Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО «Левобережье» ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Омска от 20 декабря 2011 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ЗАО «Левобережье» удовлетворить частично.

Признать договор управления многоквартирным домом, заключенный *** г. между собственниками многоквартирного дома № **, расположенного по ул. *** в г. Омске и ОАО «Левобережье» расторгнутым с *** г.

Взыскать с ЗАО «Левобережье» в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к ЗАО «Левобережье» отказать.

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома № ** по ул. **, оформленного протоколом от *** г.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей».

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ЗАО «Левобережье» о признании договора управления многоквартирным домом, заключенным собственниками помещений многоквартирного дома с ЗАО «Левобережье» расторгнутым, признании заключенным с ***1 года договора управления многоквартирным домом с ООО «Регионсервис».

В обоснование своего иска указал, что *** г. между собственниками помещений многоквартирного дома № ** по ул. ** в г. Омск и управляющей организацией ОАО «Левобережье» был заключен договор управления этим домом, по условиям которого вторая сторона обязалась оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений. Качество предоставляемых ОАО «Левобережье» услуг собственников не устраивало, в связи с чем, в период с ** по ***г. ими было проведено общее собрание, на котором решен вопрос о расторжении договора управления с этой управляющей компанией и в качестве управляющей организации выбрано ООО «Регионсервис».

Просил признать договор управления от *** г., заключенный между собственниками указанного дома с ОАО «Левобережье», расторгнутым с *** г., признать договор управления, заключенный между собственниками дома и ООО «Регионсервис», действующим с *** г., взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Кроме того, ФИО2 просил признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме **, по ул. ***, проведенном *** года, ссылаясь на то, что по инициативе ответчика ФИО3 было проведено оспариваемое общее собрание собственников жилых помещений, на котором решен вопрос о признании недействительным решения общего собрания собственников о выборе управляющей компанией ООО «Регионсервис» и подтверждении действия договора управления указанным многоквартирным домом между собственниками и ОАО «Левобережье».

О проведении данного собрания ни он, ни иные собственники помещений многоквартирного дома надлежащим образом не извещались, кроме того, отсутствовал кворум для принятия решений.

Определением Кировского районного суда г. Омска 07.12.2011 г. указанные исковые заявления соединены в одно производство.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель Ночной П.А., выступающий также в интересах ООО «Регионсервис», заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить заявленные требования, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, расходы по оплате госпошлины. Суду пояснили, что ОАО «Левобережье» надлежащим образом уведомлено о расторжении договора. В настоящее время собственники производят отплату за коммунальные платежи в ООО «Регионсервис».

Представитель ЗАО «Левобережье» и ФИО3 - ФИО4 исковые требования не признал, суду пояснил, что у ФИО2 нет полномочий для обращения с требованиями о признании договора с ЗАО «Левобережье» расторгнутым. Договор заключенный между собственниками жилого дома с ОАО «Левобережье» продолжает действовать, уведомление о расторжении с договора управляющая компания не получала, поэтому и ЗАО «Левобережье» до настоящего времени продолжает оказывать услуги по содержанию дома № *** по улице *** в г.***.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимала.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО «Левобережье» ФИО1 просит решение районного суда отменить. Указывает, что решением общего собрания собственников расторгнут несуществующий договор от *** г., между тем как договор от *** г. действует на сегодняшний день. Уведомление о расторжении договора в адрес ЗАО «Левобережье» не направлялось. Полагает, что ФИО2 не имеет права от своего имени требовать признания договора от *** г. расторгнутым. Полномочиями выступать от имени всех собственников он также не наделен.

Указывает, что поскольку договор управления многоквартирным домом является, по существу, договором возмездного оказания услуг, принятие решения собственниками об изменении способа управления само по себе не является основанием для его прекращения в связи с наличием задолженности у собственников данного жилого дома перед ЗАО «Левобережье».

В судебном заседании представитель ЗАО «Левобережье» ФИО5, а также ответчик ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержали. Просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО «Регионсервис» и истца просил оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе и выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела, в период с *** 2011 г. в порядке ст. 44, 45, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками помещений в многоквартирном доме N *** по ул. *** в г.Омске проведено общее собрание в форме заочного голосования.

По итогам проведения общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования, оформленного протоколом от *** (л.д. 9-11, т.1), приняты следующие решения: расторгнуть договор управления с ЗАО «Левобережье» в связи с невыполнением им условий договора(третий вопрос повестки дня); выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, выбрать управляющей организацией общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация «Регионсервис»" (четвертый вопрос повестки дня); утвердить текст договора с Управляющей организацией(пятый вопрос повестки дня); установить тариф (размер оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома) в размере: *** за 1 м2 общей площади помещения, принадлежащего собственнику(шестой вопрос повестки дня); Управляющая организация "Регионсервис" 1 раз в полугодие должна предоставлять населению отчет о расходовании денежных средств по дому. Форма отчета утверждается собственниками и предоставляется на оборотной стороне квитанции(седьмой вопрос повестки дня); выбрать уполномоченного собственников ФИО2 по вопросам: осуществление контроля финансовой деятельности Управляющей организации ООО "Регионсервис", предоставления интересов собственников в Управляющей организации ООО "Регионсервис", согласования объемов и сроков работ по ремонту общего имущества жилого дома.

Отказ ответчика передать техническую и иную документацию на жилой многоквартирный дом, а также проведение *** года инициативной группой во главе с ФИО3 повторного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме **, по ул. *** и вынесение им решения на котором решен вопрос о признании недействительным решения общего собрания собственников о выборе управляющей организации ООО «Регионсервис» и подтверждении действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом с ОАО «Левобережье» послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Уведомлением, полученным ответчиком 28.04.2011, уполномоченный представитель собственников помещений многоквартирного дома N ** по ул. *** г. Омска ФИО2 сообщил, что собрание собственников многоквартирного дома приняло решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК ОАО «Левобережье» и собственниками помещений данного дома, с 01.06.2011 в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора. В связи с чем, просил в срок до 01.06.2011 на основании ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществить передачу технической документации и документов, связанных с управлением многоквартирным домом вновь избранной управляющей организации, обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Регионсервис"(л.д. 29, т.1).

ЗАО «Левобережье» оставило без ответа сообщение ФИО2, несмотря на то, что ранее данная управляющая организация состояла с ним в переписке как со старшим по дому N ** по ул. *** в г. Омске(л.д.204-210).

В силу ч. 2 ст. 14 Решения Омского городского Совета от 07.06.2006 N 366 (ред. от 28.09.2011) "Об утверждении Положения о территориальном общественном самоуправлении в городе Омске", старший по дому в пределах своих полномочий представляет интересы жителей многоквартирных жилых домов, а также обеспечивает исполнение решений, принятых на собрании, конференции граждан, заседании комитета.

Полномочия ФИО2 на представление интересов собственников многоквартирного дома подтверждены также протоколом общего собрания от 25.04.2011 года и 15.05.2011(л.д. 9-11, 78).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о не направлении уведомления о расторжении договора в адрес ЗАО «Левобережье» недостоверными.

При этом, суд первой инстанции верно указал на несостоятельность доводов ответчиков о том, что собранием собственников многоквартирного дома ** принято решение в отношении несуществующего договора управления, заключенного с ЗАО «Левобережье» ** года. Техническая ошибка, допущенная в неверном указании в дате договора управления, фактически заключенного *** года, при наличии выраженного собственниками помещений многоквартирного дома общего волеизъявления на расторжение имеющегося договора с управляющей организацией ЗАО «Левобережье», не может свидетельствовать о недостоверности и незаконности принятого ими решения. В связи с этим, не принимается во внимание ссылка в жалобе на указанные обстоятельства дела.

Доводы жалобы о том, что договор управления может быть расторгнут только при доказанности факта ненадлежащего исполнения стороной обязательств по договору управления, в то время как таких доказательств не представлено, подлежат отклонению.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008 сформулирована правовая позиция, заключающаяся в том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частей 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Суд первой инстанции исследовал основания прекращения договора управления МКД с предыдущей управляющей организацией и, применительно к прекращению договора на основании ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, установил факт ненадлежащего исполнения данной управляющей организацией принятых на себя по договору управления МКД обязательств.

Так, свидетели, допрошенные в судебном заседании, Л., М.. подтвердили, что управляющая компания МКД ЗАО «Левобережье», несмотря на неоднократные обращения жильцов, не оказывало услуги по обслуживанию домом надлежащим образом, в том числе, не проводился капитальный ремонт дома, а после проведения ремонта крыши, она все равно протекает.

Об этом же свидетельствуют копии обращения жильцов в управляющую организацию и ответы на них (л.д. 32-33,203,204,205,208,245, т.2).

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Общими нормами п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также по изложенным выше правовым основаниям - в случаях, определенных соглашением сторон.

Согласно п. 6.1 договора управления многоквартирным домом № ** по ул. ** за № ** от *** года настоящий договор заключен на 5 лет(л.д.134-146,т.1). Договор может быть расторгнут досрочно: по соглашению Сторон; на основании решения общего собрания Собственников по причине нарушения условий договора при наличии письменного предупреждения об этом Управляющей организации за 60 дней; на основании решения суда.

Проанализировав условия договора управления МКД за N *** от 01.12.2006 г. по правилам ст. 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что в п.п. 6.3. указанного договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления как по соглашению сторон, так и по причине нарушения условий договора(л.д. 141,т.1). Иного вывода из содержания приведенных пунктов договора не следует.

Таким образом, содержание пункта 6.3. договора управления многоквартирным домом N *** от ***г., решения общего собрания собственников помещений, оформленные протоколом от **, а также письма уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома ФИО2, позволяют сделать вывод о том, что процедура, предусмотренная договором, собственниками спорного МКД соблюдена, и, соответственно письмо в адрес ответчика является заявлением собственников многоквартирного жилого дома о намерении прекратить договор управления многоквартирным домом, заключенный с ЗАО «Левобережье»(т.е. фактически собственники реализовали, предусмотренную договором возможность на односторонний отказ от договора управления в связи с нарушением управляющей компанией условий договора).

Таким образом, в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ у ответчика возникла обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением этим домом документы выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации ООО «Регионсервис», что, в свою очередь, вызвана необходимостью осуществления данной управляющей организацией деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.

При указанных обстоятельствах доводы заявителя жалобы о том, что договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками многоквартирного дома с ответчиком ЗАО «Левобережье», не расторгнут в установленном законом порядке, судом апелляционной инстанции не принимается. Тем более, что решения общего собрания, оформленные протоколом от **, не оспорены и не были признаны судом недействительными в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

На основании решений, принятых на общем собрании **, между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. **, **, заключен договор управления многоквартирным домом N 1 от *** г. с ООО «Регионсервис»(л.д. 13-23,т.1).

Установив факт избрания собственниками помещений в многоквартирном доме ООО "Регионсервис" в качестве управляющей организации, принимая во внимание отсутствие сведений о признании недействительным протокола от ***, суд первой инстанции правильно полагал, что дополнительного решения о признании заключенным договора управления собственниками МКД № ** по ул. ** в г. Омске с ООО «Регионсервис», подтверждения прав данной управляющей организации на управление указанным МКД, а также осуществления всех иных связанных с этим прав и обязанностей этой управляющей компании не требуется, тем более, что истец не представил доказательств своих полномочий на представление интересов юридической организации, каковой является ООО «Регионсервис».

Указание в жалобе на то, что у собственников МКД № *** по улице ** в г.Омске имеется задолженность перед управляющей организацией ЗАО «Левобережье», а также на то, что решение от ***г. принято не за 60 дней, а за 36 дней повлечь за собой отмену решения суда не может, поскольку как указано выше, решение собственников помещений МКД, оформленное протоколом от ***г. не признано в судебном порядке недействительным.

Кроме того, в соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Данный срок для передачи технической документации избранной жильцами управляющей организации у ЗАО»Левобережье» имелся. Также имелась возможность для сбора с жильцов имеющихся сумм долга, в том числе путем предъявления соответствующих исков в суд.

Что же касается решения общего собрания *** г. на котором решался вопрос о признании недействительным решения общего собрания собственников о выборе управляющей компанией ООО «Регионсервис» и подтверждении действия договора управления указанным многоквартирным домом между собственниками и ОАО «Левобережье», то суд верно признал его незаконным.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Судом установлено, что истец ФИО2, а также члены его семьи, являющиеся сособственниками жилого помещения в МКД № ** по ул. ***в г.Омске, не были извещены о проведении данного собрания и не принимали в нем участия. Иные собственники помещений многоквартирного дома также не извещались о дне и времени проведения общего собрания, что подтвердили допрошенные в суде свидетели.

Более того, из письменного сообщения П. следует, что она не участвовала в проведении собрания и составлении протокола общего собрания от ** года, не являлась секретарем и не подписывала протокол общего собрания(л.д. 73 ).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отнесся критически к доводам второй стороны о надлежащем извещении собственников помещений МКД о предстоящем собрании, проводимом **г. и законности составленного от этой же даты протокола общего собрания собственников, наличии кворума при голосовании, и правильно признал их несостоятельными.

Таким образом, решение общего собрания помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, **, д. ***, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений от ***г., является в силу статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации неправомерным.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит решение суда постановленным при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с учетом доказанности этих обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права. Доказательства, на которые сослались стороны в обоснование своих требований и возражений на них, судом исследованы и им дана надлежащая правовая оценка.

Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Омска от 20 декабря 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика закрытого акционерного общества Управляющая организация " ЗАО «Левобережье» " - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: