Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу Кредитного потребительского кооператива граждан « Мой дом» на определение Кировского районного суда г.Перми от 12 сентября 2014 года, которым постановлено :

Отказать Кредитному потребительскому кооперативу «Мой дом» в удовлетворении заявления об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества, принадлежащего ФИО1, при его реализации с *** рублей на *** рублей.

Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., объяснения представителя КПКГ « Мой дом» - Мальцева М.А. поддержавшего частную жалобу, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Кредитный потребительский кооператив граждан «Мой дом» обратился в суд с заявлением, в котором просит изменить начальную продажную цену заложенного имущества, принадлежащего ФИО1, при его реализации с *** рублей на *** рублей; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах: земельный участок под строительство жилого дома, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **, в сумме *** рублей ; незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 1 808,9 кв.м., степень готовности 50%, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **, в сумме *** рублей.

В обоснование заявленных требований указывают, что 30.11.2011г. Кировским районным судом г. Перми было вынесено решение о взыскании с ФИО1 в пользу КПКГ «Мой дом» денежные средства в размере *** рублей, из которых *** рублей задолженность, *** рублей - проценты за пользование займом, *** рублей - пени за несвоевременное исполнение обязательств. 12 марта 2012г. кассационном определением Пермского краевого суда в части отказа КПКГ «Мой дом» в обращении взыскания на заложенное имущество решение было отменено и в этой части суд принял новое решение, которым во исполнение обязательства по договору залога от 29.01.2008г., заключенному между ФИО1 и КПКГ «Мой дом» обратил взыскание на заложенное имущество: земельный участок под строительство жилого дома, общей площадью 1 200 кв.м., расположенных по адресу: ****, кадастровый номер **, незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 1 808,9 кв.м., степень готовности 50%, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **. Решением Кировского районного суда г. Перми установлена первоначальная цена реализации предмета ипотеки: незавершенный строительством жилой дом в сумме *** рублей, земельный участок - *** рублей. В рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО1 от 25.10.2012г., 04.08.2014г. в отношении указанных объектов были проведены торги заложенного имущества, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в конкурсе. Полагают, что залоговая стоимость является примерной, которая подлежит изменению, что не означает изменения ранее принятого решения. Переоценка предмета залога необходима для определения реальной рыночной стоимости предмета залога для выставления на публичные торги по реальной стоимости. Ввиду того, что с момента предоставления оценочного отчета и момента обращения взыскания на предмет залога существует значительный промежуток времени, на цену предмета залога с момента заключения до момента фактической реализации влияет много фактов - амортизация предмета залога, изменение рыночной конъюнктуры, инфляция и т.п. КПКГ «Мой дом» как залогодержатель был вынужден обратиться в Пермскую торгово-промышленную палату с целью установления справедливой начальной продажной цены. Согласно отчету об оценке № 308-03/14 от 26.03.2014г., стоимость незавершенного строительством жилого дома составляет *** рублей, что существенно отличается от цены реализации, утвержденной судом, стоимость земельного участка составляет *** рублей.

Судом постановлено выше приведенное определение, об отмене которого в частной жалобе просит КПК « Мой дом» указывая, что суд неверно применил разъяснения Верховного Суда РФ, выраженные в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств. Суд необоснованно не принял во внимание представленный отчет Пермской торгово - промышленной палаты об определении иной стоимости имущества и ошибочно не усмотрел нарушение прав кредитора.

Проверив законность и обоснованность постановленного определения по доводам частной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене определения суда не находит.

Судом первой инстанции установлено, что 30.11.2011г. Кировским районным судом г. Перми с ФИО1 в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Мой дом» взыскана задолженность в размере *** рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору инвестирования в размере *** рублей, проценты за пользование займами в размере *** рублей, *** рублей - за нарушение сроков возврата денежных средств. Всего *** рубля».

Кассационным определением Пермского краевого суда от 12 марта 2012г. решение суда в части отказа КПКГ « Мой дом » в обращении взыскания на заложенное имущество решение отменено, В данной части постановлено новое решение, которым во исполнение обязательства по договору залога от 29.01.2008г., заключенного между ФИО1 и КПКГ «Мой дом», было обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок под строительство жилого дома, общей площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **, незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 1 808,9 кв.м., степень готовности 50%, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **. При этом начальная продажная стоимость земельного участка была установлена в размере *** рублей, незавершенного строительством жилого дома - *** рублей (том 3 л.д. 156).

Из материалов дела следует, что 25.10.2012г. в отношении ФИО1 было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого 04.08.2014г. в отношении указанных выше объектов - земельного участка и незавершенного строительством жилого дома - были проведены первые торги заложенного имущества. Согласно протоколу № 01/4 от 04.08.2014г. данные торги признаны несостоявшимися, поскольку по данному лоту для участия в торгах не подано ни одной заявки (том 4 л.д. 220).

В соответствии со ст. 434 ГГГК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 Кодекса.

В силу ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Указанные в части первой настоящей статьи заявления рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению поставленного перед судом вопроса. На определение суда об отсрочке или о рассрочке исполнения решения суда, об изменении способа и порядка его исполнения может быть подана частная жалоба.

На основе анализа установленных по делу обстоятельств и вышеуказанных положений закона, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия находит вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявления правильным.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должник в ходе исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющаяся предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Ссылаясь на изменение рыночной стоимости объекта незавершенного строительством, заявитель представил суду отчет об оценке Пермской торгово-промышленной палаты от 5.03.2014г., из заключения которого следует, что рыночная стоимость жилого дома - объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу : **** в итоговом варианте составляет *** руб., стоимость земельного участка по данному адресу составляет *** руб., общая стоимость данных двух объектов составила *** руб.

Между тем, как следует из данного же отчета округленное значение рыночной стоимости объекта незавершенного строительством составляет *** руб.. Однако, итоговая рыночная стоимость данного объекта определена как разница между данной суммой и стоимостью ремонтно- строительных работ по приведению помещений в соответствие с действующим нормативным требованиям, установленным к данным помещениям, по состоянию на дату оценки в сумме *** руб. ( *** руб.- *** руб.= *** руб. ). При этом, в соответствии с данным отчетом, стоимость ремонтно-строительных работ по приведению помещений в соответствие с действующим нормативным требованиям не определялась, а была учтена из представленного заказчиком заключения оценщика - « Заключение по обследованию технического состояния строительных конструкций на объекте незавершенного строительства степенью готовности 50%, составленного ООО « СтарПроект » по состоянию на июль 2012г. В данном заключении приведен локальный сметный расчет на устранение недостатков, стоимость которых по состоянию на 2-й квартал 2012 года определена *** руб., после индексации данное значение составило *** руб. с НДС.

В соответствии с ФЗ РФ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации » отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть в том числе указаны сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объекта оценки, отраженных в отчете.

Представленный отчет, с учетом приведенных обстоятельств, данным требованиям не отвечает, поскольку содержит неоднозначные выводы относительно рыночной стоимости объекта оценки. Необходимость учета при определении рыночной стоимости объекта стоимости ремонтно-строительных работ, определенной другим заключением, а также невозможность определения рыночной стоимости, с учетом действительного технического состояния объекта на дату оценки от 5.03.2014г., оценщиком не обоснована.

При таких обстоятельствах, приведенный отчет нельзя расцепить в качестве допустимого и надлежащего доказательства, подтверждающего изменение рыночной стоимости спорного объекта незавершенного строительством, в связи с чем у суда не было оснований для удовлетворения заявления.

Доводы частной жалобы позицию суда не опровергают и фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определи л а :

Определение Кировского районного суда г.Перми от 12 сентября 2014 года по доводам частной жалобы Кредитного потребительского кооператива граждан « Мой дом» оставить без изменения, частную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи