Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3336/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности передать имущество, регистрации перехода права собственности,

по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить арендованное имущество

по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Курганского городского суда Курганской области от 13.07.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.11.2021.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и после уточнения требований просил возложить на Курило Л.П. обязанность во исполнение договора аренды с последующим выкупом от 22.11.2014 передать ему недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером (далее – Земельный участок), площадью 555 кв.м, и расположенное на нем здание магазина продовольственных товаров этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-2, площадью 186,5 кв.м, Литер Б (далее – Магазин) по адресу: ; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Курило Л.П. к нему на указанные объекты недвижимости.

Требования мотивированы тем, что между Курило Л.П. (арендодателем) и ИП ФИО1 (арендатором) 22.11.2014 заключен договор аренды Магазина с последующим выкупом (далее – Договор). Магазин требовал проведения ремонтных работ, для достижения данных целей были заключены 2 дополнительных соглашения, в соответствии с которыми арендодатель обязался возместить арендатору потраченные на ремонт Магазина деньги. Поскольку деньги потраченные на ремонт Магазина Курило Л.П. не возместила, у ИП ФИО1 возникло право требовать договорную неустойку, сумма работ и неустойки превышает стоимость Договора, соответственно Договор является оплаченным, а имущество подлежит истребованию.

Курило Л.П. обратилась в суд со встречным исковым требованием и просила расторгнуть Договор заключенный с ИП ФИО1, возложить обязанность освободить арендованный Магазин.

Встречное требование мотивировано тем, что ИП ФИО1 с 01.05.2015 не производил арендную плату, в связи с чем за период с 01.05.2015 по 01.04.2021 образовалась задолженность в размере 5 325 000 руб.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 13.07.2021 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано. Встречные исковые требования Курило Л.П. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.11.2021 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО1 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Судами установлено, что Курило Л.П. является собственником Земельного участка и Магазина, между сторонами 22.11.2014 заключен Договор.

Согласно п. 3 Договора объект продается покупателю за 9 000 000 руб.; пунктом 3.1 предусмотрено, что плата за аренду объекта в размере 75 000 руб. производится в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть с 01.02.2015, путем внесения денежной суммы наличными с 01 до 10 числа каждого месяца. Коммунальные платежи, электричество, уборка прилегающей территории и прочие расходы в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 01.02.2015 путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 20 по 25 числа; в силу п. 3.2 оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов, будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

В соответствии с п. 4 Договора передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение одного дня с момента регистрации права собственности объекта покупателем.

Между сторонами 07.02.2015 заключено дополнительное соглашение к договору от 22.11.2014, согласно которому пункт 3.1. Договора изложен в новой редакции.

В частности, п. 3.1.1 установлено, что плата за аренду в размере 75 000 руб. производится в течение 3 лет со дня открытия магазина продовольственных товаров в помещении по адресу: . Об открытии магазина продовольственных товаров, после проведения ремонтно-восстановительных работ, покупатель предупреждает продавца извещением о намерении приступить к использованию арендуемого помещения по назначению.

Пунктом 3.1.2 установлено, что в связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие условия помещения передаваемого в аренду, стороны пришли к соглашению: а) За выполнение ремонтно-восстановительных работ ответственным является покупатель. Отчет о работе предоставляется путем подписания акта выполненных работ между покупателем и продавцом; б) Оплату по сметам и договорам подряда берет на себя покупатель. Продавец обязуется восполнить покупателю полную стоимость работ и услуг согласно сметам и договорам подряда; в) Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется сметой. Оплата по смете и договоров подряда производится в счет арендной платы; г) Арендная плата в период с 02.03.2015 по 02.05.2015 не выплачивается покупателем наличными, а входит в состав оплаты по смете и договоров подряда; г) Коммунальные платежи, оплату за электроэнергию и отопление и пр. проплаты покупатель осуществляет с 02.03.2015. Оплата производится ежемесячно с 20 по 30 число. В соответствии с п. 3.2.1 с 01.05.2015 по согласованию сторон арендная плата размере 75 000 руб. производится путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 по 10 число.

Также 07.02.2015 между сторонами было заключено Соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения. Согласно условиям п. 1 Соглашения покупатель обязуется выполнить своим иждивением работы ремонтно-восстановительные по отделке, уборке и пр. – капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: , в соответствии с условиями настоящего Соглашения, планом-графиком работ, сметой, договорами подряда и иными документами, являющимися Приложениями к настоящему Соглашению. Согласно п. 2 Соглашения продавец обязуется создать покупателю необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить настоящим соглашением цену. В силу п. 3 виды работ по капитальному ремонту, производимые покупателем, устанавливаются в Приложениях, являющимися неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Согласно п. 4 Соглашения, работы, предусмотренные настоящим Соглашением, осуществляются покупателем в следующие сроки: начало работ 07.02.2015; выполнение первоочередных работ, необходимых для открытия магазина 11.03.2015, общая продолжительность работ 6 месяцев. Сроки завершения отдельных этапов работ определяются планом-графиком работ. В силу п. 5 Соглашения стоимость работ включает компенсацию всех издержек покупателя. Согласно п. 6 цена каждого вида работ устанавливается сметой и отчетными документами. В п. 7 Соглашения стороны договорились, что оплата работ осуществляется: 7.1 за счет арендной платы в период 2 месяца в размере 150 000 руб., 7.2 оплата оставшейся денежной суммы происходит по соглашению сторон, которое определяется в письменном виде, где указываются сроки, суммы и виды оплаты.

В соответствии с п. 4 Договора в редакции дополнительного соглашения от 07.02.2015 после подписания договора продавец передает покупателю объект в аренду на согласованный срок по акту приема-передачи.

Акт приема-передачи суду представлен не был, из объяснений сторон суд установил, что объекты аренды фактически переданы от Курило Л.П. к ИП ФИО1 и используются им по настоящее время.

Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда Курганской области от 23.07.2020 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены частично и постановлено: договор аренды от 22.11.2014 признан действующим, за ФИО1 признано право пользования Земельным участком и Магазином. Данным решением установлено, что Магазин был передан по акту приема-передачи 09.02.2015, Договор является возобновленным после истечения трехлетнего срока его действия на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным, на основании решения суда договор зарегистрирован в ЕГРН на неопределенный срок.

30.01.2021 ИП ФИО1 направил Курило Л.П. претензию с требованием в срок до 05.02.2021 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, требование не удовлетворено.

15.03.2021 Курило Л.П. направила ИП ФИО1 претензию в которой указала на необходимость оплаты договора в сумме 9 000 000 руб. в срок до 28.03.2021, в случае неоплаты она обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, поскольку пришел к выводу о том, что ИП ФИО1 не представил доказательств оплаты договора аренды более двух раз подряд по истечении установленного договором срока и его выкупной цены (ст. 309, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд исходил из того, что ИП ФИО1 не оспаривал того факта, что не производил арендные платежи. С позицией ИП ФИО1 в соответствии с которой он полагал договор оплаченным исходя из проведенных им ремонтных работ на сумму 6 632 978,94 руб., а также коммунальных расходов 1 238 867 руб. и пени 5 400 993,29 руб., стоимость которых Курило Л.П. не возместила суд не согласился. Суд не зачел расходы на проведение ремонтных работ и пеню в размере 0,05% за их неоплату в оплату Договора, поскольку, исходя из буквального толкования договора, обязанность по оплате коммунальных платежей лежала на ИП ФИО1, а объем ремонтных работ подлежал согласованию с Курило Л.П., чего ИП ФИО1 не делал до производства ремонтных работ, доказательств выполнения договорной обязанности в данной части не представил. Соответственно не вправе ссылаться на данное обстоятельство как подтверждение оплаты договора.

Поскольку в удовлетворении первоначальных требований было отказано, встречный иск был удовлетворен в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда согласился.

В кассационной жалобе ФИО1 ссылается на то, что большая часть арендной платы внесена в составе коммунальных платежей; Курило Л.П. уклонялась от надлежащей регистрации договора, не передала нежилое помещение через три года после заключения договора аренды, при том, что оставшуюся выкупную сумму согласно условиям договора арендатор должен был выплатить только после получения ФИО1 права собственности на нежилое помещение (п. 3.2 договора). При этом в отношении нежилого помещения был наложен арест, который длительное время препятствовал регистрации перехода права собственности; суд не учёл, что состояние объекта не соответствовало рекламному объявлению;

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отклоняет изложенные доводы, поскольку им была дана оценка судами первой и апелляционной инстанции. Выводы судов о том, что у Курило Л.П. возникло право на досрочное расторжение договора соответствует установленным обстоятельствам и основан на правильном применении норм материального права.

Так, при самовольном определении объема ремонтных работ и их проведении ИП ФИО1 без согласовании с собственником, у данного собственника не возникает обязанность по их оплате, одностороннее изменений условия обязательства ИП ФИО1 не порождает обязательства для Курило Л.П. (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержащееся в жалобе толкование договора фактически сводится к праву арендатора на безвозмездное приобретение права собственности на объект недвижимости только в связи с тем, что он оплачивал потребляемые им коммунальные ресурсы и произвел ремонтные работы в используемом же им помещении.

Также подлежит отклонению довод жалобы, что помещение не соответствовало рекламному, поскольку при заключении договора состояние помещения арендатору не могло быть неизвестно.

Также судами не были установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что наличие обременений и арестов препятствовало ФИО1 в пользовании помещением, а соответственно, могло рассматриваться как обстоятельство, освобождающее от внесения арендной платы.

Заявителем не приведены доводы, подтверждающие нарушение норм процессуального права при оценке доказательств. Фактически доводы заявителя дублируют его позицию, направлены на иную оценку доказательств, тогда как суд кассационной инстанции доказательства не оценивает (ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по настоящему делу отсутствуют основания для отмены судебных постановлений по доводам жалобы.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

решение Курганского городского суда Курганской области от 13.07.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.11.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи