Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Хохлове А.М. рассмотрела в открытом судебном заседании 18.08.2011 гражданское дело по иску Елтышева В.Г. к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Мегадом» о взыскании суммы задолженности по договору аренды по кассационной жалобе представителя ответчика Аксеновой Ю.Н. на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.04.2011.

Заслушав доклад судьи Романова Б.В., объяснения представителя истца Коротаевой Н.С., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Елтышев В.Г. обратился в суд с иском к ООО «Мегадом» о взыскании суммы задолженности по договору аренды от 20.10.2009 в размере . . .., расходов по оплате электроэнергии в сумме . . .., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме . . .. и судебных расходов. В обоснование иска истец указал, что между Елтышевым В.Г., в лице Тупицыной НС, действующей на основании доверенности от 24.04.2009 и ООО «Мегадом» был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: . . . общей площадью 103,2 кв.м., с уплатой арендной платы в размере . . .. за период с 01.11.2009 по 30.11.2009 и в размере . . .. за период с 01.12.2009 по 31.10.2010. Свои обязательства Елтышев В.Т. исполнил, передав ООО «Мегадом» во временно владение и пользование указанное нежилое помещение по акту приема передачи помещения от 20.10.2009. Ответчик ненадлежащим образом выполняет обязательства по внесению арендной платы, платы за пользование электроэнергии, пени за несвоевременное внесение арендных платежей. Генеральным директором ООО «Мегадом» Камаевым А.В. выдано гарантийное письмо от 28.05.2010 года о наличии задолженности по внесению платы за аренды жилого помещения на основании акта сверки взаиморасчетов. После уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ООО «Мегадом» суммы задолженности по вышеназванному договору от 20.10.2009 в размере . . .., расходы по оплате электроэнергии в размере . . .., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме . . .. и судебные расходы.

В судебном заседании представители истца Тупицына Н.С. и Безответных Н.Н. исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме по предмету и основаниям.

Представители ответчика Камаев А.В. и Аксенова Ю.Н. исковые требования не признали, суду объяснили, что ООО «Мегадом» является ненадлежащим ответчиком, поскольку между ответчиком и третьим лицом ООО «Амина» заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, по условиям которого третье лицо принимает на себя обязательства ООО «Мегадом» по предварительному договору аренды нежилого помещения. О данном факте истцу известно достоверно, так как истец принимал оплату по договору от третьего лица. Гарантийное письмо подписано неуполномоченным лицом, поскольку на момент его выдачи генеральным директором ООО «Мегадом» являлся Колпаков А.А. Кроме того, истцом не выполнена обязанность по заключению основного договора аренды. В досудебном порядке истец не обращался с требованиями к ответчику, а требования о взыскании неустойки являются завышенными.

Представитель третьего лица ООО «Амина» Камаева Е.В. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку целью заключения предварительного договора аренды с ответчиком явилось последующее заключение договора с ООО «Амина», с момента регистрации указанного юридического лиц, о чем истцу было известно. Между истцом и ООО «Амина» также заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого общество своевременно производило оплату, что подтверждается платежными документами. Помещение в установленном порядке было передано на основании акта приема-передачи.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.04.2011 исковые требования Елтышева В.Г. к ООО «Мегадом» удовлетворены частично. Суд решил: взыскать с ООО «Мегадом» в пользу Елтышева В.Г. задолженность по договору аренды от 20.10.2009 в сумме . . .., пени за нарушение сроков внесения арендной платы размере . . .., расходы по оплате за потребленную электроэнергию в сумме . . .., расходы по оплате услуг представителя в сумме . . .. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме . . .

С таким решением не согласилась представитель ответчика Аксенова Ю.Н. В обоснование кассационной жалобы указано, что судом не оценены юридически значимые обстоятельства, в том числе, доводы ответчика о перемене лиц в обязательстве, переходе обязанностей по предварительному договору аренды к третьему лицу, о чем истец был уведомлен и получал исполнение от нового должника. Кроме того, суд неправомерно принял в качестве доказательства гарантийное письмо Камаева А.В., не являвшего генеральным директором ООО «Мегадом» и не имевшего полномочий на его подписание. Судом необоснованно взысканы расходы за электроэнергию и расходы на оплату услуг представителя в отсутствие доказательств их размера.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив обжалуемое решение, судебная коллегия находит его подлежащим отмене.

В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Обоснованным решение следует признать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 20.10.2009 между Елтышевым В.Г. в лице его представителя Тупициной Н.С. и ООО «Мегадом» заключен предварительный договор аренды нежилого помещения . . ., по условиям которого стороны договорились заключить основной договор аренды в течение 30 календарных дней с момента уведомления арендатора арендодателем об утверждении акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию. Стороны согласовали условия об уплате арендных платежей из расчета 1500 руб. за 1 кв.м., т.е. . . .. на момент заключения договора. При этом договором установлено, что за период с 01.11.2009 по 30.11.2009 размер арендной платы составляет . . .., а с 01.12.2009 по 31.10.2010 - . . .. До 5-го числа месяца следующего за отчетным в соответствии с показаниями приборов учета электроэнергии, выставленной арендодателю соответствующей организации, арендатором должен быть внесен дополнительный ежемесячный платеж.

20.10.2009, в день заключения предварительного договора, истец передал ответчику объект договора на основании акта приема-передачи.

Согласно акту взаиморасчетов от 28.05.2010, подписанного генеральным директором ООО «Мегадом» Камаевым А.В., задолженность составила за февраль 2010 года в размере . . .., март 2010 года - . . .., апрель 2010 года - . . . май 2010 года - . . .., общая сумма задолженности составила на 28.05.2010 в размере . . .. Им же представителю истца выдано гарантийное письмо от 28.05.2010, согласно которому, ответчик обязался выплатить неустойку в размере . . . а также погасить задолженность за израсходованную электроэнергию в срок до сентября 2010 года.

20.11.2009 между ООО «Мегадом» и ООО «Амина» заключено соглашение, по условиям которого ООО «Амина» принимает на себя обязательства ООО «Мегадом» по предварительному договору аренды, а ООО «Амина» обязалась уведомить собственника имущества о заключении соглашения.

Частично удовлетворяя исковые требования Елтышева В.Г. к ООО «Мегадом», суд руководствовался условиями вышеназванного предварительного договора аренды от 20.10.2009, исходя из неисполнения ООО «Мегадом» принятых на себя обязательств в период с февраля по май 2010 года, наличия требуемой истцом к взысканию задолженности, подтверждаемой вышеназванным актом сверки от 28.02.2010. При этом судом отклонены доводы ответчика и третьего лица о надлежащем исполнении обязательств ООО «Мегадом» третьим лицом с согласия истца и в силу заключенного между ООО «Мегадом» и ООО «Амина» договора о перемене лиц в обязательстве, в связи с возникновением, согласно выводам суда, новых правоотношений между истцом и ООО «Амина».

С такими преждевременными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела, без надлежащей проверки и оценки доводов сторон.

Анализ характера и существа сложившихся между сторонами в силу заключения 20.10.2009 предварительного договора аренды нежилого помещения правоотношений вовсе не являлся предметом оценки суда первой инстанции.

Исходя из содержания указанного договора, он носит смешанный характер и включает в себя как элементы предварительного договора аренды, так и договора аренды нежилого помещения.

В то же время на момент передачи нежилого помещения арендатору этот объект недвижимости, расположенный по адресу: . . . общей площадью 103,2 кв.м. не был сдан в эксплуатацию. Сведения о собственнике этого объекта недвижимости в материалах дела отсутствуют. Анализ условий договора применительно к сдаче этого имущества в аренду с учетом требований ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не осуществлен, вместе с тем эти обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора и определении норм права подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Срок заключения основного договора аренды поставлен сторонами в зависимость от утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию и действий арендодателя по уведомлению об этом арендатора. Сведения о сроке сдачи объекта в эксплуатацию в материалах дела также отсутствуют, вместе с тем это обстоятельство имеет значение применительно к анализу условий предварительного договора аренды нежилого помещения.

В материалах дела, кроме того, имеется предварительный договор аренды этого же нежилого помещения от 20.11.2009, подписанный представителем Елтышева В.Г. – Тупициной Н.С. (арендодатель) и директором ООО «Амина» Камаевой Е.В. с оформлением акта приема – передачи вышеназванного нежилого помещения от 20.11.2009.

Таким образом, судом установлено, что вышеназванное нежилое помещение использовалось как ООО «Мегадом», так и ООО «Амина», этими же обществами вносилась плата за пользование помещением, которая, как видно из материалов дела, принималась, в том числе, Тупициной Г.И., как собственником нежилого помещения (л.д. 56-59). Период использования нежилого помещения каждым из указанных юридических лиц судом достоверно не установлен, а вопрос о привлечении Тупициной Г. И. к участию в деле не разрешен.

Вместе с этим, суд отверг доводы представителя ответчика и третьего лица об осведомленности истца о переходе прав и обязанностей по предварительному договору аренды нежилого помещения от 20.10.2009 от ООО «Мегадом» к ООО «Амина» в соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве от 20.11.2009 и пришел к выводу о возникновении между Елтышевым В.Г. и ООО «Амина» новых правоотношений, тогда как представитель истца Тупицина Н.С. вовсе отрицала заключение ею от имени истца предварительного договора аренды названного нежилого помещения с ООО «Амина».

В подтверждение размера задолженности ООО «Мегадом» перед истцом судом приняты акт сверки взаиморасчетов и гарантийное письмо, подписанные Камаевым А.В. – генеральным директором ООО «Мегадом». Доводы Камаева А.В. об отсутствии у него на момент подписания этих документов полномочий судом отклонены, в то же время, согласно решению учредителя от 06.05.2010 Камаев А.В. был уволен с занимаемой им должности, а принятый судом акт сверки датирован 28.05.2010 и подписан Тупициной Г.И., но не Елтышевым В.Г. Гарантийное письмо также адресовано Тупициной Г.И., а исходя из выписки из единого государственного реестра юридических лиц от 09.02.2011 учредителем и лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица ООО «Мегадом» является Колпаков А.А.

Согласно объяснениям представителя истца Тупициной Н.С. в судебном заседании суда кассационной инстанции, Елтышев В.И. собственником указанного нежилого помещения не являлся, между ним и Тупицыной Г.И. заключался договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия, а платежи от ООО «Амина» принимались Тупициной Г.И. в счет исполнения обязательств ООО «Мегадом» перед Елтышевым В.Г.

При таком положении, постановленное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в силу п. п. 1,2,4 ч. 1 ст. 362, абз. 3 ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суде, поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, распределить предмет и бремя доказывания между сторонами, исследовать и оценить в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся и вновь представленные сторонами доказательства, постановить законное и обоснованное решение соответствующее ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из установленных обстоятельств конкретного дела.

На основании изложенного, руководствуясь абз. 3 ст. 361, п.п. 1, 2, 4 ч.1 ст. 362, ст.ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.04.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: