данный критерий оценки не может препятствовать реализации права арендатора на продление срока договора или права выкупа долей с арендодателем с учетом правопреемства новых собственников долей и длительного характера спорных правоотношений.

В системном толковании с нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ (переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды), эта норма сохраняет ранее возникшее право аренды на исходный земельный участок и на выделенный земельный участок.

Судебная коллегия учитывает необходимость обеспечения преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае изменения состава собственников арендуемого земельного участка. Правопреемство в данном случае носит затяжной и объективный характер, в связи с чем не должно зависеть от персонального состава участников долевой собственности при неизменности условий договора аренды.

В качестве одного из условий изменения договоров аренды земельных участков суд указал на то, что истец является сособственником долей в арендованных земельных участках, в связи с чем уменьшается площадь арендованных земельных участков.

Однако такое условие не может являться основанием для отказа ООО «Аргамак» на преимущественное продление арендных отношений, поскольку наличие у арендатора в собственности долей в праве общей долевой собственности на земельный участок влечет для него только лишь прекращение обязанности по уплате арендной платы за принадлежащую ему долю и никак не влияет на возможность заключения договора аренды в отношении, входящих в земельных массив иных земельных участков на новый срок, при соблюдении положений ст. 621 ГК РФ. Никаких иных условий изменности условий договоров аренды земельного участка на новый срок с ранее действующими не установлено.

При изложенных выше обстоятельствах, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение и неверное применение норм материального права, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и как следствие, к постановке неправильного решения, в связи с чем в соответствии со ст. 330, п. 2 ст. 328 ГПК РФ решение суда подлежит отмене.

При установленных судебной коллегией и судом первой инстанции фактических обстоятельствах дела, наличии у ООО «Аргамак» преимущественного права аренды в отношении спорных земельных участков, согласии ООО «Аргамак» получить права аренды на тех же условиях, на которых договоры уже заключены с ООО ПКФ «Атлантис-Пак», отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения в прошлом условий договоров аренды, судебная коллегия с учетом положений ст. 621 ГК РФ, приходит к выводу о том, что иск ООО «Аргамак» подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 20 января 2021 года отменить и принять по делу новое решение.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (ОГРН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 630- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1470000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕННОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключенному между ФИО23, действующей на основании протокола собрания участников долевой собственности, и ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 631- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1480000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключенному между ФИО23, действующей на основании протокола собрания участников долевой собственности, и ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 633- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 627000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между ФИО23, действующей на основании протокола собрания участников долевой собственности, и ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН права и обязанности по договору аренды № 634- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 700000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, номер государственной регистрации: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Аргамак» (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) права и обязанности по договору аренды № 629- АП-19 от 05 ноября 2019 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1450000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, номер государственной регистрации: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенному между ФИО24, действующим на основании протокола собрания участников долевой собственности, и ООО ПКФ «Атлантис-Пак».

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 07.06.2021.