Гражданский кодекс часть 1

2 августа 2012 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Усть-Камчатского районного суда Камчатского края от 30 мая 2012 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Вист» об обязании передать истцу по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади), расположенного по адресу и признании перехода права собственности истца на часть промбазы (в размере 50% от общей площади), отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вист» к ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи части здания промбазы Варгановского СМУ от 1 октября 2005 года между ООО «Вист» и ФИО1 не заключенным.

Заслушав доклад судьи Степашкиной В.А., объяснения представителя ФИО1 адвоката Домрачева В.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1. (с учетом уточненных требований) обратился в суд с иском к ООО «Вист» об обязании ответчика передать истцу по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади), расположенного по адресу: , о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы.

В обоснование иска указал, что 1 октября 2005 года по договору купли-продажи им было приобретено у ООО «Вист» часть здания промбазы Варгановского СМУ площадью 1323 кв. м (50% от общей площади), приобретенного ООО «Вист» на торгах по договору купли-продажи от 11 августа 2005 года. Согласно пункта 1 раздела «Обязательства сторон» договора от 1 октября 2005 года при подписании данного договора он оплатил ответчику 480000 руб. В дальнейшем он узнал, что право собственности ООО «Вист» на спорный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, однако директор ООО «Вист» ФИО2. пообещал, что осуществит необходимые действия по государственной регистрации права собственности на спорное здание, после чего ФИО1. сможет зарегистрировать свое право собственности на часть здания. В марте 2010 года директор ООО «Вист» письмом сообщил ему, что 4 марта 2010 года ООО «Вист» получило государственное право на недвижимое имущество – здание промбазы в в связи с чем, ООО «Союз» предлагалось в срок до 15 мая 2010 года вывести имущество из здания промбазы, в противном случае, замки на воротах будут сменены, и доступ в здание будет расценен как проникновение в частную собственность. Указанное письмо было направлено в адрес ООО «Союз», которое не является стороной договора купли-продажи. Покупателем по данному договору является физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Спорный объект не входит в уставный капитал ООО «Союз», однако использовалось им, так как ФИО1. является его единственным учредителем, который добросовестно и открыто использовал спорный объект, о чем свидетельствуют договоры на коммунальные услуги и энергоснабжение. Споров об использовании имущества между сторонами до марта 2010 года не возникало.

Судом принят к производству встречный иск, поступивший в суд 5 мая 2012 года, ООО «Вист» в лице директора ФИО2. к ФИО1 о признании договора купли-продажи части здания промбазы Варгановского СМУ от 1 октября 2005 года между ООО «Вист» и С. не заключенным.

В обоснование иска указано, что 1 октября 2005 года между ООО «Вист» и ФИО1. было достигнуто соглашение о продаже последнему части здания промбазы Варгановского СМУ, приобретенного ООО «Вист» на торгах согласно договора от 11 августа 2005 года, о чем составлен договор. Однако ФИО1. до настоящего времени не уплатил сумму, указанную в пункте 1 данного договора, в связи с чем, ему не была передана техническая документация на часть здания, а также не был составлен акт приема-передачи недвижимости. Поскольку ФИО1 до настоящего времени не произведена оплата по договору, ООО «Вист» в свою очередь отказывается от исполнения договора в одностороннем порядке, что не противоречит части 4 статьи 486 ГК РФ. Кроме того, в нарушение статьи 554 ГК РФ спорный договор не содержит сведений о том, какая именно часть здания, находящаяся в составе неделимого недвижимого объекта, подлежит передаче по договору. Согласно достигнутых устных соглашений, часть здания, подлежащая передаче, должна быть обозначена в акте приема-передачи, но только после оплаты по договору.

В судебном заседании представитель истца ФИО1. по первоначальному иску ФИО3. уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в представленных суду возражениях.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «Вист» ФИО2. с заявленными исковыми требованиями не согласился, пояснил, что первоначальные переговоры по продаже части здания он вел не с ФИО1., а с ФИО4, ФИО5 и ФИО6., которые впоследствии попросили его заключить договор купли-продажи с ФИО1., обещая заплатить деньги по договору в 2006 году.

Представители истца по встречному исковому заявлению ООО «Вист» ФИО2. и ФИО7 на встречных исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик по встречному исковому заявлению ФИО1 с требованиями ООО «Вист» не согласился по основаниям, изложенным в возражениях на встречный иск.

Третье лицо на стороне ответчика – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (Управление Росреестра по Камчатскому краю) просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В письменном мнении полагали, что требования истца о государственной регистрации перехода права могут быть удовлетворены при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и юридически значимыми обстоятельствами по делу являются: соответствие договора от 1 октября 2005 года требованиям законодательства РФ и всем критериям законности сделки, в том числе надлежащее исполнение сторонами обязательств по данному договору (оплата и передача недвижимого имущества) установление факта уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также отсутствия правопритязаний других лиц на спорный объект недвижимости.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

Не согласившись с решением суда, считая его незаконным, необоснованным и постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, ФИО1. в апелляционной жалобе просит судебную коллегию его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ФИО1. удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Полагает вывод суда о том, что в договоре сведения, позволяющие идентифицировать проданные помещения в здании промбазы, отсутствуют, отсылка к документам технического учета не содержится, возможность расхождения проданной площади, указанной в договоре, с технической документацией договором также не предусмотрена неправильным и не соответствующим установленным по делу обстоятельствам. Считает, что суд необоснованно вышел за пределы заявленный ФИО1. требований. Требование о государственной регистрации перехода права собственности и требование о признании перехода права собственности не являются равнозначными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (ст. 432 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункта 61 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Пленума) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 октября 2005 года между продавцом ООО «Вист» и покупателем ФИО1. в письменной форме был заключен договор купли-продажи, предметом которого является часть здания промбазы Варгановского СМУ, приобретенного на торгах (договор от 11 августа 2005 года), площадью 1323 м2 (50% от общей площади), находящейся на . Из условий договора от 1 октября 2005 года невозможно с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки. Из содержания договора следует, что продана часть здания. Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации Управления Федеральной Регистрационной службы по Камчатскому краю от 4 марта 2010 года ООО «Вист» является собственником здания промбазы – нежилого 2-х этажного здания общей площадью 2761,4 м2. Согласно техническому паспорту, выданному БТИ Камчатского края 13 мая 2009 года, всего по зданию общей площади 2943,1 м2, из них: основной – 2703,6 м2 и вспомогательной – 239,5 м2. В ходе судебного заседания ФИО1 пояснял, что ему по договору был передан цех (от пола до крыши), который, согласно, техническому паспорту, состоит из 4-х помещений на первом этаже (номера 1, 2, 3, 4) и 7 помещений на втором этаже под номерами 1, 2, 3, 13, 14, 15, 16. Сторонами по делу не оспаривался тот факт, что площадь помещений под номерами 1 – 4 на первом этаже меньше площади по договору на 47,4 м2. Вместе с тем сумма площадей помещений 1-го и 2-го этажей составляет 1390,1 м2, что превышает на 67,1 м2 площадь по договору.

При продаже помещения в договоре должны присутствовать сведения, позволяющие идентифицировать место его нахождения в здании. Недвижимость может быть индивидуализирована в договоре исключительно путем отсылки к документам технического учета и иным подобным документам, определяющим ее с достаточной степенью точности. Расхождение указанной в договоре продажи недвижимости площади объекта и его площади, в последующем установленной при официальных обмерах органами технической инвентаризации, не указывает на не определенность предмета договора, если возможность такого расхождения предусмотрена самим договором.

Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что из условий договора от 1 октября 2005 года невозможно с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки, отсылка к документам технического учета не содержится, возможность расхождения проданной площади, указанной в договоре, с технической документацией, договором также не предусмотрена. Следовательно, между сторонами не достигнуто соглашение по помещениям, которые согласно договору должны были быть переданы ФИО1

Как следует из содержания статьи 556 ГК РФ, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным при наличии одновременно двух условий: после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Договором продажи недвижимости от 1 октября 2005 года не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о том, что договор является незаключенным и в силу статей 432, 554, 556 ГК РФ, оснований для понуждения ООО «Вист» произвести передачу ФИО1 по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади) не имеется.

Разрешая спор в данной части, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Вместе с тем, судом нарушены нормы процессуального права, суд вышел за пределы заявленных истцом требований, приняв решение об отказе в удовлетворении требования ФИО1 о признании перехода права собственности истца на часть промбазы (в размере 50% от общей площади), тогда как в судебном заседании 29-30 мая 2012 года ФИО1. изменил предмет иска, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы (л.д. 169). Данное требование судом рассмотрено не было.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска. В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Судом установлено, что в силу статей 432, 554 ГК РФ договор не заключен, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение относительно существенного условия договора - его предмета и оснований для понуждения ответчика произвести передачу истцу по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади) не имеется. В соответствии с абзацем 3 пункта 61 Пленума требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Следовательно, требование ФИО1. о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования ФИО1. о признании перехода права собственности истца на часть промбазы (в размере 50% от общей площади), с принятием решения об отказе в удовлетворении требования ФИО1. к ООО «Вист» о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Камчатского районного суда Камчатского края от 30 мая 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании перехода права собственности истца на часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади), расположенного по адресу: .

В удовлетворении требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Вист» о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего

ФИО8,

судей

Степашкиной В.А. и ФИО9,

при секретаре

ФИО10,

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вист» к ФИО1 удовлетворить.

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 (с учетом уточненных требований) обратился в суд с иском к ООО «Вист» об обязании ответчика передать истцу по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади), расположенного по адресу: , о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы.

В обоснование иска указал, что 1 октября 2005 года по договору купли-продажи им было приобретено у ООО «Вист» часть здания промбазы Варгановского СМУ площадью 1323 кв. м (50% от общей площади), приобретенного ООО «Вист» на торгах по договору купли-продажи от 11 августа 2005 года. Согласно пункта 1 раздела «Обязательства сторон» договора от 1 октября 2005 года при подписании данного договора он оплатил ответчику 480000 руб. В дальнейшем он узнал, что право собственности ООО «Вист» на спорный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, однако директор ООО «Вист» ФИО2 пообещал, что осуществит необходимые действия по государственной регистрации права собственности на спорное здание, после чего ФИО1. сможет зарегистрировать свое право собственности на часть здания. В марте 2010 года директор ООО «Вист» письмом сообщил ему, что 4 марта 2010 года ООО «Вист» получило государственное право на недвижимое имущество – здание промбазы в , в связи с чем, ООО «Союз» предлагалось в срок до 15 мая 2010 года вывести имущество из здания промбазы, в противном случае, замки на воротах будут сменены, и доступ в здание будет расценен как проникновение в частную собственность. Указанное письмо было направлено в адрес ООО «Союз», которое не является стороной договора купли-продажи. Покупателем по данному договору является физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Спорный объект не входит в уставный капитал ООО «Союз», однако использовалось им, так как ФИО1. является его единственным учредителем, который добросовестно и открыто использовал спорный объект, о чем свидетельствуют договоры на коммунальные услуги и энергоснабжение. Споров об использовании имущества между сторонами до марта 2010 года не возникало.

Судом принят к производству встречный иск, поступивший в суд 5 мая 2012 года, ООО «Вист» в лице директора ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи части здания промбазы Варгановского СМУ от 1 октября 2005 года между ООО «Вист» и ФИО1. не заключенным.

В обоснование иска указано, что 1 октября 2005 года между ООО «Вист» и ФИО1 было достигнуто соглашение о продаже последнему части здания промбазы Варгановского СМУ, приобретенного ООО «Вист» на торгах согласно договора от 11 августа 2005 года, о чем составлен договор. Однако ФИО1 до настоящего времени не уплатил сумму, указанную в пункте 1 данного договора, в связи с чем, ему не была передана техническая документация на часть здания, а также не был составлен акт приема-передачи недвижимости. Поскольку ФИО1. до настоящего времени не произведена оплата по договору, ООО «Вист» в свою очередь отказывается от исполнения договора в одностороннем порядке, что не противоречит части 4 статьи 486 ГК РФ. Кроме того, в нарушение статьи 554 ГК РФ спорный договор не содержит сведений о том, какая именно часть здания, находящаяся в составе неделимого недвижимого объекта, подлежит передаче по договору. Согласно достигнутых устных соглашений, часть здания, подлежащая передаче, должна быть обозначена в акте приема-передачи, но только после оплаты по договору.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по первоначальному иску ФИО3. уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в представленных суду возражениях.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «Вист» ФИО2 с заявленными исковыми требованиями не согласился, пояснил, что первоначальные переговоры по продаже части здания он вел не с ФИО1 а с ФИО4., ФИО5 и ФИО6 которые впоследствии попросили его заключить договор купли-продажи с ФИО1 обещая заплатить деньги по договору в 2006 году.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

Не согласившись с решением суда, считая его незаконным, необоснованным и постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, ФИО1. в апелляционной жалобе просит судебную коллегию его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Полагает вывод суда о том, что в договоре сведения, позволяющие идентифицировать проданные помещения в здании промбазы, отсутствуют, отсылка к документам технического учета не содержится, возможность расхождения проданной площади, указанной в договоре, с технической документацией договором также не предусмотрена неправильным и не соответствующим установленным по делу обстоятельствам. Считает, что суд необоснованно вышел за пределы заявленный ФИО1 требований. Требование о государственной регистрации перехода права собственности и требование о признании перехода права собственности не являются равнозначными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 октября 2005 года между продавцом ООО «Вист» и покупателем ФИО1 в письменной форме был заключен договор купли-продажи, предметом которого является часть здания промбазы Варгановского СМУ, приобретенного на торгах (договор от 11 августа 2005 года), площадью 1323 м2 (50% от общей площади), находящейся на . Из условий договора от 1 октября 2005 года невозможно с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки. Из содержания договора следует, что продана часть здания. Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации Управления Федеральной Регистрационной службы по Камчатскому краю от 4 марта 2010 года ООО «Вист» является собственником здания промбазы – нежилого 2-х этажного здания общей площадью 2761,4 м2. Согласно техническому паспорту, выданному БТИ Камчатского края 13 мая 2009 года, всего по зданию общей площади 2943,1 м2, из них: основной – 2703,6 м2 и вспомогательной – 239,5 м2. В ходе судебного заседания ФИО1 пояснял, что ему по договору был передан цех (от пола до крыши), который, согласно, техническому паспорту, состоит из 4-х помещений на первом этаже (номера 1, 2, 3, 4) и 7 помещений на втором этаже под номерами 1, 2, 3, 13, 14, 15, 16. Сторонами по делу не оспаривался тот факт, что площадь помещений под номерами 1 – 4 на первом этаже меньше площади по договору на 47,4 м2. Вместе с тем сумма площадей помещений 1-го и 2-го этажей составляет 1390,1 м2, что превышает на 67,1 м2 площадь по договору.

При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о том, что договор является незаключенным и в силу статей 432, 554, 556 ГК РФ, оснований для понуждения ООО «Вист» произвести передачу ФИО1. по передаточному акту часть здания промбазы (в размере 50% от общей площади) не имеется.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования ФИО1 о признании перехода права собственности истца на часть промбазы (в размере 50% от общей площади), с принятием решения об отказе в удовлетворении требования ФИО1 к ООО «Вист» о государственной регистрации перехода права собственности на часть здания промбазы.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи