Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КАМЕЛОТ» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11 о признании права собственности на земельные доли, выделе в натуре земельных долей, установлении границ земельных участков,

по кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью «КАМЕЛОТ», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11, лиц, не привлеченных к участию в деле: ФИО12, ФИО13, ФИО14, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года,

заслушав доклад судьи Шостак Р.Н., выслушав объяснения представителей общества с ограниченной ответственностью «КАМЕЛОТ» - ФИО15, ФИО16, действующих на основании доверенности, поддержавших доводы кассационной жалобы, а также полагавших кассационные жалобы ответчиков и лиц, не привлеченных к участию в деле, подлежащими удовлетворению, представителя ФИО3, ФИО4 – ФИО17, действующего на основании доверенности, представителя ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО5, ФИО3, ФИО8, ФИО4 – ФИО18, действующего на основании доверенности, подержавших доводы кассационной жалобы ответчиков, представителя ФИО14 – ФИО19, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя администрации Ленинского городского округа Московской области – ФИО20, полагавшего кассационные жалобы обоснованными, представителя общества с ограниченной ответственностью УК «Максимум» ФИО21 закрытым паевым инвестиционным фондом «Континент-2» - ФИО22, действующего на основании доверенности, представителя общества с ограниченной ответственностью «МСА-1» - ФИО23, действующего на основании доверенности, представителя общества с ограниченной ответственностью «Вега» - ФИО24, действующего на основании доверенности, возражавших относительно доводов кассационных жалоб, изучив материалы дела,

у с т а н о в и л а:

общество с ограниченной ответственность (далее – ООО) «КАМЕЛОТ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11 о признании права собственности на земельную долю, выделе в натуре земельных долей, установлении границ земельных участков, в обоснование исковых требований указав, что между истцом и ответчиками 26 июня 2019 года были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, однако ответчики отказываются от исполнения обязательств по предварительным договорам.

Истец просил суд признать право собственности ООО «КАМЕЛОТ» на земельные доли, принадлежащие ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11, расположенные по адресу: , и выделить в натуре указанные земельные доли в виде земельных участков.

Решением Видновского городского суда Московской области от 22 октября 2019 года исковые требования ООО «КАМЕЛОТ» удовлетворены.

Признано право собственности ООО «КАМЕЛОТ» на земельные доли, принадлежащие ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11, расположенные по адресу: .

Указанные земельные доли выделены в натуре в виде земельных участков с соответствующими координатами.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на земельные участки, как вновь образованные, выделяемые из земель государственной неразграниченной собственности, расположенные на землях населенных пунктов, адрес местонахождения объекта: Московская область, Ленинский район, которые не относятся и не выделяются из земельного участка с кадастровым номером №, которому 27 декабря 2017 года присвоен статус «архивный».

Определением Видновского городского суда Московской области от 22 ноября 2019 года исправлены описки, допущенные в решении Видновского городского суда Московской области от 22 октября 2019 года в части описания границ земельных участков.

29 сентября 2021 года определением в протокольной форме судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УК «Максимум» ФИО21 закрытым паевым инвестиционным фондом «Континент-2», ООО «Вега». Протокольным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 октября 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «СИЛЛА», ООО «МСА-1».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года решение Видновского городского суда Московской области от 22 октября 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО «КАМЕЛОТ».

В кассационной жалобе ООО «КАМЕЛОТ» просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года, как незаконное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В кассационной жалобе ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11 просят исключить из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года выводы о передаче ими принадлежащих им земельных долей в уставной капитал производственного кооператива.

В кассационной жалобе ФИО12, ФИО13 просят отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года, как незаконное, в части, касающейся земельных участков с кадастровыми номерами №.

В кассационной жалобе ФИО14 просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года, как незаконное.

В возражениях на кассационные жалобы ООО «Вега», ООО «МСА-1», ООО «УК «Максимум» ФИО21 ЗПИФ «Континет-2» просят оставить жалобы без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что ООО «КАМЕЛОТ», заявляя исковые требования, указало на то, что 26 июня 2019 года между истцом (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен, денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО4 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО5 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационная запись № Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО6 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района года, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать правоа на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО7 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО8 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Между ООО «КАМЕЛОТ» (покупатель) и ФИО11 (продавец) 26 июня 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего выделу в натуре на основании земельной доли общей площадью 2,26 Га, находящейся по адресу: . Право собственности на долю было подтверждено со стороны продавца свидетельством на право собственности на землю, выданным на основании постановления Главы администрации Ленинского района № № от ДД.ММ.ГГГГ года Комитетом по земельным ресурсам Ленинского района ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационная запись №. Как следует из условий предварительного договора, продавец принял на себя обязанность оформить право собственности на земельную долю общей площадью 2,26 Га, выделить земельный участок, зарегистрировать право на данный земельный участок и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее 25 июля 2019 года. Согласно условиям предварительного договора расчет между сторонами произведен: денежные средства в размере 500000 руб. продавцом от покупателя получены в полном объеме.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и отказывая в иске, руководствуясь положениями статей 66, 429, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 11.10, 69, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд апелляционной инстанции исходил из того, что предъявление иска о признании права собственности на земельную долю возможно было бы при условии, если бы истец заявил требования о признании сделки, заключенной на условиях основного договора купли-продажи земельной доли, в данном случае истец обратился в суд не с требованиями о понуждении ответчиков к заключению основного договора купли-продажи земельных долей, что противоречит статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; предварительный договор не содержит сведений, позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи; в материалах дела отсутствуют сведения о том, что земельные участки в счет земельной доли образованы путем выдела на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; вступившими в законную силу решениями Видновского городского суда от 29 марта 2011 года по иску ФИО25 и ФИО26 к ООО «Колхоз имени Владимира Ильича» о признании права собственности на земельные участки установлен факт внесения (распоряжения) ответчиками земельных долей в уставной капитал производственного кооператива имени Владимира Ильича, доказательств того, что ответчики не вносили свои земельные доли в уставной капитал, не имеется, при этом в соответствии с Уставом кооператива имущество кооператива формируется из паев, принадлежащих членам кооператива по праву долевой собственности и передаваемых в паевой фонд, образующий неделимый фонд, без права наделения членов предприятия землей в натуре; земельные участки, на которые зарегистрировано право собственности ООО «КАМЕЛОТ», а в последствии ООО «СИЛЛА», не расположены на землях сельскохозяйственного назначения, при подготовке схем расположения земельных участков не учитывалась существующая градостроительная документация на данную территорию.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в качестве основания для отказа в иске также указал на то, что определением об исправлении описки от 22 ноября 2019 года суд первой инстанции уточнил границы многоконтурного земельного участка с кадастровым номером № площадью 23206 кв.м, расположенного по адресу: , выделенного истцу в натуре из земельной доли, ранее принадлежавшей ФИО7 Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером № в результате раздела были образованы девять земельных участков с кадастровыми номерами №. Спорные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет согласно координатам, указанным в заключении кадастровым инженером. Согласно Проекту планировки территории, утвержденному распоряжением администрации Ленинского муниципального района от 20 августа 2008 года № 2836-р/о «Об утверждении проекта планировки», земельный участок с кадастровым номером № располагается на территории общего пользования (между красными линиями) - на существующей автомобильной дороге местного значения – Проектируемом проезде № №. Земельный участок с кадастровым номером № состоит из двух частей (контуров), отдельно расположенных вдоль Проектируемого проезда № № в , и является смежным по отношению к земельным участкам с кадастровыми номерами №, принадлежащим на праве собственности ООО «ВЕГА». На основании постановления администрации Ленинского муниципального района Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ года обществу было предоставлено разрешение на размещение объекта № № - площадки автостоянки на земельном участке площадью 986 кв.м, с местоположением – , согласно схеме границ и разрешение на размещение объекта № № - площадки автостоянки на земельном участке площадью 1152 кв.м, с местоположением – . При этом одна из частей (левая) земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который было оформлено на ООО «КАМЕЛОТ» на основании решения Видновского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года, полностью расположена на земельном участке площадью 986 кв.м, предоставленном ООО «Вега» на основании постановления администрации Ленинского муниципального района Московской области № № от года и разрешения на размещение объекта № № от ДД.ММ.ГГГГ года. Вторая часть (правая) земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который было оформлено на ООО «КАМЕЛОТ» на основании решения Видновского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года, полностью расположена на земельном участке площадью 1152 кв.м, предоставленном ООО «Вега» на основании постановления администрации Ленинского муниципального района Московской области № № от ДД.ММ.ГГГГ года и разрешения на размещение объекта № № от ДД.ММ.ГГГГ года. Земельный участок с кадастровым номером № имеет наложение на границы принадлежащих на праве аренды ООО «МСА-1» земельных участков с кадастровыми номерами №.

С указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных доле, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и данным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Пунктами 4-6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 данного Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (пункт 23 Постановления № 49).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54, следует, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодека Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Как следует из пункта 1.1 предварительных договоров, земельная доля — доля в праве общей долевой собственности на землю по адресу общей площадью 2,26 Га, принадлежащая продавцу согласно свидетельству о праве собственности.

Продавец гарантирует Покупателю, что до даты подписания Основного договора им будут совершены все необходимые действия, связанные с выделом в натуре Земельной доли, а также все необходимые действия, связанные с оформлением Земельного участка в собственность Продавца, проведением землеустроительных работ, постановкой Земельного участка на кадастровый учет. Продавец гарантирует Покупателю, что ограничений в пользовании Земельным участком к моменту его выдела и заключению Основного договора не будет зарегистрировано (пункт 2.2. Договора).

Подписывая настоящий договор, Продавец подтверждает, что им получена в наличной денежной форме в качестве аванса денежная сумма в размере 500000 руб., что составляет 100% стоимости Земельного участка. Переданная сумма аванса в дальнейшем засчитывается в счет оплаты стоимости Объекта по Основному договору (пункт 2.6. Договора).

Согласно пункту 3.1. предварительных договоров, объект: Земельный участок - участок земли, оформленный в собственность Продавца, который должен быть образован в результате выдела в натуре Земельной доли и проведения землеустроительных работ, состоящий на кадастровом учете согласно Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», имеющий описание местоположения границ, являющийся предметом настоящего предварительного и Основного договоров, общей площадью ориентировочно, но не менее 2,26 Га.

Приходя к выводу о том, что в предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют данные, позволяющие определенно установить земельные доли, подлежащие передаче покупателю, и в данном случае истец обратился в суд не с требованием о понуждении ответчиков к заключению основного договора купли-продажи земельных долей в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не приняты во внимание приведенные выше положения закона, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по их применению, и не дана надлежащая правовая квалификация указанным предварительным договорам, из которых следует, что стороны обязались в будущем на предусмотренных ими условиях заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, цена которого в полном объеме получена продавцом до заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Гражданского кодекса Российской Федерации хозяйственными товариществами и обществами признаются корпоративные коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе деятельности, принадлежит на праве собственности хозяйственному товариществу или обществу.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (далее – Постановление № 86) в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе согласно Указу № 323 совхозам и колхозам предписывалось до 1 января 1993 года провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25 декабря 1990 года № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

В пунктах 8 и 9 Постановления № 86 указывалось, что стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза (за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность) составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза. Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатные земельные и имущественные паи в общей долевой собственности.

В силу пункта 10 Постановления № 86 владельцы пая вправе были распорядиться им одним из способов, перечисленных в этой норме, в том числе путем передачи пая в качестве учредительного взноса в создаваемое товарищество или акционерное общество. Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года № 708 (далее – Положение о реорганизации), также предусматривало определение индивидуальных имущественных паев и земельных долей в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе (пункт 8). Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении (пункт 11). Определение размера индивидуальных имущественных паев осуществлялось на основании оценки стоимости всего имущества реорганизуемого предприятия (пункт 13).

Согласно пункту 16 Положения о реорганизации владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующими способами: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив, продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

Пунктом 17 Положения о реорганизации устанавливалось, что выделение в натуре земельной доли и имущественного пая лицам, выходящим из колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, является обязательным, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 20, 21, 22, 23 и 26 данного Положения. По желанию владельцев земельной и имущественной долей (паев) они могут выдаваться в денежном выражении.

Права на земельные участки, на которые в силу закона возникла долевая собственность членов сельскохозяйственного предприятия, могли перейти к вновь созданному юридическому лицу только при условии принятия членами колхоза (работниками совхоза) соответствующего решения и внесении принадлежащих им земельных паев (долей) в качестве учредительных взносов в создаваемое юридическое лицо в соответствии с Постановлением № 86 и Положением о реорганизации.

В силу пункта 16 Положения о реорганизации для возникновения права собственности общества на принадлежащие гражданам имущественные паи и земельные доли требовалось, чтобы названные лица добровольно распорядились своим правом собственности, внеся имущественные паи и земельные доли в качестве взноса в уставный капитал.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право внесения доли в уставной капитал и другие правомочия каждый участник долевой собственности осуществляет самостоятельно (по своему усмотрению).

Внесение пая в уставной капитал может быть произведено только по письменному согласию собственника.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Пунктом 9 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Делая вывод о том, что вступившими в законную силу решениями Видновского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года по искам ФИО1 и ФИО2 к ООО «Колхоз имени Владимира Ильича» о признании права собственности на земельные участки установлен факт внесения (распоряжения) собственниками земельных долей (паев) путем внесения их в уставной капитал производственного кооператива имени Владимира Ильича, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что ФИО9., ФИО10 и ООО «Колхоз имени Владимира Ильича» участниками процесса не являются, участвующие в настоящем деле лица не привлекались к рассмотрению вышеуказанного дела, при этом данным судебным актом факт внесения ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11 земельных долей в уставной капитал производственного кооператива имени Владимира Ильича, правопреемником которого являлось ООО «Колхоз имени Владимира Ильича», не устанавливался, в связи с чем такой факт должен быть подтвержден исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям процессуального закона об их относимости и допустимости.

Как следует из материалов дела, выданные ответчикам свидетельства о праве собственности на земельные доли, не содержат отметок о внесении земельной доли в уставной капитал производственного кооператива имени Владимира Ильича или иного общества.

Ссылаясь на то, что доказательств невнесения ответчиками своих земельных долей в уставной капитал производственного кооператива не имеется, суд апелляционной инстанции не привел какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что ответчики добровольно распорядились своим правом собственности, внесли принадлежащие им земельные доли в качестве взноса в уставный капитал производственного кооператива или иного общества (в частности заявления, письменные согласия о внесении долей в уставной капитал, акт приема-передачи земельной доли, протокол общего собрания о внесении долей, в котором бы участвовали ответчики, факт регистрации перехода права собственности на земельные доли), а равно и того, что поступление земельных долей ответчиков отражено в бухгалтерском учете общества с соответствующим увеличением уставного капитала за земельные доли ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО11

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не могут быть признаны законными и обоснованными. Кроме того, делая выводы о наложениях, пересечениях части земельных участков, на которые было признано право собственности ООО «КАМЕЛОТ», с земельными участками, предоставленными ООО «Вега», ООО «МСА-1», что требует специальных познаний, судом апелляционной инстанции не был поставлен на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, а также не устанавливались обстоятельства предоставления земельных участков указанным лицам, вид разрешенного использования, площадь наложения, при этом приведенные судом выводы, в том числе о местоположении земельных участков, сделаны на основании возражений третьих лиц и представленных ими документов.

Также заслуживают внимание доводы кассационных жалоб лиц, не привлеченных к участию в деле, ФИО12, ФИО13, ФИО14

Так, в кассационной жалобе ФИО12, ФИО13 ссылаются на то, что по решению Видновского городского суда Московской области от 22 октября 2020 года ООО «КАМЕЛОТ» стало собственником 56 земельных участков, предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции являются 5 из 56 земельных участков, которые впоследствии были разделены на 9 земельных участков, однако земельные участки, которые 7 февраля 2020 года приобрели ФИО12 и ФИО13 у ООО «КАМЕЛОТ» (право собственности зарегистрировано 20 и 21 февраля 2020 года), не находились в настоящем споре, чьих-либо прав не нарушают, территориально расположены в другом по отношению к спорным участкам месте. Заявители полагают, что являются добросовестными приобретателями земельных участков, апелляционным определением Московского областного суда от 17 ноября 2021 года фактически лишены права собственности на земельные участки, при этом к участию в деле они не были привлечены, чем были нарушены их права.

В кассационной жалобе ФИО14 также ссылается на нарушение его прав непривлечением к участию в деле, указывая на то, что 22 октября 2020 года он приобрел у ООО «КАМЕЛОТ» земельный участок, который был образован из земельного участка, принадлежащего ООО «КАМЕЛОТ» на основании решения Видновского городского суда Московской области от 22 ноября 2019 года.

Как следует из материалов дела, судом апелляционной инстанции дело рассмотрено по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО УК «Максимум» ФИО21 закрытым паевым инвестиционным фондом «Континент-2», ООО «Вега», ООО «МСА-1», ООО «СИЛЛА».

В силу абзаца четвертого статьи 148 и пункта части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (часть 1 статьи 330, пункт 4 части 2 статьи 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешив вопрос о правах на земельные доли, из которых впоследствии были сформированы земельные участки, принадлежащие на праве собственности ФИО12, ФИО13 (право собственности зарегистрировано в феврале 2020 года), а также ФИО14, суд разрешил вопрос о правах и обязанностях указанных лиц, которые не были привлечены к участию в деле, что является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену судебного постановления.

В связи с вышеизложенным судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, и находит подлежащим отмене апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий

Судьи