Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-76/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.05.2022.

Заслушав (до объявления перерыва в судебном заседании) доклад судьи Лезиной Л.В. об обстоятельствах дела, содержании принятых по делу судебных актов, доводах кассационной жалобы, пояснения ФИО2, его представителя – ФИО3, действующего на основании доверенности 66АА6957260 от 28.10.2021, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ФИО4, ФИО5 – ФИО6, действующего на основании доверенностей 66АА6781607 от 08.09.2021 и 66АА6958362 от 14.01.2022 соответственно, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 (далее также истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 (далее также ответчик) о признании недействительным заключенного между ними 24.10.2019 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1400 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», по адресу: <данные изъяты> (далее также земельный участок); применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение и возврата в собственность истца земельного участка; признании за истцом права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 630,1 кв.м, расположенный на земельном участке (далее также дом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, администрация Сысертского городского округа и Большеистокская сельская администрация.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 24.01.2022 в иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.05.2022 решение суда первой инстанции отменено; признан незаключенным договор от 24.10.2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1400 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2; за ФИО1 признано право собственности на земельный участок и дом; с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 3200000 руб.; на ФИО2 возложена обязанность возвратить ФИО1 земельный участок с расположенным на нем домом в течение 5 дней с момента получения взысканных в его пользу денежных средств; в остальной части иска ФИО1 отказано; указано, что апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В кассационной жалобе ФИО2 просит апелляционное определение отменить, ссылаясь на принятие его без всестороннего и полного исследования обстоятельств дела, нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Ответчик полагает, что судебной коллегией неверно истолкованы позиции и пояснения сторон, настаивает на приобретении объекта по договору по цене 3200000 руб., отсутствии иных договоренностей о дополнительной оплате. По мнению ответчика, судом неправильно применена статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая письменное соглашение о цене. Со ссылкой на правовую позицию в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» ФИО2 указывает на исполнение сторонами спорного договора. Ответчик просит принять во внимание, что истец о незаключенности договора не заявлял, соответствующие правила судебная коллегия применила самостоятельно. Также ответчик приводит судебную практику рассмотрения споров со схожими обстоятельствами, указывает на неверное применение судом апелляционной инстанции правовых позиций ввиду иных обстоятельств дел.

Истец представил возражения на жалобу, в которых указал на правомерность выводов суда апелляционной инстанции, просил оставить в силе апелляционное определение.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 31.05.2016 истец приобрел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1400 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, у ФИО7 по цене 3000000 руб., после чего на этом участке возведен объект - незавершенный строительством дом.

По договору купли-продажи от 24.10.2019 истец (продавец) продал земельный участок ответчику (покупателю) по цене 3200000 руб. По условиям договора (пункты 3, 4) цена объекта уплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора, отчуждаемое недвижимое имущество передается продавцом и принимается покупателем до подписания настоящего договора по соглашению сторон без подписания передаточного акта либо иного документа о передаче.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (пункт 5 договора). Стороны указали на известность им правовых последствий заключаемого договора (пункт 6 договора). Продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении указанного недвижимого имущества, не названных в настоящем договоре (пункт 7 договора). Покупатель приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (пункт 11 договора).

Государственная регистрация права собственности ответчика произведена 28.10.2019 (регистрационная запись <данные изъяты>).

17.06.2021 зарегистрировано право собственности ФИО2 на дом (регистрационная запись <данные изъяты>).

Также суды установили, что по договору от 23.10.2019 № У18/23/10-2019 уступки прав и требования по договору от 12.04.2018 № У18/12/04-2018 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья от 24.04.2017 N <данные изъяты> ответчик передал истцу право на объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № <данные изъяты> (строительный номер), общей площадью 68,03 кв.м (по проекту) в многоэтажном доме по адресу: <данные изъяты>, по цене 3000000 руб., уплаченной истцом в полном объеме (расписка ответчика от 23.10.2019). После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ФИО1 произвела отчуждение названной квартиры иному лицу.

