Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г.Хабаровска в составе: председательствующего судьи Т.В. Брязгуновой, при секретаре А ФИО1, с участием представителей истца ФИО2 по доверенности ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратилась в Кировский районный суд г.Хабаровска с иском к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи. В обоснование иска указала, что 01.09.2017г. между ФИО2 и ООО «Жилсервис-5» в лице директора ФИО5 был заключен договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>, помещение 60, площадью 48,7 кв.м. Помещение передано по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на помещение, так как ФИО5 уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Ссылаясь на ст.218, 131, 165, 420, 432, 454, 549, 550, 551 ГК РФ, указала, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана по акту приема-передачи. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает ее права собственника в отношении помещения. На основании изложенного, просила: Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>, помещение 60, площадью 48,7 кв.м.; Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на помещение, расположенное по адресу: г.Хабаровск, <адрес>, помещение 60, площадью 48,7 кв.м., за ФИО2.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщила, представила заявление, в котором просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители истца по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании иск своей доверительницы поддержали по изложенным в нем основаниям, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчик Управление Росреестра по <адрес> своего представителя не направил, о дате и времени слушания дела были извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, ранее 08.02.2021г. представили отзыв на иск, где ссылаясь на п.1, 17 постановления Пленума ВС РФ от ДАТА№ "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", ст.551 ГК РФ, ст.15 ФЗ от ДАТА № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости указали, что решение суда о государственной регистрации перехода права собственности заменяет собой лишь заявление уклоняющейся стороны и не освобождает вторую сторону от предоставления на государственную регистрацию перехода права собственности иных необходимых документов (договор купли-продажи, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу, документ. подтверждающий уплату государственной пошлины и т.п.). Условия удовлетворения иска покупателя о регистрации перехода права собственности установлены в п.61 Совместного пленума ВС РФ и ВАС РФ от ДАТА№. По сведениям ЕГРН не зарегистрированы права на указанное в иске жилое помещение. Вместе с тем, в ЕГРН зарегистрированы права иного лица на здание по <адрес>, составной частью которого является спорное жилое помещение. Ссылаясь на ст.209 ГК РФ указали, что поскольку в ЕГРН право собственности продавца по договору на жилое помещение не зарегистрировано, зарегистрировано право собственности иного лица на все здание, соответственно и на спорное помещение, поэтому ООО "Жилсервис-5" не мог заключать договор купли-продажи, таким образом договор от 01.09.2017г. являются ничтожной сделкой, поскольку заключен неуполномоченным лицом. Вместе с тем, действия органа регистрации прав не оспариваются, действия Управления незаконными не признаны. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для возложения на Управление каких-либо обязанностей. таким образом, заявленные требования считали необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования ООО "Жилсервис-5" ФИО5 в судебное заседание не явилась, представила заявление в котором указала, что договор купли-продажи был заключен между ФИО2 и ООО "Жилсервис-5" директором которого она являлась. Помещение передано по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи 01.09.2017г., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ООО "Жилсервис-5" ликвидировано согласно сведений из ЕГРЮЛ № ЮЭ№ по состоянию на 08.02.2021г. В связи с отдаленностью ее нахождением в <адрес>, она не имеет возможности явиться в Управление Росреестра по <адрес> для регистрации договора купли-продажи, а также в судебное заседание. Считала исковые требования истца подлежащими удовлетворению, и возможным зарегистрировать договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ООО "Жилсервис-5" в лице директора ФИО5 от 01.09.2017г.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, судом установлено следующее.

01.09.2017г. между ООО "Жилсервис-5" в лице ген.директора ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Хабаровск, <адрес> помещение 60, площадью 48,7 кв.м. (п.1.1). Объект находится в собственности продавца (п.1.2). Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (п.1.3).

Согласно п.2.1 договора купли-продажи недвижимости, Продавец обязан: подготовить объект к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)), являющегося неотъемлемой частью договора. В акте приема-передачи фиксируются данные о состоянии объекта. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть указаны в акте приема-передачи (п.2.1.1). Передать покупателю объект по акту приема-передачи в срок до 10.09.2017г. включительно. Обязательство продавца передать объект покупателю считается исполненным после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи (п.2.1.2). Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (п.2.1.3).

В силу п.2.2 договора купли-продажи недвижимости, Покупатель обязан: уплатить сумму договора (п.3.1) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.2 договора (п.2.2.1). Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объект и проверить его состояние (п.2.2.2). Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект в ЕРГН (п.2.2.3).

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи недвижимости, стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для государственной регистрации согласно п.2.1.3 и 2.2.3 договора не позднее 05.09.2017г. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на объект несет покупатель (п.2.4).

В силу п.3.1 договора купли-продажи недвижимости, сумма договора включает - цену объекта. При этом цена объекта составляет 800 000 руб., в том числе НДС - 0 руб. сумма договора вносится - единовременно, не позднее 5 рабочих дней с момента подписания сторонами договора (п.3.2). Проценты на сумму оплаты по договору не начисляются и не уплачиваются (п.3.3). Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п.3.4). Обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет Банка продавца (п.3.5). Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким нарушением убытки (п.4.1).

Как следует из Акта приемки-передачи от 01.09.2017г., в соответствии с договором купли продажи недвижимости от 01.09.2017г. продавец в лице директора ООО "Жилсервис-5" ФИО5, действующий на основании Устава, передает, а покупатель - ФИО2 принимает нижеследующее имущество: помещение 60, общей площадью 48,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Хабаровск, <адрес>. Настоящий Акт приемки-передачи подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого имущества и подтверждает факт его передачи по договору.

Согласно квитанции к ПКО № от 01.09.2017г. ООО "Жилсервис-5" принято от ФИО2 - 800 000 руб.

Из ответа Уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.02.2021г. № в адрес ФИО2 указано, что государственная регистрация прав по ее обращению проведена быть не может в силу следующего. Государственная регистрация прав осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от ДАТА N 218-03 "О государственной регистрации недвижимости". Ссылаясь на ст.18 Закона о регистрации, указали, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Перечень документов, которые могут быть основаниями для государственной регистрации прав определен в ч.2 ст.14 Закона о регистрации. В соответствии с ч.3 ст.21 Закона о регистрации необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, права, представляются: не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме; не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу ФЗ от ДАТА N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иные необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов; установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю. Копии судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю (ч.5 ст.21 Закона о регистрации). За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ (ст.17 Закона о регистрации). В соответствии с ФЗ от ДАТА N 210-ФЗ (ред. от ДАТА) "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Законом о регистрации, соглашением о взаимодействии между КГКУ «Оператор систем электронного правительства <адрес>, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее - МФЦ), Управлением и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, личный прием заявлений и документов на государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, осуществляют сотрудники МФЦ. Записаться на прием в МФЦ для предоставления заявления на государственную регистрацию прав и необходимых для ее проведения документов можно по телефону №. Почтовым отправлением заявление и необходимые дня проведения государственной регистрации документы в отношении объекта недвижимости расположенного на территории <адрес> могут быть направлены в Управление по адресу: 680000, г.Хабаровск, <адрес>. Обращают внимание, что в соответствии с Законом о регистрации решение о проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть принято только после проведения правовой экспертизы документов, представленных в установленном законом порядке, при отсутствии оснований для возврата документов без рассмотрения, отказа или приостановления государственной регистрации (ст.25, 26, 27, 29 Закона о регистрации). Кроме того, по существу ее обращения полагали возможным отметить, что кадастровый учет помещения № площадью 48.7 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, <адрес>, в установленном законом порядке не проводился, соответственно, ЕГРН сведений о вышеуказанном объекте не содержит, государственная регистрация прав собственности ООО «Жилсервис-5» на указанное помещение осуществлялась.

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 08.02.2021г. № ЮЭ№ в отношении ООО "Жилсервис-5" имеются сведения о прекращении и об исключении из ЕГРЮЛ как недействующего юридического лица - 27.09.2019г.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

При продаже вещи предусматривается переход права собственности к покупателю согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Момент возникновения права собственности регулируется положениями статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ч.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит: право собственности.

Как следует из ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного виде, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна из сторон (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч.2 ст.434 ГК РФ).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации. исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна их сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Между тем, как установлено судом из Выписки ЕГРЮЛ от 08.02.2021г. ООО «Жилсервис-5» исключен из ЕГРЮЛ 27.09.2019г., как недействующее юридическое лицо. Тем самым ООО «Жилсервис-5» прекратило свою деятельность. Сведения о правопреемнике общества в ЕГРЮЛ отсутствуют.

Как установлено п.9 ст.63 Гражданского кодекса РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.

Частью 3.1 статьи 3 Федерального закона от ДАТА N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" установлено, что исключение общества из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц для недействующих юридических лиц, влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа основного должника от исполнения обязательства.

Как разъяснено в п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДАТА (ред. от ДАТА) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Глава 25 ГПК РФ утратила силу с ДАТА в связи с принятием Федерального закона от 08.03.2015г. № 23-ФЗ, которым с этого же срока введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015г. № 21-ФЗ, в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В соответствии с абз. 2 ст.222 ГПК РФсуд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если: истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

ФИО2 не было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от 01.02.2021г. № разъясняет порядок обращения за государственной регистрацией прав собственности и не может быть расценен в качестве отказа.

Поскольку истец не обращалась за государственной регистрацией своего права собственности на спорный объект в установленном законом порядке, тем самым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не отказывало ФИО2 в проведении такой государственной регистрации, чтобы в рамках рассмотрения обращения и отказа суд мог оценить законность и обоснованность актов, действий, бездействия регистрирующего органа, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом установленного федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем наличии оснований для оставления заявления без рассмотрения.

При этом суд считает необходимым указать истцу на право обращения в суд с соответствующими требованиями в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ при получении отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и не согласии с основаниями такого отказа.

На основании изложенного и руководствуясь ст.220 ГПК РФ, суд

определил:

ЗаявлениеФИО2 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи оставить без рассмотрения.

Определение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение 15-ти рабочих дней со дня вынесения.

Судья Т.В. Брязгунова