Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Деметра» к ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО18, ФИО14, ООО ЧОО «Рубеж-Юг» о признании незаконных действий по чинению препятствий в пользовании земельным участком; по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО18, ФИО14 к ООО «Деметра», ООО «Феникс» о признании отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды на земельный участок, о признании отсутствующим обременения прав,

по кассационной жалобе представителя ФИО8, ФИО14, ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО18, ФИО6, ФИО12, ФИО17, ФИО2, ФИО4, ФИО9, ФИО1, - ФИО23 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ,

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В., выслушав представителя заявителей кассационной жалобы - ФИО23, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Деметра» - ФИО24, возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы судебная коллегия

установила:

ООО «Деметра» обратилось в суд с иском к ФИО8, ФИО14, ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО18, ФИО6, ФИО12, ФИО17, ФИО2, ФИО28ФИО9, ФИО1, ООО ЧОО «Рубеж-Юг» о признании незаконными действий по чинению препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером № в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды № 3 от ДД.ММ.ГГГГ. Требования мотивированы тем, что по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Феникс» передало ООО «Деметра» права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей - граждан, в числе которых входят названные выше ответчики. При этом истец указал, что договор аренды изначально был заключен сроком на десять лет, по истечении которого был автоматически по условиям договора пролонгирован на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в период действия договора аренды, а именно с ДД.ММ.ГГГГФИО1 вместе с руководителем ООО ЧОО «Рубеж-Юг», выступая в интересах остальных ответчиков, стали вмешиваться в хозяйственную деятельность ООО «Деметра», препятствуя выезду сельскохозяйственной техники общества на поля (кад. № и кад. №), входящие в состав арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, что привело к срыву сроков посева озимых зерновых культур и как следствие к несению финансовых потерь обществом.

Ответчики по первоначальному иску требование ООО «Деметра» не признали, подали встречный иск к ООО «Деметра» и ООО «Феникс», в уточненной редакции которого просили суд признать отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ при множественности лиц на стороне арендодателей в части, принадлежащих им земельных долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> и признании обременения арендой земельного участка в части их земельных долей отсутствующим.

В обоснование встречного иска указано, что договор аренды № 3 от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии возобновлен на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ, выдержав срок сбора урожая после последнего посева, они уведомили ООО «Феникс» и ООО «Деметра» о расторжении данного договора аренды и о намерении заключить соглашение, подтверждающее прекращение аренды, позволяющее снять ограничение в виде аренды для дальнейшего выдела из земельного участка принадлежащих им на праве собственности земельных долей. Однако, получили отказ от ООО «Деметра». В то же время ими проведены межевые работы и определена часть земель, которая обрабатывалась, однако данные 2 поля не выделены до настоящего времени. Также заявили о том, что для продления договора (в силу ст. 621 ГК РФ) было необходимо проведение общего собрания и наличие договоров или соглашения от собственников долей, чего не было сделано.

Решением Азовского городского суда РО от ДД.ММ.ГГГГ в иске ООО «Деметра» отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Суд признал прекратившим действие договор аренды № 3 от ДД.ММ.ГГГГ с каждым из истцов по встречному иску по 1/354 части их долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении части земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Суд признал отсутствующим обременение прав в отношении части по 1/354 долей, приходящихся каждому из истцов по встречному иску на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, которым исковые требования ООО «Деметра» удовлетворены. Суд признал незаконными действия и обязал ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО18, ФИО14, ООО ЧОО «Рубеж-Юг» не чинить ООО «Деметра» препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды № 3 от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО18, ФИО14 к ООО «Деметра», ООО «Феникс» о признании отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды на земельный участок, признании отсутствующим обременения прав отказано.

Представитель заявителей кассационной жалобы - ФИО23, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В письменном отзыве на кассационную жалобу представитель ООО «Деметра» - ФИО25, не соглашаясь с доводами кассационной жалобы просил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон - ФИО23, ФИО24, поддержали свои правовые позиции по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителей кассационной жалобы - ФИО23, представителя ООО «Деметра» - ФИО24, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО14, ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО18, ФИО6, ФИО17, ФИО12, ФИО2, ФИО4, ФИО9 и ООО «Феникс» был заключен договор аренды № на часть земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью № расположенного относительно ориентира <адрес>, с учтенными номерами части земельного участка, указанных на листе № 14 В.З кадастрового паспорта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор заключен был при множественности лиц на стороне арендодателей (всего 300 человек), в числе которых согласно Приложению № 1 к нему указаны истцы по встречному иску, их правопреемники в настоящее время.

Как следует из пунктов 4.1. и 4.2. договора, срок договора определен сторонами в 10 лет, течение которого началось с момента его государственной регистрации (ДД.ММ.ГГГГ).

На основании Соглашения о передаче прав и обязанностей (перенаём) от ДД.ММ.ГГГГ права первоначального арендатора - ООО «Феникс» переданы были ООО «Деметра» (зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.610, п.2 ст.621, ст.622, п.3 ст.453 ГК РФ, исходил из того, что условия договора аренды №3 от 16 июня 2008 г., принятые на общем собрании участников долевой собственности, ограничены сроком действия договора, а также, что возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, в связи с чем такие действия должны были быть осуществлены с учетом положения ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», требования которой не были выполнены ООО «Деметра», что позволило бы обществу заключить договор аренды на новый срок, по истечению указанного в нем десятилетнего срока действия.

При этом суд первой инстанции указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок со стороны ответчика по встречному иску отсутствует, поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя на перезаключение договора на новый срок. Кроме того, в силу ст.621 ГК РФ обязанность письменного уведомления арендодателя с соблюдением установленных договором сроков о желании заключить договор аренды возложена именно на арендатора, имеющего при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

На основании чего, посчитав, что договор аренды по истечении указанного в нем срока, был заключен на неопределенный срок, при том, что истцы по встречному иску заявляли ООО «Деметра» требования о прекращении договора аренды, на что ООО «Деметра» письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомило их об отказе от расторжения договора аренды, суд первой инстанции применительно к разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признал прекратившим действие договора аренды и отсутствующим обременение аренды в отношении истцов по встречному иску на принадлежащие каждому из них 1/354 земельные доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был заключен при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Отказывая ООО «Деметра в удовлетворении первоначального иска о признании незаконными действий и нечинении препятствий в пользовании спорным земельным участком, суд первой инстанции исходил из того, что при удовлетворении встречных требований о признании прекратившим действие договора и отсутствующим права аренды в отношении истцов по встречному иску, у ООО «Деметра» отсутствует законность владения земельным участком.

Помимо этого, суд первой инстанции указал на то, что действия ответчиков по первоначальному иску не повлекли для ООО «Деметра» упущенной выгоды, а именно неполучения доходов, поскольку каких-либо доказательств осуществления препятствий выходу сельхозтехники на арендованные поля кад. № 26 и кад. № 82 (входящими в состав участка с КН №) и срыва посевных работ ответчиками по первоначальном иску не представлено ООО «Деметра».

Проверяя законность принятого судом решения в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда не согласилась с указанными выводами и, руководствуясь положениями статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ, исходила из того, что поскольку договор аренды №3 от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на определенный срок, замена арендатора в силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действовавшей редакции) не требовала заключения нового договора аренды земельного участка, поскольку ответственным по договору аренды перед арендодателями стал новый арендатор земельного участка - ООО «Деметра».

При этом судом апелляционной инстанции было принято во внимание, что материалами дела подтверждено и истцами по встречному иску не оспаривалось, что все арендодатели были уведомлены о замене арендатора. При этом в подтверждение осведомленности арендодателей о состоявшемся перенайме истцом по первоначальному иску представлены заявления арендодателей - ответчиков по первоначальному иску, датированные маем 2011 - октябрем 2014 года, из содержания которых видно, что после заключения Соглашения о передаче прав и обязанностей (перенаём) от ДД.ММ.ГГГГ, они сообщали ООО «Деметра» платежные реквизиты для перечисления им арендой платы, в свою очередь обществом представлены платёжные поручения, накладные, подтверждающие выплату арендной платы арендодателям.

Приняв во внимание, что по истечении ДД.ММ.ГГГГг. первоначального определенного в договоре аренды десятилетнего срока действия арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателей, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 5.4 договора, в котором стороны договора предусмотрели автоматическую пролонгацию срока аренды, указав, что: «если Арендатор продолжает пользоваться частью земельного участка после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок», посчитал, что в рассматриваемом случае к заключенному сторонами договору аренды, предусматривающему автоматическую пролонгацию арендных отношений на тех же условиях и на тот же срок, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок неприменимы. Соответственно, указанный механизм не требует от арендатора совершения никаких дополнительных действий по пролонгации договора на определенный в нем десятилетний срок, о необходимости которых указал суд первой инстанции, в том числе созыва нового собрания участников общей долевой собственности, направления извещения о намерении продлить договор и т.п.

Таким образом, поскольку договор аренды №3 от ДД.ММ.ГГГГ автоматически пролонгирован на новый десятилетний срок, а не возобновлен на неопределенный срок, указанная сделка, вопреки выводам суда первой инстанции, не могла быть прекращена в связи с истечением срока ее действия. Кроме того, возобновление ранее заключенного и не прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества на тот же срок, подтверждает законность обременения на него в виде права аренды и правомерность ООО «Деметра» пользования спорным земельным участком.

Также судом апелляционной инстанции обращено внимание на то, что о признании прекратившим действие договора аренды и отсутствующим обременения правом аренды в отношении части земельных долей заявили не все арендодатели, поименованные в Приложении № 1 к договору, которые являются участниками общей долевой собственности на часть спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а лишь истцы по встречному иску, то есть из 300 только 18 участников, несмотря на то, что договор аренды заключен был с согласия всех собственников земельных долей, которого они достигли и выразили на общем собрании.

Исходя из того, что при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ), при том, что спорный договор, заключенный при множественности лиц на стороне арендодателя, не предусматривает возможность одним или частью из арендаторов отказа от договора и последствия такого требования для остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а для земель сельскохозяйственного назначения законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом в рамках договора аренды с множественностью - пяти и более лиц на стороне арендодателя (п.1, подп.7 п.3 ст.14 Закона об обороте земель), суд апелляционной инстанции, обоснованно пришел к выводу о том, что для того чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности.

Учитывая, что в период первоначального срока действия договора аренды и до его истечения (ДД.ММ.ГГГГ) никто из множества арендодателей, в том числе и истцы по встречному иску, не заявляли арендатору о прекращении арендных отношений, общего собрания участников по вопросу отказа от пролонгации договора аренды на тот же срок не проводили, при этом истцам по встречному иску принадлежат земельные доли в праве собственности на переданный в аренду земельный участок, совокупность которых составляет 18/354 долей, и они не выделены в натуре, в силу абз. 2 п.1 ст.12 Закона об обороте земель истцы по встречному иску в отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности не вправе по своему усмотрению отказаться от договора аренды, заключенного при множественности лиц на стороне арендодателя.

Также, установив, что ответчики по первоначальному иску осуществляли в отношении ООО «Деметра» незаконные действия, препятствуя в пользовании арендуемым земельным участком, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятию по делу нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении первоначального иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с указанными выводами суда апелляционной инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы, в том числе необоснованном выводе об автоматической пролонгации договора аренд, суд апелляционной инстанции мотивированно оценил доказательства, относимые к предмету спора. Несогласие заявителей с оценкой доказательств, чему по существу сводится содержание кассационной жалобы, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного постановления кассационным судом общей юрисдикции.

Поскольку ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 ГПК РФ, кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО8, ФИО14, ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО18, ФИО6, ФИО12, ФИО17, ФИО2, ФИО4, ФИО9, ФИО1, - ФИО23 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Постановление06.05.2021