Ссылаясь на то, что между сторонами достигнута устная договоренность о возмещении покупателем затрат продавца на возведение находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства – дома, ответчик от исполнения данной договоренности уклонился, а после регистрации за собой права собственности на земельный участок оформил также право собственности на дом и в настоящее время выставил спорные объекты недвижимости на продажу по цене 10500000 руб., а также полагая, что при заключении договора нарушены нормы закона о единстве правовой судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Суд, руководствуясь положениями статей 10, 166, 454, 572, 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные в дело доказательства, в том числе, пояснения сторон, показания свидетеля <данные изъяты>., признал договор заключенным и исполненным, исходил из того, что на момент совершения сделки спорный дом не мог быть признан объектом недвижимого имущества, следовательно, отсутствие упоминания о нем в договоре купли-продажи земельного участка не является нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, кроме того, пришел к выводу о недобросовестности истца, чье поведение после сделки давало основание ответчику и другим лицам полагаться на действительность данной сделки, в связи с чем в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не согласился в части. Судебная коллегия, с учетом статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации в Определениях от 28.01.2021 № 114-О, от 2406.2021 № 1272-О, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, пункте 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21), пункте 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда №306-ЭС17-3016(2), пришла к выводу об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка без указания в договоре на наличие на нем объекта незавершенного строительства, на который не зарегистрировано право собственности продавца, указала на отсутствие оснований для признания сделки недействительной, однако, оценив пояснения сторон, сделала вывод о споре сторон в отношении цены недвижимости с учетом наличия на земельном участке постройки, на основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации признала несогласованным сторонами условия о цене недвижимости, констатировала незаключенность договора. Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для применения в отношении истца принципа «эстоппель», с учетом пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» пришел к выводу о том, что передача продавцом имущества покупателю не подтверждает договорного условия о цене, покупатель не получил встречного предоставления, на которое рассчитывал исходя из устных договоренностей сторон, отметил невозможность предъявления истцом к возмещению затрат на строительство дома в виде неотделимых улучшений земельного участка. При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из очевидности преследуемого истцом интереса, недопустимости формального подхода к рассмотрению дела, на основании указанных норм, а также статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений в пунктах 52, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд счел возможном признать договор от 24.10.2019 незаключенным, возвратить земельный участок и дом истцу как полученные в отсутствие для этого правового основания и признать его право собственности на них. Доводы ответчика о необходимости одновременно разрешить вопрос также об уступленном истцу праве на объект долевого строительства и вернуть его в собственность ответчика, отклонены судом ввиду отчуждения данного объекта в собственность иного лица по не оспоренной сделке, отсутствии оснований для вывода о взаимосвязи сделок уступки и купли-продажи земельного участка.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Такое нормативное регулирование вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

В абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

При этом в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6).

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из искового заявления следует, что истцом определены предмет и основания иска, заявлены требования о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности ввиду нарушения запрета на отчуждение земельного участка без находящегося на нем незавершенного строительством дома и в отсутствие договоренностей о включении указанного дома в предмет оспариваемой сделки и в его цену. Требований о признании договора купли-продажи незаключенным по основанию несогласования цены отчуждения предмета договора в виде земельного участка с учетом находящегося на нем объекта незавершенного строительства, а также о применении положений о неосновательном обогащении и возврате полученного в указанном качестве в рамках данного незаключенного обязательства истцом не заявлялись.

При этом судом первой инстанции признаны не подлежащими удовлетворению заявленные истцом в настоящем деле требования к ответчику о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности ввиду отсутствия к этому правовых оснований. Судом апелляционной инстанции данные выводы проверены и признаны правильными.

Выводы суда первой инстанции о том, что, не ограничиваясь надлежащей правовой квалификацией спорных правоотношений, к ним возможно применить способ защиты путем признания сделки незаключенной без заявления истцом соответствующих требований, ошибочны, положения федерального законодательства, позволяющие выйти за пределы заявленных истцом требований, судом не приведены.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции не учел, что согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 434, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности отчуждения спорного земельного участка без указания в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано. Однако в нарушение указанных норм и разъяснений суд не указал конкретных условий договора, на основании которых пришел к выводам об отчуждении истцом ответчику по данному договору также объекта незавершенного строительства и необходимости наличия в нем соглашения о его цене, не истолковал и не оценил в совокупности условия оспариваемого договора (в том числе, пункт 5) в отношении указанного в нем конкретного предмета и не проверил договоренностей сторон о всех существенных условиях его продажи. С учетом указанных обстоятельств также подлежали оценке судебной коллегией доводы сторон об обстоятельствах исполнения оспариваемой сделки.

Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии на стороне истца возможности возместить затраты на возведение объекта незавершенного строительства, произведенные до момента передачи земельного участка ответчику, либо устранить нарушение его прав иным установленным законом способом сделаны без заявления со стороны истца соответствующих требований, без исследования и оценки конкретных установленных обстоятельств и без обсуждения со сторонами возможности предоставления дополнительных доказательств в подтверждение таких обстоятельств. При этом истец на основании статей 3, 56, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не лишен возможности избранным им способом и в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных прав и представлять доказательства в подтверждение своей позиции.

Разрешение спора при неправильном применении норм материального права и с нарушениями норм процессуального права, на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств, а также в отсутствие их надлежащей оценки свидетельствует о существенных нарушениях, повлиявших на исход дела. Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, принимая во внимание, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в рамках тех требований, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, полагает необходимым отменить апелляционное определение по основаниям, установленным частями 1, 2, 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку требованиям истца и возражениям ответчика, исследовать все доказательства и фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, устранить выявленные нарушения, разрешить спор с правильным применением норм права.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.05.2022 отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи