Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-66/2021 по иску Знаменского Владимира Алексеевича к Потапову Александру Сергеевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов,

по кассационной жалобе Знаменского Владимира Алексеевича на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13.04.2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24.08.2021 г.,

заслушав доклад судьи Курдюковой Н.А., объяснения представителя Знаменского В.А. - Смирнова Д.Ю., действующего на основании доверенности от 26.06.2020 г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Знаменский В.А. обратился в суд с иском к Потапову А.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между Потаповым А.С. и Знаменским В.А.; взыскании уплаченных по указанному договору денежных средств в размере 2 440 000 руб., а также расходов по оплате госпошлины в сумме 20 400 руб., указывая на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Согласно условиям договора, стоимость недвижимого имущества составляет 1 950 000 руб. В соответствии с распиской о получении денежных средств, окончательная стоимость имущества по договору установлена в размере 2 440 000 руб., обязательства по оплате истцом выполнены в полном объеме. С целью согласования реконструкции приобретенного жилого дома истец обратился в администрацию г. Нижнего Новгорода, однако в согласовании реконструкции отказано, ввиду того, что земельный участок и жилой дом расположены в территориальной зоне ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры), в красных линиях улицы, в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Ботанический сад Нижегородского государственного университета», в связи с чем на земельном участке запрещается реконструкция и строительство новых зданий и сооружений. Полагая, что ответчику, как собственнику, не могло не быть известно о данных ограничениях (запрещены реконструкция и строительство новых зданий и сооружений), а он ему как покупателю не сообщил о данных ограничениях, в связи с чем данными действиями ответчика истцу причинен ущерб, поскольку он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора. Направленная в адрес ответчика претензия с просьбой расторгнуть заключенный договор купли-продажи, с возвратом оплаченных денежных средств в размере 2 440 000 руб., оставлена без удовлетворения.

Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13.04.2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24.08.2021 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Знаменским В.А. поставлен вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанций, как незаконных и необоснованных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на неё Потапова А.С., судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных постановлений.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений не допущено.

Судом установлено, что 30.12.2019 г. между Потаповым А.С. («Продавец») и Знаменским В.А. («Покупатель») заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность (продал) принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, а покупатель принял (купил) в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 52№ площадью 674 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; жилой дом имеет кадастровый №, общей площадью 40,2 кв.м (п.2,3 договора).

Согласно п.5 условий договора, указанный жилой дом и земельный участок оцениваются по соглашению сторон и продаются за 1 950 000 руб.

На основании расписки от 30.12.2019 г. Потаповым А.С. от покупателя Знаменского В.А. получены денежные средства в размере 490 000 руб. в качестве расчета, разницы фактической, согласованной цены продажи 2 440 000 руб. от цены, указанной в договоре купли-продажи от 30.12.2019 г.

Оплата покупателем по договору купли-продажи произведена путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по заявлению продавца на момент заключения настоящего договора указанные жилой дом и земельный участок никому не проданы, не подарены, не обещаны быть подаренными, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанных земельного участка и жилого дома в залоге, под запрещением либо арестом.

Продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора, не пригодном для проживания. Претензий к техническому состоянию и качеству жилого дома и земельного участка на момент подписания договора покупатель не имеет (п. 8 договора).

В соответствии с п.11 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома передача отчуждаемых земельного участка и жилого дома продавцом, принятие их покупателем осуществляется путем подписания настоящего договора, который является передаточным документом.

Право собственности Знаменского В.А. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 17.01.2020 г.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.09.2020 г. земельный участок с кадастровым номером №6, площадью 674 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - личное подсобное хозяйство, для иных видов жилой застройки. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Право зарегистрировано на объект недвижимости с видом разрешенного использования: личное подсобное хозяйство.

В сведениях ЕГРН данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют.

Представители сторон в судебном заседании не оспаривали, что перед заключением договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, покупатель Знаменский В.А. лично осмотрел земельный участок, покупатель качеством участка был удовлетворен, принял его и жилой дом (не пригодный для проживания) в таком качественном состоянии, в котором он был на день подписания договора в соответствии с видом разрешенного использования для целей личного подсобного хозяйства, в связи с чем покупатель вправе был рассчитывать на его использование для возведения жилого дома, при этом претензий относительно предоставленной информации, указанной в выписке из ЕГРН, не заявил.

03.03.2020 г. в целях реконструкции приобретённого спорного жилого дома Знаменский В.А. обратился с уведомлением о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства в департамент градостроительного развития и архитектуры администрации г. Н. Новгорода. Реконструкция включала создание объекта капитального строительства площадью застройки 253 кв.м, количество надземных этажей два, высота 10 м.

12.03.2020 г. Знаменскому В.А. направлено уведомление за № о несоответствии указанных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ параметров предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по адресу: <адрес> по тем основаниям, что земельный участок и планируемый к реконструкции индивидуальный жилой дом расположены в территориальной зоне ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры) и в красных линиях улицы. Градостроительные регламенты территориальной зоны ТТ установлены ст.35.2 Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденных приказом департамента градостроительной деятельности и агломераций Нижегородской области от 30.03.2018г. № 07-01-06/22. Параметры разрешенного строительства индивидуального жилого дома для территориальной зоны ТТ – отсутствуют. Кроме того, планируемый к реконструкции индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №:6 расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения – «Ботанический сад Нижегородского государственного университета». В границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

05.06.2020 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, и возврате уплаченных по договору денежных средств. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 25.04.2019г. Потапов А.С. выдал Козловой Е.Е. нотариальную доверенность на представление его интересов во всех учреждениях и организациях по вопросам, связанным с реконструкцией принадлежащего ему на праве собственности спорного жилого дома.

15.05.2019 г. Козлова Е.Е. обратилась в департамент градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода с заявлением о выдаче градостроительного плана на спорный земельный участок, который 07.06.2019 г. был получен Козловой Е.Е

24.09.2019 г. Козлова Е.Е. обратилась в администрацию города Нижнего Новгорода с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в котором указано, что реконструированный дом планируется высотой - 2 этажа, площадью застройки - 100 кв.м.

03.10.2019 г. через МФЦ представителю Потапова А.С. - Козловой Е.Е. направлено уведомление за № несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта строительства установленным параметрам и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке со ссылкой на то, что земельный участок и жилой дом расположены в территориальной зоне ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры), в красных линиях улицы, в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Ботанический сад Нижегородского государственного университета».

Свидетель Козлова Е.Е. в судебном заседании пояснила, что по просьбе Потапова А.С. она через МФЦ заказала градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В июне 2019 г. она, получив два экземпляра градостроительного плана, позвонила Потапову А.С. и сообщила, что поручение выполнено, документы получены. Однако Потапов А.С. сказал, что занят, находится в командировке, и не имеет возможности получить документы. В дальнейшем Потапов А.С. с ней на связь не вышел, все документы так и остались у неё. При этом она действовала от имени Потапова А.С. по нотариальной доверенности. Также свидетель пояснила, что действуя по доверенности, она от имени Потапова А.С. 24.09.2019 г. обращалась в администрацию города с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта жилищного строительства по спорному адресу с приложением необходимых документов. Уведомление от 03.10.2019 г. на имя Потапова А.С. о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, получала она. Уведомление Потапову А.С. она не передавала, пояснив, что содержание полученных ею документов до Потапова А.С. она не доводила.

В судебном заседании Потапов А.С. пояснил, что земельный участок приобрел в 2016 г. с целью строительства на нем жилого дома, получил технические условия. В дальнейшем у него возникли финансовые проблемы, у родителей сгорел дом в Ленинском районе, денежные средства, которые планировалось вложить в строительство жилья, были потрачены на жилье родителей, в связи с чем в 2018 году вынужден был выставить земельный участок на продажу. Поскольку участок не продавался, он решил в 2019 г. реконструировать дом. Обратился к юристу, выдал доверенность. Козлова Е.Е. занималась получением градостроительного плана и другими документами, связанными с реконструкцией жилого дома. Летом 2019 г. Козлова Е.Е. по телефону ему сообщила, что градостроительный план получен. Она также согласилась выполнить работу по получению разрешения на строительство. Документы Козлова Е.Е. получила осенью 2019 г. Для него тогда строительство дома было уже не актуально, в связи с финансовыми проблемами. В силу занятости по работе, он с Козловой Е.Е. не встречался, никакие полученные ею документы, в том числе, градостроительный план, она ему не передавала. Содержание этих документов ему неизвестно. О каких-либо ограничениях земельного участка ему известно не было. Покупатель Знаменский В.А. земельный участок осматривал, относительно цели приобретения земельного участка ему не сообщал. На земельном участке находился ветхий, одноэтажный дом с крышей и фундаментом. Участок истцу понравился, он никаких вопросов не задавал. Передал истцу для ознакомления все имеющиеся у него документы на земельный участок и дом, а также технические условия.

Кроме того, из материалов дела следует, что в мае 2016 г. Потапов А.С. обращался в администрацию Приокского района г. Нижнего Новгорода по вопросу строительства дороги-дублера. На его обращение поступил ответ администрации Приокского района г. Н.Новгорода от 26.05.2016 г., из которого следует, что <адрес> не подпадает в зону строительства и не подлежит изъятию в установленном законом порядке для муниципальных нужд в целях реализации генерального плана развития города по строительству дороги-дублера проспекта Гагарина на участке Анкудиновское шоссе до ул. Ларина.

Оценив установленные по делу обстоятельства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. 1, 7, 37, 40, 56, 85 ЗК РФ, ст. 8, 9, 218, 263, 421, 450, 452, 454, 549, 550, 554, 555 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходя из того, что истцом не доказано наличие у ответчика до заключения договора купли-продажи информации об ограничениях использования земельного участка, связанных с его расположением, препятствий к его использованию по назначению не установлено, в связи с чем истец имеет возможность его использовать, в том числе и для индивидуального жилищного строительства, при соблюдении градостроительных норм и правил, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Соглашаясь с постановленным решением, суд апелляционной инстанции указал, что при заключении сделки Потапов А.С. сообщил Знаменскому В.А. необходимые и имеющиеся у него для приобретения участка сведения, а именно информацию о характеристиках передаваемого земельного участка, в настоящее время препятствий для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешённого использования не имеется.

Кроме того, при заключении оспариваемой сделки истец как добросовестный покупатель должен был проявить разумную заботу и необходимую осмотрительность и получить все сведения о месте расположения земельного участка, воспользоваться имеющими в свободном доступе сведениями единой электронной картографической основы на территории Российской Федерации публичной кадастровой карты, ознакомиться с планом кадастрового квартала, в котором находится спорный земельный участок. До заключения договора купли-продажи истец мог ознакомиться с Правилами землепользования и застройки г. Нижнего Новгорода, утв. приказом департамента градостроительной деятельности и агломераций Нижегородской области, с градостроительной информацией о земельном участке, находящейся в открытом доступе, обратиться в администрацию города и администрацию Приокского района г. Н.Новгорода по вопросу о наличии существующих в отношении земельного участка ограничений и обременений.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что условия оспариваемого договора купли-продажи не содержат сведений о том, что целью заключения договора является, помимо прочего, осуществление последующих строительных работ покупателем на спорном земельном участке.

Также суд апелляционной инстанции указал, что поскольку сведений об отказе истцу в выдаче разрешения на строительство жилого дома материалы дела не содержат, доводы жалобы о невозможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению и наличие существенных нарушений условий договора со стороны продавца, влекущих расторжение договора и взыскание убытков, признал несостоятельными.

Судебная коллегия не согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции не имеет оснований.

Утверждения о том, что ответчик располагал информацией о наличии ограничений в использовании земельного участка, были предметом проверки суда первой и апелляционной инстанции, им дана оценка, с которой не согласиться при установленных обстоятельствах не имеется оснований.

Кроме того, само по себе бездействие истца по получению всей необходимой информации по использованию приобретаемых объектов недвижимости для его личных целей использования до заключения сделки, с неправомерными действиями ответчика не связано, поскольку вся информация в отношении спорного земельного участка находится в свободном доступе и доступ к ней от действий ответчика не зависит.

Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора, судом не установлено, а поэтому доводы жалобы о незаконности судебных постановлений нельзя признать обоснованными.

В целом приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств на основе иного понимания норм права, а потому основанием к отмене судебных постановлений в кассационном порядке являться не могут, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, которым дана правовая оценка в их совокупности в полном соответствии положениям ст. 12, 56, 67 ГПК РФ.

Несогласие с судебными постановлениями либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения данных судебных актов.

Таким образом, законных оснований для отмены судебных постановлений не усматривается.

Руководствуясь ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13.04.2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24.08.2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Знаменского Владимира Алексеевича – без удовлетворения. 88-2700/2022

Председательствующий

Судьи