Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Приморского отделения № 8635 (далее Сбербанк России) к ООО «Стройтэкс», Сотникову В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельскому Д.П., Салиновскому А.В. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве по кассационной жалобе заместителя управляющего Приморским отделением № 8635 Сбербанка России на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 7 октября 2010 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Украинцевой С.Н., пояснения представителя Приморского отделения № 8635 Сбербанка России Нестреляева М.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчиков Нидзельского Д.П., Салиновского А.В., Бурой Н.В., Сотникова В.С. – Рябота Ю.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, ответчиков Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Бурой Н.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, представителя Сотникова В.С.- Якимова В.Л., возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сбербанк России обратился в суд с настоящим иском, указав, что 27 ноября 2007 года между банком и ООО «Стройтэкс» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № №, по которому обществу был выдан кредит в размере ... рублей на срок по 26 ноября 2010 года для финансирования затрат на строительство 22-х этажного жилого дома в районе проспектов г. Владивостока. В целях обеспечения исполнения обязательств общества 27 ноября 2007 года был заключен договор ипотеки № №, предметом которого явились: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) лит. А, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. ; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, адрес ориентира: г. Владивосток, . Кроме того, 27 ноября 2007 года между Сбербанком России и ООО «Стройтэкс» был заключен предварительный договор ипотеки, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор залога недвижимого имущества – 22-х этажного жилого дома, который будет возведен на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: жилой дом, адрес ориентира: .

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору, Сбербанком России был предъявлен иск о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 10 июня 2010 года Сбербанку России стало известно, что в 2008 году ООО «Стройтэкс» заключило с Сотниковым В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельским Д.П., Салиновским А.В. договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. (строительный адрес). По мнению банка, данные договоры заключены с нарушениями требований ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4.1.2 договора ипотеки и п. 10.1 предварительного договора ипотеки, так как залогодатель был не вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им без согласия залогодержателя, в связи с чем названные договоры являются ничтожными. Сбербанк России просил суд признать недействительными договоры о долевом участии в строительстве, а также взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе производства по делу Сбербанк России дополнил исковые требования, просил признать оспариваемые договоры незаключенными, поскольку в них отсутствуют соглашения о существенных условиях договора подряда – срока начала и окончания строительных работ.

В судебном заседании представители Сбербанка России отказались от исковых требований в части признания договоров незаключенными, в остальной части поддержали исковые требования.

Представитель ООО «Стройтэкс» исковые требования не признал, пояснив, что согласно кредитному договору общество имеет право без дополнительного согласования с банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающий 20 % от общей площади здания, на сегодняшний день реализовано 18,5 % площади здания.

Представитель Сотникова В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельского Д.П., Салиновского А.В. – Рябота Ю.В., исковые требования не признала, пояснив, что ипотечный договор является ничтожной сделкой, поскольку до заключения договора ипотеки обществом были заключены договоры о долевом участии в строительстве с 7 инвесторами, которые своего согласия на заключение договора залога не давали. В связи с этим договор залога противоречит действующему законодательству и является ничтожной сделкой. Поскольку разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», отношения по спорным договорам регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Представитель Сотникова В.С. - Якимов В.Л., исковые требования не признал, пояснив, что ни ГК РФ, ни Закон «Об ипотеке» не содержат запрета на отчуждение заложенного имущества, кроме того, согласно кредитному договору заемщик имеет право на отчуждение заложенного имущества в размере 20 %, поэтому иск о ничтожности договоров необоснован.

Представитель Салиновского А.В. - Наместник Я.А., не признала исковые требования, указав, что пункт 7.6 кредитного договора предусматривает последствия неисполнения обязательств ООО «Стройтэкс» по привлечению денежных средств участников долевого строительства в виде уплаты кредитору штрафа, в связи с этим оспариваемые договоры не являются ничтожными.

Ответчики Исакова Л.А., Нидзельский Д.П., Бурая Н.В., Дробышева Л.П. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд постановил вышеуказанное решение, с которым не согласился Сбербанк России, в кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Отказывая Сбербанку России в удовлетворении заявленных требований о признании ничтожными сделками договоров о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. , заключенных между ООО «Стройтэкс» и дольщиками Сотниковым В.С. 30 января 2008 г.; Бурой Н.В. 13 февраля 2008 г.; Исаковой Л.А. 13 февраля 2008 г.; Дробышевой Л.П. 17 сентября 2008 г.; Нидзельским Д.П. 1 декабря 2008 г.; Салиновским А.В. 29 января 2008 г., суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права и обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделок недействительными, как не соответствующих требованиям закона.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Считая оспариваемые договоры долевого участия в строительстве ничтожными сделками, истец ссылается на их несоответствие ч. 2 ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, поскольку залогодатель ООО «Стройтэкс» без согласия банка, у которого в залоге находится объект незавершенного строительства (жилой дом), распорядился предметом залога и заключил договоры о долевом участии в строительстве дома с дольщиками. Обосновывая довод о ничтожности сделок, истец настаивает на нарушении залогодателем правил отчуждения заложенного имущества.

Между тем за нарушение залогодателем правил отчуждения заложенного имущества закон предусматривает иные последствия, в частности ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, в нарушением правил пунктов 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Наличие вышеперечисленных предусмотренных законом иных последствий нарушения правил отчуждения заложенного имущества указывает на оспоримость сделок, являющихся предметом заявленных исковых требований.

Поскольку истец настаивал на ничтожности оспариваемых договоров долевого участия в строительстве, не заявляя иных оснований недействительности сделок, суд правомерно рассмотрел спор в пределах заявленных требований.

Не соглашаясь с доводом представителя Сбербанка РФ о нарушении залогодателем правил отчуждения заложенного имущества, суд обоснованно пришел к выводу о том, что предмет залога по договору ипотеки № № от 27 ноября 2007 года, которым обеспечено исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед банком по кредитному договору, не соответствует предмету договоров долевого участия в строительстве, заключенных с дольщиками. По условиям п. 1.2 ипотечного договора в залоге находится объект незавершенного строительства готовностью 20,7 % (лит. А), а предметом договоров, заключенных ООО «Стройтэкс» с ответчиками, являются обязательства дольщиков вносить платежи в размере и сроки, установленные графиком платежей, а также соответствующие им обязательства застройщика построить многоквартирный дом и передать дольщику квартиру, являющуюся объектом долевого строительства. Согласно п.1.2 предварительного договора ипотеки № 800/03 от 27 ноября 2007 г. предметом договора залога будет являться 22-х этажный жилой дом.

Таким образом, договоры долевого участия в строительстве жилого дома нельзя расценивать как сделки, направленные на отчуждение заложенного имущества, что подтверждает обоснованность отклонения судом доводов истца о ничтожности спорных сделок.

В качестве одного из оснований ничтожности договоров долевого участия истец называет п. 4.1.2 договора ипотеки № № от 27 ноября 2007 года, согласно которому залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Вместе с тем пунктом 7.2 договора № № от 27 ноября 2007 г. об открытии невозобновляемой кредитной линии закреплено право ООО «Стройтэкс» без дополнительного согласования с банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающий 20 % общей площади квартир и нежилых помещений объектов строительства. Наличие в кредитном договоре такого соглашения сторон позволяет ООО «Стройтэкс» заключать договоры долевого участия в строительстве и опровергает довод банка о ничтожности договоров долевого участия в строительстве по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 346 ГК РФ.

Довод кассационной жалобы о том, что запрет на отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя установлен законодательством об ипотеке не влечет отмену принятого решения, поскольку положения п. 2 ст. 346 ГК РФ не являются императивными и позволяют распоряжаться предметом залога с учетом условий договора и существа залога.

Принимая во внимание изложенное, доводы кассационной жалобы о неверном толковании и применении судом норм материального права не могут быть признаны обоснованными, они не влекут отмену решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 7 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу заместителя управляющего Приморским отделением № 8635 Сбербанка России - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи