Определение № 2-4812/2022 от 17.01.2024 Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УИД 10RS0011-01-2022-009074-76

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

заслушав доклад судьи Черлановой Е.С., представителя ООО «Проект Инвест» и ООО «САНА+» - Зубковой О.В., поддержавшей кассационные жалобы, пояснения представителей Демшинова В.Н. – Манякова О.О. и Шалапаева Д.В., возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установил

Демшинов В.Н. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО «Сана Реал Эстейт+», ООО «САНА+» и ООО «Проект Инвест» о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде разницы между стоимостью квартиры, которую он планировал приобрести, и стоимостью квартиры с аналогичными характеристиками на дату возврата квартиры в размере 1 793 000 руб., расходов на оценку квартиры для получения одобрения ипотеки в размере 2 272 руб., расходов на проведение судебной экспертизы в размере 15000 руб., расходов на уплату государственной пошлины в размере 23 200 руб., к ООО «Сана Реал Эстейт+» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в размере 45 000 руб., компенсации за пользование денежными средствами в размере 11 250 руб., компенсации морального вреда в размере 30000 руб., штрафа.

В обоснование иска указал, что 2 июля 2021 г. между ним и ООО «Сана Реал Эстейт+» был заключен договор оказания услуг № 007900302, предметом которого являлся поиск квартиры в соответствии с требованиями истца с целью ее дальнейшего приобретения в собственность и последующего оформления договора. Стоимость услуги составила 45 000 руб. Выбранная квартира была передана ему в пользование по акту. По условиям заключенного договора ответчик не позднее 1 февраля 2022 г. обязан был уведомить его о готовности подписать договор купли-продажи квартиры, а он, свою очередь, должен был подписать договор не позднее 10-ти дней с даты получения уведомления по цене 3 522 000 руб. с привлечением кредитных средств. До истечения указанного срока уведомление от ответчика не поступило. Уведомление получено 9 марта 2022 г., после чего он немедленно выразил готовность совершить действия по приобретению квартиры, о чем направил ответчику письмо по электронной почте, а затем ценным письмом по почте. Однако ответчик на его обращения отвечать перестал, фактически отказался от исполнения договора. Бездействие ответчика привело к невозможности приобрести жилое помещение, так как истек срок одобренной ставки по ипотеке. Ставки по ипотеке значительно возросли, также значительно увеличилась стоимость квартир со сходными техническими характеристиками.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 16 ноября 2022 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 6 марта 2023 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа Демшинову В.Н. в удовлетворении иска к ООО «Сана Реал Эстейт+», принято в указанной части новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 июля 2023 г. апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25 сентября 2023 г. решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 16 ноября 2022 г. отменено в части отказа Демшинову В.Н. в удовлетворении иска к ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест», принято в указанной части новое решение о частичном удовлетворении иска.

С ООО «Сана Реал Эстейт+» в пользу Демшинова В.Н. взыскано в счет возврата уплаченных по договору денежных средств 45 000 руб., компенсация за пользование денежными средствами по п. 5 договора в размере 11 250 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 33 125 руб.

С ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест» в солидарном порядке в пользу Демшинова В.Н. взысканы убытки в размере 1 795 272 руб., штраф в размере 897 636 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Взыскана государственная пошлина в доход бюджета Петрозаводского городского округа: с ООО «Сана Реал Эстейт+» - 9 294,36 руб., с ООО «Проект Инвест» - 8 463,64 руб.

Возвращена Демшинову В.Н. из бюджета Петрозаводского городского округа излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 11 715,22 руб.

В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к жалобе ООО «Проект Инвест» просит отменить апелляционное определение как незаконное, принятое с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование жалобы указывает, что ООО «Проект Инвест» каких-либо сделок ни непосредственно, ни через представителей с истцом не заключало, противоправных действий в отношении истца не совершало. Причинно-следственной связи между действиями общества и убытками истца не имеется. В материалах дела отсутствуют доказательства получения ООО «САНА+» заявления истца о выборе вида договора, на основании которого должна быть приобретена квартира. Разница в стоимости квартиры в связи с ее удорожанием должна быть определена не на дату возврата квартиры истцом (6 июля 2022 г.), а на 22 марта 2022 г. - дату, после которой истец утратил интерес к приобретению данной квартиры. Вывод суда апелляционной инстанции об аффилированности ответчиков не соответствует действительности.

В кассационной жалобе ООО «САНА+» просит отменить апелляционное определение как незаконное, приводит в обоснование доводы, аналогичные доводам ООО «Проект Инвест».

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии лиц, извещенных надлежащим образом о дне времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 2 июля 2021 г. между Демшиновым В.Н. (заказчик) и ООО «Сана Реал Эстейт+» (исполнитель), являющемся агентством недвижимости, аккредитованным ООО «САНА+», заключен договор оказания услуг №№, по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику услугу по подбору отвечающей требованиям заказчика квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность заказчика и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа. Стоимость оказания услуги по подбору квартиры составляет не более 2,5 % от стоимости подобранной заказчику квартиры. Услуга по последующему оформлению договора на приобретение оказывается безвозмездно (п. 2).

Заказчик обязан в полном объеме произвести оплату стоимости услуги в день подписания сторонами акта о подборе квартиры (п. 3).

Пунктом 5 договора предусмотрено, что в случае немотивированного отказа исполнителя, застройщика или лица, получившего право распоряжения квартирой, от подписания договора на приобретение квартиры, оплаченные денежные средства подлежат возврату заказчику с выплатой компенсации в размере 25 % от суммы, подлежащей возврату.

ООО «САНА+», выдавая аккредитацию, действовало на основании доверенности, выданной застройщиком ООО «СЗ «Проект финанс», которое наделило ООО «САНА+» правом осуществлять действия по подбору квартир для лиц, желающих в будущем приобрести помещения в доме д. 50 по ул. Чапаева в г. Петрозаводске с правом привлечения к поиску и подбору третьих лиц.

ООО «Проект инвест» являлось инвестором строительства квартир в доме 50 по ул. Чапаева в г. Петрозаводске на основании договора целевого финансирования строительства объекта недвижимости от 7 июня 2021 г., в тое числе квартиры № 302.

2 июля 2021 г. между Демшиновым В.Н. и ООО «Сана Реал Эстейт+» подписан акт о подборе квартиры (Приложение № 1 к договору оказания услуг от 2 июля 2021 г.), в соответствии с которым заказчику подобрана квартира №302 площадью 50,19 кв.м в <адрес>. Стоимость квартиры 3522000 руб. Демшинов В.Н. подтвердил, что услуга по подбору квартиры оказана качественно и в полном объеме.

Оплата стоимости квартиры должна быть произведена:

по договору участия в долевом строительстве не менее 20 % от стоимости квартиры в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора, оставшаяся часть не позднее 1 сентября 2021 г.,

по договору купли-продажи не менее 35 % от стоимости квартиры в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора, оставшаяся часть в течение двух месяцев с даты подписания договора,

по договору купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа не менее 35% от стоимости квартиры в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора, оставшаяся часть путем внесения ежемесячных платежей в течение 1 года с предоставлением возможности пролонгации.

Срок подписания договора на приобретение квартиры - не позднее 10 календарных дней с момента получения от исполнителя уведомления о готовности договора к подписанию.

Дата, не позднее которой исполнитель уведомит заказчика о готовности договора к подписанию:

договора участия в долевом строительстве не позднее 1 августа 2021г.

договора купли-продажи не позднее 1 февраля 2022 г.

Из заявления Демшинова В.Н. от 2 июля 2021 г. о выборе вида договора следует, что квартира будет приобретена им в собственность по договору с использованием кредитных средств банка. Заявление адресовано директору ООО «Сана+» и оформлено на специальном бланке.

15 ноября 2021 г. ООО «СЗ «Проект финанс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №10- RU10301000-329-2016.

16 декабря 2021 г. в ЕГОРН зарегистрировано право собственности ООО «Проект инвест» на квартиру № <адрес>.

23 декабря 2021 г. между ООО «Проект Инвест» и истцом Демшиновым В.Н. заключено соглашение о передаче квартиры во временное пользование №007900302, во исполнение которого истцу во временное безвозмездное пользование передана квартира № 302, расположенная на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на срок до подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи квартиры, но не более, чем до 23 февраля 2022 г., для проведения строительных, отделочных и иных работ, хранения строительных материалов.

14 февраля 2022 г. ООО «Сана реал эстейт+» направило Демшинову В.Н. уведомление от 31 января 2022 г. о готовности к подписанию договора купли-продажи в течение 10 дней с момента получения данного уведомления. Уведомление направлено почтой и получено истцом 9 марта 2022 г.

18 февраля 2022 г. ООО «САНА+» направило в адрес истца уведомление от 14 февраля 2022 г. о снятии брони с квартиры № 203 в связи с тем, что в установленный актом о подборе квартиры срок договор не был подписан. Уведомление направлено почтой и получено истцом 9 марта 2022 г.

24 февраля 2022 г. ООО «САНА+» направило по указанному Демшиновым В.Н. адресу электронной почты уведомление с просьбой вернуть спорную квартиру по акту.

5 марта 2022 г. квартира № 302 на основании аналогичного договора оказания услуг, оформленного между ООО «Сана центр» и Герасимковым С.Б., была подобрана последнему в целях последующего приобретения в собственность.

12 марта 2022 г. ПАО «Сбербанк» направило Демшинову В.Н. уведомление о предварительном одобрении ипотеки по заявке от 22 декабря 2021 г. на сумму 2 795 000 руб., согласно которой Демшинову В.Н. необходимо подобрать подходящий объект недвижимости и согласовать его с банком до 22 марта 2022 г.

14 марта 2022 г. Демшинов В.Н. известил в ООО «Сана реал эстейт+» посредством направления письма, врученного адресату 15 марта 2022 г., о готовности заключить до 20 марта 2022 г. договор купли-продажи жилого помещения. В направленном письме обращалось внимание, что квартира будет приобретаться с привлечением кредитных средств по ставке 5,85 %, действующей до 22 марта 2022 г., и что при повторном обращении в кредитную организацию ставка будет значительно выше, в связи с чем, приобретение квартиры после указанной даты потеряет для Демшинова В.Н. интерес.

6 июля 2022 г. квартира возвращена истцом ООО «Проект Инвест».

Согласно отчету об оценке оценщика Мизинцева Ф.А. рыночная стоимость спорной квартиры на 6 июля 2022 г. составляла 4 220 424 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что услуги по договору от 2 июля 2022 г. оказаны ООО «Сана Реал Эстейт+» в полном объеме, приняты истцом без претензий, в связи с чем оснований для взыскания стоимости услуг и штрафа за неисполнение обязательств с указанного ответчика не имеется. В установленный срок действий, свидетельствующих о намерении заключить договор купли-продажи, истец не предпринял, одобрение банка на выдачу кредита получено 12 марта 2022 г., письмо о согласии заключить договор направлено истцом 14 марта 2022 г., то есть после истечения установленных сроков и после получения 9 марта 2022 г. письма от ООО «САНА+» о том, что бронь с квартиры снимается. В части требований о взыскании упущенной выгоды истцом не представлено доказательств нарушения своих прав со стороны ответчиков.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований к ответчикам ООО «Проект инвест» и ООО «Сана реал эстейт+», суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 10, 15, 310, 309, 393, 3931, 429, 549, 550, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 15, пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», пунктами 2, 3, 45, 47, 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и исходил из того, что ООО «Сана Реал Эстейт+» свои обязательства по договору от 2 июля 2021 г. выполнило ненадлежащим образом. Уведомление о готовности заключить договор с истцом для отчуждения в пользу истца квартиры направлено 14 февраля 2022 г., то есть за пределами установленного договором срока. Согласно приложению № 1 к договору срок подписания заказчиком договора продолжительностью 10 календарных дней начинает течь с момента получения от исполнителя уведомления о готовности договора к подписанию, а не с момента направления уведомления. Способ направления уведомления по электронной почте сторонами не был согласован.

Сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине ООО «СанаРеал Эстей+» как посредника в планируемой сделке, так и ООО «Проект Инвест» как продавца квартиры, которое после заключения договора от 2 июля 2021 г. между истцом и ООО «СанаРеал Эстей+» было проинформировано о намерении истца приобрести конкретную квартиру за конкретную цену (очевидно, что формирование цены квартиры не могло произойти без участия ООО «Проект Инвест»), передало истцу квартиру по соглашению от 23 декабря 2021 г. для проведения отделочных и иных работ, однако договор купли-продажи с истцом не заключило.

Несмотря на то, что ответчики не представили договор о взаимоотношениях между ООО «Проект Инвест» и ООО «Сана Реал Эстей+», очевидно, что действия указанных юридических лиц по вопросам, связанным с приобретением истцом спорной квартиры, были согласованными.

Так, все ответчики действуют под единым брендом «САНА». В уведомлении о подтверждении аккредитации от 14 февраля 2020 г. указано, что ООО «Сана Реал Эстейт+» является аккредитованным партнером ООО «САНА+», уполномоченным осуществлять на возмездной основе поиск клиентов, подбор и бронирование квартир, реализуемых ООО «САНА+» по доверенности либо на основании договора от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «САНА». ООО «САНА+» имело доверенность на то, чтобы действовать от имени ООО «Проект Инвест», о чем указано в соглашении от 23 декабря 2021 г. и в акте приема-передачи квартиры от 6 июля 2022 г.

Фактически со стороны обоих ответчиков ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест» имело место недобросовестное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры с истцом, вызванное резким ростом цен на объекты недвижимости в свете экономической и политической ситуации в стране. Об этом свидетельствует, в том числе, стоимость, по которой 5 марта 2022 г. планировалось отчуждение спорной квартиры Герасимкову С.Б. (4 546 000 руб.).

Фактически ответчики планировали реализовать истцу спорную квартиру путем опосредованных сделок с привлечением нескольких юридических лиц, объединенных единой экономической целью. Договор оказания услуг по подбору квартиры не имел самостоятельной ценности для ООО «Сана Реал Эстей+», был направлен на ограничение права истца отказаться от заключения основного договора купли-продажи в будущем без финансовых санкций, а предварительный договор не был оформлен в дату обращения истца 2 июля 2021 г. с целью исключить вероятностное понуждение ответчика к заключению основного договора, используя не соответствующее принципу добросовестности в гражданском праве условие о немотивированном отказе от реализации квартиры, в том числе в обход положений Закона РФ «О защите прав потребителей».

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части отказа истцу в иске к двум вышеуказанным ответчикам о взыскании упущенной выгоды и связанных с этим требований, о взыскании солидарно с ООО «Сана Реал Эстейт+» и ООО «Проект Инвест» в пользу истца убытков в размере 1 795 272 руб. (1793000 руб. + 2722 руб.), штрафа - 897636 руб. (1795272 руб. : 2), а также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебных расходов.

Признав нарушение прав истца как потребителя ответчиком ООО «Сана Реал Эстейт+» в связи с ненадлежащим исполнением договора оказания услуг №007900302 от 2 июля 2021 г., суд апелляционной инстанции взыскал с ООО «Сана Реал Эстейт+» в пользу истца компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и оснований для отмены судебного акта по доводам кассационной жалобы не находит.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.

Довод кассационных жалоб о том, что ООО «САНА+» не получало заявления истца о выборе вида договора, оценивается судебной коллегией критически, поскольку данное заявление оформлялось одновременно с договором оказания услуг № 007900302 от 2 июля 2021 г., актом о подборе квартиры от 2 июля 2021 г. и на бланке, предоставленном ООО «Сана Реал Эстейт+».

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что неполучение ООО «САНА+» данного заявления препятствовало заключению договора купли-продажи квартиры с истцом.

Довод кассационной жалобы ООО «Проект Инвест» о том, что стоимость квартиры с учетом удорожания должна определяться не на 6 июля 2022 г., а на 22 марта 2022 г., поскольку с этой даты истец утратил интерес к приобретению квартиры, является надуманным.

В силу статьи 3931 ГК РФ истец вправе был требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой, согласованной в акте о подборе квартиры, и ценой на квартиру с аналогичными характеристиками, сформированной по результатам замещающей сделки.

В материалах дела не имеется доказательств, что истец заключил замещающую сделку ранее 6 июля 2022 г.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 3931, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

В силу статьи 3931 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (п. 1).

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (п. 2).

Иные доводы заявителей повторяют их позицию при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции и не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25 сентября 2023 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Проект Инвест» и Общества с ограниченной ответственностью «САНА+» - без удовлетворения.