Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5203/2019 по иску администрации г. Вологды к ФИО1, финансовому управляющему ФИО1 ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску ФИО1, финансового управляющего ФИО1 ФИО2 к администрации г. Вологды о взыскании стоимости неотделимых улучшений

по кассационной жалобе ФИО1 и финансового управляющего ФИО2 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 13 ноября 2019 г.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация города Вологды обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом неисполнения последним обязанностей по внесению арендной платы за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в сумме 4572166,62 рублей, задолженность по пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 в размере 1604602,24 рублей. В обоснование своих требований указала, что на основании постановления администрации города Вологды от 31.10.2013 № 8799 с письменного согласия Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области от 20.09.2013 № 4768 Администрацией города Вологды по договору от 20.12.2013 № 49/9 (далее - договор аренды) предоставлены в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 муниципальные нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, общей площадью 722.8 кв. м (позиции но экспликации: подвал - № 1-5; I этаж - № 9-17; II этаж - № 18-25; III этаж - № 26- 32).

20.05.2015 ФИО1 обратился в администрацию города Вологды с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в удовлетворении которого отказано.

16.12.2015 решением Арбитражного суда Вологодской области по делу №А13-9233/2015 признаны незаконными действия администрации города Вологды по отказу ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на администрацию города Вологды возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений, имеющих кадастровый номер 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <...>, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ФИО1 проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением администрации от 14.06.2016 № 662 «Об условиях приватизации нежилого помещения но адресу: <...>» принято решение продать нежилое помещение, общей площадью 722,8 кв.м (кадастровый номер 35:24:0202002:435), этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <...>, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, предложить арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49819000 рублей без учета НДС, равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

17.06.2017 администрацией города Вологды в адрес ФИО1 направлено предложение о заключении договора № 7-0-11/7630, к которому приложен проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49819000 рублей без учета НДС.

18.07.2016 ФИО1 в адрес администрации города Вологды направлено письмо о несогласии с заключением договора купли-продажи по предложенной цене, предложено заключить договор по предложенной им цене, от которого администрация города Вологды отказалась.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 по делу № А13-9934/2016 удовлетворены требования ФИО1 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно, нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435 общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - № 1 -5; I этаж № 9-17; 11 этаж - № 18-25; 111 этаж - № 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, путем установления выкупной цены договора, равной их рыночной стоимости в размере 38460000 рублей, а также возложения на администрацию города Вологды обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30022671 рублей.

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 между администрацией города Вологды и ФИО1 заключен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 30.11.2017 № 243, переход права на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2017, запись об аренде погашена.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 решение от 08.05.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2018. оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.08.2018, в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 13.04.2017 по делу № 2-1592/2018 с ФИО1 в пользу администрации города Вологды взыскана задолженность по арендной плате за вышеуказанные нежилые помещения за период с 05.05.2017 по 30.11.2017 в размере 2249050 рублей 35 копеек.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.04.2017 по делу № А13-2000/2017 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом назначен ФИО2

31.01.2019 финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 обратился в администрацию города Вологды с заявлением о передаче нежилых помещений с кадастровым номером 35:24:0202002:435 общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - № 1 -5; I этаж -№ 9 -17; II этаж - № 18 - 25; III этаж - № 26 - 32), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>. В тот же день указанные помещения переданы администрации города Вологды по акту приема-передачи, между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 20.12.2013 № 49/9.

Не согласившись с исковым заявлением администрации города Вологды, ФИО1, финансовый управляющий имуществом ФИО1 ФИО2 обратились в суд со встречным иском, в котором со ссылкой на то, что на стороне администрации имеется неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений муниципального имущества в размере 30022671 рублей, объем и стоимость которых установлены заключением экспертизы от 07.11.2016 № ТО-4165, произведенной на основании определения Арбитражного суда Вологодской области от 18.10.2016 по делу А13-9934/2016, просили взыскать с администрации города Вологды в пользу ФИО1 сумму неотделимых улучшений по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 35:24:0202002:435 по адресу: <...>, в размере 30022671 рубля, произвести зачет требований.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 15.07.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 13 ноября 2019 г., с ФИО1 в пользу администрации города Вологды взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в размере 4572166 рублей 62 копеек, пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 в размере 350000 рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований и требований к финансовому управляющему ФИО1 ФИО3 отказано. Также отказано в удовлетворении встречного иска ФИО1, финансового управляющего ФИО1 ФИО2 к администрации города Вологды о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказано, с ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 99083 рублей 84 копейки.

В кассационной жалобе ФИО1 и финансовый управляющий ФИО2 ставят вопрос об отмене указанных судебных постановлений в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, просят принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. Указывают на то, что в ходе разрешения спора не установлены юридически значимые обстоятельства дела; ФИО1, заключая договор аренды, имел намерение в последующем выкупить арендованное имущество, но в этом ему было отказано в связи с утратой им статуса индивидуального предпринимателя, что привело к тому, что ФИО1 лишился преимущественного права покупки арендуемых объектов недвижимости, а также права на компенсацию его затрат по реставрации и ремонту переданного имущества; при этом, арендатором проводились работы не по созданию неотделимых улучшений арендуемых помещений, а по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, в связи с чем условия договора аренды о безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю к возникшим правоотношениям не применимы; полагают, что условия подписанного охранного обязательства не соответствуют нормам действующего законодательства, так как не согласованы с уполномоченным органом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, к тому же в договоре аренды имеется ошибка в дате его составления.

На рассмотрение дела в Третий кассационный суд общей юрисдикции стороны, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения и размещения сведений о движении жалобы в сети «Интернет» и на сайте суда, в связи с чем на основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. Ходатайство ФИО1 и финансового управляющего ФИО2 об отложении рассмотрения дела оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием уважительных причин неявки в судебное заседание и с учетом необходимости соблюдения разумных сроков рассмотрения дел (жалоба поступила в суд 27.02.2020).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела нижестоящими судебными инстанциями не допущено.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (пункт 4).

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО1, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание условия пункта 5 договора аренды от 20.12.2013 № 49/9 и исходил из того, что условиями договора аренды затраты арендатора на неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, возмещению не подлежат, в связи с чем ФИО1 не вправе требовать с администрации города Вологды выплаты соответствующей компенсации.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, указал, что он сделан на основании действующего законодательства, соответствует обстоятельствам дела и является правильным.

В пункте 5 договора аренды стороны указали, что неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Согласно пунктам 9.6, 9.7 договора аренды арендатор обязан регулярно за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений, в том числе фасадов, сантехнического оборудования, нести расходы на оплату ремонта и материалов, поддерживать помещения в исправном техническом состоянии, производить за свой счет ремонтно-реставрационные работы арендуемых помещений и безвозмездно передать затраты на этот ремонт в муниципальную собственность.

В пункте 9.11 договора аренды указано, что по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю затраты на реконструкцию, перепланировку, устройство входных групп, и все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещений.

В пункте 24 договора аренды также содержится условие о том, что реконструкцию, перепланировку арендуемых помещений арендатор осуществляет за свой счет.

Разрешая требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суды установили факт ненадлежащего исполнения ФИО1 обязательств по оплате арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно расчету истца, не оспоренному ФИО1, задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 составляет 4572166.62 рублей, задолженность по пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 составляет 1604602,24 руб.

Удовлетворяя требование администрации к ФИО1 о задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в сумме 4572166.62 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что финансовый управляющий является ненадлежащим ответчиком по иску.

При разрешении требований о взыскании штрафных санкций за нарушение денежного обязательства суд, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил их до 350000 рублей, что составляет не менее суммы ограничения для снижения неустойки, установленного пунктом 6 статьи 395 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закрепленная в гражданском праве Российской Федерации свобода договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему (ст. 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно указано в обжалуемых судебных акта, содержащиеся в договоре аренды условия, регулирующие взаимоотношения сторон на случай осуществления арендатором расходов на содержание, ремонт или реконструкцию арендуемых помещений, позволяют сделать однозначный вывод о том, что такие расходы, в чем бы они не заключались, не возмещаются арендодателем ни при каких-обстоятельствах, что соответствует практике заключения договоров недвижимого имущества, по которым в качестве арендодателя выступает орган местного самоуправления.

Довод жалобы о том, что произведенные ФИО1 работы носили капитальный характер и осуществлялись арендатором для сохранения объекта культурного наследия, обоснованно отклонены судами, поскольку не установлено, что данные работы нельзя отнести к неотделимым улучшениям и на них в этой связи не распространяются пункты 5, 9.6, 9.7, 9.11, 24 договора аренды.

Кроме того, осуществляя ремонт арендуемых помещений в объемах больших, чем это предусмотрено обязательствами, вытекающими из договора аренды, и в отсутствие заранее достигнутого соглашения о выкупе данных помещений по определенной цене, ФИО1 действовал на свой страх и риск, за который арендодатель ответственности не несет, в связи с чем соответствующий довод о нарушении баланса интересов сторон признан судами необоснованным.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции обращает внимание на то, что при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций ФИО1 не предоставил доказательств в подтверждение того, что работы им проводились не по созданию неотделимых улучшений арендуемых помещений, а по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, что позволяет ему требовать возмещения произведенных затрат.

Не может быть основанием для отмены обжалуемых судебных актов довод кассационной жалобы о незаконности охранного обязательства. Данный довод направлен на переоценку доказательств, иную оценку данного документа, который был оценен судами первой и апелляционной инстанций в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами.

Возбуждение в отношении ФИО1 процедуры банкротства не свидетельствует о наличии обстоятельств, являющихся основанием для возложения на администрацию города Вологды обязанности по компенсации арендатору затрат на содержание и ремонт арендуемых помещений.

В соответствии с положениями гражданского процессуального закона суд кассационной инстанции не вправе осуществлять иную оценку доказательств, исследованных судом, установление и проверку фактических обстоятельств дела устанавливать иные факты и правоотношения, поскольку это не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства.

Иных доводов кассационной жалобы, указывающих на исключительные обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении судом норм материального права и (или) норм процессуального права, которые могут послужить основанием к отмене судебных постановлений в кассационном порядке, не приведено.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 13 ноября 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 и финансового управляющего ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи