Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью СПК «Вершина» к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании имуществом, по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью СПК «Вершина» о расторжении договора аренды,

по кассационной жалобе ФИО1

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Швецовой Н.А., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, просившей кассационную жалобу удовлетворить, судебная коллегия

установила:

ООО СПК «Вершина» обратилось в суд с иском к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, в обоснование требований указало, что 05 марта 2020 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества сроком до 10 марта 2021 года, по условиям которого ООО СПК «Вершина» переданы объекты недвижимости, которые использовались в целях производства, хранения, обработки сельскохозяйственной продукции в соответствии с основным видом деятельности, по истечении срока аренды ООО СПК «Вершина» продолжило пользоваться недвижимым имуществом, возражений от ответчика (арендодателя) не поступило, однако 31 июля 2021 года ответчик установил охрану, тем самым фактически лишил ООО СПК «Вершина» права пользования арендованным имуществом. Просило суд обязать ФИО1 устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости: зданием (зернохранилище), назначение: нежилое, 1 - этажное, общей площадью 1074,9 кв.м., инвентаризационный номер №, <адрес>; сооружением, назначение нежилое, общей площадью 7678 кв.м., инвентаризационный номер №, <адрес>; зданием (зернохранилище), назначение: нежилое, 1 - этажное, общей площадью 3012 кв.м., инвентаризационный номер №, <адрес>; сооружением, крытый ток (склад), назначение нежилое, 1 -этажное, общей площадью 1631,8 кв.м.; зданием - ЗАВ 40, назначение нежилое, 1 - этажное, общей площадью 151,6 кв.м.; зданием (весовая), назначение нежилое, 1 - этажным, общей площадью 89,6 кв.м.; земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (ток), общей площадью 15550 кв.м., расположенными по адресу: <адрес>, путем снятия любой охраны с арендуемых объектов и удаления в этой связи всех лиц, осуществляющих охрану, а также путем исключения каких-либо препятствий со стороны ответчика ФИО1 для свободного прохода (проезда) работников, транспортных средств и иной техники ООО СПК «Вершина» на земельный участок через въездные ворота ограждения земельного участка, путем исключения каких-либо препятствий со стороны ответчика ФИО1 для свободного доступа работников, транспортных средств и иной техники истца в арендуемые здания, строения, сооружения, расположенные на спорном земельном участке. В случае неисполнения ответчиком решения суда в добровольном порядке в течение десяти дней с момента его вступления в законную силу предоставить ООО СПК «Вершина» право демонтировать замки и/или иные запорные устройства на въездных воротах в ограждении земельного участка, а также на воротах и/или дверях в поименованных зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на спорном земельном участке.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СПК «Вершина» о расторжении договора аренды, в обоснование требований указал, что 05 марта 2020 года между ним и ответчиком заключен договор аренды на объекты недвижимости (здания, строения, земельный участок), расположенные по адресу: <адрес>, сроком до 10 марта 2021 года, за весь период времени ответчиком арендная плата не выплачивалась, ответчик по истечении срока действия договора продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений с его стороны, в то же время факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает его права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором, в том числе при невнесении арендной платы.

Просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 05 марта 2020 года.

Решением Россошанского районного суда Воронежской области от 29 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований ООО СПК «Вершина» отказано, иск ФИО1 удовлетворен, расторгнут договор аренды недвижимого имущества, заключенный 05 марта 2020 года между ООО СПК «Вершина» и ФИО1

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 февраля 2022 года решение Россошанского районного суда Воронежской области от 29 ноября 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказано, иск ООО СПК «Вершина» удовлетворен частично. Суд постановил: устранить препятствия в пользовании ООО СПК «Вершина» вышеуказанными объектами недвижимого имущества; обязать ФИО1 не препятствовать свободному проходу (проезду) работников, транспортных средств и иной техники ООО СПК «Вершина» на земельный участок по адресу: <адрес>, через въездные ворота в ограждении земельного участка; обязать ФИО1 не препятствовать свободному доступу работников, транспортных средств и иной техники ООО СПК «Вершина» в здания и строения, расположенные по указанному адресу. Также суд апелляционной инстанции указал, что апелляционное определение должно быть исполнено ФИО1 не позднее 22 марта 2022 года. В удовлетворении остальной части иска ООО СПК «Вершина» отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит судебное постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Судом кассационной инстанции в судебном заседании 25 мая 2022 года был объявлен перерыв до 01 июня 2022 года до 15 часов 50 минут.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником спорных строений и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО СПК «Вершина» зарегистрировано в ЕГРЮЛ.

05 марта 2020 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества сроком до 10 марта 2021 года (т. 1 л.д. 13).

По условиям договора аренды арендодатель (ФИО1) передал арендатору (ООО СПК «Вершина») в аренду, а арендатор принял имущество: здание –зернохранилище, общей площадью 1074,9 кв.м.; сооружение, общей площадью 7678 кв.м.; зернохранилище площадью 3012 кв.м.; сооружение, крытый ток (склад), общей площадью 1631,8 кв.м.; здание ЗАВ 40, общей площадью 151,6 кв.м.; здание -весовая, общей площадью 89,6 кв.м.; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (ток), общей площадью 15550 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (пункт 1.1).

Согласно пунктам 3.1, 5.3 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 5000 рублей за весь срок аренды, срок аренды недвижимого имущества установлен с момента подписания настоящего договора и до 10 марта 2021 года.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды недвижимого имущества, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, если будет иметь место нарушение его условий.

Договор в ЕГРН не регистрировался.

Из объяснений представителей ООО СПК «Вершина» следует, что после истечения срока действия договора аренды ООО СПК «Вершина» продолжило пользоваться недвижимом имуществом, при этом возражений от арендодателя не поступило, в связи с чем полагают, что договор продолжил свое действие на неопределенный срок.

ФИО1 указывал, что арендатором не была внесена арендная плата по договору, в связи с чем он имеет право на основании пункта 4.2 договора расторгнуть договор. Поскольку договор заключен на неопределенный срок, то также он может быть прекращен любой из сторон при уведомлении другой стороны за три месяца.

10 августа 2021 года, 03 сентября 2021 года ФИО1 в адрес ООО СПК «Вершина» направлены уведомления о расторжении договора аренды (л.д. 13-17,18-19 т.4).

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 260, 309, 310, 432, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, дав оценку представленным доказательствам, учитывая, что ООО СПК «Вершина» допущено существенное нарушение условий договора - невнесение арендной платы, факт оплаты задолженности по арендной плате после получения досудебной претензии, направления иска в суд, и рассмотрения его в суде (04 октября 2021 года) не является основанием для сохранения дальнейших договорных отношений по аренде спорного имущества между истцом и ответчиком, предложения ФИО1 о расторжении договора ответчиком получены 16 августа 2021 года и 06 сентября 2021 года, пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными, подлежат удовлетворению. При этом суд отклонил доводы представителя ООО СПК «Вершина» о том, что статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, так как согласно договору от 05 марта 2020 года сторонами согласована разовая оплата по договору аренды. В удовлетворении иска ООО СПК «Вершина» отказано.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился. Учитывая, что по истечении срока действия договора аренды отсутствовали возражения арендодателя и арендатор продолжал пользоваться имуществом, соответственно, договор был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок, ФИО1 в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих нарушение ООО СПК «Вершина» существенных условий договора, неуплату арендатором арендной платы более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции посчитал, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказал, иск ООО СПК «Вершина» удовлетворил частично.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор от 05 марта 2020 года был заключен между сторонами на срок до 10 марта 2021 года.

После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом, арендодатель возражений не заявил, то есть договор между сторонами был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что сторонами не оспаривалось.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 4.2 договора аренды недвижимого имущества, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке если будет иметь место нарушение его условий.

В данном случае, поскольку договор аренды недвижимого имущества от 05 марта 2020 года считается заключенным на неопределенный срок и право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой - абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 мог воспользоваться своим правом на односторонний отказ от договора (исполнение договора).

ФИО1 направил в адрес ООО СПК «Вершина» соответствующие уведомления, которые последним получены 16 августа 2021 года и 06 сентября 2021 года.

В силу указанных норм права договор может считаться прекращенным с 16 ноября 2021 года (истечение трех месяцев с момента получения первого уведомления).

Иск ФИО1 является иском о признании права на расторжение договора.

В данном случае при рассмотрении требований ФИО1 о расторжении договора подлежали применению положения статей 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции не дана оценка доводам ФИО1 о нарушении арендатором условий договора и о наличии у него права на расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 4.2 договора.

К юридически значимым обстоятельствам, которые необходимо было установить относятся: наличие у ФИО1 права на односторонний отказ от договора, соблюдение ФИО1 порядка одностороннего отказа от договора, добросовестность его действий.

Суд апелляционной инстанции указанные нормы материального права не применил.

Учитывая изложенное, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 февраля 2022 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Как следует из частей 1 и 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении дел.

Частью 1 статьи 55 названного Кодекса предусмотрено, что сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть получены, в том числе из объяснений сторон и письменных доказательств.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, в соответствии с частью 2 статьи 56 Кодекса определяет суд. Кроме того, суд выносит такие обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, а также доводы лиц, участвующих в деле, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 февраля 2022 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

Председательствующий

Судьи