Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания №» и ООО «Лифт-Сервис+» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества и государственной регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, аннулировании записи о регистрации права собственности,

по кассационной жалобе представителя ФИО2 – ФИО5 на решение Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 10.06.2021 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 30.09.2021.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М., заслушав представителя ФИО2 – ФИО5, поддержавшего кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Управляющая компания №" и ООО "Лифт-Сервис+" обратились в суд с иском (впоследствии уточненным) к ФИО1, ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества и государственной регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, аннулировании записи о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

В обоснование иска указано, что ООО "Управляющая компания №" с 2007 года арендует муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, на номера на поэтажном плане: №, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Последний договор аренды нежилого помещения от 09.11.2015 заключен сроком на 11 месяцев 30 дней. По истечении срока действия договоров аренды Общество продолжало пользоваться помещениями, в связи с чем договор был пролонгирован на неопределенный срок.

Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы 17.08.2018 на основании протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества г. Махачкалы от 12.01.2018 №-АИ заключен договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества с ФИО1, который в последующем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанное имущество продал ФИО2

ООО "Управляющая компания №1" считает, что оно обладало преимущественным правом выкупа муниципального имущества, поскольку является его арендатором и субъектом малого и среднего предпринимательства.

Управлением ФАС по Республике Дагестан 14.05.2019 вынесено решение о признании Комитета по управлению имуществом администрации г.Махачкалы нарушившим ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2016 №135-ФЗ "О защите конкуренции", при проведении аукциона по продаже спорного нежилого помещения.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 10.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 30.09.2021 исковые требования ООО "Управляющая компания №1" и ООО "Лифт-Сервис+" удовлетворены частично.

Судом признан недействительным договор купли-продажи муниципального имущества №-АИ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам торгов между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО1 по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на номера на поэтажном плане: №, №, общей площадью <данные изъяты>. м.

Применены последствия недействительности сделки, признано отсутствующим право собственности на указанное нежилое помещение, аннулирована запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на спорное нежилое помещение на имя ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 - ФИО5 просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования ООО "Управляющая компания №" и ООО "Лифт-Сервис+", суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исходил из того, что действиями Комитета по управлению имуществом администрации г. Махачкалы нарушено преимущественное право истцов на приобретение нежилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию и находящимися по настоящее время в пользовании у ООО «Управляющая компания №» и ООО «Лифт-Сервис+» на основании договора аренды муниципального имущества от 09.11.2015, а потому имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи муниципального имущества №-АИ от 12.01.2018, заключенного с ФИО1

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Отклоняя доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что предложение о выкупе спорного имущество не было направлено истцам, поскольку они не являются субъектами малого и среднего предпринимательства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно сведениям из ЕГРН ООО «Управляющая компания №» зарегистрировано в качестве субъекта малого и среднего предпринимательства с 10.08.2017, ООО «Лифт-Сервис» с 01.08.2016, то есть, на момент издания Комитетом по управлению имуществом администрации ГОсВД «город Махачкала» распоряжения от 05.12.2017 об условиях приватизации спорного нежилого помещения истцы состояли в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции с данными выводами согласиться не может ввиду следующего.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции верно учел разъяснения о том, что применяя положения статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения срок договора его аренды истек, права на приобретение у него не возникает.

По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на дату внесения изменений в закон (02.07.2013), равно как и на дату и обращения за выкупом имущества субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 4 упомянутого Информационного письма Президиума ВАС РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Между тем, вышеприведенные правовые нормы и фактические обстоятельства дела судебными инстанциями не учтены.

По делу установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ООО «Управляющая организация №» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на номера на поэтажном плане: №, № общей площадью <данные изъяты> кв. м., сроком действия с 09.11.2015 по 08.11.2016 (л.д. 97, 98 т.1).

Учитывая вышеприведенные нормы права, срок действия договора аренды от 09.11.2015 считается равным году, однако в установленном законом порядке договор зарегистрирован не был.

Следовательно, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 09.11.2015 является незаключенным.

Таким образом, вывод судов, что договор аренды муниципального имущества от 09.11.2015 заключен с ООО "Управляющая компания №1" на 11 месяцев и 30 дней с последующей пролонгацией, а потому государственная регистрация указанного договора не требуется, является ошибочным.

Возможность реализации преимущественного права на выкуп имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ставится в зависимость не только от фактического срока владения и пользования имуществом, но и от обладания указанным имуществом на законном основании - на основании договора.

Вместе с тем, исходя из системного толкования норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды не может расцениваться как арендные отношения и являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Однако, при отсутствии договора аренды, заключенного в установленном порядке, то есть с соблюдением требования об обязательной государственной регистрации, отношения сторон не являются ни арендными, ни договорными, а свидетельствуют лишь о возмездном пользовании объектом недвижимости на условиях, согласованных сторонами.

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о невозможности регистрации договора или уклонении стороны такого договора от его регистрации в период до реализации муниципального имущества с торгов третьему лицу - ФИО1

Судом не проверено, почему общество не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебными инстанциями в нарушение статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дано оценки доводам Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы о том, что ввиду систематической неоплаты или несвоевременной оплаты арендных платежей ООО «Управляющая компания №», за обществом образовалась задолженность по арендной плате и пени, которая имела место и на момент рассмотрения настоящего дела, что свидетельствует о недобросовестности арендатора и отсутствии у него преимущественного права на приобретение в собственности муниципального имущество.

Вместе с тем, судам надлежало при рассмотрении дела установить факт наличия либо отсутствия у общества задолженности по арендной плате, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ является одним из условий реализации права на выкуп арендуемого объекта.

Изложенное свидетельствует о том, что судом при рассмотрении дела неполно исследованы и оценены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора.

Кроме того, необходимо указать на следующие нарушения.

В силу статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству является разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 №11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", подготовка дел к судебному разбирательству является самостоятельной стадией гражданского процесса, имеющей целью обеспечить правильное и своевременное их рассмотрение и разрешение, и обязательна по каждому гражданскому делу (статья 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), задачами которой являются, в том числе разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса (абзац 4 статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Состав лиц, участвующих в деле, указан в статье 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 17 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснено, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах - по делам, рассматриваемым в порядке искового производства; заявителях, заинтересованных лицах - по делам особого производства и по делам, вытекающим из публичных правоотношений, а также об участниках, содействующих рассмотрению дела, - представителях сторон и третьих лиц, экспертах, специалистах, переводчиках, свидетелях.

Между тем приведенные выше нормативные положения судом апелляционной во внимание не приняты.

Из материалов дела усматривается, что исковое заявление по делу подано двумя истцами - ООО «Управляющее компания №» и ООО «Лифт – Сервис +» к ФИО1, ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества и государственной регистрации права собственности.

Основанием для обращения в суд явилось нарушение преимущественного права истцов на приобретение в собственность муниципального имущества, поскольку ООО «Управляющее компания №» является арендатором спорного имущества с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно резолютивной части решения суда, суд первой инстанции частично удовлетворил требования ООО «Управляющее компания №» и ООО «Лифт – Сервис +».

Между тем, ни судом первой инстанции не судом апелляционной инстанции не приведено мотивов, по которым суды пришли к выводу о нарушении прав ООО «Лифт – Сервис+» оспариваемыми сделками.

Таким образом, удовлетворение исковых требований ООО «Лифт – Сервис» без обсуждения вопроса о нарушении прав общества действиями ответчиков является преждевременным.

Кроме того, судебными инстанциями не учтено, что предметом спора является договор купли-продажи муниципального имущества №-АИ от 17.01.2018, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ФИО1, однако, Комитет привлечен к участию в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Также является несостоятельной ссылка судебных инстанций на факт установления антимонопольным органом нарушения в действиях Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы при проведении торгов о продаже спорного имущества, установленные решением УФАС по Республике Дагестан от 14.05.2019 по делу №.(л.д. 100-103 т.1)

Суду следовало дать оценку нарушению, установленному данным решением на предмет того, может ли оно повлечь недействительность заключенного по итогам торгов договора купли продажи от 12.01.2018 по иску ООО «Управляющая компания №1», которое не являлось участником данного аукциона и заявляло иск по иному основанию - нарушение преимущественного права арендатора, являющегося субъектом малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из текста указанного решения антимонопольного органа следует, что единственное выявленное нарушение заключается в том, что участниками аукциона при подаче заявок были приложены копии личных паспортов на 1 (одном) листе, что по мнению антимонопольного органа свидетельствовало о несоблюдении требований части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что по настоящему делу были допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными и не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции нужным отменить обжалуемое апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 30.09.2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменить приостановление исполнения решения Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 10.06.2021 и апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 30.09.2021.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

Г.Ф. Усманова