Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4262/2020 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей общества по защите прав потребителей «Национальная лига защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1 к Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью «Сенатор Клуб» о признании права собственности

по кассационным жалобам Межрегиональной общественной организации потребителей общества по защите прав потребителей «Национальная лига защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1, Федерального государственного автономного учреждения «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения представителя истца - ФИО2, представителя ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации - ФИО3, ФИО4, поддержавших доводы кассационных жалоб, представителя Управления делами Президента Российской Федерации – ФИО5, представителя ООО «М.А.-Холдинг» - ФИО6, представителей ООО «Сенатор Клуб» - ФИО7, ФИО8

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональная общественная организация потребителей общество по защите прав потребителей «Национальная лига защиты прав потребителей» (МООП «Лига защиты»), действующая в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации (ОК «Десна») и обществу с ограниченной ответственностью «Сенатор Клуб» о признании за ФИО1 право собственности на долю (19150/2038911) в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: , поселение Воскресенское, территория ОК «Десна», в виде на площадке №, корпус 3-8, общей площадью 197,3 кв. м.

Требования мотивированы тем, что в результате ненадлежащего исполнения застройщиком (ОК «Десна») обязательств по договору соинвестирования № 01/05-20о1 от 25 мая 2010 года, с учетом договора уступки прав требований от 15 октября 2013 года и не передаче ФИО1 результата инвестиционной деятельности в виде вышеуказанной квартиры, нарушаются права последнего.

Решением Щербинского районного суда города Москвы от 19 ноября 2020 года за ФИО1 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: г. Москва, поселение Воскресенское, территория ФГБУ «ОК «Десна» корпус 3-8, в виде жилого помещения – на площадке №, общей площадью 197,3 кв.м. (проектной площадью 213,16 кв.м.), что соответствует 19730/2038911 доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года решение Щербинского районного суда города Москвы от 19 ноября 2020 года изменено, за ФИО1 признано право собственности на апартаменты № на площадке № (участок №), корпус 3-8, общей площадью жилого помещения 190,9 кв.м. на территории ФГБУ «ОК «Десна», расположенного по адресу: , поселение Воскресенское,, 32-й км, домовладение №.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции необоснованно применены к правоотношениям сторон положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В части определения жилого помещения в качестве апартаментов суд исходил из представленного в материалы дела технического плана помещения, а также условий договоров инвестирования и строительного подряда и иных документов, подтверждающих, что построенное помещение является апартаментами.

В кассационной жалобе МООП «Лига защиты» просит отменить апелляционного определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года, оставив в силе решение Щербинского районного суда города Москвы от 19 ноября 2020 года. Указав, что спорный объект недвижимости является квартирой, а также необходимости применения к спорным правоотношениям сторон положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Закона «Об участии в долевом строительстве».

В кассационной жалобе ОК «Десна» просит отменить принятые по делу судебные акты судов первой и апелляционной инстанции как незаконные и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что у суда отсутствовали правовые основания для передачи права собственности на какое-либо имущество, поскольку строения на территории оздоровительного комплекса возведены в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке не предназначенной для строительства жилой недвижимости, строения фактически являются самовольными постройками.

В судебное заседание суда кассационной инстанции, иные участники процесса надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалоб не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанции без изменения, а кассационные жалобу, представление без удовлетворения; отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, с учетом возражений представленных Управлением делами Президента Российской Федерации, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах, законность обжалуемых судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобы подлежащими удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации (распорядитель), федеральным государственным учреждением «Объединенный санаторий и дом отдыха «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации (учреждение, застройщик) и ООО «Рескоровка» (инвестор), заключен инвестиционный договор № УД-1502д от 03 апреля 2004 года.

В соответствии с указанным инвестиционным договором, стороны договорились осуществить реализацию инвестиционного проекта с предлагаемым объемом инвестиций 9 170 000 долларов США, в рамках которого стороны осуществляют новое строительство и ремонтные работы на строительных площадках, расположенных на территории Учреждения по адресу: , п/о Ватутинки, «Объединенный санаторий и Дом отдыха «Десна».

Согласно п. 2.3 инвестиционного договора, реализация инвестиционного проекта осуществляется в две очереди, согласно Приложению 1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании п. 2.2 инвестиционного договора в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется осуществить вложение собственных и/или привлеченных денежных средств в строительство жилых домов общей площадью 16665,4 кв.м., открытой автостоянки на 200 машино-мест и закрытого теннисного корта, осуществить меблировку жилых помещений доли распределителя/учреждения, а также направить денежные средства на капитальный ремонт и меблировку номерного фонда главного корпуса санатория Учреждения, разработать технико-экономическое обоснование Инвестиционного проекта, предпроектную и проектную документацию, согласовать ее в установленном законом порядке.

ООО «Рескоровка» переименовано в ООО «Сенатор Клуб», ФГУ «Объединенный санаторий и дом отдыха «Десна» Управления делами Президента РФ в ФГБУ «Оздоровительный комплекс «Десна» Управление делами президента РФ.

Согласно пункта 7.1.4. Инвестиционного договора между ООО «Сенатор Клуб», с одной стороны, и ООО «Строймонтаж» и ООО «М.А.-Холдинг», с другой стороны, заключен договор Генерального строительного подряда № 35 от 11 сентября 2009 года, согласно которому Генеральный подрядчик ООО «Строймонтаж» обязуется по заданию инвестора и с учетом условий Инвестиционного договора, выполнить все работы в соответствии с графиком производства работ и условиями настоящего договора.

Подпунктом 1.1 пункта 1.1 договора Генерального строительного подряда № 5 от 11 сентября 2009 года все работы по подготовке и вводу объектов в эксплуатацию возложены Инвестором ООО «Сенатор Клуб» на ООО «Строймонтаж», а финансирование этих работ согласно пунктам 1.1 и 2.1 договора Генерального строительного подряда № 35 от 11 сентября 2009 года поручено ООО «М.А.-Холдинг».

Строительство малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов по адресу: Москва, поселение Воскресенское, территория ФГБУ «ОК» ДЕСНА», осуществлялось на основании: Инвестиционного договора
№ УД-1502д от 03 апреля 2004 года; Протокола предварительного распределения долей от 31 августа 2004 года; Договора соинвестирования № 04/09-2009 от 11 сентября 2009 года; Договора генерального строительного подряда № 35 от 11 сентября 2009 года; Положительного заключения государственной экспертизы № 50-1-4-0111-11 от 10 февраля 2011 года; Разрешения на строительство № RU 50503000-090/11-р/с от 11 мая 2011 года; Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от 12 июля 2016 года № 331-ЗО-Р/ЗОС.

Актом приемки объекта капитального строительства от 25 декабря 2015 года, подписанным между ФГБУ «ОК» ДЕСНА», ООО «М.А.-Холдинг» ООО «Строймонтаж», ООО «Сенатор Клуб», заказчик (застройщик) - Учреждение - приняло от генподрядчика представленный к приемке объект «Малоэтажные одноквартирные сблокированные корпуса и теннисный корт, расположенные по адресу: , поселение Воскресенское, ФГБУ «ОК «Десна» на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0130104:251 в объеме, предусмотренном договором и проектной документацией.

Вышеуказанные обстоятельства установлены постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 года по делу
№ А40-178277/18 по иску ООО «Сенатор Клуб» к ФГБУ «ОК «Десна» об обязании обратиться в Мосгосстройнадзор с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2020 года. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-178277/18 установлено, что именно по вине застройщика ФГБУ «ОК» Десна» объект не введен в эксплуатацию с 2015 года. Работы в полном объеме по инвестиционному договору выполнены.

Согласно предварительному протоколу распределения долей от 31 августа 2004 года, являющемуся приложением и неотъемлемой частью инвестиционного договора № УД-1502д от 03 апреля 2004 года, его стороны определили, что в собственность распорядителя/учреждения передаются дома и сооружения, построенные на участке №, пронумерованные объекты с № по №, а в собственность инвестора все дома и сооружения, построенные на участке №, пронумерованные объекты с № по №, и на участке № (пронумерованные объекты с 43 по № (дома) и по № (гаражные боксы).

Дополнительным соглашением № от 31 августа 2004 года к указанному инвестиционному договору также подтверждено, что в собственность распорядителя/учреждения передаются дома и сооружения, построенные на участке №, а в собственность инвестора все дома и сооружения, построенные на участке № и на участке №.

Согласно договору строительного подряда от 11 сентября 2009 года, подписанному между ООО «Рескоровка» (Инвестор) с одной стороны и ООО «Строймонтаж» (генеральный подрядчик), ООО «М.А.-Холдинг» (соинвестор) с другой стороны, генеральный подрядчик обязуется по заданию инвестора выполнить работы с учетом условий вышеуказанного Инвестиционного договора. Из данного договора усматривается, что участок № в соответствии с концепцией Инвестиционного контракта в Генеральном плане поименован как площадка №, участок № - площадки № и №, участок № - площадка №.

В соответствии с п. 2.1. Договора соинвестирования №
от 11 сентября 2009 года ООО «СЕНАТОР КЛУБ» Инвестор привлекает ООО «М.А. – ХОЛДИНГ» (Соинвестора) для реализации Инвестиционного проекта. По окончании реализации Инвестиционного проекта Инвестор передает Соинвестору построенные в соответствии с настоящим Договором соинвестирования № от 11 сентября 2009 года квартиры (объекты): на Участке № (в Генеральном плане поименован как Площадка №) – №№, 8, 11, 13, 15; на Участке № (в Генеральном плане поименован как Площадка №) №№, 21, 23, 24, 26, 31, 32, 33, 36, 38, 39, 40, 41, 44; на Участке № (в Генеральном плане поименован как Площадка №) №№, 86, 87, 88, 89. Итого общей площадью 4 994,16 (Четыре тысячи девятьсот девяносто четыре целых шестнадцать сотых) кв.м. (конкретный перечень объектов с указанием параметров указан в приложении № к настоящему Договору). Инвестор гарантировал, что передаваемые Соинвестору квартиры (объекты) не заложены, не находятся под арестом и не переданы третьим лицам.

В соответствии с п. 8.1 инвестиционного договора № УД-1502д от 03 апреля 2004 года Инвестор (ООО «Сенатор Клуб») вправе по согласованию с распорядителем в порядке процедуры, изложенной в п. 7.1.3 данного договора, в пределах своей доли по договору частично или полностью уступить свои права по договору третьим лицам.

25 мая 2010 года между ФИО9 и ООО «Сенатор Клуб» заключен договор № соинвестирования. Согласно п. п. 1.6, 1.9, 2.1 указанного договора результатом инвестиционной деятельности является передаваемая в собственность квартира (объект) № на площадке №, корпус 3-8, общей площадью 197,3 кв.м., расположенная по строительному адресу: , поселение Воскресенское, территория ФГБУ «Объединенный санаторий и дом отдыха «ДЕСНА» (ранее – , п/о Ватутинки).

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате согласно условиям Договора № соинвестирования от 25 мая 2010 года составляет 6 288 220 руб.

Обязательства по оплате выполнены ФИО9 надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, что подтверждается Платежными поручениями № 1 от 20 июля 2010 года, № 1 от 27 августа 2010 года, № 11 от 28 марта 2012 года и № 21 от 02 июля 2012 года.

15 октября 2013 года между ФИО9 и ФИО1 заключен договор уступки прав требований, согласно условиям которого, ФИО9, уступил стороне истца все права и обязанности, принадлежащие ему по договору № 01/05-2010 соинвестирования от 25 мая 2010 года. Обязательства по оплате договора уступки выполнены стороной истца надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 49821 от 15 октября 2013 года.

Сведения о зарегистрированных правах в отношении спорного объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного договора не подписан, объекты в эксплуатацию не введены.

В соответствии с ответом из Комитета государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) от 22 июля 2020 года
№ ЗП-1466/20-(2)-3 проектной документацией объекта (Разрешение на строительство № RU 50503000-090/11- р/с от 11.05.2011) предусмотрено строительство жилых корпусов (количество квартир зависит от корпуса (блока)).

Согласное экспертному заключению № 11/02-20(29) от 21 февраля 2020 года, готовность всех комплексов проектных, строительных, технических отделочных работ (по отдельности и в целом), необходимых для безопасной долговременной эксплуатации жилого помещения - экспертом оценивается на 100%. Исследование технических параметров Объекта и их сравнение с представленной технической документацией показало полное соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. В настоящее время дом построен, квартира в нем выделена как обособленный объект. Спорная квартира имеет стены, окна и фактически является обособленным объектом строительства. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию.

Разрешая заявленные стороной истца требования, руководствуясь положениями ст. 35 Конституции РФ, ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и признал за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 19730/2038911 в виде на площадке №, корпус 3-8, общей площадью 197,3 кв.м. (проектной площадью 213,16 кв.м.), расположенной по строительному адресу: , поселение Воскресенское, территория ФГБУ «ОК» Десна».

При этом суд исходил из того, что истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, поскольку ФГБУ «ОК «Десна» нарушен срок завершения строительства объекта. Дополнительные гарантии восстановления и осуществления нарушенных прав истца, ответчик в настоящее время предоставить не может. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительном объекте не имеет возможности, иначе, чем на основании судебного акта.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции в части применения к сложившимся между сторонами правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку инвестиционный договор № УД-1502д подписан 03 апреля 2004 года, в связи с этим на возникшие правоотношения по приобретению объекта недвижимости распространяется Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а не Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом, судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что ФИО1 приобрел право на получение в собственность конкретного объекта недвижимости, поскольку в данном случае со стороны истца исполнены в полном объеме все обязательства по договору соинвестирования, с учетом осуществленной уступки прав.

Вместе с тем судебная коллегия не согласилась с выводом суда в той части, что данный объект является жилым помещением-квартирой, указав, что из инвестиционного договора № УД-1505д от 03 апреля 2004 года следует, что инвестиционным объектом является здание жилого и смешанного (досугового, оздоровительного и т.д.) назначения, транспортные и/или инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет инвестиции в рамках реализации инвестиционного проекта и которые расположены по адресу: 142793, , п/о Ватутники, территория санатория и Дома отдыха «Десна».

Распоряжением Ленинского муниципального района Московской области от 02 сентября 2011 года № 2657-р/о, строящимся объектам присвоен почтовый адрес: 142791, , «Объединенный санаторий дом отдыха «Десна», корпус 3-8 апартаменты №№, №

Судебная коллегия указала, что согласно справке о передаче по объекту малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов и теннисного корта, расположенных по адресу: , поселение Воскресенское, территория ФГБУ «Оздоровительный комплекс «Десна», на земельном участке с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ, ключи были переданы ФГБУ «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента РФ от апартаментов.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что в данном случае за ФИО1 подлежит признанию право собственности именно на апартаменты.

Кроме того, судебная коллегия отметила, что согласно вышеуказанному заключению, которое никем не опровергнуто, объект готов на 100 %. В материалы дела представлен технический план помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь объекта № составляет 190,9 кв.м. Из указанного технического плана помещения по состоянию на 26 сентября 2020 года также следует, что спорному объекту присвоен адрес: , поселение Воскресенское,, 32-й км., домовладение 1, корпус 3-8, апартамент №.

С учетом изложенного, судебная коллегия изменила решение Щербинского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2020 года, указанием о признании за ФИО1 права собственности на апартаменты № на площадке № (участок №), корпус 3-8, общей площадью жилого помещения 190,9 кв.м., на территории ФГБУ «Оздоровительный комплекс «Десна», расположенного по адресу: , поселение Воскресенское,, 32-й км., домовладение 1.

В остальной части выводы суда первой инстанции признаны судом апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами согласиться не может, по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемые судебные постановления вышеприведенным требованиям закона не соответствуют.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации (Распорядитель), Федеральным государственным учреждением «Объединенный санаторий и дом отдыха «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации (Учреждение, Застройщик) и ООО «Рескоровка» (Инвестор), заключен Инвестиционный договор № УД-1502д от 03 апреля 2004 года. В соответствии с указанным Инвестиционным договором (№ УД-1502д от 03 апреля 2004 года) и Предварительным протоколом распределения долей от 31 августа 2004 года стороны договорились осуществить реализацию Инвестиционного проекта по строительству комплекса многоквартирных блокированных жилых домов на строительной площадке №, а именно - объекты с 54-го по 79-й в многоквартирных блокированных жилых домах, расположенных на территории Учреждения по адресу: , п/о Ватутинки, «Объединенный санаторий и дом отдыха «Десна».

Истец не является стороной данного инвестиционного договора.

Не соглашаясь с исковыми требованиями, в частности сторона ответчика ФГБУ «ОК «Десна» приводила доводы в подтверждение своей позиции о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на условия заключенных договоров, указав следующее.

В соответствии со статьей 2 инвестиционного договора предметом договора является реализация сторонами инвестиционного проекта путем осуществления вложения инвестором (ООО «Сенатор Клуб») собственных и/или привлеченных денежных средств на его реализацию. При этом Управление делами (распорядитель), а также ФГАУ «ОК «Десна» (учреждение) не несут ответственности по договорам инвестора с третьими лицами (пункты 8.2, 11.3 инвестиционного договора).

Согласно пункту 1.8 инвестиционного договора (а также пункту 1.6 договора соинвестирования) соинвестор - это лицо, участвующее в реализации инвестиционного проекта путем его финансирования Права соинвестора на участие в инвестиционном проекте и получение по его завершении имущественных прав подтверждаются, в частности, Актом о результатах реализации инвестиционного проекта. Названный акт подписывается только между сторонами инвестиционного договора (Управлением делами ФГАУ «ОК «Десна» и ООО «Сенатор Клуб») и оформляет распределение результатов инвестиционной деятельности между сторонами.

В силу пункта 8.1 инвестиционного договора инвестор вправе по согласованию с Управлением делами в порядке процедуры, изложенной в пункте 7.1.3 договора, в пределах своей доли, частично или полностью уступить свои права по инвестиционному договору. Частичная и (или) полная уступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав.

Дополнительное соглашение к инвестиционному договору в соответствии с п. 10.1 Инвестиционного договора с истцом не заключалось. В отсутствие изменения в инвестиционном договоре в виде дополнительного соглашения с истцом, он стороной инвестиционного договора не является, а является соинвестором в рамках взаимоотношений с ООО «Сенатор Клуб», т.е. тем третьим лицом, чьи денежные средства ООО «Сенатор Клуб» привлекает по собственной инициативе (пункт 2.2 контракта) и на основании отдельного договора, по которому Управление делами и ФГАУ «ОК «Десна» ответственности не несут (пункты 8.2, 11.3).

Кроме того, сторона ответчика указывала, что условиями инвестиционного договора не предусмотрено распределение долей между третьими лицами (соинвесторами), с которыми у ООО «Сенатор Клуб» заключены отдельные договоры, до распределения долей между сторонами инвестиционного договора, что полностью коррелирует с понятием инвестиционной деятельности, установленными в Законе об инвестиционной деятельности.

Акт о результатах реализации в настоящее время не подписан, доли не распределены, спор находится на разрешении арбитражного суда (дело
№ А40- 98711/2021).

Пунктом 3.2 инвестиционного договора установлено, что то или иное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам определяется на основании протокола распределения площадей, подписываемого после утверждения проектно-сметной документации. Если в процессе реализации проекта Инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагалось договором, то дополнительная площадь распределяется в тех же пропорциональных соотношениях, что и основанная площадь (пункты 2.2, 3.1 договора), если иное не определено дополнительным соглашением.

Распределение результатов инвестиционной деятельности между сторонами с уточненными площадями оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного договора.

Ни протокол распределения площадей, ни Акт о результатах реализации инвестиционного договора сторонами не подписывался.

Сторона ответчика также обращала внимание, что условиями инвестиционного договора не предусмотрена обязанность ФГАУ «ОК «Десна» по передаче объекта в пользование ООО «Сенатор Клуб» до ввода дома в эксплуатацию, следовательно, ООО «Сенатор Клуб» не обладало правомочиями о передаче объектов своим соинвесторам до распределения долей.

Из указанного следует, что утверждение стороны истца о проживании на строительной площадке в отсутствие разрешение ФГАУ «ОК «Десна» не дает ему правовых оснований претендовать на объект.

При этом, условиями инвестиционного договора не предусмотрен поэтапный ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию, который не вводится в эксплуатацию по вине инвестора, что подтверждается вступившим в силу постановлением арбитражного суда (дело № А40-23435/2020). Указанным судебным постановлением также дана правовая оценка акту от 25 декабря 2015 года приемки объекта капитального строительства - установлено, что надлежащим образом он не принят. Объект не введен в эксплуатацию в связи с наличие недостатков.

Вместе с тем, данным доводам стороны ответчика (объект в эксплуатацию не введен, распределение долей между сторонами Инвестиционного договора не состоялось, оснований для передачи конкретного объекта истцу не имеется), ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции оценки не дали, в том числе с точки зрения положений ст. 431 ГК РФ относительно условий Инвестиционного договора.

Кроме того, не соглашаясь с исковыми требованиями, ответчиками было указано, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации и принадлежит ФГАУ «ОК «Десна» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Инвестиционный объект строился на землях санатория с разрешенным использованием под размещение санатория и дома отдыха. Разрешение на строительство выдано на расположение объектов на территории ФГАУ «ОК «Десна» - землях, с разрешенным использованием «под размещение санатория и дома отдыха» (свидетельство о государственной регистрации права), что в силу статей 94, 98 Земельного кодекса Российской Федерации относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

Следовательно, на момент заключения договора соинвестирования в отношении спорного объекта не предусматривалась возможность ее строительства на указанном земельном участке, предназначенном для размещения санатория.

Судебная коллегия считает, что данные доводы также заслуживают внимания, указанные доводы судом оставлены без проверки и соответствующей оценки.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории? и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской? Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяи?ственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космическои? деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территории? и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к тои? или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории?, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требовании? технических регламентов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведении? об объекте недвижимости вносятся в государственный? кадастр недвижимости.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Согласно Перечню видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, содержащемуся в Правилах землепользования и застройки г. Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП, к виду разрешенного использования, обозначенному кодом (числовым значением) 2.3, указанному в ГПЗУ № RU77-231000-019343 «блокированная жилая застройка» в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, относятся объекты жилого назначения, предполагающие размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти), и каждый из которых предназначен для проживания одной? семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей? и иных вспомогательных сооружении?; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.

Вместе с тем, из пункта 3.5.1 Правил землепользования и застройки
г. Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП, следует, что требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства действуют лишь в тои? степени, в которой? не противоречат ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в границах территории достопримечательных мест, зонах с особыми условиями использования территории, границы которых и соответствующие ограничения для которых утверждены в соответствии с федеральным законодательством, законодательством города Москвы.

По общедоступным сведениям публичной кадастровой карты города Москвы на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200000 кв.м., предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ФГАУ «ОК «Десна», находится в собственности Российской Федерации, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - под размещение санатория и дома отдыха, то есть в силу статей 94, 98 ЗК РФ относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли рекреационного значения.

Согласно части 1 статьи 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые лишь для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (часть 2 статьи 98 ЗК РФ).

В силу части 5 статьи 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который является одним из нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, также устанавливает ограничения изменения целевого назначения земель особо охраняемых территорий и объектов, предусматривая возможность перевода названной категории земель в другую категорию только в том случае, если их использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды (часть 1 статьи 10).

В материалах дела отсутствуют сведения об исполнении ФГБУ «ОК «Десна» требований пункта 6.2.11 Инвестиционного договора от 03 апреля 2004 года об обращении в уполномоченные органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «под размещение санатория и дома отдыха» для использования этого участка или его части под строительство жилых помещений, в том числе «под блокированную жилую застройку», включающих жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан.

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ к базовым принципам земельного законодательства Российской Федерации относится принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Однако, в решении суда и апелляционном определении при изменении решения суда первой инстанции не получили какой-либо оценки и толкования в порядке статьи 431 ГК РФ с учетом указанного принципа земельного законодательства Российской Федерации положения пункта 3.6 Инвестиционного договора от 03 апреля 2004 года, предусматривающие, что при переходе права собственности на объекты, построенные в рамках реализации Инвестиционного проекта, собственник приобретает право на использование части земельного участка в соответствии со статьей 35 ЗК РФ.

Изменяя решение суда первой инстанции и признавая за ФИО1 права собственности на аппартаменты, суд апелляционной инстанции также не установил такое юридически значимое обстоятельство как правовая природа объекта недвижимости, возведенного в соответствии с условиями Инвестиционного договора от 03 апреля 2004 года в качестве «малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов», в котором расположено это помещение, а также не разрешил вопрос о том, было ли соблюдено при таком строительстве целевое (рекреационное) назначение земельного участка, находящегося в федеральной собственности, не предполагающее размещение на нем каких-либо объектов жилой застройки, включающих жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Судьба земельного участка (его части), на которой расположен спорный объект недвижимости, право собственности на который признано за истцом, судом ни первой, ни второй инстанции при разрешении настоящего спора также не разрешена.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда, являются существенными и непреодолимыми, указанные нарушения судом апелляционной инстанции при изменении решения суда первой инстанции также не были устранены.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что судами при разрешении данного спора были существенно нарушены нормы материального и процессуального права.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию.

Приведенные выше требования закона судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были. С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять судебное постановление в соответствии с требованиями закона, с учетом фактических обстоятельств спора.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи