Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кейро», ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи по кассационной жалобе представителя ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО10, поступившей в суд с делом ДД.ММ.ГГГГ, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, и по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО5, поступившей в суд с делом ДД.ММ.ГГГГ, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав: представителя ФИО1 по доверенности – адвоката ФИО9, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 по доверенности – ФИО12 и представителя ООО «Кейро» по доверенности – ФИО11, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к ООО «Кейро» (далее – ответчик, общество), ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи. Уточнив исковые требования, истец просил: обязать ФИО2 погасить полученный обществом на основании кредитного договора кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме по представленному расчету; обязать ФИО2 снять все обременения с недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский рай, <адрес>, правообладателем которого является общество; обязать ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных в иске условиях.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 августа 2020 года уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд обязал ФИО2: погасить полученный ООО «Кейро» на основании кредитного договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме, рассчитанной следующим образом: ? от суммы основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18 % годовых с даты выдачи кредита, без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи; снять все обременения со следующего недвижимого имущества:

- здания центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв. м, инвентарный №, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером №;

- здания спального корпуса №, общей площадью 1935,5 кв. м, инвентарный №, литер В, этажность 4, с кадастровым номером №,

- здания спального корпуса №, общей площадью 1905,7 кв. м, инвентарный №, литер А, этажность 4, с кадастровым номером №,

- здания оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв. м, инвентарный №, литер М, этажность 2, с кадастровым номером №,

- здания водолечебницы, общей площадью 162,5 кв. м, инвентарный №, литер Е, этажность 1, с кадастровым номером №,

- здания летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв. м, инвентарный №, литер Л, К, этажность 1, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Российская Федерация, краснодарский край, <адрес>;

Обязал ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли- продажи недвижимого имущества на следующих существенных условиях:

Предмет договора (далее – имущество):

- здание центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв. м, инвентарный №, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером №;

- здание спального корпуса №, общей площадью 1935,5 кв. м, инвентарный №, литер В, этажность 4, с кадастровым номером №;

- здание спального корпуса №, общей площадью 1905,7 кв. м, инвентарный №, литер А, этажность 4, с кадастровым номером №;

- здание оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв. м, инвентарный №, литер М, этажность 2, с кадастровым номером №;

- здание водолечебницы, общей площадью 162,5 кв. м, инвентарный №, литер Е, этажность 1, с кадастровым номером №;

- здание летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв. м, инвентарный №, литер Л, К, этажность 1, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>,

Цена договора и порядок расчетов:

Стоимость Имущества составляет 100 000 000 (сто миллионов) рублей, НДС не облагается.

Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на аккредитивный счет (безотзывной, покрытый), условиями доступа к которому является предоставление настоящего договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, о чем на нем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи будет сделана соответствующая отметка.

Право залога у Продавца на указанные объекты недвижимого имущества не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет Продавца.

Передача имущества:

Продавец обязан в срок не позднее 3 дней с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Имущество по акту приема- передачи и совершить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на имя Покупателя.

Ограничения, обременения недвижимого имущества:

На момент заключения настоящего Договора отсутствуют ограничения и обременения Имущества.

Передача прав на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом:

Продавец обязуется своими силами и за свой счет обеспечить к Покупателю переход прав аренды на земельный участок под Имуществом, общей площадью 30842 кв. м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов для санитарно-курортной деятельности, правообладатель: Муниципальное образование город-курорт Сочи, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность: 1 (целевая), №, ДД.ММ.ГГГГ, ограничение (обременение) права, вид: аренда, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, право аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, закреплено за ООО «Кейро», ИНН № на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок расположен по адресу: Российская Федерация, <адрес>, не позднее 1 (одной) недели с даты регистрации права собственности Покупателя на Имущество.

Иные положения:

Договор заключается в порядке реализации права Покупателя на выкуп Имущества, установленного Договором аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № к мировому соглашению по делу № №, утвержденному Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 года названное решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационных жалобах представитель ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО10 и представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 просят отменить обжалуемое апелляционное определение ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права. Заявители полагают, что выводы апелляционного суда основаны на неверном применении норм материального права и их ошибочной трактовке.

В письменном отзыве представитель ответчика ООО «Кейро» ФИО11 просил отказать в удовлетворении кассационных жалоб заявителей.

В письменных возражениях представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО12 просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы ФИО1

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> утверждено мировое соглашение по делу № №, заключенное между ФИО1, ФИО2ФИО17, ООО «Кейро», ФИО7, по условиям которого ООО «Кейро» и ФИО1 заключают договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, предметом которого являются нежилые здания:

- здание спального корпуса №, общая площадь 1935,5 кв. м, инвентарный номер 1743, литер(а) В, кадастровый (условный) №;

- здание спального корпуса №, общая площадь 1905,7 кв. м, инвентарный №, литер(а) А, кадастровый (условный) №;

- здание водолечебницы, общая площадь 162,5 кв. м, инвентарный №, литер(а) Е, кадастровый (условный) №,

- здание летнего кинотеатра, общая площадь 539,4 кв. м, инвентарный №, литер(а) Л, К, кадастровый (условный) №;

-здание оздоровительного комплекса, общая площадь 446,2 кв. м, инвентарный №, литер(а) М, кадастровый (условный) №;

-здание центрального спального корпуса, общая площадь 1863,5 кв. м, инвентарный №, литер(а) Б, кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес> (пункт 1 мирового соглашения).

Определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу и никем не оспаривается.

Во исполнение названного определения арбитражного суда и мирового соглашения по делу № № ООО «Кейро» и ФИО1 заключили договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством, где ФИО1 является арендатором, а общество – арендодателем перечисленного недвижимого имущества.

Указанный договор не расторгнут, не признан недействительным, доказательств обратного суду сторонами не представлено.

Согласно условиям договора аренды право выкупа перечисленного в нем недвижимого имущества возникает у ФИО1 с момента вынесения определения Арбитражного суда <адрес> по делу № № об утверждении мирового соглашения, приложением № к которому является договор аренды (пункт 18 договора аренды).

Право выкупа недвижимого имущества реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленного в простой письменной форме, и направленного заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи (пункт 21 договора аренды).

Уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, который составляет 2 года с момента вынесения вышеуказанного определения Арбитражного суда (пункт 5 договора аренды).

К уведомлению о предстоящем выкупе арендатор (ФИО1) должен приложить проект договора купли-продажи недвижимого имущества, существенными условиями которого являются:

- цена в размере 100 000 000 (Сто миллионов) рублей 00 копеек, НДС не облагается;

- отсутствие ограничений и обременений недвижимого имущества к моменту заключения договора купли-продажи;

- состояние недвижимого имущества с учетом нормального износа;

- переход прав аренды на земельный участок, на котором расположены вышеуказанные здания, к ФИО1 за счет ООО «Кейро»;

- порядок расчетов по договору купли-продажи: расчеты по аккредитиву или по предварительной оплате или другие механизмы расчетов, гарантирующие исполнение обязательства по оплате недвижимого имущества. Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет общества (пункт 21 договора аренды).

Не позднее, чем в течение 2 (двух) недель с даты направления уведомления, стороны обязуются заключить договор купли-продажи (пункт 22 договора аренды).

Поскольку в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № к мировому соглашению по делу № №, зарегистрированному в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что уведомление о предстоящем выкупе недвижимого имущества должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, который составляет 2 года с момента вынесения определения арбитражного суда (пункт 5 договора аренды), суд первой инстанции пришел к выводу, что срок направления предложения на заключение основного договора купли-продажи сторонами определен и составляет два года с момента вынесения определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

С требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи ФИО1 обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего суд первой инстанции отклонил доводы стороны ответчика о применении годичного срока и прекращении обязательств сторон, а так же об истечении шестимесячного срока, установленного пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным и содержит элементы как договора аренды, так и предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, данный договор заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного судебным постановлением, которое содержит условие об обязательном заключении договора купли-продажи, и к нему не подлежат применению положения о возможности регистрации перехода права собственности без заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что до истечения срока, определенного договором, а именно, ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений в ООО «Кейро» уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, составленного в простой письменной форме.

Факт направления данного уведомления и проекта договора купли-продажи подтверждается и ответом ООО «Кейро» на имя ФИО1

При этом общество с предложенным ФИО1 проектом договора купли-продажи не согласилось и ДД.ММ.ГГГГ направило ответный проект договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГФИО13 в адрес ООО «Кейро» направлен лист разногласий и сопроводительное письмо, в которых предложено провести переговоры.

Судом из пояснений представителя истца и сторона ответчиков этого не отрицает, установлено, что данное письмо и лист разногласий общество проигнорировало, также ответчики проигнорировали запросы истца о предоставлении информации по исполнению ФИО2 его обязанности по частичному погашению кредита ООО «Кейро» на основании пункта 5 мирового соглашения.

Судом первой инстанции установлено, что право выкупа у истца возникло с момента вступления в законную силу Определения Арбитражного суда <адрес> по делу №, которым утверждено мировое соглашение, то есть с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 18 договора аренды) и действовало в течение 2 лет (пункт 5 договора аренды), то есть до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Реализация этого права поставлена в зависимость от волеизъявления ФИО1, форма и содержание которого установлены в договоре аренды и согласованы сторонами в виде направления Арендатором (ФИО1) в адрес Арендодателя (ООО «Кейро») уведомления о предстоящем выкупе имущества, составленного в простой письменной форме, направленного заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения. К уведомлению должен быть приложен проект договора купли-продажи имущества, содержащий перечисленные в договоре аренды существенные условия (пункт 21 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил в ООО «Кейро» уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Уведомление составлено в простой письменной форме, направлено обществу заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений, прилагаемый проект договора купли-продажи содержал все существенные условия, определенные в пункте 21 договора аренды, ввиду чего суд сделал вывод, что ФИО1 в надлежащей форме и в срок выразил волеизъявление на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и реализацию предоставленного ему договором аренды права его выкупа.

С даты направления ФИО1 уведомления ДД.ММ.ГГГГ у общества возникло встречное обязательство в течение двух недель заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, которое до настоящего времени ответчиком не исполнено.

Суд указал, что поскольку в абзаце 3 пункта 21 договора аренды стороны согласовали иное условие, которым юридически значимым стороны определили дату направления уведомления о выкупе, а не получения его обществом, срок на направление уведомления ДД.ММ.ГГГГ истцом не пропущен.

ФИО1 представлен расчет, из которого следует, что ФИО7 произвел оплату в большей сумме, чем это предусмотрено условиями пункта 5 мирового соглашения (переплату).

Расчет, представленный истцом, судом проверен, контррасчет ответчиками не представлен.

Исходя из содержания пункта 5 мирового соглашения, определяющего порядок расчета суммы, подлежащей уплате в равных долях ФИО7 и ФИО2, расчет производится исходя из суммы основного долга, процентов за пользование кредитом по ставке 18 % годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро».

Датой выдачи кредита является ДД.ММ.ГГГГ, сумма основного долга составляет 11 753 278 рублей 93 копейки, что следует из протокола общего собрания участников ООО КБ «Международный расчетный банк» от ДД.ММ.ГГГГ, платеж произведен за ФИО7ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 590 047 рублей, что превышает сумму подлежащей им оплаты.

Мировым соглашением и договором аренды ФИО1 предоставлено право выкупа спорного имущества путем заключения договора купли-продажи, которому корреспондирует обязанность общества заключить такой договор со ФИО1 при соответствующе по форме и срокам волеизъявлении последнего (пункт 21 договора аренды), то есть обязанность ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи спорного имущества является добровольно принятым обязательством, вследствие которого общество является обязанной стороной.

Суд первой инстанции сослался на то, что направляя ДД.ММ.ГГГГ уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО1 выразил в надлежащей форме волю на выкуп имущества вследствие чего у общества возникла обязанность по заключению ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества; приложенный к уведомлению проект договора по смыслу статьи 435 ГК РФ является офертой в адрес общества, которую ООО «Кейро», будучи обязанной стороной, не акцептовало, а направило ДД.ММ.ГГГГ ответный проект договора, который по смыслу статьи 443 ГК РФ является отказом от акцепта и новой офертой.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 с соблюдением 30-дневного срока, установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, направил обществу протокол разногласий к ответному проекту договора купли-продажи, но ООО «Кейро» свою обязанность по извещению ФИО1 о результатах рассмотрения протокола разногласий не выполнило.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к выводу, что у ФИО1 возникло право на обращение в суд для разрешения возникших при заключении договора разногласий на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, а абзац 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ не устанавливает специальный 30-дневный срок на такое обращение.

Суд указал, что поскольку платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке исполнения пункта 5 мирового соглашения произведен платеж за ФИО7 в размере 9 590 047 рублей в погашение задолженности за ООО «Кейро» по кредиту, полученному обществом у ООО КБ «Международный расчетный банк», и данный платеж принят, на перечисленную сумму уменьшена задолженность общества перед банком, о чем указано в отзыве ответчика ООО «Кейро», оснований для отказа в иске ввиду пропуска специального срока не имеется.

Поскольку ФИО2 не представил доказательств исполнения им обязанностей по частичному погашению кредита ООО «Кейро» перед ООО КБ «Международный расчетный банк» по договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, но в то же время наличие обременений спорного недвижимого имущества в виде их залога подтверждается выписками из ЕГРН в отношении каждого из спорных объектов недвижимости, то есть в материалы дела не представлено доказательств исполнения ФИО2 обязательств, принятых пунктами 4 и 5 мирового соглашения, суд признал исковые требования по обязанию ФИО2 исполнить в этой части обязательства в натуре обоснованными.

В соответствии с полученными из Управления Росреестра по <адрес> сведениями, и согласно выпискам из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости, в настоящее время на основании Протокола общего собрания участников ООО КБ «Международный расчетный банк» залогодержателем имущества и кредитором по договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ является АНТУСИ ИНВЕСТЕМЕНТС ЛТД, между тем суд первой инстанции сослался на то, что указанное не отменяет обязанность ФИО2 погасить в соответствующей доле кредит, полученный по договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данных Протокола общего собрания ООО КБ «Международный расчетный банк» от ДД.ММ.ГГГГ сумма просроченной ссудной задолженности ООО «Кейро» по кредитному договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 544 477 рублей 28 копеек, просроченные проценты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляют 1 207 801 рубль 65 копеек, что, по мнению суда первой инстанции свидетельствует о неисполнении ФИО2 обязательства, предусмотренного пунктом 5 мирового соглашения; при этом обременение недвижимого имущества в пользу АНТУСИ ИНВЕСТМЕНТС ЛТД, в нарушение пункта 4 мирового соглашения, до настоящего времени не снято, что препятствует заключению договора купли-продажи указанного имущества.

Суд усмотрел признаки недобросовестности и злоупотребления правом в действиях ответчиков, выразившиеся в том, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ оба ответчика действовали таким образом, что позволяло другой стороне, ФИО1, полагаться на их волю на исполнение условий мирового соглашения и заключенного договора аренды; действия общества и ФИО2 давали основания ФИО1 полагать, что они намерены исполнить свои обязательства, принятые на себя договором аренды и мировым соглашением и их действия привели к получению обществом значительных денежных средств.

Между тем, впоследствии ФИО2 от погашения части кредита ООО «Кейро» на основании пункта 5 мирового соглашения уклонился, отсутствие ограничений и обременений спорного имущества в нарушение пункта 4 мирового соглашения не обеспечил, общество на протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ не ответило ни акцептом, ни отказом (допустив молчание) в нарушение требований пункта 2 статьи 445 ГК РФ, оба ответчика не сообщили ФИО1 информацию о выполнении ФИО2 обязанности по частичному погашению кредита ООО «Кейро», что суд расценил как неоказание содействия в получении истцом информации.

Суд пришел к выводу, что после получения денежных средств от ФИО7 ответчики никаких более действий по выполнению условий мирового соглашения, утвержденного судебным актом, и договора аренды не произвели, изменили свою позицию в суде на противоположную, заявив об отсутствии у ФИО1 права выкупа, т.е. действовали непоследовательно и недобросовестно.

Анализируя условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенные истцом в редакции уточненных исковых требований, возражения ответчиков, условия, предложенные ФИО1 в проекте договора, приложенного к уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком ООО «Кейро» в контроферте от ДД.ММ.ГГГГ содержащиеся в листе разногласий от имени ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в части предмета (пункт 1 предлагаемого к заключению договора купли-продажи), текущей принадлежности объектов недвижимого имущества (пункт 3), необходимости государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4), обязанности продавца передать имущество покупателю (пункт 5), стоимости имущества (пункт 7), требованиям к состоянию имущества (пункт 10), обязанности продавца обеспечить переход к покупателю прав аренды на земельный участок под имуществом (пункт 11), возможности изменения и расторжения договора на основании общих правил, установленных законом (пункт 12) и количества экземпляров договора (пункт 13), между сторонами, в целом, принципиальные разногласия отсутствуют, ввиду чего удовлетворил требования в указанной части на условиях истца с приведением подробных мотивов изложения существенных условий договора.

Апелляционный суд с приведенными выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение нижестоящего суда и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из буквального толкования условий договора, положения которого не подразумевали перехода права собственности на арендованное имущество, а устанавливали обязанность сторон по совершению сделки купли-продажи имущества в будущем; в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о сроке заключения основного договора купли-продажи имущества.

Суд апелляционной инстанции указал, что из материалов дела усматривается, что в силу пункта 21 договора аренды, право выкупа недвижимого имущества реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленное в простой письменной форме, и направленное заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи.

Суд второй инстанции не согласился с выводом нижестоящего судао том, что срок направления предложения на заключение основного договора купли-продажи сторонами определен и составляет два года с момента вынесения определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признав данные выводы основанными на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и постановленными при неправильном применении норм материального права.

Апелляционный суд признал ошибочными выводы суда о соблюдении ФИО1 срока обращения в суд за разрешением разногласий, возникших при заключении договора, о пропуске которого было заявлено ответчиком, указав, что срок для акцепта оферты ответчиком истекал ДД.ММ.ГГГГ, то есть через две недели с момента направления уведомления.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что нижестоящим судом не учтено, что получение платежа во исполнение условий мирового соглашения в рассматриваемом случае произошло не от стороны договора, а от третьего лица, что не влечет за собой освобождение истца от последствий пропуска сроков на обращение в суд за разрешением разногласий в соответствии со статьей 445 ГК РФ.

Из платежного поручения апелляционный суд усмотрел, что ФИО14 погасил задолженность ФИО7 перед ООО «Кейро», поэтому пришел к выводу, что ФИО7 выполнил свое обязательство перед обществом, ФИО1 же не воспользовался своим правом выкупа имущества, а значит, у ФИО7 и ФИО2 не возникло обязательства погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» кредит, а у ФИО1 не возникло оснований для освобождения его от пропуска срока на обращение в суд.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о пропуске ФИО1 срока на обращение в суд, установленного статьями 445 и 446 ГК РФ.

Апелляционный суд также не согласился с выводами суда первой инстанции о возложении на ФИО2 обязанности погасить кредит, полученный ООО «Кейро», указав, что они сделаны без учета положений статьи 308.3 ГК РФ и разъяснений, изложенных пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия находит, что с изложенными апелляционным судом выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как следует из статьи 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что срок заключения основного договора предварительным договором не определен, а потому в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ он составляет один год со дня заключения предварительного договора, не основан на обстоятельствах дела и материальном законе.

Так, согласно договору аренды право выкупа имущества возникает у истца с момента вступления в законную силу Определения Арбитражного суда <адрес> по делу № об утверждении мирового соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 18) и действует до истечения срока договора – в течение 2 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (пункты 5, 21).

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что срок заключения основного договора сторонами в предварительном договоре определен в соответствии со статьей 190 ГК РФ, договор аренды содержит прямое указание на дату окончания сроков действия этих договоров.

Таким образом, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, по указанному основанию обязательства сторон по предварительному договору нельзя считать прекратившимися.

Также на неверном толковании закона основан вывод суда второй инстанции о пропуске истцом срока обращения в суд, вследствие чего при наличии возражений ответчика спор не может быть урегулирован судом.

В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

На основании статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установленные в данных нормативных положениях, определяющих условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, сроки не являются пресекательными и их истечение само по себе не может расцениваться в качестве обстоятельства, влекущего отказ в удовлетворении иска, вытекающего из преддоговорного спора сторон.

Вместе с тем, анализ положений статьи 445 ГК РФ свидетельствует о том, что тридцатидневный срок для обращения в суд установлен для случаев, когда оферент не является стороной, обязанной заключить договор.

В рассматриваемом деле, как указывалось выше, приложенный ФИО1 к уведомлению проект договора по смыслу статьи 435 ГК РФ является офертой в адрес общества, которую ООО «Кейро», будучи обязанной стороной, не акцептовало, а направило ДД.ММ.ГГГГ ответный проект договора, который по смыслу статьи 443 ГК РФ является отказом от акцепта и новой офертой. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику протокол разногласий с предложением провести переговоры.

Поскольку стороны не смогли прийти к согласию, ФИО1 на основании статьи 446 ГК РФ обратился за разрешением спора в суд.

Таким образом, проект договора направлен истцу лицом, обязанным заключить договор (ответчиком), в связи с чем подлежат применению положения пункта 2 названной статьи, которые устанавливают 30-дневный срок ожидания реакции «необязанной стороны» на протокол разногласий, после которого у такой стороны возникает право передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 3 статьи 445 ГК РФ установлено, что правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Поскольку иных сроков для случаев, когда протокол разногласий направлен лицу, обязанному заключить договор, действующим законодательством не установлено, суд апелляционной инстанции неправомерно посчитал, что истцом пропущен срок на обращение в суд за разрешением разногласий, отказав в удовлетворении исковых требований к ООО «Кейро» о понуждении заключить договор купли-продажи.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что отказывая в удовлетворении иска к ФИО2 о возложении обязанности исполнить денежное обязательство в натуре как несоответствующей закону, снять все обременения с недвижимого имущества как неисполнимой, суд второй инстанции не учел, что в мировом соглашении по делу № №, утвержденном Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеется прямое указание о том, что ФИО2 обязался погасить полученный ООО «Кейро» на основании кредитного договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» согласно приведенному расчету, снять все обременения со спорного недвижимого имущества.

Данное обстоятельством судом апелляционной инстанции не было учтено, между тем, для судов исключения в обязательности судебных актов не имеется. Суд не вправе осуществлять ревизию установленных в ином деле фактов и выводов суда и принимать фактически противоположный судебный акт.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2).

В силу части 1 статьи 327 ГПК РФ, приведенные выше требования в полной мере распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационные жалобы представителя ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО10, представителя ФИО1 по доверенности ФИО5– удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий ФИО15

Судьи ФИО8

ФИО16

Постановление06.05.2021