Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 16.09.2010 гражданское дело по иску прокурора г. Верхняя Пышма Свердловской области в интересах Городского округа верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма и ФИО1 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки по кассационной жалобе представителей ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 06.07.2010.

Заслушав доклад судьи Суханкина А.Н., пояснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы и просившего об отмене решения суда, пояснения представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма – ФИО4, поддержавшего доводы указанной кассационной жалобы, возражения прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Свердловской области Протасовой М.М., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

установила:

Прокурор г. Верхняя Пышма, действуя в интересах Городского округа Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2008 № . . . и дополнительного соглашения к нему, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма и ФИО1

В обоснование своих требований прокурор указал, что в соответствии с названным договором и дополнительным соглашением к нему от 11.09.2008 Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма продал ФИО1 земельный участок общей площадью 147400 м2 за . . . руб.

Указанная сделка не соответствует закону, поскольку при ее совершении не была определена рыночная стоимость продаваемого земельного участка. Стоимость земельного участка была определена на основании выводов отчета об оценке выполненного ЗАО «....................». Вместе с тем, при выполнении оценки стоимости земельного участка специалистом указанной оценочной организации не был применен сравнительный подход, тогда как согласно отчету ООО «....................» стоимость указанного земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода составляет . . . руб.

Кроме того, спорный земельный участок относится к землям запаса, когда использование таких земельных участков допускается только после их перевода в другую категорию. Постановление главы городского округа Верхняя Пышма от 22.05.2008 № 1253 которым постановлено перевести данный земельный участок из категории земель – земли запаса в категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения не может являться правоустанавливающим документом, поскольку на территории Свердловской области органы местного самоуправления не наделены такими полномочиями.

Также в качестве основания признания оспариваемой сделки недействительной прокурор указал на то, что при отнесении спорного участка к землям сельскохозяйственного назначения, его предоставление могло основываться только на итогах конкурса.

Администрация городского округа Верхняя Пышма своего представителя в суд не направила.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма ФИО5 требования иска не признал. Суду пояснил, что на момент совершения оспариваемой сделки других оценок рыночной стоимости земельного участка не было.

Представитель ФИО1- ФИО2 требования иска не признал, суду пояснил, что спорный земельный участок никогда не относился к землям запаса, он был включен в фонд перераспределения земель. Ранее этот земельный участок принадлежал совхозу «Верхнепышминский».

Представитель ФИО1 – ФИО3 требования иска не признал, суду пояснил, что по данному объекту оценки (земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию) его минимальная и максимальная величина законом не установлена.

Спорный земельный участок согласно решению Президиума Верхнепышминского городского Совета народных депутатов от 06.12.1991 и решению малого Совета Верхнепышминского городского Совета народных депутатов от 03.04.1992, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 был включен в фонд перераспределения земель. Соответственно с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации он был также включен в фонд перераспределения земель. Отнесение этого участка к землям запаса явилось следствием технической ошибки. Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и поскольку в соответствии с договором он предоставлялся ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проведение конкурса было не обязательно.

Министерство по управлению имуществом Свердловской области своего представителя в суд не направило.

Вышеприведенным решением суда требования иска прокурора удовлетворены.

С таким решением ФИО1 не согласился. В кассационной жалобе представители ответчика просят об отмене решения суда, указывая, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, а также что решение суда принято с неправильным применением норм материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом и признано сторонами (ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), 16.06.2008 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка за № . . ..

По условиям этого договора Комитет по управлению имуществом обязался передать ФИО1 в собственность земельный участок общей площадью 147400 м2, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . . расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Верхняя Пышма, в районе 69,70 кварталов Верхнепышминского лесничества Уралмашевского лесхоза за . . . руб. . . . коп.

11.09.2008 сторонами указанного договора было оформлено дополнительное соглашение, которым была определена стоимость земельного участка в сумме . . . руб.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 7 названного Закона в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

В силу ст. 20 Закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 и согласно п. 2 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 6 Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как установлено судом, и не оспаривается сторонами по делу, стоимость земельного участка в сумме . . . руб. была определена на основании заключения об оценке стоимости земельного участка выполненного ЗАО «....................».

Вместе с тем, судом было установлено, что при выполнении этой оценки, в нарушение п.п. 6, 20 Стандарта специалистом, без обоснования отказа не был применен сравнительный подход, тогда как именно этот подход позволяет более точно отразить рыночную стоимость объекта, поскольку он характеризуется выполнением сравнения цен и характеристик объектов-аналогов представленных на рынке.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Требования закона о необходимости и порядке определения рыночной стоимости объекта направлены на защиту интересов публичных образований, когда они выступают на открытом рынке, от отчуждения принадлежащего им имущества без получения достойного (соответствующего) эквивалента.

При таких обстоятельствах, поскольку при выполнении оценки земельного участка, являющегося предметом оспариваемой сделки, были нарушены правила об оценке, когда, в силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора, а кроме того, нарушение правил оценки приводит к отчуждению имущества в ущерб интересам публичного образования, а соответственно, и неопределенного круга лиц, суд обоснованно удовлетворил требования иска.

Судебная коллегия находит необоснованными доводы кассационной жалобы о том, что при расчете стоимости спорного земельного участка был принят показатель стоимости таких земель по состоянию до 2003 года, когда отсутствовал соответствующий рынок продаж и к этому показателю был применен индекс перехода цен по отношению к 2008 году в его значении 2.2%.

Поскольку оспариваемая сделка совершалась в 2008 году, является необоснованным применять показатель стоимости земельных участков 2003 года, тем более, что оборот таких земельных участков на тот период отсутствовал. В свою очередь, применение индекса инфляции в этом случае не обеспечивает отражения реальной картины рыночной стоимости земельного участка.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что согласно расчету рыночной стоимости земельного участка площадью 147400 м2, выполненного ООО «Мичкова Групп» на основании анализа цен предложений к продаже объектов-аналогов свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения, его стоимость определена в сумме . . . руб., что более чем в 1000 раз выше цены указанной в договоре.

Доводы кассационной жалобы о наличии ошибок в указанном заключении не имеют правового значения, поскольку данное заключение было принято судом не в качестве определения рыночной стоимости спорного земельного участка, а в качестве сравнительного материала.

Согласно ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса.

По смыслу закона земли запаса - это территории земельной поверхности, в силу каких-либо обстоятельств не использующиеся в хозяйственной деятельности.

В силу п. 2 названной нормы использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Таким образом, при определении стоимости такого объекта (земли запаса) нет необходимости применения сравнительного подхода, поскольку земли запаса не находятся в гражданском обороте.

Однако такой договор купли-продажи земельного участка из состава земель запаса, в силу положений указанной нормы, является недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела представлено постановление главы городского округа Верхняя Пышма от 22.05.2008 № 1253, которым постановлено перевести спорный земельный участок из категории земель – земли запаса в категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Оценивая данное постановление, суд обоснованно исходил из того, что оно находится в противоречии с действующим законодательством, поскольку такое право не делегировано субъектом Российской Федерации – Свердловской областью главам муниципальных образований.

В силу ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.11 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи предоставления земельных участков находящихся в фонде перераспределения земель.

Рассматривая дело, суд обоснованно исходил из того, что в случае, если спорный земельный участок был переведен из земель запаса в категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения и не был включен в фонд перераспределения земель, его предоставление было бы возможным только по итогам конкурса.

Вместе с тем, суд, устанавливая, что спорный земельный участок не был включен в фонд перераспределения земель, не учел, что в рассматриваемом случае он относился бы к категории земель - земли запаса, тогда, как указано выше предоставление таких земельных участков без перевода их в другую категорию не допустимо, а такого перевода, как установил суд, не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит преждевременным и, исходя из принципа непротиворечивости решения суда, подлежащим исключению вывод суда о том, что спорный земельный участок не был включен в фонд перераспределения земель, а его реализация возможна только на условиях конкурса.

Доводы кассационной жалобы, которыми оспариваются названный вывод суда не могут быть приняты, поскольку с учетом изложенного не имеют правового значения. Само решение суда не содержит прямого вывода, что спорный земельный участок на момент заключения договора относился к категории земель – земли запаса, тогда, как правильно указал суд, при наличии таких обстоятельств оспариваемая сделка является недействительной в силу ее противоречия закону - ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, принимая во внимание установленные судом нарушения при заключении договора, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 360, абз.2 ст. 361, ст.ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 06.07.2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: