Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «<данные изъяты>» к ИП ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «<данные изъяты>» (далее СПК «<данные изъяты>» к обратился в суд с иском к ИП ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и переводе прав и обязанностей покупателя, обосновывая свои требования тем, что между кооперативом «<данные изъяты>» и ФИО3 03 августа 2009 года был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 25 га. с адресными ориентирами: <адрес> поле №, кадастровый №. Договор заключался сроком на 1 год.

Согласно пункту 1.2 договора, по истечении срока аренды в случае
сохранения условий аренды, действие договора продлевается на следующий
год. Это обстоятельство подтверждается копией договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Условия аренды не менялись в течение 8 лет до настоящего времени и исполнялись должным образом как кооперативом, так и ФИО3.

Кооператив исправно выплачивал арендную плату в установленные сроки: зерном в количестве 7 %, а с 2011 года 10 % от валового сбора с посевных площадей зерновых культур не позднее 01 сентября каждого года. ФИО3 не делал попыток расторжения договора.

В последний раз ФИО3 выплатили арендную плату 14 августа 2017 года. Это обстоятельство подтверждается копией накладной от 14 августа 2017 года на передачу ФИО3 арендной платы: озимой пшеницы в количестве 5080 кг., гороха 130 кг. и ячменя 190 кг.

Из уведомления ИП ФИО2 от 15 марта 2018 года стало известно, что 19 декабря 2017 года ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде СПК «<данные изъяты>».

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи спорный земельный участок продан ФИО3 и куплен ИП ФИО2 за 50 000 рублей.

После уборки урожая осенью 2017 года на спорном земельном участке кооперативом производились сельскохозяйственные работы, связанные с посевом озимой пшеницы, на что кооператив затратил 125 723 рубля.

Передача арендуемых СПК «<данные изъяты>» 25 га ФИО3 индивидуальному предпринимателю ФИО2 лишает СПК «<данные изъяты>» выгоды в размере 567 000 рублей. Общий ущерб составляет 692 723 рубля.

Эти обстоятельства подтверждаются калькуляцией затрат СПК «<данные изъяты>» на 01 января 2018 года по арендуемому у ФИО3 земельному участку.

За все 8 лет аренды ФИО3 не предъявлял к СПК никаких претензий и нареканий. Тем более, что в течение крайних 8 лет, когда спорный земельный участок находился в аренде кооператива, кооператив постоянно производил работы по предотвращению загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почвы. Выплачивал исправно установленную арендную плату.

Спорный земельный участок находится в массиве земельных участков, используемых кооперативом «<данные изъяты>» для производства зерна. Примыкание спорного участка к массиву участков кооператива, созданное куплей-продажей ФИО3 - ИП ФИО2 спорного земельного участка, препятствует экономичной и выгодной механизированной обработке участков, используемых кооперативом «<данные изъяты>».

Продажа земельного участка ФИО3 третьему лицу - ФИО2 произведена с нарушением прав арендатора СПК «<данные изъяты>», поскольку как исправный арендатор кооператив имел преимущественное право на покупку земельного участка по цене, по которой он продал ФИО2.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ - сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно пункту 2 статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц.

СПК «<данные изъяты>» в момент купли-продажи имел право аренды на спорный земельный участок. Сам спорный земельный участок находится в массиве земельных участков, принадлежащих на праве аренды кооперативу. В частности, спорный земельный участок под номером № публичной кадастровой палаты является смежным с участком, собственностью одного из учредителей кооператива и передан им в аренду кооперативу. Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о праве собственности Г. на земельный участок, справкой о его членстве в кооперативе и копией договора аренды между Г. и кооперативом.

Фактическое расположение спорного земельного участка и право аренды на него (использование спорного участка для производства зерна вместе и одновременно с земельными участками, находящимися в собственности или в аренде кооператива) аналогично режиму общей долевой собственности на массив земельных участков.

Данное обстоятельство подтверждается светокопией с публичной кадастровой карты земельных участков.

В соответствии с частью 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже с нарушением права преимущественной покупки, право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя сохраняется в течение 3-х месяцев (часть 3 статьи 250 ГК РФ).

СПК «<данные изъяты>» предъявлялась претензия с доставкой ее ответчикам 06 апреля 2018 года. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Истец просит суд:

Признать недействительным договор купли-продажи от 19 декабря 2017 года спорного земельного участка с возвращением сторон в прежнее положение.

Перевести права и обязанности покупателя спорного земельного участка на СПК «<данные изъяты>» по цене, которую уплатил прежний покупатель - ИП ФИО2, 50 000 рублей.

В порядке досудебной подготовки стороной ответчика заявлено ходатайство об исключении из числа ответчиков ИП ФИО2, как ненадлежащего ответчика (л.д. 79-80) и о прекращении производства по делу по настоящему иску, в связи с подведомственностью спора Арбитражному суду (л.д. 76-77).

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании заявленные ходатайства поддержал.

Ответчик ФИО3 просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 89), в письменных возражениях на иск указал следующее: 19.12.2017 г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. 09.03.2017 г. ФИО3 направил в адрес председателя СПК уведомление о расторжении договора аренды в связи с продажей.

Согласно п. 1.2 договора аренды, настоящий договор заключен сроком на один год и вступает в силу с момента его подписания. По истечении срока, при сохранении условий аренды, действия договора пролонгируются.

На основании ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.), несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013 г.) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

2. Спорный земельный участок находится в массиве земельных участков, используемых кооперативом «<данные изъяты>» для производства зерна, и к данным правоотношениям, по мнению истца, применима ст. 250 ГК РФ.

ФИО2 приобрел у ФИО3 спорный земельный участок по экономическим расчетам, в связи с тем, что соседние земельные участки, а именно земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий С., и земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности Е., были взяты в аренду ФИО2. На территории расположения спорного земельного участка, из шести земельных участков, четыре земельных участка находятся во владении ФИО2. Поэтому ФИО2 был заинтересован в покупке у ФИО3 спорного земельного участка.

Статья 250 ГК РФ - правило о преимущественном праве покупки не применяется при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности. Довод истца о применении аналогии общедолевой собственности к фактическому расположению спорного земельного участка и право аренды на него не обоснован правовыми нормами (л.д. 58-60).

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75), о месте и времени судебного заседания уведомлена (л.д. 87), в судебное заседание не явилась, дело рассмотрено в ее отсутствие, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представители истца СПК «<данные изъяты>» - председатель ФИО1 и адвокат Трофимов В.Г., действующий на основании ордера № и удостоверения № (л.д. 90-91), не возражали против удовлетворения ходатайства об исключении из числа ответчиков ИП ФИО2, и привлечении в качестве ответчика ФИО2, как физического лица (л.д. 93).

Против прекращении производства по делу, в связи с подведомственностью спора Арбитражному суду, возражали (л.д. 92).

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Нормативными положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 года в редакции Постановления от 23 июня 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

В таком же порядке рассматриваются споры с участием глав крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно Уставу (п. 2.1) и положений ч. 2 ст. 3 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", СПК «<данные изъяты>» является коммерческой организацией, учредителями которой являются главы КФХ (ИП) (л.д. 17).

Покупатель спорного земельного участка ФИО2, согласно сведений Межрайонной ИФНС России № по <адрес>, полученных судом общедоступным способом, через Интернет, зарегистрирован в ЕГРИП - является индивидуальным предпринимателем (л.д. 81-84), что не отрицалось им в судебном заседании.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

Согласно ч. 4 ст. 23 ГК РФ -Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах ходатайство ФИО2 об исключении его из числа ответчиков в качестве ИП ФИО2 удовлетворению не подлежит.

Из представленного в суд искового заявления усматривается, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения 25 га. использовался истцом СПК «<данные изъяты>», в своей производственной (экономической) деятельности для производства зерна, и продажа его арендодателем ФИО3 индивидуальному предпринимателю ФИО2 препятствует экономичной и выгодной механизированной обработке участков земли, используемых СПК «<данные изъяты>».

В то же самое время ИП ФИО2 приобрел спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 25 га. для осуществления предпринимательской деятельностипо экономическим расчетам, в связи с тем, что соседние земельные участки, а именно земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий С., и земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности Е., были взяты в аренду ФИО2. На территории расположения спорного земельного участка, из шести земельных участков, четыре земельных участка находятся во владении ФИО2. Поэтому ФИО2 был заинтересован в покупке у ФИО3 спорного земельного участка.

Сведений о том, что спорный земельный участок используется ответчиком ФИО2 для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такой как ведение фермерского хозяйства, материалы дела не содержат.

Истец СПК «<данные изъяты>», являясь субъектом экономической деятельности, отыскивает право собственности на земельный участок. Спорный земельный участок используется в предпринимательской деятельности.

Основанием для иска, как следует из текста искового заявления, послужили возникшие препятствия в осуществлении деятельности СПК «<данные изъяты>» в результате фактического изъятия (продажи арендодателем) спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения и предоставления его другому лицу, являющемуся индивидуальным предпринимателем.

Определяющим моментом отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов являются субъектный состав, предмет спора, экономический характер требования (ст.ст. 27, 28 АПК РФ).

При этом экономический характер спора отражает содержание спорного правоотношения и характеризует суть взаимоотношений спорящих сторон.

Согласно ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражные суды разрешают экономические споры и иные дела с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

В соответствии со ст. 28 АПК РФ, арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 августа 1992 года № 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" дано разъяснение о том, что подведомственность заявленного требования суду или арбитражному суду определяется в соответствии с их компетенцией, установленной законодательными актами Российской Федерации, а в случае, если такие акты не позволяют четко разграничить компетенцию при определении подведомственности дела, следует исходить из субъектного состава участников и характера правоотношений, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, поскольку ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, СПК «<данные изъяты>» является коммерческой организацией, предметом деятельности которой является производство, переработка и сбыт сельскохозяйственной продукции п. 2 Устава (л.д. 17), кроме того, спорная недвижимость - земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 25 га. с адресными ориентирами: <адрес>, поле №, кадастровый №, с 2009 года и до настоящего времени используется для осуществления экономической деятельности - производства сельскохозяйственной продукции, что не оспаривается сторонами, следовательно, настоящий иск, относится к ведению арбитражных судов, и гражданское дело по указанному иску суду общей юрисдикции не подведомственно, в силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 134 настоящего Кодекса.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 220-221, 224-225 ГПК РФ, суд

о п р е д е л и л:

Производство по делу по исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива «<данные изъяты>» к ИП ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным и переводе прав и обязанностей покупателя, прекратить, в связи с не подведомственностью спора.

Разъяснить истцу СПК «<данные изъяты>», что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Разъяснить представителям СПК «<данные изъяты>», что они вправе обратиться с настоящим иском в Арбитражный суд Ростовской области.

На определение может быть подана частная жалоба в апелляционную инстанцию по гражданским делам Ростовского областного суда, через районный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия его в окончательной форме.

Определение принято в окончательной форме 18.07.2018 года.

С у д ь я А.А. Линькова