Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Технопроект» к Денега Т. Г., Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Швыдкий В. Л.» о переводе права арендатора по договору аренды по кассационной жалобе Денега Т.Г. на решение Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В.В., выслушав объяснения представителя Швыдкого В.Л. – Шейкину Д.А., полгавшей о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы Денега Т.Г., судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Технопроект» (далее - ООО «Технопроект») обратилось в суд с иском к Денега Т.Г., Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Швыдкий В. Л.» (далее - КФХ «Швыдкий В.Л.») о переводе права арендатора по договору аренды.

В обоснование своих требований истец указал на то, что Денега Т.Г. является собственником земельного участка площадью 5,7211 га с кадастровым № (актуальный №) и земельного участка площадью 3,2396 га с кадастровым № (актуальный №), расположенных на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым. 26 октября 2011 года между Денега Т.Г. и ЧП «Технопроект» (правопреемник - ООО «Технопроект») заключены договоры аренды указанных земельных участков сроком на шесть лет. До истечения их срока действия истец, пользуясь преимущественным правом, направил Денега Т.Г. уведомление о намерении заключить на новый срок договоры аренды. Впоследствии стало известно, что 6 февраля 2017 года между Денегой Т.Г. и КФХ «Швыдкий В.Л.» заключены договоры аренды тех же земельных участков. Истец просил перевести на него права арендатора по договорам аренды вышеуказанных земельных участков от 6 февраля 2017 года, заключенных между Денега Т.Г. и КФХ «Швыдкий В.Л.».

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 сентября 2020 года, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Денега Т.Г. поставлен вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Представитель ООО «Технопроект», Денега Т.Г., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственного комитета по государственный регистрации и кадастру Республики Крым, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Денега Т.Г. является собственником земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 5,7211 га с кадастровым № (актуальный КН №) и земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 3,2396 га с кадастровым № (актуальный КН №), расположенных на территории Столбовского сельского совета Сакского района Республики Крым.

Право собственности Денега Т.Г. на указанные земельные участки зарегистрировано и сведения об этом содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

26 октября 2011 года между Денега Т.Г. и ЧП «Технопроект» заключен договор аренды земельного участка, согласно пунктам 1 и 2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в Столбовском сельском совете Сакского района Автономной Республики Крым общей площадью 5,7211 га с кадастровым №

Согласно пункту 4 договор заключен на шесть лет и вступает в законную силу со дня государственной регистрации. В случае, если действие договора прекращается в период уборки урожая, то срок действия договора автоматически продлевается на период, необходимый для проведения всех работ по уборке и подготовке земли к передаче собственнику. После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление его на новый срок.

Согласно абзацу 2 пункта 30 расторжение договора в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 31 договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех самых условиях, если ни одна из сторон, в установленный договором срок, не уведомила другую сторону об отказе возобновить договор.

В подпункте 4 пункта 23 договоров указано, что арендодатель обязан об отказе возобновить договор уведомить арендатора за один год до окончания договора.

Договор зарегистрирован в горрайонном управлении Госкомзема в г. Саки и Сакском районе, о чем в Государственном реестре земель совершена запись от 13 марта 2012 года №.

26 октября 2011 года между сторонами на тех же условиях заключен и 13 марта 2012 года зарегистрирован в горрайонном управлении Госкомзема в г. Саки и Сакском районе под № договор аренды в отношении земельного участка площадью 3,2396.

22 сентября 2014 года в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) внесены сведения о юридическом лице ООО «Технопроект».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Технопроект» зарегистрировано 30 декабря 1999 года (регистрационный №).

Из положений устава ООО «Технопроект» (в редакции 2016 года) следует, что данное общество до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации зарегистрировано 30 декабря 1999 года Исполнительным комитетом Симферопольского городского совета (идентификационный код №) и является его правопреемником.

Истцом исполнялись обязанности по внесению арендной платы по заключенным договорам, что подтверждается расходными кассовыми ордерами от 18 февраля 2016 года, 21 ноября 2016 года, ведомостью от 19 декабря 2013 года, а также уведомлением о выплате арендной платы

17 января 2017 года между Денегой Т.Г. и КФХ «Швыдкий В.Л.» заключён договор, по условиям которого Денега Т.Г. передала во временное владение, пользование и распоряжение КФХ «Швыдкий В.Л.» те же земельные участки, расположенные на территории Столбовского сельского совета, Сакского района, Республики Крым, общей площадью 8,9607 га.

Срок действия договора составляет 7 лет и вступает в силу с момента подписания договора.

17 января 2017 года между Денегой Т.Г. и КФХ «Швыдкий В.Л.» составлен акт приёма-передачи земельных участков. 6 февраля 2017 года произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Денега Т.Г. уведомления об отказе возобновить договор в адрес истца не направляла.

19 февраля 2018 года ООО «Технопроект» в период действия заключённых договоров аренды земельных участков от 26 октября 2011 года ООО «Технопроект» направило в адрес Денеги Т.Г. уведомления от 19 февраля 2018 года № и №, в которых предлагало заключить договоры аренды на спорные земельные участки на новый срок.

Согласно имеющегося в материалах дела отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № указанные уведомления получены адресатом 27 февраля 2018 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив нарушение арендодателем в период действия заключённых договоров аренды земельных участков от 26 октября 2011 года прав арендатора (ООО «Технопроект») на преимущественное заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, пришел к выводу об удовлетворении иска, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными.

Положениями статьи 792 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Согласно статье 764 Гражданского кодекса Украины если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновлённым на срок, который был ранее установлен договором.

Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

В силу части 2 статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли» право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, который регулирует государственную регистрацию вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Согласно части 1, 2 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» по окончании срока, на который был заключён договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором.

Положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поскольку законодательство Украины не содержит специальных оговорок, предусмотренных российским законодательством (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) относительно заключения подлежащих регистрации договоров для третьих лиц только с момента такой регистрации, суды обоснованно исходили из того, что для ИП Швыдкого В.Л. данный договор начал действовать только с 14 марта 2012 года и окончил свое действие 13 марта 2018 года.

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закреплено правило о том, что условия договоров, заключённых на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положением части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ установлено, что до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключённых до вступления в силу Федерального конструкционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истёк срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу к выводу о том, что заключённые между ЧП «Технопроект» и Денега Т.Г. договоры аренды земельных участков от 26 октября 2011 года, прошедшие государственную регистрацию, сохранили свою силу после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Из условий заключённых договоров аренды следует, что их действие прекращается по истечении срока аренды.

Руководствуясь указанными нормами права и установив, что по истечении срока действия договоров ни одна из сторон не потребовала их прекращения и арендатор направил уведомление об их возобновлении (продлении) на новый срок при отсутствии возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что договоры считаются возобновлённым на тех же условиях, что не противоречит положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств по делу и являются несостоятельными, поскольку доказательства по делу были проверены судами и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно, они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Сакского районного суда Республики Крым от 29 ноября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 сентября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Денега Т.Г. – без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Песоцкий

Судьи В.Ю. Брянский

Е.В. Иванова

Определение01.06.2021