Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 20 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., выслушав объяснения представителя ФИО2 – ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 100 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 27 980 руб.

В обоснование иска ФИО1 ссылалась на то, что сторонами заключен договор аренды от 25 декабря 2019 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) предоставляет истцу (арендатору) во временное владение и пользование жилой дом общей площадью 469,70 кв. м с кадастровым номером №, «гостевой дом» общей площадью 152,40 кв. м с кадастровым номером №, расположенные на 4-х земельных участках по адресу: <адрес>. В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендуемый жилой дом оказался в состоянии, не пригодном для использования, что послужило основанием для направления арендодателю уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Уведомления о расторжении договора аренды направлены арендодателю 24 августа 2020 г. и 27 августа 2020 г., получены ответчиком. Истец полагал, что в соответствии с пп. 6.7, 8.2 договора аренды от 25 декабря 2019 г. договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с 25 августа 2020 г.

В соответствии с расписками арендатором переданы арендодателю денежные средства в размере 13 600 000 руб., стоимость пользования арендуемым имуществом составила 9 645 161 руб., сумма обеспечительного платежа и предоплаченная сумма арендной платы за неиспользованный срок аренды возвращены не были.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании с ФИО1 арендной платы с 26 октября 2020 г. по 9 ноября 2020 г. в размере 700 000 руб., с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа - 0,00 руб., штрафа в размере 1 500 000 руб. в соответствии с п. 6.2. договора аренды за отказ от исполнения договора, неоплаченных коммунальных расходов в размере 112 000 руб., с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа - 0,00 руб., ущерба, причиненного имуществу, в размере 470 020 руб., с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа - 0,00 руб., расходов на проведение независимой экспертизы суммы причиненного ущерба в сумме 55 000 руб. в соответствии с п. 4.3.1 договора аренды от 25 декабря 2019 г., с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа - 37 020 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 22 385 руб., возврате из бюджета уплаченной государственной пошлины в размере 6 269,13 руб. с учетом измененных исковых требований по встречному иску, возложении на ФИО1 обязанности возвратить ФИО2 пульты от ворот гаража в количестве 3 штук, комплект ключей от дома в количестве 3 штук, комплект ключей от гостевого дома в количестве 2 штук, нижний ключ от двери.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 20 августа 2021 г. (с учетом определения того же суда от 5 октября 2021 г. об исправлении описки) исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд взыскал со ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 4 100 000 руб. в качестве возврата денежных средств, уплаченных по договору аренды от 25 декабря 2019 г., расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 980 руб. В удовлетворении требований о взыскании штрафа отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 в качестве компенсации за причиненный ущерб имуществу денежные средства в размере 470 020 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 900 руб.

Также на ФИО1 возложена обязанность возвратить ФИО2 переданные по акту приема-передачи от 25 января 2020 г. пульт от ворот - 3 шт., ключи от дома - 3 шт., ключи от гостевого дома - 2 шт., нижний ключ от двери - 1 шт., имеющие отношение к арендованному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>

Судом произведен взаимозачет требований сторон в порядке ст. 410 ГК РФ, в результате которого со ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 3 622 080 руб. Обязательства ФИО1 перед ФИО2 в размере 477 920 руб. прекращены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2022 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа ФИО2 в удовлетворении требований о взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы, в данной части принято новое решение, которым с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 55 000 руб.

Кроме того, решение суда первой инстанции изменено в части размера взысканных в пользу ФИО2 с ФИО1 расходов по уплате государственной пошлины, взысканы расходы в сумме 8 451 руб.

Решение суда первой инстанции изменено в части взаимозачета требований сторон, со ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 3 594 509 руб.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 оспаривает законность судебных постановлений по основаниям нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверяя законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 3796 ГПК РФ), оснований для их отмены не установила.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2019 г. между ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды жилого дома общей площадью 469,70 кв. м с кадастровым номером №, жилого строения «гостевой дом» общей площадью 152,40 кв. м с кадастровым номером №, а также четырех земельных участков общей площадью 4 775 кв. м с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, сроком действия с 25 января 2020 г. по 23 января 2021 г.

Недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

По условиям заключенного договора ежемесячная арендная плата составляет 1 300 000 руб., размер обеспечительного платежа - 1 300 000 руб.

Ежемесячная арендная плата, установленная в п. 4.1 договора, не включает в себя оплату следующих коммунальных услуг и эксплуатационных расходов: плату за израсходованное электричество, плату за израсходованное газоснабжение, плату за израсходованное водоснабжение, плату за израсходованные фильтры и соль для воды, вывоз мусора, интернет-трафик, спутниковое телевидение, обслуживание аквариума, корм для рыбок, платные услуги связи, оплату услуг управляющей - Хасии. Оплату этих коммунальных и иных указанных платежей осуществляет арендатор, согласно счетам соответствующих организаций и своих договоренностей с персоналом.

Обеспечительный платеж гарантирует при необходимости возмещение ущерба недвижимому и движимому имуществу арендодателя, который может быть нанесен по вине арендатора в период действия настоящего договора; обеспечение сохранности переданного в аренду движимого и недвижимого имущества; оплаты долга за аренду, коммунальные платежи, платные услуги связи, интернет, кабельное телевидение и иные платежи.

Обеспечительный платеж возвращается арендатору в полном размере при освобождении недвижимого имущества и возврате движимого имущества, в момент подписания сторонами акта приема-передачи (приложение № 2), в случае отсутствия взаимных претензий друг к другу.

Факт причинения ущерба и описание повреждений должны быть подтверждены актом, подписанным арендодателем и арендатором. В случае разногласий относительно факта причинения ущерба и/или его размера может быть назначена независимая экспертиза. Расходы на проведение независимой экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, обе стороны поровну. В случае если заключением экспертизы будут подтверждены требования одной из сторон, другая сторона обязана возместить первой расходы на проведение экспертизы. Если требования стороны подтверждаются заключением экспертизы частично, другая сторона возмещает расходы на проведение экспертизы пропорционально размеру подтвержденных требований.

В случае нанесения ущерба недвижимому и движимому имуществу, арендодатель вправе удержать сумму ущерба из обеспечительного платежа, а арендатор обязан в течение 5 рабочих дней восполнить его до суммы, указанной в п. 4.3.1 договора.

В случае нанесения ущерба движимому и недвижимому имуществу на сумму, превышающую сумму внесенного обеспечительного платежа, арендатор обязан оплатить сумму, необходимую на полное возмещение подтвержденного ущерба, в течение 10 рабочих дней.

При наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, платные услуги связи на момент выезда арендатора из жилого дома, а также причинения ущерба движимому и недвижимому имуществу, указанные суммы неоплат и подтвержденная документально сумма ущерба подлежат удержанию арендодателем из суммы обеспечительного платежа, при этом он обязан уведомить арендатора об этих вычетах не менее чем за 5 дней.

25 июля 2020 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым увеличены до 1 500 000 руб. ежемесячная арендная плата и размер обеспечительного платежа, уточнены сроки внесения арендных платежей и обеспечительного платежа; арендодатель обязался привести в порядок земельный участок, т.е. высадить газон, покрасить стены в подвале жилого дома до 15 августа 2020 г., обеспечить доступ садовника на земельный участок для поливки газона не менее 3 (трех) раз в неделю, а в жаркие дни - ежедневно; обеспечить ежедневный вывоз мусора с земельного участка; обеспечить доступ работников для ремонта забора и фундамента жилого дома.

Судом установлено, что в период срока аренды на цокольном этаже жилого дома, переданного по договору аренды, появились недостатки в виде намокания стен по периметру.

О данных недостатках ФИО1 сообщила ФИО2, в связи с чем ФИО2 обязался устранить недостаток путем ремонта фундамента жилого дома и покраски стен (п. 5 дополнительного соглашения).

С целью проверки доводов сторон по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, из заключения которой следует, что какие-либо работы по восстановлению гидроизоляции фундамента и цоколя жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не были необходимы и не проводились. Повреждение окрасочного слоя стен цокольного этажа произошло в результате воздействия конденсата ввиду недостаточной теплоизоляции стен цоколя. В связи с чем на исследуемом объекте были проведены работы по дополнительному утеплению внешней стены цоколя. При этом нарушение целостности гидроизоляции фундамента и стен цоколя выявлено не было. Иными словами, причиной повреждения стен цоколя в виде деформации окрасочного покрытия явилась недостаточная теплоизоляция стен цоколя, а не нарушение целостности гидроизоляции цоколя и фундамента.

Фактически произведенные на объекте с июня 2020 г. по сентябрь 2020 г. работы по раскопке и обратной засыпке котлована (сопутствующие дополнительному утеплению стен цоколя) соответствуют необходимым: выполненные работы по устройству дополнительного утепления стен цоколя меньше необходимых на 4,5 кв. м. Фактический объем работ по устранению повреждений покрытия стен в проходной комнате цокольного этажа соответствует необходимому.

Дополнительное утепление цоколя и восстановительный ремонт окрасочного слоя стен внутри дома на цокольном этаже, произведенные в 2020 г. (работы, зафиксированные на фото и видео материалах, предоставленных на экспертизу) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, являлись текущим ремонтом в рамках его технического обслуживания и подготовки к сезонной эксплуатации (в зимний период).

Также в ходе проведения судебной экспертизы определена рыночная стоимость устранения недостатков (повреждения и дефекты), возникших в жилом и гостевом домах после передачи их в аренду ФИО1, которая на дату экспертизы составляет: без учета износа 498 980 руб., с учетом износа - 488 980 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу о том, что у ФИО1 имелись основания для одностороннего расторжения договора аренды, в связи с чем удовлетворил заявленные требования о взыскании со ФИО2 денежных средств, внесенных по договору аренды от 25 декабря 2019 г.

Приходя к выводу о наличии у ФИО1 оснований для расторжения договора аренды, суд отказал ФИО2 в удовлетворении встречных требований о взыскании штрафа за отказ от договора в сумме 1 500 000 руб. и взыскании арендной платы за период с 26 октября 2020 г. по 9 ноября 2020 г. в сумме 700 000 руб., поскольку невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях по смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне арендодателя - сопутствующего данному обязательству права.

Суд также не усмотрел оснований для удовлетворения встречных требований ФИО2 о взыскании с ФИО1 коммунальных платежей за период действия договора аренды, так как счел установленным, что на дату расторжения договора – 24 августа 2020 г. коммунальные платежи истцом оплачены, а обязанность по внесению коммунальных платежей после указанной даты у ФИО1 отсутствует.

Вместе с тем, суд пришел к выводу об обоснованности встречных требований ФИО2 о взыскании с ФИО1 убытков, размер которых определен заключением проведенной по делу судебной экспертизы в сумме 470 020 руб., поскольку п. 3.1.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по возмещению ущерба, причиненного движимому и недвижимому имуществу арендатором или лицами, проживающими совместно с ним.

Руководствуясь положениями ст. 410 ГК РФ, суд произвел взаимозачет требований сторон и взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 3 622 080 руб., прекратив обязательство ФИО1 перед ФИО2 в размере 477 920 руб.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы ответчика о неправомерном отказе во взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 55 000 руб., поскольку необходимость ее проведения в случае разногласий относительно факта причинения ущерба и/или его размера предусмотрена п. 4.3.1 договора аренды от 25 декабря 2019 г., в соответствии с которым расходы на проведение независимой экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, обе стороны поровну. В случае если заключением экспертизы будут подтверждены требования одной из сторон, другая сторона обязана возместить первой расходы на проведение экспертизы.

Факт наличия между сторонами разногласий по вопросу причинения ущерба и его размера нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, что явилось основанием для назначения по делу судебной оценочной экспертизы на предмет определения размера ущерба. Встречные требования ФИО2 о возмещении ущерба удовлетворены судом в полном объеме, в связи с чем ФИО1 обязана возместить ответчику расходы на проведение экспертизы.

С учетом принятия судом апелляционной инстанции нового решения в части удовлетворения встречного иска ФИО2 решение суда первой инстанции изменено в части судебных расходов и в части взаимозачета требований сторон.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательств, не противоречат закону и подробно мотивированы в оспариваемых судебных актах.

Судами правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и ч. 2 ст. 194 ГПК РФ опровергаются материалами дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы, у арендатора имелись основания для расторжения договора аренды, поскольку организованные и производимые арендодателем работы на территории земельного участка и жилого дома, препятствовали использованию арендуемого имущества.

По мнению заявителя жалобы, суд в нарушение п. 2 ст. 616 ГК РФ, договора аренды и дополнительного соглашения от 25 июля 2020 г. посчитал, что обязанность производить весь текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества лежит на арендодателе. Данный вывод противоречит установленным по делу обстоятельствам и доказательствами не подтверждается.

Судом апелляционной инстанции нарушений предусмотренных ч. 1 ст. 3271 ГПК РФ при рассмотрении дела не допущено.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом подробного исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены, не опровергают приведенные выводы судов, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств по делу.

Оспариваемые судебные акты содержат все необходимые суждения по соответствующим вопросам, тогда как по правилам ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые могли бы служить основанием для отмены вступивших в силу и правильных по существу судебных постановлений, по материалам дела и доводам кассационной жалобы не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные постановления подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 20 августа 2021 г. в неизмененной и неотмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи