Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО1, действующего через представителя ФИО2, о признании незаконным отказа администрации г. Бийска в согласовании схемы расположения земельного участка, возложении обязанности по согласованию схемы расположения земельного участка

по кассационной жалобе администрации г. Бийска на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 01 августа 2011 года.

Заслушав доклад судьи Сердюк Л.А., пояснения представителей администрации г. Бийска ФИО3 и ФИО4, представителя заявителя ФИО2, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 является владельцем самовольно возведенного жилого дома по ул. «…».

Для оформления права собственности на самовольную постройку 28 февраля 2011 года представитель ФИО1 обратился в ООО «Азимут-С». Кадастровым инженером этой землеустроительной организации была подготовлена схема расположения земельного участка по указанному адресу и направлена на согласование в отдел архитектуры и градостроительства администрации г. Бийска, однако письмом от «…» года № «…» в согласовании схемы расположения земельного участка было отказано со ссылкой на то, что земельный участок по ул. «…», находится в двух территориальных зонах - зоне железной дороги (Т-2) и зоне предприятий и складов 4 класса вредности, что не соответствует закону, поскольку, во-первых, согласно п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается, а, во-вторых, формировать участки для эксплуатации, строительства или сохранения самовольных построек - жилых домов - следует при условии расположения их в жилой зоне.

ФИО1 обратился в суд с заявлением, просил признать отказ отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Бийска в согласовании схемы расположения земельного участка по адресу: «…», выраженный в письме от «…» года № «…», незаконным; возложить на администрацию г. Бийска в лице отдела архитектуры и градостроительства обязанность согласовать схему расположения земельного участка по адресу: «…», в границах кадастрового квартала «…» в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что нахождение участка в двух территориальных зонах не подтверждено, так как графическое отображение территориальных зон на схеме территориального зонирования, прилагаемой к Правилам землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования город Бийск, утвержденным постановлением Думы г. Бийска от 19 февраля 2004 года № 884 (далее по тексту - Правила), не позволяет установить, в границах какой зоны находится указанный земельный участок и определить, проходит ли граница зоны по участку, поскольку схема составлена без использования картографического или иного материала, который бы позволил определить местоположение конкретной зоны на местности; не указан масштаб изображения, в результате чего невозможно установить пространственные характеристики территориальной зоны (ширина, протяженность и т.п.).

Правила не содержат иного описания границ территориальных зон кроме вышеуказанной схемы территориального зонирования. Использование графических данных о границах территориальных зон, содержащихся в иных источниках, в том числе, в электронных информационных базах данных, недопустимо, поскольку местоположение этих границ представительным органом местного самоуправления не утверждалось, информация о них официально не опубликовывалась.

Даже если бы указанный земельный участок и находился в двух территориальных зонах, основанием для отказа в согласовании схемы расположения земельного участка это обстоятельство быть не может, так как п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса к отношениям сторон неприменим, поскольку в данном случае формирование одного земельного участка из разных участков, располагавшихся в различных зонах, не происходит. На месте земельного участка по ул. «…», до подготовки схемы расположения какие-либо земельные участки отсутствовали, следовательно, данный участок образуется не путем объединения нескольких земельных участков, а путем образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, статья 30 Земельного кодекса регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства и не распространяется на случаи предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Правила предполагают возможность существования земельных участков, расположенных в нескольких зонах (п. 5 ст. 3 Правил). Предоставлению земельного участка для сохранения самовольной постройки должно предшествовать проведение процедуры не формирования, а образования земельного участка (которые не идентичны исходя из анализа ст.ст. 11.2-11.9, 30, 31, 34, 36 Земельного кодекса). Требованиям к образуемым земельным участкам, предусмотренным в ст. 11.9 Земельного кодекса, спорный участок соответствует, что не оспаривается администрацией г. Бийска в лице отдела архитектуры и градостроительства.

Кроме того, утверждение схемы территориального зонирования, в результате которого земельный участок, существующий несколько десятилетий (и в том числе, на момент утверждения Правил), оказывается в двух территориальных зонах, свидетельствует о допущенных нарушениях при подготовке правил землепользования и застройки. Землепользователь не должен испытывать неблагоприятные последствия несоблюдения органами местного самоуправления, утвердившими указанные Правила, положений п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Утверждение администрации о том, что формировать земельные участки для эксплуатации, строительства или сохранения самовольных построек - жилых домов - следует при условии расположения их в жилой зоне, не имеет законного основания, поскольку такие ограничения действующим законодательством не предусмотрены. Пунктом 1 ст. 6 Правил установлено, что объекты недвижимости, ставшие не соответствующими Правилам, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с Правилами. На эти объекты распространяются ограничения лишь по реконструкции объектов капитального строительства и изменению видов разрешенного использования земельных участков (п.п. 8,9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, п.п. 2-7 ст. 6 Правил).

В соответствии с Законом Алтайского края от 16 декабря 2002 года № 88-ЗС «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков» земельный участок предоставляется бесплатно в собственность граждан в случае, если на земельном участке, находящимся в фактическом пользовании гражданина, расположен самовольно созданный жилой дом, возведенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права на который не были оформлены в надлежащем порядке, при условии, что данный участок может быть предоставлен этому лицу под возведенную постройку в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, и предоставление участка для сохранения постройки не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц, а сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При подаче заявления о приобретении прав на земельный участок в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением администрации г. Бийска от 22 октября 2010 года № 2747, гражданин должен приложить к нему пакет документов, в том числе, кадастровый паспорт земельного участка, отсутствие которого является основанием для отказа в предоставлении участка.

Утвержденная схема является основанием для проведения лицом, обратившимся за предоставлением земельного участка, за свой счет кадастровых работ и обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, а потому отказ в согласовании схемы расположения земельного участка лишает заявителя возможности провести государственный кадастровый учет участка и создает препятствия к осуществлению им права на получение земельного участка в собственность для сохранения самовольной постройки.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Бийска, а также его структурного подразделения, не обладающего правами юридического лица - отдела архитектуры и градостроительства, ФИО3 возражал против удовлетворения требований заявителя со ссылкой на их необоснованность. Считает отказ в согласовании схемы земельного участка соответствующим закону по указанным в нем основаниям, поскольку согласование схемы расположения земельного участка является частью работ по формированию земельного участка.

Заявитель обязан доказать, что обжалуемыми действиями нарушены его права и законные интересы. Если ФИО1 не имеет права на получение земельного участка по ул. «…», для сохранения самовольной постройки, то отказом администрации г. Бийска в согласовании схемы расположения земельного участка по указанному адресу его права не нарушены, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку целью согласования схемы расположения земельного участка по ул. «…», является оформление права собственности на испрашиваемый земельный участок для сохранения самовольной постройки, то должны быть соблюдены определенные условия.

В данном случае, в нарушение Порядка предоставления гражданам земельных участков для сохранения самовольной постройки в соответствии с законом Алтайского края «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков», постановлением администрации г. Бийска от 22 октября 2010 года № 2747 (далее по тексту - Порядок), заявителем не представлено доказательств того, что на испрашиваемом земельном участке находится самовольно созданный жилой дом; что данный земельный участок находится в фактическом пользовании заявителя; что данная самовольная постройка (если она таковой является) возведена до введения в действие Земельного кодекса; что данный участок может быть предоставлен этому лицу под возведённую постройку в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; что предоставление участка для сохранения постройки не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц; что сохранение постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч.1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37 Градостроительного кодекса).

Земельный участок, на который претендует ФИО1, находится в двух территориальных зонах: производственной (П-2) и транспортной (Т-2). Градостроительными регламентами по видам и параметрам разрешенного использования для различных территориальных зон в «…» согласно п.2, п.4 ст. 14 Правил размещение жилых домов (строительство либо эксплуатация) в производственной зоне недопустимо, в транспортной - запрещено.

Самовольная постройка, отображенная на проекте схемы расположения земельного участка, представленной заявителем, находится в 19 метрах от оси железной дороги. В соответствии с Генеральным планом г. Бийска, утвержденным Решением Думы г. Бийска от 21 декабря 2010 года №576, в границах территории испрашиваемого заявителем земельного участка расположены: санитарно-защитная зона зеленых насаждений; зона существующей железной дороги; территория общего пользования.

Образование испрашиваемого заявителем земельного участка нарушало бы положения частей 4, 6. ст. 30, ч. 1 ст. 36, частей 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Довод представителя заявителя о том, что земельный участок по ул. 2«…», существует несколько десятилетий, не подтвержден допустимыми доказательствами.

Решением Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 01 августа 2011 года заявление ФИО1, действующего через представителя ФИО2, о признании незаконным отказа в согласовании схемы расположения земельного участка удовлетворено частично.

Отказ отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Бийска в согласовании ФИО1 схемы расположения земельного участка по адресу: «…», выраженный в письме от «…» года № «…», признан незаконным.

На администрацию г. Бийска в лице отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Бийска возложена обязанность рассмотреть вопрос о согласовании ФИО1 схемы расположения земельного участка по адресу: «…», в установленный срок.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказано.

Истцу возвращена уплаченная в соответствии с квитанцией «…» года № «…» в «…» отделении № «…» Сберегательного банка РФ государственная пошлина в размере «…» рублей.

Администрация г. Бийска в кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, указывая, что вывод суда о нарушении прав ФИО1 не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Заявитель ссылался на необходимость предоставления ему спорного участка с целью сохранения самовольной постройки. Согласно п. 3.2 ст. 2 Закона Алтайского края от 16 декабря 2002 г № 88-ЗС «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков» земельный участок предоставляется при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с п.п. 1, 3, 3.1, 3.2 постановления администрации г. Бийска от 22.10.2010 № 2747 для предоставления в указанных целях земельного участка необходимы, в числе других документов, копия технического паспорта жилого дома, справка организации технической инвентаризации, подтверждающая дату постройки жилого дома, справка Бийского городского отдела филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю о наличии зарегистрированных до 30.10.1998 прав на здание, строение, сооружение, находящееся на приобретаемом земельном участке. Для подтверждения того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан заявитель предоставляет заключение, подготовленное лицом, осуществляющим деятельность по выполнению инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции капитального ремонта объектов капитального строительства на основании свидетельства, выданного саморегулируемой организацией.

Ни одно из установленных законом доказательств, подтверждающих существование права заявителя на земельный участок, которое нарушено отказом отдела архитектуры и градостроительства, заявителем не представлено. Не доказано, что самовольная постройка возведена до введения в действие Земельного кодекса, что данный участок может быть предоставлен под возведенную постройку в соответствии с требованиями законодательства, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Вывод суда о том, что не доказано нахождение спорного участка в двух территориальных зонах, опровергается представленным фрагментом инженерно-топографического плана г. Бийска.

Судом неправильно истолкован п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса, как содержащий запрет только на объединение нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах. В действительности указанная норма прямо устанавливает, что один земельный участок может находиться только в одной территориальной зоне, а формирование одного участка из нескольких, расположенных в различных зонах, не допускается. Таким образом, данной нормой установлен запрет не только на объединение, но и на все случаи образования указанным способом земельных участков.

Испрашиваемый земельный участок лежит в производственной и транспортной зонах, градостроительные регламенты которых не допускают расположения в них жилых домов.

Утверждение суда о том, что спорный участок соответствует установленным требованиям к образуемым земельным участкам (ст. 11.9 ЗК), и это ответчиком не оспорено, противоречит содержанию отзыва администрации г. Бийска, где указанное обстоятельство, напротив, оспорено.

Какие-либо доказательства того, что до утверждения Правил землепользования и территориального зонирования для эксплуатации самовольной постройки по ул. «…» использовался земельный участок в границах, которые просит согласовать ФИО1, в материалах дела отсутствуют. Этот участок не существовал ранее и не существует в настоящее время, так как его кадастровый учет не производился, правоустанавливающие документы не оформлялись.

Этот объект права не может быть образован, так как это противоречило бы положениям Земельного, Градостроительного кодексов, Правил землепользования и территориального зонирования.

По генеральному плану г. Бийска в границах территории испрашиваемого заявителем земельного участка расположены санитарно-защитная зона зеленых насаждений, зона существующей железной дороги, территория общего пользования. Следовательно, размещение в данной части города жилых домов также не предусмотрено.

Поэтому предоставление земельного участка в собственность заявителю противоречит п. 4 ст. 28, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса, п. 8 ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, отказ отдела архитектуры администрации г. Бийска в согласовании схемы расположения земельного участка для размещения домов индивидуальной жилой застройки в границах территории общего пользования не нарушает прав ФИО1 в силу того, что последний этими правами не обладает.

Представитель ФИО1 - ФИО2 в возражениях просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы согласно ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с недоказанностью установленных судом обстоятельств дела, их неправильным определением (п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из заявления ФИО1, согласование схемы расположения земельного участка по ул. «…», по поводу которого возник спор, является начальным этапом приобретения этого земельного участка в собственность в связи с наличием на нем самовольно построенного жилого дома, который заявитель также намерен в дальнейшем приобрести в собственность.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 2 Закона Алтайского края от 16.12.2002 № 88-ЗС «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков» земельный участок предоставляется бесплатно в собственность граждан, если на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании гражданина, расположен самовольно созданный жилой дом, возведенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права на который не были оформлены в надлежащем порядке, при условии, что данный участок может быть предоставлен этому лицу под возведенную постройку в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, и предоставление участка для сохранения постройки не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц, а сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Согласно п. 4 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории с учетом зонирования территорий.

В силу п.п. 6, 8, 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

На территории города Бийска действуют Правила землепользования и территориального зонирования земель муниципального образования город Бийск (далее - Правила), утвержденные постановлением Думы г. Бийска от 19 февраля 2004 года № 884. Представители администрации г. Бийска указывали, что земельный участок, который заявитель намерен получить в собственность, расположен в зоне железной дороги (Т-2) и в зоне предприятий и складов IV класса вредности (П-2). Как следует из вышеуказанных Правил, в отношении указанных зон установлены ограничения: на расстоянии 50 метров от железной дороги запрещено любое строительство, не связанное с обслуживанием железной дороги; санитарно-защитная зона в П-2 составляет 100 метров. Размещение в указанных зонах жилых домов не предусмотрено.

В решении суда указано, что схема территориального зонирования, прилагаемая к Правилам, позволяет определить конфигурацию территориальных зон и их местоположение относительно друг друга, однако при этом суд пришел к выводу, что по этой схеме невозможно установить пространственные характеристики территориальной зоны. Использование иных графических данных о границах зон суд признал неправомерным, поскольку они не утверждались в установленном порядке.

Такой вывод суда предполагает, что на территории «…» какие-либо ограничения по виду использования земель не действуют и при предоставлении земельных участков не должны учитываться вообще.

Судебная коллегия полагает, что указанные суждения суда не могут быть признаны обоснованными, так как вывод о невозможности применения утвержденной Думой города Бийска схемы территориального зонирования требует наличия специальных познаний в области геодезии и картографии. Поскольку в ходе рассмотрения дела специалисты не опрашивались, экспертиза не проводилась, суд преждевременно только на основании пояснений представителя заявителя пришел к вышеуказанному выводу.

Кроме того, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом норм материального права, позволяющих сохранить целевое использование земельного участка, который оказался в несоответствующей зоне, но существовал до установления зон (ст. 6, п. 5 ст. 3 Правил). По смыслу указанных норм, права, имеющиеся у землепользователя, не могут быть прекращены или ограничены в связи с изменением правового регулирования отношений, связанных с объектом этих прав.

Однако в данном случае заявителем не подтверждено, что на момент утверждения Правил у него существовало право на землю, которое может быть сохранено. Напротив, по смыслу заявленных им требований, он только намерен сформировать земельный участок, как объект права, и в дальнейшем приобрести право собственности на него.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, поскольку не все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, были установлены судом. Иные доводы кассационной жалобы подлежат оценке при рассмотрении дела по существу.

При новом рассмотрении суду также следует учесть вышеизложенное, правильно применить закон и определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, в том числе обсудить вопрос о необходимости привлечения специалиста, оценив представленные доказательства в совокупности, установить, вправе ли истец претендовать на приобретение спорного участка в собственность для размещения на нем жилого дома, вынести по делу обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 01 августа 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи: