Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Курпас И.С. гражданское дело по кассационной жалобе Банка ВТБ (ОАО) на решение Беловского городского суда от 09 августа 2011 года

по иску ФИО1 к ФИО2 и Банку ВТБ (открытое акционерное общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и Банку ВТБ (ОАО) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и признании недействительным договора об ипотеке данного нежилого помещения.

Требования мотивировал тем, что 25 февраля 2008 года между продавцом ФИО2 и ним, покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: . Согласно условиям указанного договора, оплата покупателем за приобретенное имущество осуществляется частями, согласно предусмотренного договором графику платежей.

После оплаты 60% стоимости нежилого помещения, в соответствие с п.3.6 договора, он обратился к ФИО2 с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю. Однако ФИО2 до настоящего времени уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности.

В конце 2010 года ему стало известно, что указанное имущество находится в залоге у Банка ВТБ (ОАО).

Просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: от ФИО2 к ФИО1 и признать недействительным договор об ипотеке нежилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный 06 марта 2008 года между Банком ВТБ (ОАО) и ФИО2

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 дело просил рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования ФИО1 признает частично.

Представитель ответчика Банка ВТБ (ОАО) ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала.

Решением Беловского городского суда от 09 августа 2011 года постановлено (л.д. 119-129):

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 2261,7 кв.м., этаж 1-2, расположенное по адресу: , под кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:1000/Б/1 1эт 1-20; 2 эт21 от ФИО2 к ФИО1.

Признать недействительным договор об ипотеке нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 2261,7 кв.м., этаж 1-2, расположенное по адресу: , под кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:1000/Б/1, 1эт 1-20; 2 эт21, заключенный 06 марта 2008 года между Банком ВТБ (открытое акционерное общество) и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 200 рублей в качестве компенсации расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в пользу ФИО1 200 рублей в качестве компенсации расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе представитель Банка ВТБ (ОАО) ФИО4 просит отменить решение суда (л.д. 134-137). Указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение истца и ФИО2 о проведении судебного заседания 09 августа 2011 года.

Указывает, что суд самостоятельно сделал вывод об отсутствии признаков подложности представленных доказательств, без проведения судебно-технической экспертизы давности составления документов, о проведении которой ходатайствовал представитель банка. При этом сторонам не было предложено представить иные доказательства.

Вывод суда о том, что истец с 25 февраля 2008 года владеет указанным имуществом, основан только на доводах отзыва ФИО2, указавшим на то, что он не владеет и не пользуется имуществом с 25 февраля 2008 года.

Суд признал истца законным владельцем имущества после 25 февраля 2008 года, тогда как государственная регистрация договора купли-продажи от 25 февраля 2008 года не была проведена, и ФИО2 продолжал оставаться собственником имущества на момент заключения договора об ипотеке 06 марта 2008 года. Кроме того, решением Центрального районного суда г. Кемерово от 24 декабря 2010 года, постановлено взыскать с ФИО2 в пользу банка ВТБ (ОАО) задолженность и обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 06 марта 2008 года.

Указывает на то, что вывод суда о нахождении имущества в залоге у продавца ФИО2 после заключения договора купли-продажи, в связи с чем, имущество не могло быть передано в последующий залог банку без согласия покупателя ФИО1, не основан на законе, поскольку обременение подлежит государственной регистрации, а указание в договоре купли-продажи на то, что проданное имущество находится в залоге у продавца не влечет правовых последствий, т.к. является ничтожным.

Передача ФИО2 (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи Истцу (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Представителем ФИО1 ФИО3 поданы возражения на кассационную жалобу (л.д. 143-149).

Проверив материалы дела, выслушав представителя Банка ВТБ ФИО4, действующую на основании доверенности от 6.10.2011 года и просившую решение суда отменить, а также представителя ФИО1 ФИО3, действующего на основании доверенности от 17.04.2011 года и просившего решение суда оставить без изменений, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество после оформления между ФИО2 и ФИО5 договора купли-продажи от 25 февраля 2008 года находилось в залоге у продавца ФИО2, и не могло быть им передано в последующий залог банку без согласия покупателя ФИО1. Однако эти выводы суда не основаны на законе, противоречат материалам дела.

В соответствии со ст. 339 п.2-4 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, и зарегистрирован в установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии со ст. 10 п. 1, 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как видно из материалов дела 25 февраля 2008 года ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи спорного недвижимого имущества - нежилого помещения по адресу (л.д.7-9), пунктом 3.3 этого договора предусмотрели, что до полной оплаты покупателем за проданное нежилое помещение, оно находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества.

Между тем, в нарушение приведенных выше норм права государственная регистрация обременения (ипотеки) по указанному договору не была произведена, что влечет ничтожность договора в указанной части.

Эти требования закона при разрешении спора не были судом учтены, в связи с чем суд не принял во внимание, что само по себе указание сторон в договоре на то, что проданное имущество находится в залоге продавца, не влечет правовых последствий.

При таких данных и все последующие выводы суда, в частности о том, что ФИО2 был не вправе заключить с банком в последующем договор залога того же спорного имущества, что эта сделка с банком недействительна, нельзя признать правильными.

Также, разрешая спор, суд пришел к выводу, что имеются основания произвести государственную регистрацию перехода права собственности спорного недвижимого имущества за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25 февраля 2008 года. При этом суд первой инстанции исходил из того, что эта сделка была исполнена сторонами, имущество фактически передано истцу, и ФИО1 является его законным владельцем.

Однако данные выводы суда также являются преждевременными.

В соответствии сч.1,2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В нарушение приведенных выше норм права, а также разъяснений пунктов 58 и 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции, признавая ФИО1 законным владельцем спорного имущества после 25 февраля 2008 года, не принял во внимание, что он не является собственником этого имущества, не вправе им распоряжаться, в связи с чем право распоряжения этого имущества в силу ч.1 ст.209 ГК РФ сохраняется за ФИО2 Таким образом, передав спорное имущество в залог банку, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, ФИО2 продолжает оставаться собственником спорного имущества, и его отношения с ФИО1 до государственной регистрации их договора от 25 февраля 2008 года, не влияют на отношения, возникшие с банком по договору ипотеки от 6 марта 2008 года.

Соответственно, разрешая настоящий спор, суд не учел, что фактически имеет место спор о праве на данное недвижимое имущество, и ФИО1 не вправе требовать безусловной государственной регистрации перехода его права в порядке пункта 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку долен еще доказать само право собственности на указанное имущество.

При этом судом не были проверены доводы ответчика банка ВТБ о том, что 24.12.2010 г. Центральным районным судом г. Кемерово было вынесено решение о взыскании с ФИО2 в пользу ОАО Банк ВТБ задолженности по кредитному соглашению № КС-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г. и обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г.: нежилое помещение площадью 2261,7 кв.м., расположенное по адресу: . Решение вступило в законную силу 23.01.2011 г. (в материалах дела оно отсутствует), тогда как это обстоятельство существенно влияет и на разрешение данного спора.

При таких данных решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены в настоящем судебном заседании.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки и замечания судебной коллегии, полно и правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, устранить имеющиеся противоречия, дать надлежащую оценку всем доказательствам сторон в совокупности в порядке ст. 67 ГПК РФ. В зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Беловского городского суда от 09 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

Председательствующий: И.С. Курпас И.С.

Судьи: Т.Ю. Чунькова

И.В. Хомутова

Судья: Шпирнов А.В. № 33- 10899

Докладчик: Курпас И.С.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

(резолютивная часть)

21 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего: Курпас И.С.

судей: Чуньковой Т.Ю., Хомутовой И.В.

при секретаре Козловой Н.О.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Председательствующий: И.С. Курпас И.С.

Судьи: Т.Ю. Чунькова

И.В. Хомутова

Истец ФИО1 дело просил рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал, подтвердил обстоятельства, на которых они основаны, дал показания, аналогичные изложенному в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 дело просил рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования ФИО1 признает частично. Не отрицает, что согласно заключенному с ФИО1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения должен был после получения 60% от стоимости нежилого помещения осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Белово, ул.2 Рабочая д.2 от ФИО2 к ФИО1, но не смог этого сделать так как вскоре после заключения с ФИО1 договора купли-продажи заложил данное нежилое помещение Банку ВТБ (ОАО). Возражает относительно признания заключенного между ним и Банком ВТБ (ОАО) договора ипотеки недействительным.

В судебном заседании представитель ответчика Банка ВТБ (ОАО) ФИО4 исковые требования ФИО1 полностью не признала. Считает, что-отсутствуют основания для признания договора ипотеки, заключенного между ФИО2 и Банком ВТБ (ОАО), недействительным, так как на момент его заключения ФИО2 являлся собственником спорного нежилого помещения, а договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, ул.2 Рабочая д.2 и расписки о получении ФИО2 денежных средств во исполнение данного договора, на которых истец основывает свои исковые требования, считает сфальсифицированными, составленными значительно позже дат, в них указанных. Представила письменный отзыв на исковое заявление.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика Банка ВТБ (ОАО), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Часть 1 ст.556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствие со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.п.1,3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п.З ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон^уклоняетсяотее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В судебном заседании установлено, что 25.02.2008 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Белово, ул.2 Рабочая д.2. Согласно условиям указанного Договора, оплата покупателем за приобретенное имущество осуществляется частями, согласно предусмотренного договором графиком платежей.

Одновременно 25.02.2008 года сторонами Договора был составлен акт приема передачи данного нежилого помещения, согласно которому ФИО2 передал, а ФИО1 принял нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 2261,7 кв.м., этаж 1-2, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул.2 Рабочая д.2, под кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:1000/Б/1 1эт 1-20; 2 эт21.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, при заключении договора купли-продажи ими были соблюдены все предусмотренные законом существенные условия для данной сделки. Передача имущества, указанного в Договоре, а именно нежилого помеп!ёния7~располбженного по адресу: <...>, была осуществлена от продавца к покупателю в день подписания Договора (25.02.2008 года), согласно Акту приема-передачи, подписанного сторонами. При этом Продавец получил от Покупателя в тот же день часть суммы в счет оплаты стоимости помещения, согласно графику, а впоследствии, и всю оговоренную

сумму, при передаче которой договором предусмотрена регистрация перехода права собственности на имущество. —

Таким образом, Продавец передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял указанное имущество, следовательно, сделка исполнена сторонами. С этого же времени ФИО1, как добросовестный покупатель владеет и пользуется указанным помещение как своим собственным.

Однако, несмотря на отсутствие предусмотренной законом государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, суд приходит к выводу, что истцом в судебном заседании доказан факт того, что ФИО1 является фактическим собственником данного нежилого помещения с момента подписания сторонами по сделке Акта приема-передачи вплоть до настоящего времени, то есть начиная с 25.02.2008 года по настоящее время истец владеет и пользуется спорным нежилым помещением как своим собственным, использует его в своих целях. Данный факт подтверждается отзывом ответчика ФИО2 на исковое заявление, в котором он, признавая указанное обстоятельство, поясняет, что с момента подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему (то есть с 25.02.2008 года) по настоящее время не владеет и не пользуется имуществом, полностью передав его в фактическую собственность ФИО1

Установлено также, что истец не мог в установленном законом порядке осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество по независящим от него причинам, а именно из-за уклонения продавца - ответчика ФИО2 от проведения такой регистрации.

Факт уклонения ФИО2 от процедуры государственной регистрации подтверждается неоднократными письменными обращениями истца к ответчику с требованием о проведении данной регистрации. Сам ответчик признал за собой уклонение от государственной регистрации письмом от 19.10.2009 года, в котором подтвердил временную невозможность регистрации перехода права собственности и предложил истцу снизить в качестве компенсации стоимость имущества и изменить график платежей. Данный факт подтвержден и письменным отзывом ФИО2

Таким образом, суд считает установленным, что истец как приобретатель недвижимого имущества и его фактический добросовестный собственник намеревался в кратчайшие сроки произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данное имущество, принимал для этого все возможные законные меры, однако из-за злостного уклонения ответчика от осуществления такой процедуры, не смог ее реализовать по уважительным, не зависящим от него причинам. Подать же документы для регистрации перехода права собственности в одностороннем порядке истец не мог ввиду отсутствия у него такого права.

Следовательно, суд полагает, что заявленные ФИО1 исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по указанному адресу законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, так как все необходимые для этого условия исполнены.

Также истцом при подаче иска были заявлены требования о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения по адресу: г.Белово, ул.2 Рабочая д.2, заключенного 06.03.2008 года между ФИО2 и Банком ВТБ (ОАО).

Суд считает, что данные заявленные истцом требования также законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 распорядился имуществом, которое фактически ему не принадлежит, заключив договор об ипотеке нежилого помещения с Банком ВТБ (ОАО), в то время как на момент заключения, указдннойхделки, данное имущество уже имело нового владельца - ФИО1, который не был поетавлен в известность о заключении ответчиком указанной сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО2 был не вправе заключать с Банком ВТБ (ОАО) договор залога уже проданного им спорного имущества, чем он нарушил права и законные интересы истца.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Положения ст.ст. 304-305 ГК РФ свидетельствуют о том, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Суд считает, что в судебном заседании с достоверностью установлено, что ФИО1 в полной мере обладает правами, предусмотренными положениями вышеуказанных норм права, так как он, несмотря на то, что номинальным собственником спорного недвижимого имущества является ответчик ФИО2, является законным владельцем указанного нежилого помещения и имеет право на защиту своего владения, которое перешло к нему после заключения с ФИО2 договора купли-продажи имущества и передаточного акта к нему.

Мотивом же для обращения истца в суд с указанным требованием послужил фактневыполнения ответчиком ФИО2 условий заключенной сделки, а именно - отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество вследствие уклонения ФИО2 от проведения процедуры государственной регистрации, причиной которого, в свою очередь, явилось незаконное заключение птретчиттм Д*.

Таким образом, суд полагает, что заявленные ФИО1 требования направлены на защиту и восстановление его нарушенных незаконными действиями ответчика ФИО2 прав и, вследствие этого, законны и обоснованны.

Как усматривается из раздела 3 Договора, заключенного между истцом и ФИО2, сторонами предусмотрено, что с момента передачи имущества покупателю и до его полной оплаты, имущество будет считаться находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества. С момента передачи имущества покупателю продавец не имеет права распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его, передавать в залог.

Согласно ч.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, преДусмотрённь1ё~ч.1 ст.339 ГК РФ, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой ^обязанности (ч.З ст.342 ГК РФ).

На основании положений Договора купли-продажи и требований вышеуказанных статей ГК РФ, суд приходит к выводу, что спорное имущество после оформления между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи от 25.02.2008 года находилось в залоге и не могло быть им передано в последующий залог Банку ВТБ (ОАО) без уведомления об этом и согласия покупателя ФИО1, коего ответчиком ФИО2 получено не было.

Следовательно, договор об ипотеке нежилого помещения, заключенный между ФИО2 и Банком ВТБ (ОАО), нельзя признать действительным вследствие нарушений как закона, так и Договора, допущенных ответчиком ФИО2 при его заключении.

Согласно ст. 166 ч.1 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствие со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что оформление последующего залога в виде договора об ипотеке на нежилое помещение, заключенного между ФИО2 и Банком ВТБ (ОАО), противоречит требованиям п.2 ст.342 ГК РФ и в соответствие со ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой, которая, на основании положений ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах суд считает, что требования истца о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, заключенного между ФИО2 и Банком ВТБ (ОАО), законны, обоснованы, направлены на защиту jro нарушенных прав, и, следовательно, подлежат удовлетворению.

Кроме того, в обосновании своего требования о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, истец, ссылаясь на положения ст. 10 ГК РФ, также приводит довод о наличии в действиях ФИО2 признаков злоупотребления правом, мотивируя его тем, что ФИО2, после того, как передал согласно передаточному акту нежилое помещения в фактическую собственность истца в рамках заключенного между ними договора купли-продажи, и тем самым признав за ФИО7 такое право, заключил с Банком ВТБ (ОАО) договор об ипотеки уже проданного помещения, не уведомив об этом истца. Таким образом, ответчик дважды распорядился одним и тем же помещением, действуя с выгодой для себя, в том числе, и после того, как указанное помещение уже выбыло из его владения, приобретя нового собственника в лице ФИО1

Суд расценивает приведенные истцом доводы как обоснованные и усматривает в действиях ответчика ФИО2 признаки злоупотребления правом.

В соответствие с п.1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерениеМгЛричинить вред другому лицу, атакже злоупотребление правом в иных формах. —

Судом установлено, что ответчик ФИО2, заведомо зная, о том, что недвижимое имущество, проданное им ФИО1 25.02.2008 года и переданное в тот же день по передаточному акту, получило нового фактического собственника, тем не менее, 06.03.2008 года вновь распоряжается данным имуществом, передавая его в ипотеку Банку. Таким образом, Дьяков распорядился фактически не принадлежащим ему имуществом, не поставив в известность истца и воспользовавшись условиями договора о том, что переход права собственности на проданное имущество будет зарегистрирован лишь после выплаты ему истцом шестидесяти процентов от оговоренной стоимости имущества, то есть спустя какое-то время после подписания договора.

Согласно ч.2 ст. 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Анализируя требования положений указанной статьи ГК РФ, суд приходит к выводу, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление, то есть непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Суд считает логичным и обоснованным применение данной нормы закона как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Суд полагает, что в судебном заседании добыты достоверные доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком ФИО2 (вследствие злоупотребления им правом) законных интересов истца. Так, из-за вышеуказанных действий ответчика ФИО1 претерпел нарушение своих прав, выразившееся в том, что он не смог в установленные договором сроки (вплоть до настоящего времени) зарегистрировать надлежащим образом переход права собственности на приобретенное им имущество, а значит, не мог в полной мере реализовать свои права собственника по распоряжению этим имуществом. При этом ответчиком ФИО2 не отрицается, что он получил от истца денежную сумму, при передаче которой обязался осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение. Таким образом, ФИО1, как добросовестньЖгюкут1атель исполнил свои обязательства по Договору в том объеме, который был необходим для выполнения ответчиком ФИО2 своих обязательств по регистрации перехода права собственности, однако, так и не получил в законную собственность имущества, являющегося предметом заключенного с ФИО2 договора. Не отрицается ответчиком ФИО2 и факт его уклонения от регистрации указанного перехода права собственности.

Таким образом, суд находит в действиях ФИО2 признаки явного злоупотребления им правом, повлекшие за собой грубое нарушение прав и законных интересов истца, пострадавшего от такого злоупотребления.

В соответствие с требованиями ст. 168 ГК РФ, указывающей на недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вследствие того, что вышеуказанные установленные судом и не оспариваемые сторонами обстоятельства свидетельствуют о наличии факта явного злоупотребления правом со стороны ФИО2, а также факта того, что истец пострадал от. недобросовестных действий ответчика ФИО2, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168-ГК РФ, суд считает необходимым признать недействительной сделкой договор об ипотеке нежилого помещения, заключенный между Банком и ФИО2

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд считает, что стороной истца представлено и в судебном заседании добыты достоверные и достаточные доказательства, убедительно мотивирующие требования истца и полностью подтверждающие законность и обоснованность его доводов. Таким образом, суд приходит к выводу, что все заявленные исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствие с положениями ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялосьрешение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. "

Истцом по делу понесены судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в сумме 400 рублей.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины, то есть по 200 рублей с каждого из ответчиков.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

КАССАЦИОННАЯ ЖАЛОБА

на решение Беловского городского суда Кемеровской области (в составе судьи А.В. Шпирнова) от 09.08.2011г.

09.08.2011г. Беловским городским судом Кемеровской области было вынесено решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Считаем решение суда первой инстанции было вынесено с нарушением норм процессуального права и неправильным применением норм материального права, является необоснованным и противоречащим действующему законодательству по следующим основаниям:

1. Решение было вынесено в отсутствие надлежащего уведомления сторон.

В судебном заседании 09.08.2011 г. присутствовал только представитель Истца, сам Истец, и Ответчик-1 в судебное заседание не явились.

В соответствии с п. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату-

В материалах дела имеются только Заявления Истца о рассмотрении в его отсутствие дела, назначенного к рассмотрению на 30.05.2011 г. и 15.07.2011 г. (л.д. 62, 74) и писем, подтверждающих уведомление Ответчика-1 о рассмотрении дела 30.05.2011 г. и 15.07.2011 г. (л.д. 64, 75). В материалах дела отсутствуют документы, отвечающие требованиям ст.ст. 113-116 ГПК РФ и подтверждающие надлежащее уведомление Истца и Ответчика-1 о рассмотрении дела 09.08.2011 г. На рассмотрение дела 09.08.2011 г. в их отсутствие, стороны не выражали согласие.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

2. В соответствии со ст. 371 ГПК РФ определения суда первой инстанции, заисключением определений мировых судей, могут быть обжалованы в суд кассационнойинстанции отдельно от решения суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле(частная жалоба), а прокурором может быть принесено представление в случае, если:

1) это предусмотрено настоящим Кодексом;

2) определение суда исключает возможность дальнейшего движения дела. На остальные определения суда первой инстанции частные жалобы, представления прокурора не подаются, но возражения относительно них могут быть включены в кассационные жалобу, представление.

09.08.2011 г. было вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайства представителя Ответчика-2 о назначении по делу технической экспертизы давности составления документов.

В соответствии со ст. 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

В судебном заседании Банком было сделано заявление о подложности доказательств и заявлено ходатайство о назначении по делу судебно-технической экспертизы давности составления документов. В обоснование предоставлены документы, подтверждающие, что Истец не мог вручать в течение более 1,5 лет документы и денежные средства лично Ответчику-1, поскольку Истец зарегистрирован и проживает на Украине, а Ответчик-1 в течение указанного периода времени не имел постоянного места жительства в связи с возбуждением в Центральном районном суде г. Кемерово в отношении него многочисленных судебных дел по искам его кредиторов. Кроме того, в судебном заседании указывалось на то, что все документы являются практически идентичными по технике выполнения и проставления подписей, а подписи выполнены одинаковой пастой.

В нарушение ст. 186 ГПК РФ и ст. 79 ГПК РФ суд самостоятельно сделал вывод об отсутствии признаков подложности представленных доказательств, мотивируя признанием Ответчиком-1 заявленных исковых требований. Истцу и Ответчику-1 не было предложено представить иные доказательства.

3. При рассмотрении дела судом не были исследованы все обстоятельства, имеющиезначение для дела.

Доказательствами по делу согласно ст. 55 ГПК РФ являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. При этом каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом ст. 56 ГПК РФ).

В нарушении указанных норм суд самостоятельно на основании отзыва Ответчика-1, в котором указано, что с 25.02.2008 г. по настоящее время он не владеет и не пользуется имуществом, полностью передав его в фактическую собственность, сделал вывод о том, что Истец начиная с 25.02.2008 г. по настоящее время владеет и пользуется спорным нежилым помещением как своим собственным и использует его в своих целях только. Никаких пояснений по данным обстоятельствам и допустимых доказательств Истцом в подтверждение при рассмотрении дела не предоставлялось.

В судебном заседании нами указывалось, что все это время пользование и распоряжение спорным имуществом осуществлялось Ответичком-1, в частности, оно было передано третьему лицу в аренду.

4. При рассмотрении дела судом первой инстанции неправильно были примененынормы материального права.

4.1. В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не

предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества \ подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает ^ с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Исходя из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц титул собственника имущества принадлежит продавцу.

Считаем, что в нарушение вышеуказанных норм права и постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.п. 58, 60, 61) суд первой инстанции признал Истца законным владельцем спорного имущества после 25.02.2008 г., тогда как право распоряжения имуществом сохранилось за Ответчиком-1. Следовательно, передав спорное имущество в залог ОАО Банк ВТБ по договору об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г., который был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 17.03.2008 г. (запись о регистрации № 42-42-02/011/2008-422), Ответчик-1 продолжает оставаться собственником спорного имущества и его отношения с Истцом до государственной регистрации их договора купли-продажи от 25.02.2008 г. не влияют на отношения с ОАО Банк ВТБ по договору об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г.

24.12.2010 г. Центральным районным судом г. Кемерово было вынесено решение о взыскании с Ответчика-1 в пользу ОАО Банк ВТБ задолженности по кредитному соглашению № КС-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г. и обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008 г.: нежилое помещение площадью 2261,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу 23.01.2011 г. В ходе рассмотрения данного дела судом было установлено право собственности Ответчка-1 на спорное имущество.

4.2. Разрешая спор, суд исходил из того, что спорное имущество после оформления 25.02.2008 г. между Истцом и Ответчиком-1 договора купли-продажи находилось в залоге у продавца ФИО2 и не могло быть им передано в последующий залог Банку без согласия покупателя ФИО1

Вместе с тем, в соответствии со п.п. 2-4 ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор о залоге должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Аналогичная норма содержится в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. При этом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, (п.п. 1, 2 ст. 10). Таким образом, само по себе указание в договоре на то, что проданное имущество находится в залоге у продавца, не влечёт правовых последствий.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ст. 29 Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В нарушение указанных норм права государственная регистрация ипотеки по договору купли-продажи имущества от 25.02.2008 г. не была произведена, что влечёт ничтожность договора.

Как следует из положений п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 Закона об ипотеке имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008г. содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 168 Гражданского кодекса РФ, для признания договора об ипотеке № ДИ-743000/2008/00022 от 06.03.2008г. недействительным.

Данная позиция подтверждается судебной практикой: постановление Президиума ВАС РФ № 9822/07 от 27.11.2007 г., постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2010 г. по делу № А42-2012/2010, постановление ФАС Московского округа от 01.03.2006 г. № КГ-А40/971-06, определениями Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 11.02.2011 г. по делу № 33-1320, от 18.05.2011 г. по делу № 33-5349-2011.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 336, 361-363, 371 ГПК РФ,

ПРОСИМ:

Решение Беловского городского суда Кемеровской области от 09.08.2011г. по делу № 2-1747 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.