Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета лесного хозяйства Московской области к Мулюковой Лене Саитгалиевне о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет лесного хозяйства МО обратился в суд с иском к Мулюковой Л.С. и просит расторгнуть договор аренды участка лесного фонда от 29.10.2014 года, обязать ответчика освободить земельный участок лесного фонда и передать его по акту приема-передачи.

В обоснование исковых требований указал, что 29.10.2014 года между Комитетом лесного хозяйства по Московской области и Мулюковой Л.С. заключен договор № аренды лесного участка площадью 0,74 га, расположенного по адресу: АДРЕС вид разрешенного использования: строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, морских терминалов, речных портов, причалов. Договором прямо предусмотрен запрет передачи арендатором права аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя. В нарушение указанной нормы, 23.04.2016 года между Мулюковой Л.С. и ФИО заключено соглашение об уступке прав арендатора по вышеуказанному договору от 29.10.2014 года. В связи с существенным нарушением условий договора Комитетом лесного хозяйства Мулюковой Л.С. направлена претензия с требованием о расторжении договора, которая оставлена без исполнения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчица Мулюкова Л.С. в судебное заседание не явилась, направив своего представителя, которая в судебном заседании возражала в удовлетворении иска, просила оставить требования без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Об устранении обстоятельств каким-либо образом нарушающих условия договора аренды Комитет лесного хозяйства знал с 29.03.2017 года, в связи с чем оснований для досрочного расторжения договора не имеется.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 29.10.2014 года между Комитетом лесного хозяйства по Московской области и Мулюковой Л.С. заключен договор № аренды лесного участка площадью 0,74 га, расположенного по адресу: АДРЕС, вид разрешенного использования: строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, морских терминалов, речных портов, причалов.(л.д. 8-17).

В соответствии с п.п. «а» п. 3.4 договора арендатор обязан использовать лесной участок по назначению в соответствии с законодательством РФ, настоящим договором, проектом освоения лесов, имеющим положительное заключение государственной экспертизы, в том числе соблюдать требования правил ухода за лесами, Правил лесовосстановления, Правил санитарной безопасности в лесах.

П. 3.3 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать лесной участок, прошедший государственный кадастровый учет, в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрен запрет передачи арендатором права аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя.

Между тем, 23.04.2016 года Мулюковой Л.С. и ФИО заключено соглашение об уступке прав арендатора по вышеуказанному договору от 29.10.2014 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29.03.2017 года указанное соглашение признано недействительным в связи с несоответствием его закону (л.д. 48-52).

Согласно ст. 71 ЛК РФ к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу ст. 72 ЛК РФ, по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 настоящего Кодекса.

Согласно Постановлению Правительства Московской области №863/22 от 26.06.2012г. «Об установлении штатной численности и утверждении Положения о Комитете лесного хозяйства Московской области», Комитет лесного хозяйства Московской области наделен полномочиями регулирования деятельности в сфере лесных отношений на территории Московской области.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права взалоги вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящимКодексом, другимзакономили иными правовыми актами.

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии егоуведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 29 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Заявляя требование о расторжении договора аренды от 29.10.2014 года, Комитет лесного хозяйства Московской области ссылается на то, что Мулюковой Л.С. были нарушены существенные условия такого договора, а именно: в нарушение п. 3.3 земельный участок предоставлен в субаренду без постановки на кадастровый учет, а также без согласия арендодателя, в связи с чем истцом в целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчицы направлена претензия от 05.05.2017 года с требованием о расторжении договора аренды лесного участка.

При этом, Комитет лесного хозяйство исходил из того, что сложившиеся правоотношения свидетельствовали об отсутствии намерения об устранении нарушений со стороны арендатора, поскольку признание недействительным договора субаренды осуществлялось по инициативе Комитета в судебном порядке, что исключает возможность применения п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Вместе с тем, с указанным выводом суд согласиться не может, полагая его основанным на неверном толковании норм материального права.

Так, ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу ч.3 ст.619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч.3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст.452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что Комитет лесного хозяйства Московской области в адрес ответчицы предупреждение, в котором бы ставился вопрос о необходимости устранения нарушения условий договора, не обращался, сразу направив уведомление о расторжении договора, указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

При этом, на момент направления Комитетом претензии от 05.052017 года, а также обращения в суд с настоящим иском соглашение об уступке прав арендатора, заключенное Мулюковой Л.С., уже признано недействительным, а следовательно, обстоятельство каким-либо образом нарушающее условие договора аренды от 29.10.2014 года устранено, правовое основание для расторжения договора отсутствует.

Кроме того, суд обращает внимание, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются условия о его предмете и размера арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Действующий ЛК РФ не регулирует вопрос о передаче лесного участка в субаренду, в связи с чем на отношения по субаренде распространяются правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми передача арендованного имущества в субаренду возможна с согласия арендодателя.

Таким образом, исходя из смысла действующего законодательства, условие о передаче прав на лесной участок третьим лицам нельзя отнести к существенным условиям договора аренды.

Указанное обстоятельство согласуется и с положениями п. 6.4 договора аренды от 29.10.2014 года, согласно которому арендодатель вправе в соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях невыполнения лесохозяйственного регламента, проекта освоения лесов, однократного неисполнения несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств в части выполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке, указанном в приложении № к договору, а также однократного невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором. В этом случае в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ настоящий договор считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется.

Тем самым случаи одностороннего расторжения договора прямо оговорены в договоре аренды, сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя сторонами к такому случаю не отнесена.

Согласно ст. 222 ГПК РФсудоставляетзаявлениебезрассмотренияв случае,еслиистцомнесоблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренныйдоговором сторондосудебныйпорядок урегулирования спора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцомнебылсоблюденобязательный досудебныйпорядок урегулирования спора, в связи с чем исковое заявление подлежитоставлениюбез рассмотренияприменительно к абзацу 2 статьи222 ГПК РФ.

руководствуясь ст.ст. 222, 224, 225 ГПК РФ,

Определил:

Исковые требования Комитета лесного хозяйства Московской области к Мулюковой Лене Саитгалиевне о расторжении договора аренды- оставить без рассмотрения.

Определение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение 15 дней со дня вынесения.

Судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное определение изготовлено 15 сентября 2017 года