Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Николаенко Т.А. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 2 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2023 года по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя Портных Виталия Сергеевича к Николаенко Тамаре Алексеевне о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора аренды.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Богатых О.П., судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

установила:

индивидуальный предприниматель Портных В.С. (далее – ИП Портных В.С.) обратился в суд с иском к Николаенко Т.А., в котором просил взыскать с ответчика денежные средства в счет компенсации за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в размере 200 000 руб.; проценты в размере 2 367 руб. за пользование чужими денежными средствами; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере 50 000 руб., государственной пошлины в размере 5 224 руб.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 2 марта 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2023 года, исковые требования удовлетворены частично.

С Николаенко Т.А. в пользу ИП Портных В.С. взыскана компенсация, предусмотренная договором, в размере 200 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 224 руб.

В удовлетворении остальной части требований ИП Портных В.С. отказано.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных актов, как незаконных и необоснованных, принятых с нарушением норм процессуального и материального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания членов семьи ответчика.

Считает, что путем заключения договора аренды части расположенных в доме помещений, а именно площадью 52,4 кв.м, фактически осуществлен перевод части жилого дома в нежилое, в связи с чем оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.

Ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждает, что договор аренды в отношении жилого помещения с условием его использования как нежилого, является ничтожным, если нарушает права третьих лиц, в частности, других жильцов.

Обращает внимание, что Портных В.С. знал, что администрацией муниципального образования г. Краснодара инициирован иск о сносе жилого дома по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, территория ДНТ «Виктория», 135, следовательно, был уведомлен о расторжении договора, кроме того, считает, что именно истец является причиной обращения администрации с иском в суд.

Отмечает, что истец добровольно подписал уведомление о расторжении договора аренды от 22 апреля 2021 года и акт возврата помещения от 20 июня 2021 года, освободил помещение без выставления каких-либо устных или письменных претензий.

Не соглашается с выводами судов, что оснований для освобождения от ответственности за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя не установлено.

Заявляет, что истец при заключении договора аренды знал, что дом является жилым, отказался от регистрации договора, поскольку заранее предвидел возникновение форс-мажорных обстоятельств со стороны администрации.

Полагает ошибочными выводы суда апелляционной инстанции в той части, что ее поведение после заключения сделки давало основание Портных В.С. полагаться на действительность сделки.

В судебном заседании Николаенко Т.А. и ее представитель Колесников Е.Н. доводы кассационной жалобы поддержали, просили удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//4kas@sudrf.ru).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Николаенко Т.А. (арендодатель) и ИП Портных В.С. (арендатор) 1 ноября 2017 года заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего договора на возмездной основе, а арендатор обязуется вернуть имущество в состоянии, указанном в пункте 2.2.3 настоящего договора.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать арендатору на возмездной основе в пользование нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 52,4 кв.м, в том числе торговая площадь – 38 кв.м, подсобное помещение – 14,4 кв.м.

Согласно пункту 1.4 договора указанное имущество предназначено для использования в качестве магазина.

Пунктом 5.1 договора аренды установлен срок действия договора с 1 ноября 2017 года до 31 ноября 2020 года, а в случае, если ни одна из сторон в течение 60 календарных дней до истечения срока действия договора не уведомит в письменной форме другую сторону о прекращении договора истечением срока действия, то договор считается пролонгированным на такой же срок на тех же условиях. Число пролонгаций не ограничено.

В соответствии с указанным условием договор аренды от 1 ноября 2017 года был сторонами пролонгирован.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут до истечения срока действия только по соглашению сторон.

В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, он обязан уведомить об этом арендатора не позднее, чем за месяц и выплатить ему компенсацию в размере 200 000 руб.

Из пояснений сторон следует, что данная сумма была согласована при заключении договора, договор ответчиком был подписан добровольно, с его условиями и суммой компенсации она согласилась. Данная сумма согласовывалась сторонами в качестве убытков, вызванных переездом арендатора, изменением количества клиентов и выручки истца от осуществляемой предпринимательской деятельности.

22 апреля 2021 г. арендодатель ИП Николаенко Т.А. уведомила арендатора Портных В.С. о расторжении договора аренды от 1 ноября 2017 года, со ссылкой на пункты 5.2 и 7.1 договора, указав, что просит освободить занимаемую площадь в срок до 60 календарных дней от даты данного уведомления и передать имущество арендодателю согласно акту приема-передачи.

Данное уведомление получено арендатором ИП Портных В.С. 22 апреля 2021 года, и 21 июня 2021 года он освободил арендуемое помещение и указал арендодателю на обязанность в силу пункта 8.1 договора уплатить компенсацию в размере 200 000 руб.

Указанное условие договора арендодателем не выполнено, что и послужило основанием обращения ИП Портных В.С. в суд с иском.

Возражая против иска, Николаенко Т.А. сослалась, что заключенный между сторонами договор аренды является ничтожным как нарушающий требования закона, а именно в аренду были сданы помещения жилого дома, предназначенные для проживания членов ее семьи.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что условие о выплате компенсации за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя предусмотрено договором, оснований для освобождения от ответственности не установлено и ответчиком не доказано.

При этом суд первой инстанции указал, что доказательств того, что данная сделка нарушает публичные интересы не представлено, а также ответчиком не было представлено доказательств того, что при заключении договора истец знал о том, что арендует часть жилого дома, поскольку согласно представленным фотографиям, распечаткам, а также тексту искового заявления администрации муниципального образования г. Краснодар объект недвижимого имущества по адресу: <адрес>, использовался как тренажерный зал, фитнес клуб, парикмахерская и пивной магазин, что ответчиком не оспаривалось.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, исходил из того, что договор аренды исполнялся сторонами с 1 ноября 2017 года до 21 июня 2021 года, в течение срока действия договора стороны не заявляли о его недействительности.

Судебная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции мотивированными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны предусмотрели срок действия договора аренды до 31 ноября 2020 г. (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1 договора).

Судами двух инстанций верно установлено, что арендные отношения между сторонами прекращены по инициативе арендодателя до истечения срока действия договора.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Положения ст. 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре и законе, однако условием такого расторжения для арендатора является необходимость выплаты установленной суммы.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 15 постановления от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии с положениями 65 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из доводов ответчика следует, что она вынуждена была расторгнуть договор аренды, поскольку администрация муниципального образования <адрес> обратилась в суд с иском о сносе принадлежащего ей жилого дома по указанному ранее адресу, поскольку он возведен без разрешения на строительство и используется не по назначению.

В соответствии с пунктом 7.1 договора каждая из сторон освобождается от ответственности за частичное или неполное исполнение обязательств по договору, если докажет, что неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств), то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, таких как пожар, наводнение или иное стихийное бедствие, а также издание акта государственного органа, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить, ни принять в расчет при заключении договора.

Предусмотренных договором оснований для освобождения ответчика от ответственности не установлено.

Ссылки на наличие судебного разбирательства в Советском районном суде г. Краснодара (дело №2-1894/01) нельзя расценивать как форс-мажорное обстоятельство, поскольку Николаенко Т.А., будучи индивидуальным предпринимателем, заключила с истцом договор аренды жилого дома для использования в качестве магазина по продаже пива, не могла не осознавать то обстоятельство, что жилой дом ею используется не по назначению, и не предвидеть, что это приведет к соответствующей реакции органов местного самоуправления.

Принимая во внимание, что сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке - необходимость выплаты суммы компенсации, соглашение об указанном договорном обязательстве не противоречит статьям 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая факт досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателем, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об обоснованности требований истца о взыскании компенсации, которая представляет собой договорную плату за досрочное расторжение договора, не связанное с нарушением обязательств арендатором.

Установленный договором размер компенсационной выплаты не является чрезмерным, отвечает принципу справедливости и обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, фактически направлен на устранение для истца негативных последствий досрочного отказа от договора, очевидно, направлен на восполнение возможной утраты доходов, которые он мог получить, при сохранении арендных отношений.

Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 20 июня 2021 года по 30 августа 2021 года, правомерно оставлены без удовлетворения, поскольку в заключенном договоре срок выплаты компенсации не предусмотрен, претензия не была вручена ответчику, а заявленный период включается в разумный срок для ее удовлетворения.

Поскольку настоящий спор вытекает из нарушения имущественных прав, предусмотренные главой 59 и статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для компенсации истцу морального вреда отсутствуют.

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о несоответствии размера установленной договором компенсации неблагоприятным последствиям вызванным таким отказом, или злоупотребления истцом правом при заявлении настоящего иска.

Разрешая спор по существу, суды двух инстанций на основании тщательного анализа представленных доказательств правильно установили фактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанции мотивированными, подтвержденными исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, соответствующими установленным фактическим обстоятельствам по делу, нормам материального и процессуального права, в том числе регулирующим порядок сбора, исследования и оценки доказательств. Основания не согласиться с ними не усматриваются.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, повторяют позицию заявителя при рассмотрении дела, которая получила надлежащую правовую оценку, нашедшую отражение в оспариваемых судебных постановлениях.

Несогласие с выводами судов первой и апелляционной инстанции в связи с иной оценкой доказательств, иное мнение о характере разрешения спора, субъективное толкование норм права не свидетельствуют о несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанции установленным ими обстоятельствам, нарушении норм материального и процессуального права, в силу части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не могут служить в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 2 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

О.П. Богатых Е.В. Макарова О.В. Жогин