Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в предварительном судебном заседании исковое заявление Котенко С.В., Котенко Л.В. к ИП главе КФХ Белоус В.В. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы, Котенко С.В., Котенко Л.В., действуя через представителя Наточий М.И., обратились в суд с исковыми требованиями к главе ИП главе КФХ Белоус В.В. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в котором просят суд прекратить в отношении арендодателей Котенко С.В. и Котенко Л.В. договор аренды от (__)____ с кадастровым номером ..., назначение - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, площадь - 900 000 кв.м., общая долевая собственность 1/18, адрес: Россия, ..., примерно в 3200 м. по направлению на юг от ориентира ...; внести изменения в Единый государственный реестр прав в регистрационную запись ... от (__)____, в части погашения регистрационной записи об аренде в отношении арендодателей Котенко С.В. и Котенко Л.В.

От представителя ответчика Фатеева Э.Н. на стадии подготовки дела к судебному разбирательству поступило ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения. Данное ходатайство мотивировано тем, что требования истцов основаны на положениях ст.ст.619, 452 ГК РФ. Перед обращением в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с невыплатой арендной платы, истцам необходимо соблюсти претензионный порядок по урегулированию спора: 1) направить ИП главе КФХ Белоус В.В. письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (претензию); 2) в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок - предложение расторгнуть договор. В качестве доказательств соблюдения истцами досудебного претензионного порядка по урегулированию спора к исковому заявлению приложены описи вложений в письмо, из которых следует, что ИП главе КФХ Белоус В.В. (__)____ были отправлены истцами предметы с наименованием «Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от (__)____ года». Однако, к исковому заявлению не приобщены направленные истцами уведомления, что не позволяет ознакомиться с их содержанием и установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования истцов, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Из положений статьи 610 ГК РФ следует, что уведомительный порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке возможен только в случае, если срок договора аренды окончен или договор аренды, заключен на неопределенный срок, а согласно п.4 Договора аренды от (__)____ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения следует, что он заключен сроком до (__)____. Истцами не представлены доказательства соблюдения мер по претензионному урегулированию спора расторжения договора аренды в связи с невыплатой арендой платы. Таким образом, истцами нарушен досудебный порядок урегулирования спора и требования ст.ст.452, 619 ГПК РФ. Кроме того, истцами ранее предъявлялся иск с указанными требованиями (дело №2-997/19) к ИП главе КФХ М. В.М. (как к прежнему арендатору) и ИП главе КФХ Белоус В.В. (как к новому арендатору), в обоснование которого истцы также указывали на направление арендатору Уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственною назначения от (__)____. Суд, рассматривая указанные уведомления, представленные истцами в качестве доказательства соблюдения мер по претензионному урегулированию спора расторжения договора аренды в связи с невыплатой арендой платы, не согласился, что в данном случае требования, указанные в ст.619, ст.452 ГК РФ соблюдены истцами, о чем указано в определении Выселковского районного суда Краснодарского края от 18.09.2019 года, в связи с чем указанный иск был оставлен без рассмотрения. Просит суд оставить без рассмотрения исковое заявление Котенко С.В. и Котенко Л.В. к ИП главе КФХ Белоус В.В. о расторжении договора аренды от (__)____ и погашении регистрационной записи об аренде в отношении арендодателей Котенко С.В. и Котенко Л.В..

Представитель ответчика Фатеев Э.Н. в предварительное судебное заседание не явился. Представил заявление о проведении заседания в его отсутствие. Заявленные требования поддерживает.

Представитель истцов Наточий М.И. в предварительное судебное заседание не явилась. Представила заявление о проведении заседания 11 марта 2020 года в ее отсутствие и возражения на ходатайство представителя ответчика. Свои возражения мотивирует тем, что более 10 лет истцы по делу не получают арендную плату, предусмотренную условиями договора аренды. Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года (в ред. от 25 января 2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. В Уведомлении ответчику было предложено в 10-дневный срок с момента получения претензии погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. В случае неисполнения он был проинформирован об инициировании процедуры досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. С учетом вышеизложенного считает, что ходатайство стороны ответчика не подлежит удовлетворению.

Судья, исследовав ходатайство, возражения на него, материалы дела в части, необходимой для разрешения ходатайства, приходит к следующему.

