Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «494 Управление Н. Р.» о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскание судебных расходов,

по кассационным жалобам ФИО1, открытого акционерного общества «494 Управление Н. Р.» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 августа 2021 года,

заслушав доклад судьи Шабановой О.Н., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «494 Управление Н. Р.» о признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 января 2021 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 августа 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационных жалобах ФИО1, открытым акционерным обществом «494 Управление Н. Р.» ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 августа 2021 года, как постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Судами установлено, что во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005г. №1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02.11.2005 № 01-8/318.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Предметом инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения №3 к Инвестиционному контракту от 15.11.2010 ) является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в собственности Российской Федерации, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке.

Целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (п. 3.1).

Согласно пункту 1.2. объектом инвестиционного контракта являются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Из условий пунктов 1.13., 2.1., 2.2., 3.3. инвестиционного контракта следует, что инвестиционным вкладом заказчика является земельный участок общей площадью 13 га, находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в <адрес>, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее 14 570 998 долларам США.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.2 и п. 4.3.1 контракта, после завершения строительства стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях по общей жилой площади объекта:

- не менее 20% от общей жилой площади объекта (не менее 21578 кв. м), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 долларов США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80% от общей жилой площади объекта (не менее 86312 кв. м) - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность.

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 15.11.2020 г.) предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию, стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4., п.4.5.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, является основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом 6.3.12 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта определено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п. 4.3.1, 4.3.2).

Пунктом 8.2 предусмотрено, что контракт прекращается по выполнению сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте.

Из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию, стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.

Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения сторонами обязательств по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.

Из представленных в дело доказательств следует, что реализация Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № 01-8/318 велась с 2005 года. По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств.

Дополнительным соглашением № 2 от 04.12.2009 к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе № 1(<адрес>). Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями № 3,4,5,6 от 15.11.2010 произведено предварительное распределение квартир по адресу: <адрес> между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями № 7,8,9 от 11.05.2011 произведено предварительное распределение квартир по адресу: <адрес> между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями № 10,11,12 от 05.08.2011 во исполнение Инвестиционного контракта от 02.11.2005 № 01-8/318 в оперативное управление Министерства обороны РФ переданы квартиры в г. Балашиха; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир в <адрес> между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительными соглашениями №14,15,16 от 09.09.2016 произведено предварительное распределение квартир по адресу: <адрес>, 100. Квартиры распределены только ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» с закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России.

Между ОАО «494 Управление начальника работ» и ФГКУ «ЦТУИО МО РФ» подписаны акты приема-передачи квартир и нежилых помещений от 15.11.2010 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, г.<адрес>; от 11.05.2011 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, г.<адрес>; от 09.09.2016 г. в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; <адрес>А, <адрес>Б, <адрес>А, <адрес>.

28.12.2016 г. ФГКУ «ЦТУМО» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного жилого комплекса с объектами инфраструктуры по адресу: <адрес>, в составе жилых корпусов 15, 16, 17.

Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10.03.2017 № 973 многоэтажному жилому комплексу с объектами инфраструктуры в составе жилых корпусов 15, 16, 17 присвоен адрес: <адрес>.

После сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.

Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте сторонами не подписан до настоящего времени.

Судом установлено, что между ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» и ОАО «494 Управление начальника работ» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта, который в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим.

28.09.2020 между ФИО1 и ОАО «494 Управление начальника работ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ОАО «494 Управление начальника работ» обязался передать в собственность истцу, а истец принять квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

По условиям договора продавец обязался подписать с покупателем основной договор в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 14.12.2020, с учетом дополнительного соглашения от 10.12.2020.

29.09.2020 спорный объект недвижимости принят истцом во временное пользование по акту приема-передачи.

В пункте 1.2. предварительного договора указано о том, что продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также будет свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом, продана, сдана в аренду, отчуждена и переуступлена в любой иной форме и на любых правах, предусмотренных либо не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, обременена какими-либо иными правами и обязательствами третьих лиц.

Продавец заверяет покупателя о том, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем (п. 1.3 предварительного договора).

Как указано в пункте 2.1.2 предварительного договора, к обязанностям продавца относится подписание с покупателем основного договора в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30.03.2021 г., осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Также установлено, что 28.09.2020 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор на приобретение в собственность квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 219, 223, 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, согласно взятым на себя обязательствам, передал истцу квартиру, а истец её принял, исполнив в полном объеме обязательства в части оплаты, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, указав, что отсутствие регистрации права собственности за ответчиком не является препятствием для признания права собственности за истцом.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что, заключая с истцом предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, ответчик распорядился квартирой, которая ему по условиям Инвестиционного контракта не распределялась. Ни предварительный Протокол распределения общей площади квартир, ни Акт о частичном исполнении обязательств стороны Инвестиционного контракта в отношении спорного объекта недвижимости не подписывали.

Заключая предварительный договор, ФИО1 знала об отсутствии у ответчика имущественных прав на квартиру, поскольку в пункте 1.2 договора указано только о заверении со слов продавца о том, что квартира будет находиться в его собственности на момент заключения основного договора - до 30.03.2021.

Несмотря на это, 05.11.2020 истец подписала с ОАО «494 Управление начальника работ» дополнительное соглашение к предварительному договору, которым был изменен срок заключения основного договора - не позднее 11.11.2020, хотя какие-либо документы, подтверждающие права продавца на квартиру, отсутствовали.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что распоряжение ОАО «494 Управление начальника работ» спорной квартирой нарушает существующее право долевой собственности ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» как стороны Инвестиционного контракта на созданный объект инвестиционной деятельности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что оснований для признания за ФИО1 права собственности на спорную квартиру не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на всестороннем и полном исследовании представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательств, оценка которых произведена по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

Доводы кассационных жалоб о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру, а также об исполнении всех обязательств по контракту со стороны ответчика являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного акта.

То обстоятельство, что апелляционная жалоба подана не Министерством обороны Российской Федерации, а его Управлением, привлечённым к участию в деле в качестве третьего лица, не свидетельствует о том, что у ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» отсутствует право на обжалование судебного постановления. Утверждения в данной части жалобы не основаны на законе, а поэтому являются несостоятельными.

Доводы жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права, являются несостоятельными, основанными на ошибочном толковании.

Предметом договора купли-продажи может быть объект, введённый в гражданский оборот в установленном законом порядке. Спорный объект в гражданский оборот не введён, права на него за продавцом не зарегистрированы.

Более того, судом установлено, что ни предварительный Протокол распределения общей площади квартир, ни Акт о частичном исполнении обязательств стороны Инвестиционного контракта в отношении спорного объекта недвижимости не подписывали и, заключая предварительный договор, ФИО1 знала об отсутствии у ответчика имущественных прав на спорную квартиру, а поэтому доводы жалобы о добросовестности истца при заключении предварительного договора на законность постановленного решения судом апелляционной инстанции не влияют.

Не имеет правового значения по делу и то, что обстоятельство, что между ОАО «494 Управление начальника работ» ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» имеется спор по исполнению Инвестиционного контракта.

Доводы кассационной жалобы ОАО «494 Управление начальника работ» фактически направлены на то, что заказчик Инвестиционного контракта не исполнил свои обязанности по данному контракту и уклоняется от их исполнения, однако данные обстоятельства в предмет судебной проверки по заявленным истцом требованиям не входят, а поэтому правового значения по делу, как и наличие между инвестором и заказчиком спора в Арбитражном суде, не имеют.

Все изложенные в жалобах доводы, в том числе связанные с несогласием заявителей с выводами суда апелляционной инстанции, являлись предметом исследования, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, изложенными в обжалуемом судебном постановлении и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене апелляционного определения являться не могут, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом не допущено существенного нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного постановления, а также отсутствие в кассационной жалобе указания на обстоятельства, которые могли бы в силу ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием к отмене принятого по делу судебного акта, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.4-379.6, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 августа 2021 года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1, открытого акционерного общества «494 Управление Начальника Работ» - без удовлетворения.

Председательствующий Подпись

Судьи Подписи

Копия верна:

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции О.Н. Шабанова