Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройКа» к Остафийчуку А.В., Дук Е.Н., ООО «ГеоЗемЭксперт» о разделе земельного участка по кассационной жалобе Остафийчука А.В. на решение Первомайского районного суда города Краснодара от 26 июля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А., выслушав представителя ООО «СтройКа» по доверенности Гребенюк О.Д., привлеченную к участию в деле в качестве третьего лица Петрий Н.Г., судебная коллегия

установила:

ООО «СтройКа» обратилось в суд с иском к Остафийчуку А.В., Дук Е.Н., ООО «ГеоЗемЭксперт» о разделе земельного участка, ссылаясь на то, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, который относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. На земельном участке истцом осуществлено строительство многоэтажного жилого дома на основании разрешения на строительство. Поскольку образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей, а также кредитных организаций, с участием которых осуществляется строительство дома, были направлены заявления о предоставлении письменного согласия на образование двух земельных участков путем раздела исходного земельного участка с сохранением обременений в виде ипотеки. На основании заявления истца ООО «ГеоЗемЭксперт» была разработана схема образования двух земельных участков, однако ввиду отсутствия согласия на раздел всех участников долевого строительства, ООО «ГеоЗемЭксперт» отказалось выполнять кадастровые работы по образованию земельных участков путем раздела. Истец указывает на злоупотребление ответчиков правом, так как строительство дома завершено. Для ввода его в эксплуатацию необходимо завершить работы по благоустройству, а также закончить работы по образованию земельного участка, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что невозможно до раздела земельного участка. Согласно договору купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией г.Краснодара и ООО «Бакра», договора, заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа» следует, что земельный участок формировался и приобретался застройщиком для эксплуатации зданий и сооружений автосалона. То есть для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, этот участок застройщику не предоставлялся. Ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке, предназначенном для строительства жилого дома и парковок (первого и второго этапов строительства), повлечет возникновение права долевой собственности участников долевого строительства первого этапа в том числе и на земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации объекта второго этапа. Ссылаясь на изложенное, истец просил суд образовать два земельных участка площадью 3255 кв.м., и 1776 кв.м., путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 031 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в координатах, указанных в межевом плане, подготовленном ООО «ГеоЗемЭксперт» в результате выполнения кадастровых работ.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 26 июля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 года, исковые требования ООО «СтройКа» удовлетворены. Суд разделил земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 031 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельные участки площадью 3 255 кв.м, и 1 776 кв.м. Сохранил на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка № площадью 3 255 кв.м., и земельного участка № площадью 1 776 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Указал, что настоящее решение является основанием для изготовления межевых планов и основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка № площадью 3 255 кв.м, и земельного участка № площадь 1 776 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

В кассационной жалобе Остафийчук А.В. выражает несогласие с указанными судебными актами и просит их отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что решение о разделе земельного участка принято учредителем ООО «СтройКа» с превышением своих полномочий; раздел участка невозможен, так как земельный участок является предметом залога в силу закона, а пункт 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий возможность образования земельных участков на основании решения суда при отсутствии согласия залогодержателей земельных участков, отменен; в результате раздела земельного участка нарушаются права участников долевого строительства, к которым после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию должно перейти право общей долевой собственности на весь земельный участок; при разделе земельного участка могут быть нарушены требования градостроительных регламентов, строительных и санитарно- эпидемиологических норм и правил. Судом не привлечены в качестве третьих лиц все участники долевого строительства, чьи права нарушены разделом земельного участка, а также не привлечены к участию в деле Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края и Департамент строительства Краснодарского края. Ссылается на злоупотребление правом со стороны истца. Считает, что необходимость раздела земельного участка отсутствует. Указывает на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, так как участник долевого строительства Фисунов В.Г. (третье лицо по делу) не был уведомлен в досудебном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2014 года, заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа», последнее приобрело право собственности на земельный участок площадью 5 031 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, со строениями, расположенными на данном земельном участке, указанными в пункте 1.5 договора (двухэтажного незавершенного строительством автосалона (литер Р), нежилыми зданиями с пристройкой - гаражом литер Н, Н1, нежилым зданием - компрессорной литер Г13, складом литер Л, нежилым зданием литер Г12).

Указанное недвижимое имущество было приобретено ООО «Бакра» у администрации г. Краснодара на основании договора купли-продажи от 31 августа 2007 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 марта 2019 года земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе, со встроено- пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения.

Истцом на указанном земельном участке было запланировано строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой. По заданию истца специализированной организацией - ООО «Краснодарархпроект» разработана проектная документация по объекту строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <адрес> в <адрес>. Корректировка проекта «23- этажный жилой дом с 3-эт. встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес>». Проектная документация получила положительное экспертное заключение. Проект предусматривает два этапа строительства: 1-й этап: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», 2-й этап: «Многоэтажная парковка».

При этом в соответствии с п. 1.5.5 Проектной документации - Раздел 1- Пояснительная записка - Техническо-экономические показатели, площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома (1-й этап) составляет 3 255 кв.м, площадь земельного участка под 2-й этап строительства (многоэтажная парковка) составляет 1776 кв.м.

Истцом на земельном участке в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодара, проводились работы по 1-му этапу строительства - «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями». Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ответчики, а также третьи лица являются участниками долевого строительства по указанному адресу на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования.

Согласно выписке ЕГРН от 28 сентября 2018 года зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок. Залогодержателями являются участники долевого строительства.

25 мая 2018 года ООО «СтройКа» было выдано разрешение на строительство № по объекту капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <адрес> в <адрес>. Корректировка проекта Жилой дом с 3-эт. встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес>, 2-й этап автостоянка».

31 января 2019 года учредителем ООО «СтройКа» Хуако А.А. принято решение разделить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305057:3 на два земельных участка: 1 - площадью 3 255 кв.м., 2 - площадью 1 776 кв.м.

Как следует из материалов дела, Хуако А.А. является единственным учредителем ООО «СтройКа», а также его единоличным исполнительным органом - генеральным директором.

В соответствии с принятым решением участникам долевого строительства направлены соответствующие уведомления с целью получения их согласия.

По заявке истца ООО «ГеоЗемЭксперт» выполнены кадастровые работы, в результате которых подготовлен межевой план образуемых земельных участков площадью 3 255 кв.м. (1 земельный участок) и 1 776 кв.м., (2 земельный участок). По заключению кадастрового инженера раздел земельного участка произведен в полном соответствии с внешними границами исходного земельного участка.

Согласно требованиям утвержденных решением городской Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ п. 6 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования <адрес>, для зоны застройки многоэтажными жилыми домами (п. 1.3) установлены следующие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальная площадь земельных участков - 300 кв.м, максимальная площадь - не подлежит установлению; минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, - 3 метра (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров); минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границ смежных земельных участков (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров) - 3 метра; минимальный отступ навесов, беседок, мангалов, вольеров от границ смежных земельных участков - 1 метр; максимальное количество надземных этажей зданий - 24; максимальный процент застройки земельного участка - 60% (за исключением площади подземных парковок).

Судами установлено, что вновь образуемые путем раздела спорного земельного участка земельные участки полностью соответствуют указанным выше требованиям.

Как следует из материалов дела, проектная документация возводимого истцом объекта капитального строительства предусматривает два этапа строительства. При этом первый этап (многоэтажный жилой дом) подразумевает использование части спорного земельного участка площадью 3 255 кв.м, второй этап (многоэтажная парковка) - использование части спорного земельного участка площадью 1 776 кв.м. Проектная документация прошла экспертизу и признана соответствующей требованиям действующих норм и правил.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате раздела спорного земельного участка не будут нарушены права участников долевого строительства в части права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, и раздел исходного земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции согласился.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что довод ответчика о нарушении в результате раздела земельного участка градостроительных регламентов, строительных и санитарных норм и правил не подтвердился, так как вновь образуемые путем раздела спорного земельного участка земельные участки соответствуют Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г.Краснодара, а проектная документация на земельные участки прошла экспертизу и признана соответствующей требованиям действующих норм и правил.

Суд также указал, что не нашел своего подтверждения и довод о том, что в результате раздела земельного участка будет неправомерно уменьшен предмет залога. Как следует из текста резолютивной части решения, суд, удовлетворив требования истца о разделе земельного участка общей площадью 5 031 кв.м на два земельных участка (3 255 кв.м и 1 776 кв.м), сохранил на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка № площадью 3 255 кв.м и земельного участка № площадью 1 776 кв.м.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в результате раздела спорного земельного участка не будут нарушены права участников долевого строительства в части права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, так как согласно пункту 1.2 имеющихся в материалах дела договоров участия в долевом строительстве, застройщик привлекает денежные средства исключительно для строительства на спорном земельном участке 1-го этапа строительства - многоквартирного жилого дома. Как следует из проектной документации, для строительства и эксплуатации 1-го этапа (многоэтажный жилой дом) предусмотрена лишь часть спорного земельного участка площадью 3 255 кв.м. Объектом долевого строительства (п. 1.3 договора) также является жилое помещение и общее имущество, входящее в состав указанного жилого дома. Денежные средства дольщиков, согласно договорам, для строительства 2-го этапа - многоэтажной парковки, не привлекаются.

Ссылку ответчика на Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943 суд апелляционной инстанции отклонил, как необоснованную, так как согласно тексту данного нормативного акта записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика вносятся лишь в случае, если многоквартирный дом расположен на принадлежащем застройщику на праве собственности земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома. Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предназначен как для строительства и эксплуатации жилого дома (1 этап), так и для строительства (эксплуатации) многоэтажной парковки (2 этап). Передача всего земельного участка в общую долевую собственность участников долевого строительства многоэтажного жилого дома, повлечет за собой нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в строительстве многоэтажной парковки.

Кроме того, суд указал, что оснований для привлечения в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства, вопреки доводам ответчика, не имеется, так как они были уведомлены о предстоящем разделе земельного участка и своих возражений по этому поводу не предоставили.

Также суд отклонил, как необоснованный, довод ответчика об отмене решения суда первой инстанции в связи с непривлечением в качестве третьих лиц Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и Департамента строительства Краснодарского края, так как заявителем не доказано, что состоявшееся судебное решение может каким-либо образом повлиять на права и обязанности указанных государственных органов по отношению к одной из сторон по делу.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций не усматривает.

Доводы подателя кассационной жалобы являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и отклонены, как несостоятельные, по указанным выше основаниям, с подробным изложением мотивов отклонения. Несогласие с установленными судами обстоятельствами, их оценкой, а равно с оценкой доказательств не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и надлежащим образом применили нормы материального права, существенных процессуальных нарушений при рассмотрении дела ими допущено не было.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения в пределах доводов кассационной жалобы состоявшихся по делу правильных судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда города Краснодара от 26 июля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2019 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Остафийчука А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Хаянян Т. А.

Судьи Малаева В.Г.

Жогин О.В.