Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по кассационной жалобе К., в лице ее представителя А. (доверенность ), на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 августа 2011 года

по делу по иску К. к обществу с ограниченной ответственностью «Х...» о взыскании задолженности по арендным платежам и другим требованиям,

УСТАНОВИЛА:

К. обратилась в суд с иском к ООО «Х...», в котором просила расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда № № от дата > года между К. и ООО «Х...», взыскать с ООО «Х...» в свою пользу задолженность по арендной плате в размере (...) рублей, сумму пени за просрочку платежей в размере (...) рублей, расходы по содержанию и ремонту нежилого помещения согласно Договору № № от дата > г. в размере (…)рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере (…) рублей и государственной пошлины в сумме (…) рубля.

Требования мотивировала тем, что ею на основании Договора купли-продажи от дата > года муниципального имущества, заключенного с КУМИ г. Кемерово, было приобретено нежило помещение общей площадью Х кв.м., расположенное на первом этаже дома . Данное помещение ранее в соответствии с Договором аренды № № от дата > года КУМИ г. Кемерово (Арендодатель) было передано в аренду ООО «Х...» (Арендатор) на срок до дата > года. Ввиду указанно, в связи с переходом права собственности на нежилое помещение, между ней и ООО «Х...» дата > года было заключено Дополнительное соглашение №№ к Договору аренды № № от дата > г., в п.7.1. которого были внесены изменения в части сведений об арендодателе и размер месячной арендной платы. дата > года между КУМИ г. Кемерово (Арендодатель 1), К. (Арендодатель 2) и ООО «Х...» (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение №№ к договору аренды № № от дата > г., согласно п.3.4. которого месячная арендная плата была определена в размер (...) рублей. Однако Арендатор не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением и коммунальных платежей, в связи с чем ею в его адрес была направлена претензия от дата > г. о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей. Ответа на данную претензию получено не было, платежи ответчиком не осуществлялись. Таким образом по состоянию на дата > года сумма задолженности по арендной плате составляет (...) рублей, а пеня - (...) рублей. Кроме того, дата > г. между ею и ООО «УК «РЭУ № №» был заключён договор № № на оказание услуг по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома. Согласно п. 2.2.8. Договора № № от дата > г., Арендатор (ООО «Х...») обязан ежемесячно и полностью оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, а также содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в котором находится арендуемое помещение. Таким образом, считает, что ответчик обязан оплачивать услуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома, однако данной обязанности не выполнял, в связи с чем у него имеется задолженности по указанным платежам в размере (…) рублей. Также полагает, что в силу п.п. 5.3.2. и 5.3.8. договора № № от дата > г. Договор аренды подлежит расторжению.

Истица К. в суд не явилась.

В судебном заседании представитель истицы А. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика С. иск не признала и просила взыскать с К. в пользу ООО «Х...» расходы на оплату услуг представителя в сумме (…) рублей.

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово ФИО1 полагала заявленные требования необоснованными.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16 августа 2011 года исковые требования К. оставлены без удовлетворения в полном объеме и с нее в пользу ООО «Х...» взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме (…) рублей.

В кассационной жалобе представитель К. – А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным.

Указывает, что при отсутствии договорных отношений по аренде, суд должен был указать на отсутствие оснований для перечисления арендатором арендных платежей, чего сделано не было.

Между арендатором и арендодателем подписаны акты с № № по № №, согласно которым Арендодателем оказаны услуги по аренде нежилого помещения площадью Х кв. м., расположенного по адресу: , согласно доп. соглашения № № к договору № № от дата > г.

Указаны месяцы, в которых Арендатором осуществлялось пользование помещением, за которое производится оплата.

Фактическое пользование объектом аренды и договорённость по всем существенным условиям договора является основанием для исполнения обязательств по данному договору.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В решении Суд указывает, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих выдачу К. доверенности на регистрацию договора аренды № № от дата > г.

Однако, не доказан факт, что К. уклонялась от выдачи доверенности, злоупотребляя правами арендодателя.

Относительно кассационной жалобы ООО «Х...», в лице представителя С. принесены возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ООО «Х...» С., действующую на основании доверенности, просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов кассационной жалобы, в соответствии с ч.1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, дата > года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Х...» (Арендатор) в письменном виде был подписан договор № № аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, сроком до дата > г., по условиям которого Арендодатель обязался предоставить, а Арендатор принять в пользование нежилое помещение общей площадью Х кв. м., расположенное по адресу: , с относящимися к нему инженерными сетями, коммуникациями и оборудованием, со сроком действия с дата > г. по дата > г. (л.д. 19-20).

дата > г. нежилое помещение общей площадью Х кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: , передано ООО «Х...» по акту сдачи-приемки помещения ( л.д. 22).

дата > года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и истицей был заключен договор № № купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью Х кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ( л.д. 13).

