Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Л1-4» к Зоточкину Артему Юрьевичу о признании договора незаключенным по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Л1-4» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Бочкарева А.Е., объяснения представителя ООО «Л1-4» Якубович О.С., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Зоточкина А.Ю. - Дегтярева А.Ю., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Л1-4» обратилось с иском к Зоточкину А.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

Указанные требования мотивированы тем, что 27 марта 2020 года между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор № 285-207- Вулкан4-2 купли-продажи жилого помещения. С учетом того, что договор был поименован как предварительный, однако по его условиям покупатель должен был полностью уплатить цену квартиры до заключения основного договора, указанный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. В связи с технической ошибкой в договоре имеются разные условия о цене, 27 869 352 руб. (оплачена ответчика) и 18 463 445,7 руб. (из расчета которой ответчик просит частично вернуть денежные средства). В связи с несогласованием условия о цене договор купли-продажи является незаключенным.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от15 июля 2021 года исковые требования ООО «Л1-4» удовлетворены, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года № Н285-207-Вулкан4-2, заключенный между ООО «Л 1-4» и Зоточкиным А.Ю. признан незаключенным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 октября 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено решение об отказе в удовлетворении требований истца.

В кассационной жалобе ООО «Л1-4» просит апелляционное определение отменить, ссылаясь на нарушения требований норм материального и процессуального права.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были заблаговременно извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 27 марта 2020 года между ООО «Л 1-4» (продавец) и Зоточкиным А.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н285-207- Вулкан4-2.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора установлено, что продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, указанного в пункте 1.5 настоящего договора, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру № 801 в завершенном строительством жилом доме по адресу: <данные изъяты>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора цена квартиры по основному договору устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации за единицу (1 кв. м) общей площади квартиры.

Цена 1 кв.м общей площади квартиры устанавливается сторонами в размере 165 889 руб. Указанная в настоящем пункте цена квартиры не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору.

Обязанность продавца продать квартиру (заключить основной договор) покупателю возникает только при условии полного исполнения покупателем обязательств по пунктам 5, 5.1 договора.

Согласно пунктам 5, 5.1 предварительного договора в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате цены квартиры по основному договору, которое возникнет в будущем.

Покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере27 869 352 руб. любым, не запрещенным законом и согласованном сторонами в устной форме способом в порядке, установленном пунктом 5.1. настоящего договора.

Порядок и сроки платежей: 3 апреля 2020 года - 200 000 руб., 20 апреля 2020 года - 11 870 330 руб., 27 сентября 2020 года - 15 799 022 руб. (с учетом дополнительного соглашения от 10 апреля 2020 года).

В пункте 5.1 предварительного договора указано, что после подписания сторонами основного договора сумма обеспечительного платежа, указанная в пункте 5 данного договора, засчитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены квартиры.

Денежные средства в размере 27 869 352 руб. были полностью выплачены ответчиком истцу, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Квартира передана покупателю по акту приема-передачи.

8 декабря 2020 года в адрес ООО «Л 1-4» от ответчика поступила претензия о возврате задолженности и протокол разногласий к договору купли-продажи от 23 октября 2020 года № 801 от 30 ноября 2020 года, в котором ответчиком указана цена квартиры в размере 18 463 445,70 руб., а также заявлено требование о возврате задолженности - разницы между уплаченной им ценой по договору и той суммой, которую он считает ценой квартиры, исходя из условий пункта 1.6. договора.

В ответе № 01-14-01 от 14 января 2021 года на претензиюЗоточкина А.Ю. истец сообщил, что сторонами при заключении договора были надлежащим образом согласованы все обязательные условия, покупатель был надлежащим образом осведомлен о цене приобретаемой квартиры № 801 в размере 27 896 352 руб., которая и была оплачена по договору. В цифре, указанной в пункте 1.6. договора, была допущена техническая ошибка (опечатка). Поскольку условия договора № Н285-207-Вулкан4-2 сторонами исполнены (цена квартиры в размере 27 869 352 руб. оплачена, и квартира покупателю надлежащим образом передана), в настоящий момент необходимо обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру <данные изъяты> Покупателю было предложено явиться 27 января 2021 года в МФЦ для подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру<данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>

Не согласившись с предложением истца и обоснованием стоимости квартиры, ответчик направил в адрес истца письмо от 17 февраля 2021 года, в котором указал, что проект договора купли-продажи являлся приложением 1 к заключенному между сторонами предварительному договору купли- продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года и без каких-либо разногласий был подписан сторонами сделки. Пункт 3.1. проекта основного договора корреспондируется с пунктом 1.6 предварительного договора, определяя цену квартиры исходя из 1 квадратного метра общей площади квартиры в рамках положений части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Направленный покупателю истцом проект основного договора купли-продажи от 23 октября 2020 года № 801, не содержит условий о том, что цена приобретенной Зоточкиным А.Ю. квартиры устанавливается сторонами исходя из единицы общей площади квартиры, изменяет условия в сторону увеличения цены за жилое помещение, что прямо противоречит условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 27 февраля 2020 года.

Ответчик просил вернуть часть обеспечительного платежа, внесенного им в качестве гарантии исполнения обязательства по оплате квартиры в размере 9 405 906,30 руб. и заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года.

По сведениям ЕГРН право собственности ООО «Л 1-4» на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, зарегистрировано за продавцом 15 июля 2020 года.

Суд первой инстанции на основании представленных документов по делу, проанализировав содержание предварительного договора купли- продажи жилого помещения от 27 марта 2020 года, переписку сторон по предмету спора, руководствуясь положениями статей 431, 432, 454, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», и принимая во внимание, что по условиям предварительного договора покупатель должен был полностью уплатить цену квартиры до заключения основного договора, а право собственности истца на квартиру на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано, установил, что указанный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, посчитав, что существенные условия договора, а именно его цена, сторонами согласованы не были, суд пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 27 марта 2020 года является незаключенным.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу, что содержание предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 27 февраля 2020 года позволяет достоверно определить цену спорной квартиры, являющейся предметом сделки, при этом содержание пунктов 1.5, 1.6, 5, 5.1 не противоречит друг другу, в договоре имеются все необходимые сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие идентифицировать спорное имущество, порядок оплаты, порядок передачи квартиры покупателю, иные существенные условия договора купли-продажи сторонами также согласованы, в связи с чем представленный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является заключенным, несмотря на наличие в нем сведений о том, что основной договор будет заключен в будущем, в связи с чем, данный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правовых оснований для признания указанного договора, поименованного сторонами как предварительный, незаключенным по мотиву несогласованности цены договора суд апелляционной инстанции не установил.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Суд апелляционной инстанции, устанавливая отсутствие каких-либо противоречий в спорном договоре, указал на то, что согласно положениям договора (пункт 1.6) цена квартиры составляет 18 463 445,70 рублей, а сумма указанная в качестве обеспечительного платежа в размере 27 869 352 руб. (пункт 5 договора) не является ценой договора.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно пункту 1.6 договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 18 463 445,70 руб. Вместе с тем из пунктов 5, 5.1 данного договора следует, что сумма обеспечительного платежа составляет 27 869 352 руб., которые после подписания основного договора купли-продажи зачитываются в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Указанное обстоятельство, с учетом имеющихся в материалах дела ответах истца о том, что цена договора составляет 27 869 352 рублей, которые были выплачены ответчиком, свидетельствует о наличии разногласий между сторонами при толковании текста договора применительно к условиям о цене договора, которые являются существенными.

С учетом изложенного, анализ текста заключенного договора, толкование которого произведено с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса РФ, свидетельствует об отсутствии согласования существенного условия договора купли-продажи недвижимости о цене договора.

При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 октября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи