Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Калачева Д.В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года, которым ему и ООО «Прогресс» было отказано в удовлетворении исковых требований к ОАО «Коммерческий банк «Мастер-Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агенство по страхованию вкладов» об изменении договора ипотеки, прекращении регистрационной записи об ипотеке, признании права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения истца Калачева Д.В. и его представителя - Юрьева Р.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», являющейся конкурсным управляющим ОАО КБ «Мастер-Банк», - Саутиной К.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Истцы Калачев Д.В. и ООО «Прогресс» обратились в суд с иском к ответчику об изменении договора ипотеки (залога недвижимости) № 5091/09-ДЗ-10 от 12.11.2010 в части исключения из него земельного участка, расположенного по <адрес> с кадастровым номером №, площадью № кв.м, указанного в № договора ипотеки; погашении регистрационной записи об ипотеке на данный объект недвижимости и признании за Калачевым Д.В. права собственности на указанный земельный участок, в отношении которого 30.04.2014 между истцами был заключен договор купли-продажи №.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что 09.11.2009 между ООО «Прогресс» и ОАО Коммерческий банк «Мастер-Банк» был заключен кредитный договор №, на основании которого ответчик предоставил обществу кредитные средства на реализацию проекта застройки принадлежащих ООО «Прогресс» земельных участков с целью дальнейшей их продажи. В обеспечение исполнения обязательств заемщика между ними также был заключен договор ипотеки № от 09.11.2009, в соответствии с которым принадлежащие ООО «Прогресс» земельные участки общей площадью около № га были переданы в залог ответчику. 12.11.2010 указанный договор ипотеки был расторгнут, а перечисленные в нем земельные участки в количестве № были переданы в залог КБ «Мастер-Банк» (ОАО) на основании № договоров ипотеки (залога недвижимого имущества) от 12.11.2010. Дачей согласия на распоряжение предметом залога от 28.05.2010 ответчик согласовал на данных участках строительство дачных домов, дорог, объектов инфраструктуры посёлка, газовых сетей, электрических сетей, систем канализации и прочих объектов жизнеобеспечения посёлка, а также заключение предварительных и основных договоров купли-продажи. С момента заключения кредитного договора № от 09.11.2009 до момента отзыва у КБ «Мастер-Банк» (ОАО) лицензии была прекращена ипотека в отношении № земельных участков. 14.05.2013 Калачевым Д.В. и ООО «Прогресс» был заключен предварительный договор №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м по <адрес>, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование – «для дачного строительства», существующие ограничения (обременения) – ипотека. В соответствии с п. № предварительного договора ответчик обязался в течение № месяцев с момента оплаты Калачевым Д.В. обеспечительного платежа в размере № % от суммы цены участка снять обременения с участка и внести соответствующие изменения в ЕГРП в соответствии с законодательством РФ. Калачев Д.В. внес обеспечительные платежи на условиях и в сроки, указанные в предварительном договоре купли- продажи, ООО «Прогресс» в свою очередь, предприняло все меры для снятия обременения с объектов недвижимости, неоднократно направляя в адрес КБ «Мастер-Банк» письма с просьбой прекратить обременения приобретенных физическими лицами объектов недвижимости. При этом после прекращения обременения стороны обязаны были заключить основной договор купли-продажи и сдать документы на государственную регистрацию прекращения права собственности у ООО «Прогресс» и возникновения права собственности у Калачева Д.В. После отзыва (20.11.2013) у КБ «Мастер-Банк» (ОАО) лицензии на осуществление банковских операций ответчик в лице уполномоченного представителя конкурсного управляющего КБ «Мастер-Банк (ОАО) все обращения ООО «Прогресс» о прекращении обременения объектов недвижимости, в отношении которых с физическими лицами были заключены предварительные договоры купли-продажи, оставлял без ответа, фактически отказывая в предоставлении согласия на прекращение обременения. По мнению истцов, заключенный между ними предварительный договор купли-продажи был заключен с согласия КБ «Мастер-Банк», что подтверждается его письмом от 28 мая 2010 года. В связи с тем, что ответчик не предоставил согласия на прекращение обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером №, истцы были вынуждены заключить основной договор купли-продажи с указанием в нем наличия обременения - ипотеки (залог недвижимости) у КБ «Мастер-Банк» (ОАО). В то же время, поскольку свои обязательства по договору Калачев Д.В. исполнил надлежащим образом и в полном объеме, он полагает, что в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на защиту своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на земельный участок.

Решением Всеволожского городского суда от 18 декабря 2014 года в удовлетворении иска Калачева Д.В. и ООО «Прогресс» было отказано в полном объеме (л.д. 145-154 т. 2).

В апелляционной жалобе истец Калачев Д.В. просит обжалуемое решение городского суда отменить, ссылаясь на незаконность вывода суда о том, что данное банком в рамках кредитного договора согласие на распоряжение заложенными земельными участками не распространялось на сделки по отчуждению земельных участков, совершенные после расторжения договора ипотеки, т.е. после 12.11.2010, поскольку по смыслу ст. 430 ГК РФ, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Податель жалобы также не согласен с выводом суда об отсутствии оснований для признания за ним права собственности на спорный земельный участок, учитывая, что основной договор купли-продажи участка был подписан, согласие залогодержателя на сделку было получено, а обязательства по оплате участка были исполнены им своевременно и в полном объеме. Также истец указывает на то, что ввиду нахождения ООО «Прогресс» в состоянии банкротства, он в настоящее время лишен возможности не только вернуть уплаченные за участок денежные средства, но и каким-либо другим способом защитить свое нарушенное право.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы и возражений, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 14.05.2013 между Калачевым Д.В. и ООО «Прогресс» был заключен предварительный договор №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) земельного участка площадью № кв.м по №, кадастровый номер №, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование – «для дачного строительства», существующие ограничения (обременения) – ипотека. 30.04.2014 истцами был заключен основной договор купли-продажи земельного участка №, одним из существенных условий которого являлась обязанность продавца ООО «Прогресс» прекратить обременение участка и внести соответствующие изменения в ЕГРП в течение 6 месяцев с момента подписания договора. Обязательства по оплате стоимости приобретенного земельного участка Калачев Д.В. исполнил в полном объеме, однако переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества не был зарегистрирован.

Материалами дела также подтверждается, что ранее, 09.11.2009, между ООО «Прогресс» и КБ «Мастер-Банк» (ОАО) был заключен кредитный договор №, на основании которого заемщику ООО «Прогресс» был предоставлен кредит на осуществление предусмотренной его уставом деятельности. В обеспечение исполнения обязательств заемщика между сторонами также был заключен договор ипотеки № от 09.11.2009, в соответствии с которым в залог ответчику были переданы принадлежащие обществу земельные участки общей площадью около № га. 12.11.2010 вышеназванный договор ипотеки был расторгнут, а предусмотренные в нем земельные участки, в т.ч. спорный земельный участок площадью № кв.м с кадастровым номером №, были переданы в залог банку на основании № отдельных договоров ипотеки (залога недвижимости) от 12.11.2010.

Судом первой инстанции также установлено, что обязательства ООО «Прогресс» по возврату кредитных средств по договору от 09.11.2011 до настоящего времени не исполнены; решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2014 с ООО «Прогресс» в пользу КБ «Мастер-Банк» (ОАО), признанного 16.01.2014 банкротом, взыскана задолженность в общей сумме № руб.

Разрешая спор и отказывая истцам в удовлетворении заявленных ими требований об изменении договора ипотеки в части исключения из него проданного Калачеву Д.В. земельного участка и погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении данного объекта, суд руководствовался положениями ст.ст. 334, 346, 353 ГК РФ, а также ст.ст. 37, 38 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и исходил из правильного вывода о том, что согласие залогодержателя на отчуждение спорного земельного участка от 28.05.2010 само по себе не может являться основанием для прекращения ипотеки. В тексте согласия на распоряжение предметом залога согласия на прекращении ипотеки не имеется (л.д. 53-56 т. 2), а обеспеченные ипотекой кредитные обязательства заемщиком ООО «Прогресс» до настоящего времени не исполнены.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы о том, что заключение предварительного и основного договоров купли-продажи земельного участка производилось с согласия КБ «Мастер-Банк», что подтверждается его письмом от 28.05.2010, адресованным генеральному директору ООО «Прогресс», судебная коллегия находит необоснованными, поскольку содержащееся в данном письме согласие на распоряжение предметом залога было дано в рамках договора ипотеки № от 09.11.2009, который 12.11.2010 был расторгнут. Следовательно, на момент заключения предварительного договора с Калачевым Д.В. согласие КБ «Мастер-Банк» (ОАО) на распоряжение ООО «Прогресс» предметом залога вообще отсутствовало. Напротив, в силу п. № договора ипотеки № от 12 ноября 2010 года в обязанности залогодателя, в т.ч., входило не отчуждать, не переуступать, не распоряжаться каким-либо иным образом предметом залога (не осуществлять его продажу, дарение, передачу в качестве вклада (доли) в уставный капитал юридического лица и т.д.), не совершать иных сделок с предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя (л.д.188-194 т.1).

Судебная коллегия также соглашается с выводом городского суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Калачева Д.В. о признании за ним права собственности на спорный земельный участок, однако не по причине непредставления сторонами договора доказательств его исполнения, а в связи с отсутствием предусмотренной ст. 551 ГК РФ государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ), однако, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом приведенных разъяснений, избранный Калачевым Д.В. способ защиты гражданских прав путем признания права на объект недвижимости не может быть признан надлежащим.

Таким образом, поводов для отмены постановленного судом решения по доводам апелляционной жалобы истца судебной коллегией не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 327.1, ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Калачева Д.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Орлова Т.А.