Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 мая 2012 г. в г. Владимире дело по иску Евсеевой Л.А. к ООО «Грамада» и Легковой Т.Г. о признании недействительными торгов по реализации квартиры, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения представителей Легковой Т.Г. по доверенности Семеновой Н.А. и Виноградовой М.А., представителя ООО «Грамада» по доверенности Ладьиной И.В. представителя ОАО «Банк Уралсиб» по доверенности Степаненко И.Г., полагавших судебное решение незаконным, возражения против доводов апелляционных жалоб Евсеевой Л.А., ее представителя Фомина М.А., судебная коллегия по гражданским делам

у с т а н о в и л а:

Евсеева Л.А. обратилась в суд с иском к ООО «Грамада» и Легковой Т.Г. о признании недействительными торгов по реализации квартиры, расположенной по адресу город ****, ****; признании недействительной сделки - договора ; купли-продажи **** от **** между ООО «Грамада» и Легковой Т.Г.

В ходе рассмотрения дела Евсеева Л.А. дополнила ранее заявленные требования. Просила также применить последствия недействительности сделки - прекратить записи в Едином (государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру Легковой Т.Г. и о регистрации договора купли-продажи квартиры от ****.

В обоснование исковых требований указано, что решением Кольчугинского городского суда от **** частично удовлетворены требования ОАО «****» к Евсеевой Л.А. в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме **** руб. **** копеек и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по указанному адресу. Первые торги на квартиру **** не состоялись в связи с отсутствием заявок. **** квартира была реализована на вторичных торгах за **** **** руб. Организатором торгов (продавцом) выступило ООО «Грамада». По результатам торгов был заключен договор купли-продажи ******** от **** с Легковой Т.Г. По мнению истца торги являются незаконными ввиду того, что объявления о них были опубликованы в газете «Владимирские ведомости» **** и **** с нарушением минимального десятидневного срока. В проведении торгов участвовало два покупателя: Легкова Т.Г. и ее родственник, действовавший с ней по договоренности. В результате торги были прекращены после первого шага аукциона, что свидетельствует о сговоре участвовавших лиц.

В судебном заседании истец Евсеева Л.А. поддержала исковое заявление, обосновав его изложенными в нем доводами. Пояснила, что нарушение ее прав несвоевременным размещением информации о торгах в газете «Владимирские ведомости» выразилось в том, что она и другие потенциальные покупатели не смогли участвовать в них, квартира была продана за более низкую цену. Она является заинтересованным в торгах лицом, так как в ее интересах максимально поднять продажную цену квартиры. Полагает, что оспаривать торги она вправе. Своевременное направление организатором торгов заявки в газету на размещение информации о них не должно приниматься во внимание судом, так как закон требует опубликования информации не позднее десятидневного срока до их проведения, а не направления ее в редакцию газеты в этот срок. Повторное опубликование информации в газете **** не имело смысла, так как на этот момент сроки для подачи заявки на участие в торгах и внесение задатка уже истекли. Объявление о торгах, размещавшееся в сети Интернет, не соответствовало требованиям п. 2 ст. 448 ГК РФ, так как в нем отсутствовала информация о времени и месте торгов, способе определения выигравшего их лица. Интернетом владеют не все. Полагает, что информирование через него является дополнительной мерой и не может компенсировать нарушения срока размещения информации в газете.

Представитель ответчика Легковой Т.Г. на основании доверенности Семенова Н.А. с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что несвоевременное опубликование информации о торгах не повлекло нарушений прав истца, так как денежных средств для участия в них она не имела, действий для обеспечения своего участия в торгах не предпринимала, информации о том, что в торгах хотели участвовать еще какие-то конкретные потенциальные покупатели квартиры, нет. По данным агентств недвижимости спрос на трехкомнатные квартиры площадью более 110 кв.м. в городе невелик. Формальное нарушение закона, не повлекшее нарушений прав заинтересованных лиц, не может быть основанием для признания торгов недействительными. Сложившейся ситуацией нарушаются права Легковой Т.Г. как добросовестного покупателя.

Представитель ответчика, ООО «Грамада» в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что на участие в торгах были поданы лишь две заявки. Иных письменных и устных обращений по поводу реализации квартиры не поступало. Срок публикации не мог повлиять на количество участников торгов и, следовательно, на итоговую стоимость имущества. Права Евсеевой Л.А. при реализации имущества не нарушены. Истец не может обращаться с требованием о признании договора недействительным, поскольку ее имущественные права и интересы не были затронуты в результате нарушения порядка реализации имущества и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Банк Уралсиб», в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать. В ранее представленном отзыве указал, что нарушений порядка проведения торгов, повлиявших на формирование цены реализации имущества, допущено не было. Должник не является стороной оспариваемой сделки. Указанные истцом обстоятельства не влекут признание торгов недействительными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП Кольчугинского района УФССП по Владимирской области, в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Мнения по существу спора не выразил.

Решением Кольчугинского городского суда **** от **** исковые требования Евсеевой Л.А. удовлетворены.

Торги по реализации квартиры по адресу ****, ****, ****, проведенные **** обществом с ограниченной ответственностью «Грамада» признаны недействительными.

Договор купли-продажи ****/А от **** между обществом с ограниченной ответственностью «Грамада» и Легковой Т.Г. признан недействительным.

Прекращена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру по адресу ****, ****, ****, к Легковой **** и о регистрации договора купли-продажи квартиры по указанному адресу ******** от ****.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Грамада» и Легковой **** в пользу Евсеевой **** в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по **** руб. с каждого.

Не согласившись с принятым судебным актом, Легкова Т.Г. и ООО «Грамада» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, считая, что судом первой инстанции неверно определены обстоятельства имеющие значение для данного дела, выводы суда противоречат доказательствам, имеющимся в материалах дела, нарушены нормы материального права, также Легкова Т.Г. указывает на нарушение судом норм процессуального права, приводит доводы о том, что она не была извещена о времени и месте рассмотрения дела.

Определением судьи Владимирского областного суда от **** апелляционные жалобы Легковой Т.Г., и ООО «Грамада» приняты к производству Владимирского областного суда и назначены к рассмотрению в судебном заседании на ****

Определением судебной коллегии от **** суд апелляционной инстанции в соответствии с п. 5 ст. 330 ГПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Легковой Т.Г. Семенова Н.А. и Виноградова М.А., представитель ООО «Грамада» Ладьина И.В. поддержали доводы жалоб в полном объеме, представитель ОАО «Банк УралСиб Степаненко И.Г., полагала решение суда незаконным, Евсеева Л.А. и ее представитель Фомин М.А. возражали относительно доводов апелляционных жалоб, полагали решение суда законным и обоснованным.

Легкова Т.Г.,представитель ОСП Кольчугинского района, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились. На основании ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Должник, имущество которого продается с публичных торгов в рамках исполнительного производства, является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов при продаже принадлежащего ему имущества, если будет установлено, что нарушение порядка проведения торгов оказало существенное влияние на результаты торгов, лишив возможности участия в них потенциальных покупателей (в том числе должника), и отрицательно повлияло на формирование цены, способствовав реализации имущества по заведомо заниженной цене, поскольку должник заинтересован в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

В силу п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Из материалов дела следует, что решением Кольчугинского городского суда Владимирской области, вступившим в законную силу, с Евсеевой Л.А. в пользу ОАО «**** ****» взыскана задолженность по кредитному договору от **** в размере **** руб. **** коп., обращено взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру по адресу ****, ****, ****. Начальная цена квартиры установлена в размере **** руб., способ реализации - публичные торги.

В рамках возбужденного исполнительного производства квартира передана на реализацию ООО «Грамада».

Первичные торги по реализации квартиры не состоялись ввиду отсутствия заявок. **** в РИГУ «Газета «Владимирские ведомости» поступила заявка ООО «Грамада» на размещение объявления о вторичных торгах на квартиру по адресу ****, ****, ****, что подтверждено письмом главного **** редактора от **** с приложением распечатки входящих сообщений по электронной почте.

**** в газете «Владимирские ведомости» опубликовано объявление о проведении публичных торгов в форме аукциона по реализации указанной квартиры с начальной ценой **** руб. Шаг аукциона 1% от начальной цены. Окончание приема заявок **** в ****. Задаток в размере 5% цены лота должен быть перечислен до 17 час. ****. До перечисления задатка заявитель должен заключить с организатором торгов договор о задатке.

**** Легкова Т.Г. обратилась в ООО «Грамада» с заявлением об участии в торгах, заключила договор о задатке от указанного числа № **** и внесла сумму задатка, что подтверждено заявлением Легковой Т.Г., договором о задатке и квитанцией к приходному кассовому ордеру ****.

В соответствии с протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от **** № **** и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от того же числа **** ****, в торгах на квартиру по адресу ****, участвовали Легкова Т.Г.и Легков В.А.

Победителем торгов признана Легкова Т.Г., которой был сделан один шаг аукциона. Продажная цена составила **** руб.

**** между ООО «Грамада» и Легковой Т.Г. заключен договор купли-продажи квартиры ****/****. В тот же день квартира передана Легковой Т.Г. по акту приема-передачи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру принадлежит Легковой Т.Г.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что размещения организатором публичных торгов (ООО «Грамада») извещения о предстоящих публичных торгах по продаже в рамках исполнительного производства имущества должника Евсеевой Л.А. - квартиры, расположенной по адресу ****, было произведено позднее чем за 10 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом Администрации Владимирской области - газете «Владимирские ведомости».

Тем самым организатором торгов было нарушено правило их проведения, установленное п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При этом судебной коллегией учитывает доводы истицы о том, что информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в них потенциальных покупателей, оказывая влияние на формирование цены реализации имущества в ущерб интересам должника, заинтересованного в продаже его за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок законным и обоснованным.

Ввиду того, что соблюдение порядка проведения торгов в части своевременности размещения извещения о них непосредственно затрагивает имущественные права и интересы должника, Евсеева Л.А. вправе оспаривать законность торгов и заключенной по их результатам сделки.

При таких обстоятельствах дела, следует признать обоснованными заявленные исковые требования Евсеевой Л.А. о недействительности торгов по реализации квартиры по адресу ****, проведенные **** ООО «Грамада» и договора купли-продажи ******** от **** между ООО «Грамада» и Легковой Т.Г.

Доводы ответчиков Легковой Т.Г. и ООО «Грамада» о том, что несущественное нарушение порядка опубликования информации о предстоящих торгах не может повлечь признание торгов и договор купли-продажи недействительными, нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

По смыслу данной нормы закона основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушение процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

Как следует из материалов дела, организатором торгов было нарушено правило их проведения, установленное п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данное требования закона является императивным, в связи, с чем нарушение данных требований влечет недействительность торгов.

Цель проведения публичных (открытых) торгов - привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для выявления того, кто предложит наилучшие для продавца условия приобретения имущества. Извещение о предстоящих торгах является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него зависит не только легальность всей последующей процедуры их проведения, но и ответ на вопрос, достигнут ли торги своей цели. Информация о проведении торгов, доведенная ненадлежащим способом, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации.

Поэтому несоблюдение правил об информированности неопределенного круга лиц о проведении торгов является существенным нарушением процедуры.

Доводы ответчиков Легковой Т.Г. и ООО «Грамада» сводятся к ошибочному толкованию норм материального права и переоценке доказательств, которым дана правильная оценка судом первой инстанции в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для переоценки по доводам апелляционных жалоб не имеется.

В то же время судебная коллегия при рассмотрении спора по существу исходит из того, что в силу ст. 157 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

В силу ч. 2 ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого – либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Порядок извещения должен соответствовать ст.ст. 113, 116 ГПК РФ, в соответствии с которыми участвующие в деле лица извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом, судебной повесткой или иным средством связи с обязательным уведомлением о вручении их адресату, свидетельствующим о получении ими соответствующих документов.

Из материалов дела видно, что данное дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие Легковой Т.Г., не извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 4 ч. 4 ст. ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.

При рассмотрении исковых требований Евсеевой Л.А. о признании недействительными торгов по реализации квартиры по адресу ****, проведенных **** обществом с ограниченной ответственностью «Грамада», и договора купли-продажи квартиры **** от **** между обществом с ограниченной ответственностью «Грамада» и Легковой Т.Г. судом первой инстанции не учтено следующее.

При признании недействительным договора заключенного с лицом, выигравшим торги, влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные статье ст.167 ГПК РФ, в силу которых по общему правилу каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При этом вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен быть разрешен судом одновременно с признанием сделки недействительной.

Последствия недействительности по данной сделке судом не применены.

Из материалов дела следует, что Легковой Т.Г. при заключении сделки внесено ООО «Грамада» денежные средства в сумме **** руб.

Учитывая, что данные требования судом первой инстанции не были выполнены, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда и вынести новое решение.

Руководствуясь ст. ст. 198, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кольчугинского городского суда Владимирской области от 14 февраля 2012 года отменить.

Вынести по делу новое решение.

Исковые требования Евсеевой Л.А. удовлетворить.

Признать недействительными торги по реализации квартиры по адресу ****, проведенные **** обществом с ограниченной ответственностью «Грамада».

Признать недействительным договор купли – продажи ****/**** от **** между обществом с ограниченной ответственностью «Грамада» и Легковой Т.Г.

Прекратить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру по адресу: **** Легковой Т.Г. и о регистрации договора купли – продажи квартиры по указанному адресу ******** от ****.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грамада» и Легковой Т.Г. в пользу Евсеевой Л.А. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по 200 руб с каждого.

Обязать ООО «Грамада» вернуть Легковой Т.Г. денежные средства внесенные ею по договору купли-продажи квартиры №**** от **** в размере **** ****) рублей.

Председательствующий Крайнова И.К.

Судьи Удальцов А.В.

Астровко Е.П.