В соответствии с ч.4 ст.152 ГПК РФ следует, что при наличии обстоятельств, предусмотренных статьями 215, 216, 220, абзацами вторым - шестым статьи 222 настоящего Кодекса, производство по делу в предварительном судебном заседании может быть приостановлено или прекращено, заявление оставлено без рассмотрения.

В силу абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что (__)____К. Т.Г. К. Л.В., Б. В.В., Х. С.А., В. В.И., М. И.А., В. О.М., П. Т.М., П. С.В., Д. Е.А., К. П.С., Б. С.В., Ч. Л.И., А. В.В., А. В.В., К. С.В. заключили с главой крестьянского фермерского хозяйства М. В.М. договор арены земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок, принадлежащий арендодателям, на праве общедолевой собственности, кадастровый ..., площадью 900 кв. метра, расположенного по адресу: ..., в границах ... сельского поселения. Арендатор за пользование земельным участком уплачивает арендодателям арендную плату в размере 3000 рублей ежегодно.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, о чем имеется запись регистрации ... от (__)____.

Согласно сведений ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером ... следует, что соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от (__)____ права арендатора переданы ИП главе КФХ Белоус В.В..

Истцы ссылаются на неисполнение Договора ответчиком, требуют прекращения (расторжения) договора в их отношении.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороной истца в подтверждение соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора представлены копии кассовых чеков и описи о вложении, в которых указано о направлении «Уведомлений о расторжении договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от (__)____ в отношении земельного участка с кадастровым номером ...».

Сами уведомления вопреки требованиям ч.1 ст.56 ГПК РФ в суд не предоставлены, что не позволяет судье оценить их содержание.

При этом в возражениях на ходатайство стороны ответчика, полученное стороной истцов на подготовке дела к судебному разбирательству, представитель истцов указывает, что в уведомлениях ответчику было предложено в 10-дневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения ответчик был проинформирован об инициировании процедуры досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Указанные доводы стороны истца документально не подтверждены.

То есть, доказательств, подтверждающих соблюдение истцами требований ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ: - направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; - направления арендатору предложения расторгнуть договор; - направления арендатору требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения, суду не предоставлено, несмотря на то, что указанными нормами материального права предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

При этом указанными правовыми нормами уведомительный порядок расторжения (прекращения) договора не предусмотрен.

Кроме того, пунктом 5 Договора предусмотрено два основания прекращения действия договора: истечение его срока либо по обоюдному согласию сторон с письменным предупреждением стороны за 200 календарных дней.

Письменное предупреждение о расторжении договора с соблюдением названного срока не предоставлено.

Кроме того, арендодателем по Договору являются не только Котенко С.В. и Котенко Л.В., в силу чего при принятии решения о прекращении (расторжении) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должны быть соблюдены положения Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

С учетом изложенного, судья приходит к выводу об удовлетворении ходатайства представителя ответчика, ввиду наличия основания, предусмотренного абз.2 ст.222 ГПК РФ, для оставления искового заявления Котенко С.В., Котенко Л.В. без рассмотрения.

При этом суд учитывает, что истцам определением Выселковского районного суда от 18 сентября 2019 года по делу №2-997/2019, представленным стороной ответчика, уже разъяснялось на необходимость соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а также, какие действия следует для этого выполнить.

Однако содержание определения стороной истцов проигнорировано.

Доводы возражений представителя истцов в отсутствие доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, судья признает необоснованными, а потому отвергает их.

На основании изложенного и руководствуясь ч.4 ст.152, абз.2 ст.222 ГПК РФ, ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ, судья

О П Р Е Д Е Л И Л:

Ходатайство представителя ответчика Фатеева Э.Н. об оставлении искового заявления без рассмотрения – удовлетворить.

Исковое заявление Котенко С.В., Котенко Л.В. к ИП главе КФХ Белоус В.В. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – оставить без рассмотрения.

Разъяснить истцам и их представителю, что для обращения с данным исковым заявлением, его принятия и рассмотрения по существу следует предоставить в суд доказательства направления письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором (ИП главой КФХ Белоус В.В.) обязательств по договору аренды в разумный срок; доказательства предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); доказательства направления требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Определение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 15 дней путем подачи жалобы через Выселковский районный суд.

Судья Выселковского районного суда Кальчевский А.Н.