Заключению вышеуказанного договора купли-продажи предшествовало распоряжение Администрации города Кемерово от дата > г. № № об утверждении приватизации нежилого помещения площадью Х кв. м., по адресу: , путём продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, с начальной ценой (…) рублей ( л.д. 12).

дата > г. истице выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение общей площадью Х кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-7, адрес объекта: , помещение № №, с кадастровым номером ( л.д. 18).

дата > г. между К. и ООО «Х...» подписано дополнительное соглашение № № к договору № № от дата > г., которое изменяет п. 7.1. договора № № - сведения об арендодателе и размер месячной арендной платы: Арендодателем, согласно данного соглашения является К. ( л.д. 24-25).

дата > г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель 1), К. (Арендодатель 2) и ООО «Х...» (Арендатор) подписано дополнительное соглашение № № к договору № № от дата > г., в соответствии с условиями которого, Арендодателем 1 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью Х кв. м. (объект 1); Арендодателем 2 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью Х кв. м. (объект 2). Согласно п. 3.2. дополнительного соглашения №№, месячная арендная плата за пользование объектом 1, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 1 составляет (…)рублей. Согласно п. 3.4. дополнительного соглашения №№, месячная арендная плата за пользование объектом 2, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 2 составляет (…) рублей.

Истец указывает, что ответчик во время пользования нежилым помещением по не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением по договору № № от дата > г. и коммунальных платежей.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ввиду того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таковым договорам аренды подлежат применению правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

Договор аренды № № от дата > г. между КУМИ города Кемерово и ООО «Х...» на срок с дата > г. по дата > г., то есть более года, следовательно, в силу положений п.2 ст. 651 ГК РФ не только подлежал государственной регистрации, но мог считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

Договор аренды № № от дата > г. не был зарегистрирован в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и, соответственно, является незаключенным, следовательно, не порождает прав и обязанностей для сторон.

В соответствии с п. 2.2.15. договора аренды № № от дата > г. Арендатор обязан в течение двух месяцев со дня подписания договора зарегистрировать его в УФРС по Кемеровской области. При этом, все расходы, связанные с регистрацией договора, несет Арендатор, при регистрации Договора Арендатор представляет интересы Арендодателя на основании доверенности.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих выдачу К. доверенности Арендатору на регистрацию договора, в связи с чем, ответчик не имел возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды, а произведение регистрации в одностороннем порядке невозможно.

Кроме того, дата > г. ООО «Х...», руководствуясь п. 5.2. Договора аренды направило К. по адресу: , уведомление о намерении выхода из договора аренды (л.д. 55-58), а дата > г. - акт приемки - передачи помещения по и ключи от данного помещения, что подтверждается письменными доказательствами ( л.д. 59-62).

С дата > года ответчик, освободив помещение, принадлежащее истцу, арендовал иное помещение по адресу , на основании договора аренды, заключенного между ООО «Х...» и Б. дата > г., и с указанного времени данное помещение ответчиком не эксплуатировалось, что также подтверждается договором аренды, заключенным между ООО «Х...» и Б. дата > г., платежными поручениями о перечислении в пользу Арендодателя денежных средств по указанному договору за дата > г., дата > г.

При установленных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что Договор аренды № № от дата > г. между истцом и ответчиком является не заключенным, следовательно, требования истца о взыскании с ответчика оплаты за пользование помещением по договору аренды и пени за просрочку указанных платежей, основанные на положениях незаключенного договора, не подлежат удовлетворению, равно как и не подлежат удовлетворению и требования о расторжении данного договора.

При этом в решении указано, что суд принимает решение по заявленным требованиям, истец не лишен возможности защитить свои права иным способом.

Рассматривая доводы частной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В силу ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат в том числе право хозяйственного ведения, постоянного пользования и т.д. В соответствие с ст. 433 п.3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствие с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила, закрепленные в п.2 ст.651 ГПК РФ. Как указано выше, договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Довод кассатора о том, что суд должен был указать на отсутствие оснований, для перечисления арендных платежей несостоятелен, суд указал, что договор аренды не породил правовых последствий для сторон, следовательно, отсутствуют основания для взимания арендной платы.

Довод кассатора о том, что истец не уклонялась от выдачи доверенности, никак не влияет на существо и правильность обжалуемого решения.

Иные доводы кассационной жалобы содержат иное, неправильное толкование закона и не являются основанием к отмене решения суда.

Судебная коллегия полагает, что судом установлен круг обстоятельств, подлежащих установлению для рассмотрения и разрешения настоящего дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Судом верно применены нормы материального и процессуального права, доводам сторон и представленным доказательствам, в соответствии с ст.67 ГПК РФ дана надлежащая оценка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.347 ч.1, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя К. – А. без удовлетворения.

Председательствующий Акинина Е.В.

Судьи Дударек Н.Г.

Проценко Е.П.