Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремина Александра Александровича к Старовойтову Андрею Ивановичу, Кузнецову Сергею Николаевичу о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, задолженности по оплате коммунальных услуг, возмещении ущерба, изменении условий договора аренды

по встречному иску Старовойтова Андрея Ивановича к Еремину Александру Александровичу о признании договора аренды расторгнутым и взыскании неустойки

по кассационной жалобе Еремина Александра Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 января 2023 г.

Заслушав доклад судьи Порубовой О.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Еремин А.А. обратился в суд с иском к Старовойтову А.И., Кузнецову С.Н., в котором с учетом уточнения требований просил взыскать солидарно задолженность по арендной плате за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. в размере 630 000 рублей; неустойку за период с 13 октября 2020 г. по 24 декабря 2021 г. в сумме 10 191 рубль и далее по день фактического погашения задолженности по арендной плате; задолженность по оплате коммунальных услуг размере 126 572,90 рублей; ущерб, причиненный ненадлежащим содержанием помещений, переданных по договору аренды, в размере 642 924,86 рублей; изменить договор аренды, исключив п.6 договора от 31 января 2011 г. и п.3, п.5 дополнительного соглашения к договору № 1 от 14 декабря 2011 г.; взыскать судебные расходы в размере 1 274,70 рублей.

В обоснование требований указал, что 31 января 2011 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, ответчиками обязательства по внесению арендной платы, по содержанию помещения исполнялись ненадлежащем образом, образовалась задолженность по арендной плате и оплате коммунальных услуг, на ремонта помещения требуются затраты. Кроме того, сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 14 декабря 2011 г., согласно которому срок договора аренды продлен до 30 января 2026 г., арендная плата соответствует ценам на 2011 г. и не является справедливой, истец фактически лишен возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку он обязан будет выплатить неустойку в размере 8 000 000 рублей.

Старовойтов А.И. обратился в суд со встречным иском к Еремину А.А., в котором просил признать договор аренды от 31 января 2011 г. расторгнутым с 6 сентября 2021 г. и взыскать с истца неустойку в размере 8 000 000 рублей.

В обоснование требований указал, что с сентября 2021 г. Еремин А.А. поменял замки в арендуемом помещении, с этого времени Старовойтов А.И. и Кузнецов С.Н. не пользуется спорным помещением, которое истец сдал в аренду иному лицу – Пчелину С.В. Данные действия свидетельствуют об одностороннем отказе Еремина А.А. от договора аренды. Кроме того, 7 сентября 2021 г. Еремин А.А. направил Старовойтову А.И. уведомление о расторжении договора.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 17 июня 2022 г. в удовлетворении иска Еремина А.А. и встречного иска Старовойтова А.И. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 января 2023 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении иска Еремина А.А., в указанной части принято новое решение, которым исковые требования Еремина А.А. удовлетворены частично.

Со Старовойтова А.И., Кузнецова С.Н. в пользу Еремина А.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. в размере 630 000 рублей, в равных долях по 315 000 рублей с каждого; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 13 октября 2020 г. по 17 июня 2022 г. в размере 19 551 рубль, в равных долях по 9 775,50 рублей с каждого; с каждого из ответчиков пени, начисляемые на сумму задолженности в размере 0,01% в день, и начиная с 18 июня 2022 г. до дня фактического исполнения обязательства включительно; задолженность по внесению платы за коммунальные услуги за период с сентября 2020 г. по март 2021 г. в размере 126 572,90 рублей, в равных долях по 63 286,45 рублей с каждого; расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 961,24 рублей, в равных долях по 5 480,62 рублей с каждого; почтовые расходы в размере 434,48 рублей, в равных долях по 217,24 рублей с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований Еремина А.А. отказано.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ереминым А.А. ставится вопрос об отмене апелляционного определения в части отказа в удовлетворении заявленных им требований.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли - продажи от 14 августа 2009 г. Еремин А.А. является собственником нежилого здания по адресу: <адрес>.

31 января 2011 г. между Ереминым А.А. и Буряковым А.В. заключен договор аренды нежилых помещений в подвале указанного здания (помещения № 1-12), на первом этаже (помещения № 1-5), на втором этаже (помещения № 1- 14) на срок 10 лет - по 30 января 2021 г. для эксплуатации в качестве сауны и кафе – бара.

2 марта 2011 г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по московской области.

По условиям договора арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и выплачивается ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. За нарушение срока внесения арендной платы арендатором уплачивается неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4 договора).

Арендатор также оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений (п. 5 договора).

При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя он выплачивает арендатору неустойку в размере 3 000 000 рублей в течении 10 дней со дня расторжения договора (п. 6 договора).

14 декабря 2011 г. между Ереминым А.А. и Буряковым А.В., Старовойтовым А.И. заключено дополнительное соглашение № 1, по условиям которого арендатором нежилых помещений наряду с Буряковым А.В. является Старовойтов А.И.

В соответствии с п. 3 соглашения срок договора аренды продлен до 30 января 2026 г.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения стороны внесли изменения в п.4 договора аренды в части размера неустойки за нарушение срока внесения арендной платы. Неустойка установлена в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Сторонами внесены изменения в п. 6 договора, сторонами согласовано, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя он выплачивает арендатору неустойку в размере 8 000 000 рублей в течении 10 дней со дня расторжения договора (п. 6 дополнительного соглашения № 1).

Дополнительным соглашением № 2 от 25 августа 2016 г. стороны договора аренды пришли к соглашению о замене арендатора Бурякова А.В. на нового арендатора Кузнецова С.Н.

22 октября 2020 г. между Кузнецовым С.Н. и Кадушкиным Г.О. был заключен договор аренды спорных нежилых помещений, арендная плата составила 25 000 рублей в месяц.

До весны 2021 г. помещения использовались в предпринимательских целях Кадушкиным Г.О. и Пчелиным С.В.

7 августа 2021 г. Еремин А.А. направил ответчикам претензию в связи с неисполнением ими с сентября 2020 г. обязательств по договору аренды, в которой просил погасить задолженность по арендной плате с сентября 2020 г. и по оплате коммунальных услуг, выполнить работы по текущему и капитальному ремонту. Также в претензии содержится предложение расторгнуть в десятидневный срок со дня получения претензии договор аренды и дополнительные соглашения к нему.

Поскольку требования, указанные в претензии не были выполнены, истец обратился в ООО «Стройком» за составлением сметы ремонтных работ здания по адресу: <адрес>.

Согласно смете по состоянию на июнь 2021 г. на ремонт фасада здания и отмостки потребуется 642 924,86 рублей.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за I квартал 2021 г. между Серпуховским филиалом ООО «Газпрос теплоэнеро МО» и Ереминым А.А. задолженность по договору теплоснабжения № 109 составляет 126 572,90 рублей; указанная задолженность была взыскана с Еремина А.А. в судебном порядке и погашена последним в полном объеме.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска и встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 15, 310, 422, 450, 450.1, 451, 452, 606, 611, 614, 615, 616, 620, 622, 650, 651, 1064, 1082 ГК РФ, исходил из того, что по договору аренды от 31 января 2011 г. ответчиками использовались спорные нежилые помещения в коммерческих целях до сентября 2020 г., за указанный период времени они оплачивали арендную плату и коммунальные платежи, в сентябре 2020 г. стороны фактически прекратили договорные отношения, поскольку помещения были переданы в пользование Кадушкину Г.О. и Пчелину С.В., в связи с чем суд первой инстанции пришел в выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков в пользу Еремина А.А. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки, изменения условий договора. Отказывая в удовлетворении требования Еремина А.А. о возмещении ответчиками ущерба в связи с не проведением ремонтных работ помещений, суд исходил их того, что истцом не представлены доказательства того, что ущерб причинен в результате виновных действий ответчиков, представленная истцом смета подтверждает необходимость выполнения ремонтных работ всего здания, а не спорных нежилых помещений, переданных ответчикам по договору аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска Старовойтова А.И., суд исходил из того, что стороны своими взаимными действиями прекратили отношения по договору аренды, основания для взыскания с Еремина А.А. неустойки за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не имеется.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Еремина А.А. и принимая новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что вывод суда о расторжении договора аренды не соответствует обстоятельствам дела и основан на неправильном применении норм права, согласно которым договор аренды от 31 января 2011 г. мог быть расторгнут как по соглашению сторон, заключенному в письменной форме, так и в одностороннем порядке. Вместе с тем, соглашение о расторжении договора сторонами не было заключено, а претензия, направленная 7 августа 2021 г. Ереминым А.А. в адрес ответчиков, не подтверждает расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе Еремина А.А., поскольку в ней содержится только предложение о расторжении договора по соглашению сторон. На основании изложенного, судебная коллегия областного суда пришла к выводу, что судом первой инстанции в удовлетворении встречного иска Старовойтова А.И. о признании договора аренды расторгнутым и взыскании с Еремина А.А. неустойки в размере 8 000 000 рублей отказано правомерно. Вместе с тем, поскольку договор аренды между сторонами не расторгнут, а неиспользование ответчиками переданного им недвижимого имущества от исполнения обязательств по договору аренду не освобождает, то имеются основания для взыскания с ответчиков в равных долях в пользу истца задолженности по арендной плате за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. в размере 630 000 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 13 октября 2020 г. по 17 июня 2022 г. в размере 19 551 рубль, с 18 июня 2022 г. до дня фактического исполнения обязательства включительно в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки; задолженности по внесению платы за коммунальные услуги за период с сентября 2020 г. по март 2021 г. в размере 126 572,90 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 961,24 рублей, почтовых расходов в размере 434,48 рублей. При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца в счет возмещения ущерба 642 924,86 рублей, поскольку из представленной истцом сметы следует, что специалистом произведена оценка затрат на ремонт фасада и отмостки здания, в то время как предметом договора аренды являлись конкретные помещения здания и именно в связи с ремонтом этих помещений обязались ответчики нести соответствующие расходы. Также суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных ч.2 ст. 450 ГК РФ оснований для удовлетворения требования Еремина А.А. об изменении условий договора в одностороннем порядке, путем исключения из договора аренды от 31 января 2011 г. пункта 6 (о неустойке в размере 3 000 000 рублей за расторжение договора аренды по инициативе арендодателя), а также пунктов 3 и 5 дополнительного соглашения от 14 декабря 2011 г. к договору аренды (о сроке договора аренды до 30 января 2026 г. и изменении размера неустойки до 8 000 000 рублей за расторжение договора аренды по инициативе арендодателя).

Судебная коллегия с данными выводами соглашается, возникший спор судом разрешен правильно, выводы соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Оценка представленных в материалы дела доказательств произведена судом в соответствии с требованиями статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ.

Несогласие Еремина А.А. с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы о том, что апелляционным судом необоснованно отказано в удовлетворении требования об изменении договора аренды, поскольку арендная плата, установленная в 2011 г., не соответствует ценам на рынке недвижимости в настоящее время, истец лишен возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку предусмотрена неустойка в размере 8 000 000 рублей, ранее были предметом оценки суда апелляционной инстанции и отклонены по доводам, изложенным в обжалуемом определении, с которыми судебная коллегия соглашаемся. Основания и порядок изменения или расторжения договора предусмотрены в ст.ст. 450-452 ГК РФ, которыми истцу надлежит руководствоваться при защите своих интересов.

Доводы жалобы не свидетельствуют о нарушениях норм материального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела.

В целом доводы, приведенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судами и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части 3 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для отмены судебных постановлений. Кассационная жалоба, рассмотренная в пределах заявленных в ней доводов, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 января 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Еремина Александра Александровича – без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна:

Судья О.Н. Порубова