Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-571/2020 по искам Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора арены и обязании освободить земельный участок,

по кассационной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Псковского городского суда Псковской области от 7 сентября 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 26 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истцов – ФИО2, действующей на основании доверенности от 11 января 2021 года № 1-21 сроком до 31 января 2022 года, и доверенности от 2 марта 2021 года № 05-22-6682/21-0-0 сроком по 31 декабря 2021 года, ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 с учетом его уточнения о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку уплаты арендной платы, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.

В обоснование иска указано, что на основании договора аренды №02/ЗК-07868 от 2 марта 2011 года и дополнительного соглашения к нему от 29 октября 2012 года ФИО1 занимает земельный участок площадью 227 м.кв, по адресу: <адрес>

Поскольку ответчик длительное время не выполняет принятых на себя обязательств по оплате аренды, за период с 1 октября 2014 года по 30 сентября 2016 года образовалась задолженность в размере 4 298 543 рубля 9 копеек.

На данную задолженность в соответствии с пунктом 5.2 договора насчитаны пени в размере 0,15% за каждый день просрочки за период с 16 июня 2016 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 839 570 рублей.

26 октября 2016 года в адрес ответчика было направлено предложение о погашении задолженности и расторжении договора в добровольном порядке, однако, они были оставлены ответчиком без удовлетворения.

В связи с изложенным Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 298 543 рубля 9 копеек, пени в размере 1 839 570 рублей, расторгнуть договор аренды, а также обязать ответчика освободить земельный участок по адресу: <адрес>

12 июля 2019 года Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (Учреждение) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании по аналогичным основаниям с ответчика задолженности по арендной плате по вышеуказанному договору аренды за последующий период с 1 октября 2016 года по 31 декабря 2018 года в размере 5 547 017 рублей 77 копеек и пени по состоянию на 21 декабря 2018 года в размере 3 174 219 рублей 73 копейки.

Определением Псковского городского суда от 10 февраля 2020 года данные иски были соединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Окончательно уточнив требования Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период времени с 1 октября 2014 года по 31 декабря 2018 года в размере 9 845 560 рублей 86 копеек, а также пени на указанную сумму по состоянию на 10 июня 2002 года в размере 15 685 087 рублей 53 копейки, представив к иску расчет задолженности.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 7 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 26 января 2021 года, исковые требования Комитета и Учреждения удовлетворены частично, с ФИО1 в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с КН № за период с 1 октября 2014 года по 31 мая 2016 года в размере 114 425 рублей 17 копеек.

В кассационной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга ставит вопрос об отмене указанных судебных актов, полагая их постановленными с существенным нарушением норм материального и процессуального права, также указывает на то, что суды неправильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и не в полной мере исследовали материалы дела.

Представлен письменный отзыв на кассационную жалобу.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы, поскольку предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи № 20/04 от 20 апреля 2003 года ФИО3 и ФИО1 принадлежало здание, расположенное по адресу: <адрес> (по ? доли в праве собственности каждому).

Так же ФИО3 и ФИО1 принадлежал расположенный под зданием земельный участок с КН № на основании договора купли-продажи №5158-ЗУ от 27 октября 2008 года (по ? доли в праве собственности каждому).

На основании выданного ФИО3 и ФИО1 17 июня 2010 года разрешения на реконструкцию данного здания с надстройкой четырех этажей по состоянию на 2019 год работы фактически выполнены, здание имеет 4 этажа, произведена его отделка, однако, документы по завершению реконструкции до настоящего времени не оформлены, что следует из пояснений сторон и данных Росреестра, где этажность здания указана - 1.

1 ноября 2012 года ФИО3 продал ФИО1 принадлежащие ему ? доли в праве собственности на указанное здание и земельный участок под ним, а 18 октября 2016 года ФИО1 произвел отчуждение данных объектов недвижимости ФИО4

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» 2 марта 2011 года был заключен договор №02/ЗК - 07868 аренды земельного участка с КН №, находящегося по адресу: <адрес> площадью 227 м.кв. В марте 2011 года участок был передан в аренду ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» по акту приема-передачи.

Данный участок представляет собой часть тротуара и проезжей части Большого Сампсониевского проспекта, расположенные непосредственно перед домом № с литерой №, и предоставлялся арендатору для использования под производственную площадку для складирования строительных материалов и оборудования на период реконструкции здания (пункт 1.2 договора).

Договор распространялся на правоотношения сторон, возникшие со 2 марта 2011 года, и действовал до 16 июня 2011 года.

Величина годовой арендной платы определялась в 23 674 рубля 40 копеек, ежеквартальной, соответственно, в 5 918 рублей 60 копеек (пункт 3.4 договора).

Согласно положениям пункта 3.5 договора на арендатора возлагалась обязанность самостоятельно рассчитывать текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю по формуле: «Квартальная арендная плата X коэффициент динамики «рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга».

Согласно положениям пункта 3.7 договора арендатор обязался перечислять арендную плату арендодателю не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, а за первый квартал календарного года - до 31 января.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором пункта 3.4 и пункта 3.7 ему начисляется пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Исходя из пункта 6.1 договора стороны определили, что договор прекращает свое действие по окончанию его срока, но считается продленным на неопределенный срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, пункт 7.5 договора установил, что если после окончания действия договора стороны не заключили договор на новый срок, то арендатор обязан освободить участок от расположенного на нем имущества.

Согласно дополнительному соглашению от 29 октября 2012 года, заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой» уступило все свои права и обязанности арендатора участка индивидуальному предпринимателю ФИО1, стороны изменили срок действии договора, установив его до 24 октября 2015 года.

Согласно пункту 4.3.6_1 арендатор обязан ежегодно предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную Санкт-Петербургским ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (раздел VI соглашения).

Величина годовой арендной платы за пользование участком была определена сторонами в 83 121 рубль 16 копеек, ежеквартальной, соответственно, в 20 780 рублей 29 копеек (пункт 3.4 договора).

Обязанность арендатора самостоятельно производить расчет текущей суммы арендной платы перенесена в пункт 3.7 договора, и из него исключена обязанность арендатора перечислять арендную плату арендодателю в какой- либо конкретный срок.

Новой редакцией пункта 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором его обязанности, предусмотренной пунктом 4.3.6_1 договора, плата за аренду участка в квартал, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.01, рассчитывается с применением кода функционального использования территории 18,0.

Помимо этого, стороны дополнили договор аренды пунктом 7.10, который установил, что при прекращении договора арендатор обязан передать арендодателю земельный участок по акту приема-передачи (раздел ХIII соглашения).

Согласно акту приема-передачи от 29 октября 2012 года ответчик получил земельный участок в аренду.

13 апреля 2013 года договор аренды с дополнительным соглашением были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Разрешая спор и удовлетворяя частично требования истцов, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 330, 452, 606, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22, пункта 3 статьи 3, части 15 статьи 39.8, пункта 3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельный участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 апреля 2017 года №281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», проанализировав условия договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, установив факт пользования ответчиком земельным участком без внесения арендной платы в спорный период, пришел к выводу о наличии оснований для частичного взыскания арендной платы за период с 1 октября 2014 года по 31 мая 2016 года в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга».

Определяя размер арендной платы, суд первой инстанции в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, определил размер денежной суммы, подлежащей взысканию, в размере согласно пунктам 3.4 и 3.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения, то есть 20 780 рублей 29 копеек в квартал, умноженных на коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года №1379.

При этом оснований для применения в расчете арендной платы коэффициента кода функционального использования территории 18,0 суд первой инстанции не нашел, указав на отсутствие совокупности условий его применения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции относительно срока окончания действия договора аренды и периода фактического использования земельным участком арендатором после истечения срока действия договора суд апелляционной инстанции указал, что при применении положений статьи 39.3, части 15 статьи 39.8, пункта 1,3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не были учтены положения пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что неправильное применение норм материального права не повлияло на правильность постановленного решения в целом и в части установления юридически значимого обстоятельства по делу - прекращения срока действия договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в своей кассационной жалобе выражает несогласие с неприменением судами при расчете задолженности по арендной плате коэффициента 18,0.

Между тем, само по себе такое несогласие основанием для отмены обжалуемых судебных актов не является.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Так, согласно материалам дела, судом первой инстанции установлено, что из буквального прочтения согласованного сторонами пункта 3.6 договора следует, что для его применения необходимо одновременно наступление двух условий:

нарушение арендатором пункта 4.3.6_1 договора, то есть не представление ежегодно арендодателю ведомости инвентаризации участка;

коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, при этом должен быть равен 1,01.

Однако, как установлено судом первой инстанции, если первое из обстоятельств действительно имело место, так как ответчик не представлял арендодателю ведомости инвентаризации участка, что им не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, то коэффициент динамки рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, на протяжении заявленного к взысканию периода равным 1,01 никогда не был.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что положения пункта 3.6 договора, согласно которому стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором его обязанности, предусмотренной пунктом 4.3.6_1 договора, плата за аренду участка в квартал, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,01, рассчитывается с применением кода функционального использования территории 18,0, в рассматриваемом случае при расчете размера взыскиваемой с ответчика арендной платы применению не подлежит.

При разрешении иных доводов кассационной жалобы истца, направленных исключительно на оспаривание приведенных выше выводов суда по существу спора в части освобождения объекта аренды, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы заявителя кассационной жалобы по настоящему делу не подтверждают нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, в связи с чем не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных актов.

Оснований, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Псковского городского суда Псковской области от 7 сентября 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 26 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи