Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Дубовик О.Н. при секретаре Черкасовой А.С. рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску ЖСК «Европейский» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Европейский 22» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РУБИН» и ФИО1 был заключен договор № 21-Фк о долевом участии в строительстве.

Согласно п. 1.1 данного договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом № № со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, спортивно-оздоровительным комплексом и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII (далее - Объект недвижимости) на земельном участке площадью 1,8505 га с кадастровым номером № и передать объект долевого строительства в собственность участника долевого строительства, а участник долевого строительства обязался в предусмотренные Договором сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.

В соответствии с п. 4.1 Договора, объект долевого строительства представляет собой нежилое помещение встроенно-пристроенный физкультурно-оздоровительный комплекс, состоящий из помещений на поэтажном плане №№ общей площадью 955,11 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рубин» (Сторона 1) и ЖСК «Европейский 22» (Сторона 2) был заключен договор уступки прав аренды земельного участка (далее - Договор уступки). В соответствии с п. 1.1 Договора уступки ООО «Рубин» уступило, а ЖСК «Европейский 22» принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №, находящегося в федеральной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ООО «Рубин» и Территориальный управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области. Согласно п. 1.4 Договора уступки ООО «Рубин» передает ЖСК «Европейский 22», а ЖСК «Европейский 22» принимает на себя все права и обязанности Застройщика по заключенным ООО «Рубин» договорам о долевом участии в строительстве в отношении Объектов долевого строительства. Перечень заключенных ООО «Рубин» договоров о долевом участии в строительстве, прав требования о передаче жилых и нежилых помещений и размере денежных средств, привлеченных ООО «Рубин» для строительства Объектов долевого строительства, приведен в Приложении № к Договору. В установленном Приложением № к договору уступки перечне договоров участия в долевом строительстве содержится указание на договор № об участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Рубин» и Ответчиком. Права и обязанности ООО «Рубин» были переданы ЖСК «Европейский 22» с нотариально удостоверенного согласия Ответчика. Таким образом, с момента заключения Договора уступки права и обязанности застройщика по договору №-ф об участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, перешли от ООО «Рубин» к ЖСК «Европейский 22».

С момента заключения договора № - Фк о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении существенно изменились, что является основанием для расторжения данного договора в судебном порядке.

Существенное изменение обстоятельств обусловлено следующим.

Так, договор между Ответчиком и ООО «Рубин» был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии строительство многоквартирных домов на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, Вертолетное поле, (бывший аэродром ДОСААФ), участок XVIII фактически прекратилось летом 2015 года. Застройщик прекратил осуществление своей деятельности. ДД.ММ.ГГГГ СЧ СУ Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону возбуждено уголовное дело № в отношении учредителя ООО УК «РассветСтройИнвест» и ООО «Рубин» ФИО8., учредителя и директора ООО «Донской Альянс» ФИО6. и неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту мошеннических действий при строительстве многоквартирного жилого дома № №, расположенного по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок №, а также многоквартирного жилого дома № №, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок №.

Таким образом, существенное изменение обстоятельств выразилось в фактическом прекращении застройщиком деятельности по строительству объектов на вышеуказанном земельном участке в виду отсутствия у застройщика денежных средств для осуществления такого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ участниками долевого строительства, пострадавшими от действий учредителей ООО «Рубин», руководителя ООО «Донской Альянс» был создан жилищно-строительный кооператив «Европейский 22». Кооператив, как это следует из п. 2.1 его Устава, создан для участия членов кооператива своими имущественными паевыми взносами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежал ООО «Рубин» на праве аренды на основании договора аренды № находящегося в федеральной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Рубин» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

С целью получения права на достройку многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рубин» (Сторона 1) и ЖСК «Европейский 22» (Сторона 2), как было указано выше, заключен Договор уступки. В соответствии с п. 1.1 Договора уступки ООО «Рубин» уступило, а ЖСК «Европейский 22» принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №, находящегося в федеральной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Рубин» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области. Пунктом 1.3 Договора уступки предусмотрено, что одновременно с уступкой прав и обязанностей арендатора Участка ООО «Рубин» передает ЖСК «Европейский 22» имущество, находящееся на Участке в связи с выполнением ООО «Рубин» или по заказу ООО «Рубин» работ по созданию объектов долевого строительства, включая находящиеся на Участке строительные материалы, оборудование, результаты выполненных работ, а также объекты незавершенного строительства. Согласно п. 1.4 Договора уступки ООО «Рубин» передает ЖСК «Европейский 22», а ЖСК «Европейский 22» принимает на себя все права и обязанности Застройщика по заключенным ООО «Рубин» договорам о долевом участии в строительстве в отношении Объектов долевого строительства. Перечень заключенных ООО «Рубин» договоров о долевом участии в строительстве, прав требования о передаче жилых и нежилых помещений и размере денежных средств, привлеченных ООО «Рубин» для строительства Объектов долевого строительства, приведен в Приложении № к Договору. В установленном Приложением № к договору уступки перечне договоров участия в долевом строительстве содержится указание на договор №-ф об участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Рубин» и Ответчиком. Права и обязанности ООО «Рубин» были переданы ЖСК «Европейский 22» Договор уступки был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Таким образом, с даты государственной регистрации Договора уступки к ЖСК «Европейский 22» от ООО «РУБИН» перешли все права и обязанности по заключенным между ООО «РУБИН» и участниками долевого строительства договорам об участии в долевом строительстве.

Ввиду отсутствия у ООО «Рубин» денежных средств, необходимых для продолжения строительства, единственным возможным в сложившейся ситуации способом достройки проблемных объектов являлось получение субсидии из средств областного бюджета в соответствии с п. 1 ст. 4 Областного закона от 30 июля 2013 № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» и Постановлением Правительства Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке предоставления субсидии объединениям участников долевого строительства на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемных объектов с высокой степенью строительной готовности (65 процентов и более)».

ДД.ММ.ГГГГ Истцом в Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области была подана заявка на получение субсидии для завершения строительства жилого дома № № со строенными помещениями общественного назначения - II этап строительства застройки участка № XVIII территории бывшего аэродрома ДОСААФ в г. Ростове-на-Дону», расположенного по адресу: <адрес> (территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок № XVIII) (далее - проблемный объект). ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области было принято решение о признании истца соответствующим условиям предоставления субсидии. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Министерством строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области было заключено соглашение о предоставлении из областного бюджета субсидии объединению участников долевого строительства. Согласно п. 1 данного соглашения, его предметом является предоставление Истцу из областного бюджета в 2019 и в 2020 годах субсидии на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемных объектов с высокой степенью готовности в целях реализации следующих направлений:

1.1 Возмещение затрат на проведение обследования технического состояния проблемного объекта;

1.2 Возмещение затрат на разработку отдельных разделов проектной документации проблемного объекта;

1.3 Возмещение затрат на проверку определения сметной стоимости строительства проблемного объекта;

1.4 Выполнение работ по проблемному объекту в соответствии с проектной документацией и сводным сметным расчетом стоимости строительства проблемного объекта;

1.5 Подключение (технологическое присоединение) проблемного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

1.6 Осуществление строительного контроля и авторского надзора при строительстве проблемного объекта.

Как видно из условий соглашения, денежные средства в рамках субсидии из областного бюджета были выделены истцу лишь для завершения строительства жилого дома № в отношении которого Истцом была подана соответствующая заявка. Подать заявку на получение субсидии в отношении Объекта долевого строительства Истец не мог. Строительство Объекта долевого строительства осуществлялось на основании разрешения на строительство № №/3 от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия указанного разрешения истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть задолго до создания кооператива. Осуществление строительства объекта долевого строительства на основании разрешения на строительство, срок которого истек, невозможно. Продлить срок действия разрешения на строительство также не представляется возможным, поскольку срок, установленный ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для обращения в орган местного самоуправления с заявлением о продлении разрешения на строительство, также истек. Кооператив является некоммерческой организацией, осуществляющей свои действия лишь за счет имущественных взносов своих членов. Денежные средства, необходимые и достаточные для строительства Объекта долевого строительства, у кооператива отсутствуют, равно как и отсутствуют источники получения таких средств. Более того, ввиду истечения разрешения на строительство, достройка Объекта долевого строительства возможна лишь при условии получения нового разрешения на строительство. Для этого, необходим сбор и подача в орган местного самоуправления перечня документов, определенного ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. Для осуществления указанных действий необходима полная актуализация и внесение изменений проектной документации объекта, прохождение экспертизы проектной документации. Указанные действия требуют значительных финансовых затрат, нести которые у Истца нет объективной возможности.

Таким образом, изменение обстоятельств выразилось также и в замене стороны договора о долевом участии в строительстве на ЖСК «Европейский 22», который, будучи некоммерческой организацией, также не располагает денежными средствами, необходимыми для достройки Объекта долевого строительства.

В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Предвидеть в момент заключения спорного договора изменение обстоятельств Истец не мог, поскольку не являлся стороной указанных отношений.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Изменение обстоятельств было вызвано, в первую очередь, действиями третьих лиц - руководителя организации - генерального подрядчика, учредителем застройщика. Предвидеть и, тем более, преодолеть причины Истец не мог ни при каких обстоятельствах, поскольку, как это было указано выше, не являлся первоначальной стороной спорных отношений.

Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сохранение в силе договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома значительным образом нарушает права Истца. В настоящий момент Истец является арендатором земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома. Согласно п. 3.1 договора аренды № находящегося в федеральной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет 624 331, 68 рублей в год. Указанные денежные средства выплачиваются за счет взносов членов кооператива. Уплата данной денежной суммы является весьма обременительной для Истца. Срок действия договора аренды предусмотрен по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). При этом, согласно договору строительного подряда, заключенному для строительства многоквартирного жилого дома (п. 1.3 договора) срок завершения строительных работ - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По завершении строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого <адрес>, Истец планирует обратиться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области для расторжения данного договора с целью освобождения Истца от бремени расходов по арендной плате. Однако, поскольку у Ответчика заключен договор участия в долевом строительстве, в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ право аренды данного земельного участка находится в залоге у Ответчика. Соответственно, в соответствии с п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ, расторгнуть такой договор досрочно по соглашению между Арендодателем и Арендатором без согласия Ответчика Истец не сможет, в результате чего Истец вынужден будет нести расходы по арендной плате до окончания действия договора аренды.

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией. Согласно ч.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Вместе с тем, п.2 ст.2 Гражданского кодекса РФ определяет понятие предпринимательской деятельности как самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Из сопоставления указанных понятий можно сделать вывод о том, что рисковый характер является одной из отличительных характеристик, определяющей содержание предпринимательской деятельности. Истец, являясь организацией, не осуществляющей предпринимательскую деятельность и созданную исключительно в целях удовлетворения потребности граждан в жилых помещениях, не может нести риск изменения обстоятельств. Кроме этого, истец стал стороной спорного договора значительное врем после того, как строительство Объекта долевого строительства прекращено.

Важно отметить, что в соответствии с п. 3.1 Договора, заключенного между Ответчиком и ООО «Рубин», Ответчик обязался уплатить ООО «Рубин» денежную сумму в размере 40 114 620, 00 рублей после государственной регистрации договора, но не позднее 1 месяца до даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Данное условие договора представляется неопределенным, поскольку не позволяет установить конкретный срок, в течение которого должен быть платеж, поскольку точно определить календарную дату ввода Объекта в эксплуатации не представляется возможным в силу специфики строительного процесса. Кроме этого, условия оплаты цены договора, заключенного между Ответчиком и ООО «Рубин» значительно отличаются от условий договоров, заключенных ООО «Рубин» с другими участниками долевого строительства в которых оплата цены предусматривалась в течение непродолжительного времени после государственной регистрации договоров. Исходя из буквальных условий оплаты заключенного ответчиком договора, истец фактически обязан построить Объект долевого строительства, и после этого получить от ответчика оплату. Указанное условие договора нарушает экономический баланс сторон и создает для Истца фактически невыполнимые условия. Как было указанно выше истец не был первоначальной стороной договора между ООО «Рубин» и Ответчиком при заключении договора, формировании его условий его стороны полагали, что денежных застройщика будет достаточно для строительства Объекта. В силу же изменившихся обстоятельств: остановки строительства, возбуждения уголовного дела в отношении руководителей застройщика, отсутствия денежных средств на расчетных счетах застройщика для завершения строительства, отсутствия у жилищно-строительного кооператива денежных средств для строительства объекта, исполнение договора становится невозможным. В случае, если бы истец являлся первоначальным участником правоотношений с Ответчиком, договор на указанных условиях не был бы заключен.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Рубин» и ФИО1, в связи с существенными изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате госпошлины в размере 60 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО4, действующий по доверенности заявил ходатайство о передачи дела по подсудности, указывая на то, что исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве не относятся к спорам о правах на недвижимое имущество. ё

Предметом спора является изменение существующих гражданско-правовых обязательств, вытекающих из невозможности (ненадлежащем исполнении) заключённого договора долевого участия в строительстве. Кроме того, ЖСК не обладает вещными правами в отношении земельного участка, на котором должно было осуществиться строительство объекта недвижимости, что исключает возможность подачи негаторного иска. Учитывая, что негаторный иск является разновидностью способа защиты права собственности правом на его подачу наделены собственник (собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения согласно ст. 304 ГК РФ), а так же лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ). Вместе с тем доказательств нарушения права собственности Истца (владения, пользования, распоряжение) заявленные исковые требования не содержат.

Ответчик считает, что в данном случае спор подлежит рассмотрению согласно положениям ст. 28 ГПК РФ по его месту жительства (<адрес>), на территории, подпадающей под юрисдикцию Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания.

Представитель истца ФИО5, действующая по доверенности против передачи дела по подсудности возражала, указав, что требования были предъявлены в железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону исходя из п. 9 ст. 29 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.

Согласно ст. 47 Конституции РФ, никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела, в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Согласно положениям ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно ч. 1 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации иски о правах на объекты недвижимого имущества, в том числе о правах на жилые и нежилые помещения, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В силу п.9 ст. 29 ГПК РФ иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 4 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.12.2013, иски, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в суд по правилам общей (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) или альтернативной (ст. 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 17 Закона "О защите прав потребителей").

Как следует из содержания искового заявления, ЖСК «Европейский» заявило требования о расторжении заключенного с ФИО1 договора долевого участия в строительстве в связи с существенными изменениями обстоятельств.

Учитывая, что в силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием расторжения договора является прекращение между сторонами обязательств на будущее, при этом установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, и принимая во внимание, что при обращении в суд с данным иском никаких требований в отношении недвижимого имущества не заявлено, и не представлено сведений о том, что спорный объект уже создан как объект недвижимого имущества, в договоре место исполнения договора по внесению денежных средств не указано, законных оснований считать, что данный спор подлежит разрешению по правилам исключительной подсудности, у суда не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что в соответствии с ч. 9 ст. 29 ГПК РФ возникший между сторонами спор подлежит рассмотрению по месту исполнения договора несостоятельны, поскольку как следует из предоставленных материалов дела, спор между сторонами возник фактически в отношении срока уплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве, при этом место исполнения в данной части соглашения не указано.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что подсудность заявленного иска определяется по общему правилу подсудности по месту жительства ответчика.

Местом жительства ответчика является <адрес>.

Таким образом, применительно к положениям ст. 28 ГПК РФ, суд приходит к выводу о передачи дела для рассмотрения по месту жительства ответчика в в Советский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия –Алания.

Руководствуясь ст. 28, 33ст. 224-225 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Гражданское дело по иску ЖСК «Европейский» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве, передать по подсудности для рассмотрения в Советский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия –Алания.

На определение может быть подана частная жалоба в Ростовский областной суд в течение 15 дней через Железнодорожный райсуд г.Ростова н/Д.

Судья