Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Гусейнова М.А.о. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на жилой дом, встречному иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Гусейнову М.А.о. о признании объекта самовольной постройкой, возложении обязанности снести капитальный объект, взыскании судебной неустойки

по кассационной жалобе Гусейнова М.А.о.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 8 июня 2023 года

Заслушав доклад судьи Захарова В.В., выслушав Агапову М.Н. – представителя по доверенности Гусейнова М.А.о., поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гусейнов М.А.о. обратился с указанным выше иском, просил признать за ним право собственности на возведенный индивидуальный жилой дом общей площадью 130,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; погасить запись в ЕГРН от 22 октября 2018 года о праве собственности на хозблок.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась со встречным иском к Гусейнову М.А.О., просила признать самовольной постройкой капитальный объект – жилое кирпичное строение с металлическим навесом, расположенное по указанному адресу, возложить на Гусейнова М.А.о. обязанность снести указанный объект недвижимости за свой счет в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 1 000 руб. в день за неисполнение решения суда с момента его вступления в законную силу по день фактического исполнения решения суда.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 29 октября 2021 года исковые требования Гусейнова М.А.о. были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 18 марта 2022 года по апелляционной жалобе администрации решение суда первой инстанции было отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гусейнову М.А.о. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на возведенный индивидуальный жилой дом, общей площадью 130,2 кв.м, было отказано. Встречные исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к Гусейнову М.А.о. были удовлетворены частично, постановлено признать самовольной постройкой объект недвижимости – двухэтажный жилой дом, площадью 130,2 кв.м, возложить на Гусейнова М.А.о. обязанность снести объект недвижимости – двухэтажный жилой дом общей площадью 130,2 кв.м, в срок до 1 сентября 2022 года. В случае неисполнения судебного акта в установленный срок, взыскать с Гусейнова М.А.о. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» неустойку в размере 100 руб. в день с 1 сентября 2022 года по день фактического исполнения апелляционного определения.

Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 8 апреля 2022 года было прекращено право собственности Гусейнова М.А.о. на нежилое здание (хозблок) с кадастровым №, площадью 130,2 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» было отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 августа 2022 года апелляционное определение от 18 марта 2022 года и дополнительное апелляционное определение от 8 апреля 2022 года были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 ноября 2022 года решение Кировского районного суда г. Саратова от 29 октября 2021 года отменено в части удовлетворения исковых требований Гусейнова М.А.о. В указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 марта 2023 года апелляционное определение от 15 ноября 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 8 июня 2023 года решение суда первой инстанции было отменено, принято новое решение об отказе в иске Гусейнову М.А.о. о признании права собственности на возведенный индивидуальный жилой дом, встречный иск был удовлетворен частично, постановлено признать самовольной постройкой объект недвижимости - двухэтажное кирпичное строение общей площадью 130,2 кв.м., возложить на Гусейнова М.А.о. обязанность снести объект недвижимости - двухэтажное кирпичное строение общей площадью 130,2 кв.м., с металлическим навесом, в срок до 8 сентября 2023 года. В случае неисполнения судебного акта в установленный срок, взыскать с Гусейнова М.А.о. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» неустойку в размере 100 рублей в день с 9 сентября 2023 года по день фактического исполнения апелляционного определения.

В кассационной жалобе Гусейнов М.А.о. просит апелляционное определение от 8 июня 2023 года отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

На основании ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены оспариваемого судебного акта.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 18 октября 2017 года Гусейнов М.А.о. приобрел у ФИО7 в собственность жилой дом и земельный участок (земли населенных пунктов, разрешенное использование - домовладение), площадью 373 кв.м.

Согласно договору купли-продажи жилой дом состоит из одноэтажного деревянного строения и имеет общую площадь 38, 7 кв.м., с тремя сараями, наружными сооружениями.

На месте деревянных сараев истец возвел нежилое двухэтажное здание (хозблок), площадью 130, 2 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за истцом в ЕГРН.

После этого Гусейнов М.А.о. реконструировал нежилое здание (хозблок) в жилой дом.

Согласно схеме расположения здания на земельном участке и заключению, выполненному кадастровым инженером ФИО8, объект расположен в пределах земельного участка Гусейнова М.А.о.

16 июня 2021 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» Гусейнову М.А.о. отказано в выдаче разрешения на перевод нежилого здания в жилой дом ввиду несоблюдения условий такого перевода.

В соответствии с распоряжением комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14 апреля 2010 года № «О предоставлении в собственность Рагимовой Р.З. земельного участка, занимаемого жилым домом с тремя сараями, наружными сооружениями в Кировском районе» Рагимовой Р.З. установлен запрет на реконструкцию существующих строений и сооружений с увеличением их технико-экономических показателей и строительство новых объектов капитального строительства.

Согласно п. № и п. № договора купли-продажи от 14 мая 2010 года покупатель обязуется обеспечить соблюдение градостроительных ограничений использования земельного участка, в том числе в виде запрета на реконструкцию существующих строений и сооружений с увеличением их технико-экономических показателей и строительство новых объектов капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что Гусейнов М.А.о. приобрел земельный участок с обязательством не производить реконструкцию существующих на нем строений и сооружений с увеличением их технико-экономических показателей и строительство новых объектов капитального строительства.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, на момент приобретения ФИО7 спорного земельного участка он располагался в территориальной зоне № (зоне малоэтажной жилой застройки).

В п. 42.2 указанных Правил в таблице 5.1 представлены основные виды использования земельных участков и условно разрешенные виды использования, для общественно-деловых и жилых территориальных зон.

Для территориальной зоны № для постоянного и временно проживания установлены следующие виды использования земельного участка: усадебные жилые дома, одно-двухквартирные жилые дома коттеджного типа, коллективные садоводства, дачные кооперативы и товарищества, дачи; условными видами разрешенного использования являются: блокированные жилые дома, общежития, гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов; основными видами разрешенного использования являются: многоквартирные жилые дома, жилые дома для престарелых и семей с инвалидами.

Согласно таблице 5.6. габариты зданий на участке для территориальной зоны № составляют: высота по фасадной линии застройки (м) - макс. 15(18); высота зданий внутри квартала (м) - макс. 18(21); высота выступающих над коньком крыши сооружений (м) - макс. 3; выступы элементов здания за уличный фронт (м) - макс. 1,3 выше 4,5 м.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» в редакции, действовавшей на период начала строительства (2018 год), жилой дом № по <адрес> также был расположен в территориальной зоне №.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно примечанию к таблице 5.5 «Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» - для вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» (код 1.15) разрешается только однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40 %. Строительство новых объектов капитального строительства указанного вида запрещено. Данный пункт не применяется в случае предоставления застройщику разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства в установленном законодательством порядке.

Решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», согласно которым земельный участок Гусейнова М.А.о. расположен в границах территориальной зоны № - зона развития застройки административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения.

Для территориальной зоны № жилая застройка является условным видом разрешенного использования.

Для вида разрешенного использования «размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)» (код 2.1) разрешается только однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40 %. Строительство новых объектов капитального строительства указанного вида запрещено.

В соответствии с п. 5.1 Правил земельные участки и объекты капитального строительства, указанные в пункте 4.3 Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Руководствуясь ст.ст. 222, 308.3 ГК РФ, ст.ст. 7, 42 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 35, 51 Градостроительного кодекса РФ, с учетом разъяснений в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.п. 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости сноса спорной постройки.

Однако данный вывод сделан с нарушением подлежащих применению норм материального и процессуального права.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что как в как зоне №, так и в зоне № размещение жилого дома является допустимым.

Однако при этом суд апелляционной инстанции посчитал, что в нарушение вышеприведенных правовых норм, на спорном земельном участке возведен новый объект капитального строительства - жилой дом, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка как в период строительства (реконструкции) в 2018 году, так и в настоящее время.

В этой связи в оспариваемом судебном акте допущены внутренние противоречия, которые лишают его качества законности по правилам ст. 195 ГПК РФ.

Судами не было учтено, что на основании ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 2 того же Закона только в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением указанными в п. 1 настоящей статьи лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструкцию).

Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Однако даже данный запрет не являлся абсолютным, поскольку он мог быть снят по заявлению собственника соответствующего земельного участка после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета.

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществлялись в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Судом, в нарушение требований ст. 148 ГПК РФ, не было установлено, какие ограничения на возведение новых объектов распространяются на соответствующую территорию г. Саратова и в связи с наличием вышеуказанной нормы федерального закона, региональное законодательство по данному вопросу и его соотношение с федеральной нормой также не было проанализировано.

Одновременно судом апелляционной инстанции было фактически проигнорировано, что определением Кировского районного суда г. Саратова от 6 сентября 2021 года для установления юридически значимых обстоятельств по делу назначалась судебная экспертиза экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы».

С учетом результатов заключения эксперта от 4 октября 2021 года №, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска администрации муниципального образования «Город Саратов» и правомерности иска Гусейнова М.А.о., поскольку жилой дом возведен Гусейновым М.А.о. в границах земельного участка, находящегося в его собственности, в период начала строительства 2018 года был расположен в территориальной зоне Ж-3 - зоне сложившейся малоэтажной застройки усадебного типа и соответствовал основным видам использования земельного участка, в части соблюдения противопожарных норм установлена их принципиальная устранимость, первоначальным истцом предприняты меры для возведения противопожарной стены.

Таким образом, экспертом было однозначно констатировано отсутствие угрозы жизни и здоровью иных лиц в связи с возведением Гусейновым М.А. о. указанной спорной постройки.

Судом апелляционной инстанции не было учтено, что возможность сноса самовольного строения должна определяться, исходя из установленных законом критериев. Запрет на возведение новых объектов на ранее предоставленном земельном участке, введенный актами органа местного самоуправления, к таковым сам по себе не отнесен.

По правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По вышеуказанным правилам и ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия спорного строения судом апелляционной инстанции не была установлена.

На основании разъяснений в п.п. 7-9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года), снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Таких обстоятельств как оснований для сноса спорного строения судом апелляционной инстанции не было установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что допущенные нарушения норм права повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя по делу, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 8 июня 2023 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: