Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Администрации сельского поселения Обшаровка муниципального района Приволжский Самарской области на решение Приволжского районного суда Самарской области от 28 сентября 2011 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области о взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг в размере 322 094 рублей 67 коп. - удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области в пользу ФИО1 арендную плату в размере 85 920 рублей, за пользование коммунальными услугами и электроэнергией в размере 118 140 рублей 71 коп., пени в размере 10 000 рублей, а всего общую сумму 214 060 (двести четырнадцать тысяч шестьдесят) рублей 71 коп.

Взыскать с Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области в пользу ФИО1 возврат госпошлины в размере 5340 (пять тысяч триста сорок) рублей 61 коп.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Во встречных исковых требованиях Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области к ФИО1 о признании договоров аренды № от 01.01.2010 года и № от 01.01.2011 года части нежилого здания, расположенного по адресу: , общей площадью 120 кв.м. ничтожными – отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения представителя Администрации сельского поселения Обшаровка муниципального района Приволжский Самарской области - ФИО2 (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения ФИО1, ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области о взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг.

В обоснование требований указала, что является собственником нежилого здания, площадью 517,10 кв.м., расположенного по адресу: . Указанное здание она, как физическое лицо, в 2009 году по частям сдала в аренду девяти арендаторам, в том числе и Администрации сельского поселения Обшаровка. Поскольку у администрации не было своего помещения, а в с. Обшаровка отсутствовали другие здания, приспособленные для размещения работников администрации, в 2009 году по просьбе мужа ФИО3, который в то время был главой администрации поселения Обшаровка, она в ущерб своим интересам, заключила с ответчиком договор аренды части указанного здания, площадью 120 кв.м., по которому администрация должна была оплачивать только коммунальные услуги, без арендной платы. Однако, исходя из принципа возмездности договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды №, по которому администрация обязалась производить ей арендную плату из расчета 58 руб. за 1 кв.м., а всего 6 960 руб. в месяц, что значительно ниже размера арендной платы, установленного администрацией района. Ею условия договора аренды выполнены, имущество - часть здания 120 кв.м., было передано ответчику в пригодном для эксплуатации состоянии. До ДД.ММ.ГГГГ ответчик также выполнял условия договора, оплачивал арендную плату, а коммунальные услуги и электроэнергию до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем образовалась задолженность по аренде за 2010 год в размере 13 920 руб., по коммунальным услугам - 50 915 руб., которую она вынуждена оплачивать за счет личных средств. Поскольку ответчик обязался полностью произвести с ней расчеты, она вновь заключила с Администрацией договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год той же части нежилого здания, согласно которому ответчик обязался производить арендную плату по новой цене, но так же ниже установленной администрацией района, из расчета 100 руб. за 1 кв.м., а всего 12 000 руб. в месяц и оплату коммунальных услуг и электроэнергии до 5 числа каждого месяца. Однако, за весь период с января по ДД.ММ.ГГГГ ответчик платежей за аренду не произвел, оплату коммунальных услуг и электроэнергии не осуществлял, хотя продолжает до настоящего времени пользоваться принадлежащим ей на праве собственности имуществом, коммунальными услугами и электроэнергией. Таким образом, за арендатором образовалась задолженность за 6 месяцев 2011 г. по арендной плате в размере 72 000 руб., по оплате коммунальных услуг - 67 225,71 руб. Кроме того, по условиям договора аренды, за каждый день просрочки ответчик обязан выплатить пени в размере 0,5 % от имеющейся задолженности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просила суд взыскать с ответчика общую сумму задолженности по арендной плате 85 920 руб., за пользование коммунальными услугами и электроэнергией 118 140,71 руб., а всего 204 060,71 руб., а так же пени в размере 118 033,96 руб.

Администрация сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании договоров аренды № от 01.01.2010 г. и № от 01.01.2011 г. части нежилого здания, расположенного по адресу: , заключенных с истицей, ничтожными.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и её супругом ФИО3, который в тот период был избранным главой сельского поселения Обшаровка, в 2009 г. был заключен договор аренды части нежилого здания общей площадью 120 кв.м., принадлежащего истице, расположенного по адресу: , сроком на 1 год для размещения работников администрации сельского поселения Обшаровка. Данный договор носил безвозмездный характер, истица предоставляла часть здания без арендной платы, оплачивались администрацией только коммунальные услуги и электроэнергия. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был вновь заключен аналогичный договор аренды без оплаты арендной платы, который фактически и исполнялся сторонами. Считают, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, представленный истицей, согласно которому Администрация обязалась производить арендную плату по цене из расчета 58 руб. за 1 кв.м., а всего 6 960 руб. в месяц, не является подлинным, так как в этот период продолжал действовать договор о безвозмездном пользовании администрацией части здания истицы. По истечении сроков предыдущего договора истица заключила с администрацией договор аренды той же части нежилого здания № от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы по которому составил 100 руб. за 1 кв.м., а всего 12 000 руб. в месяц, оплату коммунальных услуг и электроэнергии. В связи с тем, что истица и бывший глава сельского поселения Обшаровка ФИО3 являются супругами, сдаваемое в аренду здание является их совместной собственностью, что подразумевает согласие на сделку обоих супругов. Однако ФИО3 являлся Главой сельского поселения, а п. 9 ст. 37 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», запрещает Главе местной администрации заниматься предпринимательской, а так же иной оплачиваемой деятельностью, за исключением преподавательской, научной и творческой. Считают также, что ФИО3 нарушена ст. 12 ФЗ «О муниципальной службе в РФ», в частности, сообщать о личной заинтересованности при исполнении должностных обязанностей, которая может привести к конфликту интересов, не исполнены требования ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» о проведении конкурса при выборе помещения для нужд поселения. Поэтому считают, что при заключении договоров аренды, ФИО3 действовал в собственных интересах, так как фактически сдавал в аренду помещение самому себе, что следует расценивать как коммерческую деятельность. Вышеуказанные нарушения ФИО3 законодательства РФ влекут за собой юридические последствия в виде признания договоров аренды ничтожными с момента их заключения.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе Администрация сельского поселения Обшаровка муниципального района Приволжский Самарской области просит решение суда отменить, считает его незаконным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания общей площадью 517,10 кв.м., расположенного по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и Администрацией сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области в лице главы сельского поселения Обшаровка ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязался предоставить в аренду нежилое помещение, площадью 120 кв.м. по адресу: для размещения Администрации сельского поселения, а арендатор принял обязательства до 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным, производить арендные платежи, включая арендную плату за пользование имуществом из расчета 58 руб. за 1 кв.м. в сумме 6 960 руб. ежемесячно, а также расходов по оплате коммунальных услуг и электроэнергии в сумме 10 183 руб.(л.д. 6).

Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды № той же части нежилого здания, площадью 120 кв.м., согласно которому ответчик обязался производить арендную плату из расчета 100 руб. за 1 кв.м., а всего 12 000 руб. в месяц, а также возмещать расходы по оплате коммунальных услуг и электроэнергии согласно приложений к договору и актов выполненных работ (л.д.7-9).

Установлено также, что ФИО1 условия договора аренды были выполнены, имущество - часть здания, общей площадью 120 кв.м., передано администрации сельского поселения во временное пользование.

Администрация сельского поселения, приняв имущество в пользование, фактически размещается на арендованных площадях, что не оспаривалось.

Условия договора от ДД.ММ.ГГГГ по внесению арендной платы администрацией исполнялись до ДД.ММ.ГГГГ, по оплате коммунальных услуг и электроэнергии - до ДД.ММ.ГГГГ

В связи с этим доводы Администрации сельского поселения о том, что представленный ФИО1 договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не является подлинным, а фактически был заключен договор не предусматривающий внесение арендной платы (безвозмездный), суд правильно не принял во внимание.

В силу прямого указания закона (ст. 614, 654 ГК РФ) договор аренды относится к числу возмездных договоров.

В результате несвоевременной оплаты администрацией сельского поселения аренды нежилого помещения и коммунальных услуг образовалась задолженность: по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ (ноябрь, декабрь) в сумме 13 920 руб. ( 6 960 руб. х 2), по коммунальным услугам и электроэнергии за пять месяцев 2010 г. в сумме 50 915 руб. ( 10 183 руб. х 5), что подтверждено актом выверки сторонами взаиморасчетов (л.д. 10), счет-фактурами (л.д. 50-52, 56- 58).

Обязательства по оплате арендных платежей, включая плату за коммунальные услуги и электроэнергию, по договору от ДД.ММ.ГГГГ арендатором также не исполнены.

Оплата коммунальных услуг и электроэнергии истицей произведена за счет собственных средств, что подтверждается счет-фактурами за январь-июнь 2011 г. (л.д. 20, 21, 47-49,53).

Согласно акту выверки взаиморасчетов по договору от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией сельского поселения Обшаровка и ФИО1 на ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 11), актам выполненных работ (л.д. 13, 45, 46) и расчетам потребления (л.д. 74-75) задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: по арендной плате - 72 000 руб. (12 000 руб. х 6 мес.), по оплате коммунальных услуг и электроэнергии - 67 225,71 руб.

Представленный истицей расчет судом проверен и Администрацией сельского поселения Обшаровка не опровергнут.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о нарушении Администрацией сельского поселения Обшаровка условий договоров аренды и наличии оснований для взыскания образовавшейся задолженности, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные ФИО1 требования, взыскав с Администрации сельского поселения Обшаровка в ее пользу задолженность по арендной плате за ноябрь-декабрь 2010 г., январь-июнь 2011 г. в сумме 85 920 (13 920 +72 000) руб., а также за пользование коммунальными услугами и электроэнергией - 118 140,71 (50 915 + 67 225,71) руб., а всего 214 060,71 руб.

Вместе с тем, учитывая конкретные обстоятельства дела, несоразмерность подлежащей уплате по договорам аренды неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, суд, в данном случае, обоснованно применил правила ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки за просрочку внесения арендных платежей до 10 000 рублей, частично удовлетворив требования ФИО1 в указанной части.

В удовлетворении встречного иска Администрации сельского поселения Обшаровка Приволжского района Самарской области о признании договоров аренды части нежилого здания, принадлежащего истице, ничтожными, судом обоснованно отказано.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ от имени Администрации сельского поселения Обшаровка они заключены главой сельского поселения ФИО3

В обоснование требований о признании договоров аренды ничтожными, Администрации сельского поселения Обшаровка ссылалась на нарушение при их заключении требований п. 9 ст. 37 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и ст. 12 Федерального закона «О муниципальной службе в РФ», поскольку Глава сельского поселения ФИО3, являясь супругом арендодателя ФИО1 и сособственником сдаваемого в аренду имущества, действовал из личной заинтересованности, при наличии запрета заниматься предпринимательской деятельностью.

Между тем, названные положения законодательства правоотношения сторон по договорам аренды не регулируют.

Содержащийся в п. 9 ст. 37 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» запрет на занятие главой местной администрации предпринимательской деятельностью, а также п. 11 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О муниципальной службе в РФ», устанавливающий обязанность муниципального служащего уведомлять в письменной форме своего непосредственного начальника о личной заинтересованности при исполнении должностных обязанностей, которая может привести к конфликту интересов, и принимать меры по предотвращению подобного конфликта, касаются вопросов о порядке замещения данной должности, а также оснований для отстранения от должности, однако, основания недействительности сделок, заключенных главой местной администрации, указанные нормы права не устанавливают.

К тому же, должность главы сельского поселения Обшаровка является выборной, а в силу ч. 2 ст. 1 ФЗ «О муниципальной службе в РФ», настоящий федеральный закон не определяет правовое положение выборных должностных лиц местного самоуправления.

Доводы кассационной жалобы Администрации сельского поселения Обшаровка о неправильной оценке судом обстоятельств дела, неправильном применении закона по вышеуказанным основаниям несостоятельны.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст.362 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приволжского районного суда Самарской области от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации сельского поселения Обшаровка муниципального района Приволжский Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: