Гражданский кодекс часть 1

«Обязать Сельскохозяйственный производственный кооператив «Пробуждение» подать правоустанавливающие документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу:

Взыскать с Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пробуждение» в пользу ФИО2 судебные расходы в сумме

В остальной части требования ФИО2 о взыскании судебных расходов в виде государственной пошлины в сумме рублей оставить без удовлетворения».

и дополнительное решение Кимрского городского суда Тверской области от 28 февраля 2011 года, которым постановлено:

«По делу по иску ФИО3, действующей в интересах ФИО2, к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Пробуждение» о возложении обязанности по подаче правоустанавливающих документов для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом, а также по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пробуждение» к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным принять дополнительное решение.

Исковые требования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пробуждение» к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным оставить без удовлетворения».

Судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3, действующая в интересах ФИО2, обратилась в суд с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Пробуждение» (далее СПК «Пробуждение») об устранении препятствий в пользовании и распоряжении жилым домом и обязании ответчика подать правоустанавливающие документы в регистрирующий орган для проведения регистрационных действий.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: , заключенного между ней, ФИО3, и СПК «Пробуждение» в лице ФИО5, приобрела указанную недвижимость в собственность своего доверителя. Данный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки-передачи вновь построенного дома от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, и разделительного баланса на ДД.ММ.ГГГГ, утвержденных общим собранием членов СПК «Пробуждение». Однако у СПК «Пробуждение» право собственности на жилой дом не зарегистрировано. В этом случае, по мнению истца, подлежит применению аналогия закона, а именно, статей 165 и 551 ГК РФ, которыми установлено, что в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о переходе права собственности. В этом случае государственная регистрация сделки и перехода права собственности проводится на основании решения суда. ФИО3, предпринимались неоднократные попытки подачи заявления совместно либо по доверенности от СПК «Пробуждение» в регистрирующий орган. Тем не менее, СПК «Пробуждение» игнорировал ее обращения, создавая при этом помехи в регистрации.

В ходе рассмотрения дела от представителя истца ФИО3 поступили уточнения к иску, в которых она просила обязать СПК «Пробуждение» предоставить правоустанавливающие документы на спорный жилой дом в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

СПК «Пробуждение», в лице его представителя ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи спорного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Пробуждение» и ФИО2, недействительным с момента заключения.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома между СПК «Пробуждение» и ФИО2. Однако ФИО5, заключивший от имени СПК «Пробуждение» данный договор, не имел права делать этого, т.к. право собственности на спорный жилой дом не было зарегистрировано. Покупатель при заключении договора об этом знал, документа, подтверждающего право собственности, не потребовал. Полагает ссылку истца на ч.3 ст.551 ГК РФ необоснованной, т.к. СПК «Пробуждение» не уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, ввиду отсутствия зарегистрированного права на дом у СПК, как у продавца.

От представителя истца ФИО3 вновь поступили уточнения к иску, в которых последняя просила признать право собственности на спорный жилой дом.

Определением Кимрского городского суда от 20 сентября 2010 года указанные выше гражданские дела объединены в одно производство.

Определением суда от 19 октября 2010 года, зафиксированным в протоколе судебного заседания от указанной даты, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. От представителя истца ФИО2 - ФИО3 в адрес суда вновь поступило исковое заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила обязать СПК «Пробуждение» подать правоустанавливающие документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом.

Указанные требования и являлись предметом рассмотрения по настоящему делу судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца - представитель ответчика ФИО3 исковые требования в окончательной редакции поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, а также дополнив, что в спорном жилом доме ФИО2 проживает более 30 лет. Кроме того, она неоднократно обращалась к руководству СПК «Пробуждение», чтобы последние обратились в регистрирующие органы, однако никаких действий, связанных с оформлением документов на право собственности на дом, со стороны ответчиков предпринято не было. При заключении договора купли-продажи цена договора всех устраивала. Условия договора соблюдены в полном объеме. Исковые требования СПК «Пробуждение» не признала, полагая их необоснованными, и не подлежащими удовлетворению и поддержала ходатайство о взыскании судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в сумме рублей, просила взыскать данные расходы с ответчика.

Представитель ответчика - представитель истца СПК «Пробуждение» -ФИО1 исковые требования ФИО2 не признал, просил оставить их без удовлетворения, исковые требования СПК «Пробуждение» поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО4 оставила принятие решения по делу на усмотрение суда.

Судом постановлено приведенное выше решение суда.

В кассационной жалобе кассатор просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального права и без выяснения, учета и надлежащей оценки всех юридически значимых по делу обстоятельств. При этом указывает, что государственная регистрация права собственности СПК «Пробуждение» на спорный объект недвижимого имущества, полученная вышеуказанной организацией при реорганизации СПК «Федоровское» (2004 г.), то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» возможна только при условии наличия записи о государственной регистрации права собственности реорганизованного лица - СПК «Федоровское» на данный объект недвижимого имущества в ЕГРП. Однако данное право за СПК «Федоровское» зарегистрировано не было. Ссылаясь на ст. ст. 8, 131 ГК РФ, нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрации последующего права собственности приобретателя. При этом неправомерен вывод суда, что право собственности СПК «Пробуждение» на спорный объект возникло с момента реорганизации. Поэтому вывод суда о том, что на момент заключения договора СПК «Пробуждение» имел право по своему усмотрению распоряжаться спорным жилым домом в соответствии с Уставом, противоречит положениям ст. 8 и ст. 131 ГК РФ. Кроме того, ссылка суда на ст. 551 ГК необоснованна, поскольку ответчик не уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

В заседание суда кассационной инстанции истец, ФИО3, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции, не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии с требованиями части 2 статьи 354 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, заслушав представителя кассатора по доверенности ФИО1, поддержавшего жалобу по изложенным в ней доводам, представителя истца по доверенности ФИО6, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 194, 195, 198 ГПК РФ постановленное по делу решение должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Разрешая спор суд первой инстанции исходил из того, что право собственности у СПК «Пробуждение» на спорное жилое помещение возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п.п. 1,2 ст.6 названного закона. Вместе с тем, поскольку жилой дом состоял на балансовом учете СПК «Пробуждение», то данный сельскохозяйственный кооператив является законным правообладателем указанного имущества и вправе распоряжаться им по собственному усмотрению в соответствии со своим Уставом. Отсутствие сведений о регистрации права собственности СПК «Пробуждение» в Едином государственном реестре прав не может нарушать законные интересы покупателя, приобретшего право собственности на дом, и служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным. В связи с чем, отказ СПК «Пробуждение» от регистрации за ним права на жилой дом с целью дальнейшей регистрации перехода права к ФИО2 следует расценивать, как уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности, в соответствии с требованиями п.3 ст. 165, ч.1, 3 ст.551 ГК РФ, что является основанием для удовлетворения исковых требований ФИО2

Однако с указанными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они противоречат требованиям норм материального права.

Как усматривается из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: был построен колхозом «Пробуждение» и введен в эксплуатацию в 1979 году, что подтверждается актом приемки-сдачи вновь выстроенного дома от ДД.ММ.ГГГГ и Решением Кимрского районного совета народных депутатов от 19.09.1979 года «Об утверждении актов Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию двух одноквартирных жилых домов колхоза «Пробуждение».

22.02.1993 года колхоз «Пробуждение» был реорганизован в АОЗТ «Пробуждение», 06.04.1998 года АОЗТ «Пробуждение» реорганизовано в ЗАО «Пробуждение». 03.09.2003 года ЗАО «Пробуждение» реорганизовано путем преобразования в СПК «Федоровское».

СПК «Пробуждение» образован в результате реорганизации СПК «Федоровское» путем выделения, ввиду чего является правопреемником СПК «Федоровское» в соответствии с разделительным балансом, который в материалах дела отсутствует. СПК «Пробуждение» зарегистрирован в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ. Имущество передано Кооперативу ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту, в котором указаны основные средства, их балансовая и остаточная стоимость. При этом конкретный перечень переданного имущества отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, между СПК «Пробуждение» в лице председателя ФИО7 и ФИО2, в интересах которой действовала ФИО3. Данное имущество было передано ФИО2 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности за СПК «Пробуждение» на спорный жилой дом, на момент его отчуждения не произведена, переход права собственности к истцу на основании приведенного договора в установленном порядке не зарегистрирован.

Данный факт ФИО3 в ходе судебного разбирательства не отрицался.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ и статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, возникшее до вступления в действие Закона, право собственности колхоза «Пробуждение» на спорный жилой дом признавалось юридически действительным до момента вовлечения его в гражданский оборот, при передаче жилого дома в СПК «Федоровское», а затем из СПК «Федоровское» в неделимый фонд СПК «Пробуждение». После вступления Закона в силу обязательна как регистрация права собственности на вышеуказанный спорный жилой дом СПК «Федоровское», так и переход права собственности на указанный спорный дом к СПК «Пробуждение». Между тем в момент отчуждения спорного жилого дома истцу ДД.ММ.ГГГГ он не был зарегистрирован на праве собственности за продавцом, а значит, у СПК «Пробуждение» право собственности на имущество в момент его продажи отсутствовало.

Таким образом, государственная регистрация права собственности СПК «Пробуждение» на указанный объект недвижимого имущества, полученная вышеуказанной организацией при реорганизации СПК «Федоровское» (2004 г.), то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возможна только при условии наличия записи о государственной регистрации права собственности реорганизованного лица - Сельскохозяйственного производственного кооператива «Федоровское» на данный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, то есть права собственности передающей стороны. Однако, в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на данный объект за СПК «Федоровское» зарегистрировано не было.

В пункте 6 статьи 33 Закона определено, что данный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (с 31.01.1998).

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

Факт внесения недвижимости в качестве вклада в неделимый фонд нового юридического лица и постановка его на балансовый учет сам по себе не порождает у него права собственности на это имущество, так как к новому лицу не перешел титул собственника.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что право собственности СПК «Пробуждение» на спорный объект недвижимого имущества возникло с момента реорганизации, противоречит закону, поскольку прежний правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необоснованным вывод суда первой инстанций о том, что на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи спорного имущества СПК «Пробуждение» имел право по своему усмотрению распоряжаться названным жилым домом в соответствии с Уставом, поскольку является законным правообладателем указанного имущества. Данный вывод суда противоречит положениям статей 8 и 131 ГК РФ.

Поскольку в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности не может быть зарегистрировано в соответствии с п.п. 1. 2. ст. 6 названного закона за СПК «Пробуждение», то оснований для признания ответчика уклоняющимся от регистрации права собственности у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества заключенная между СПК «Пробуждение», в лице его председателя ФИО5., и ФИО3, действующей в интересах ФИО2, на которую была направлена воля всех её участников, не была совершена в установленном законом порядке, то оснований считать указанную сделку действительной не имеется.

При этом кассационная инстанция считает необходимым указать, что совершение неправомерных юридических действий, в частности, нарушение требований закона при заключении сделок, возникновения права не влечет.

При разрешении настоящего спора суд не учел установленные законом особенности перехода права собственности на недвижимое имущество и дал неправильную оценку установленным по делу обстоятельствам с учетом положений п.3 ст. 165, ч.1, 3 ст.551 ГК РФ.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства дела, однако неправильно применил статьи п.3 ст. 165, ч.1, 3 ст.551 ГК РФ.

Неправильное применение судом норм материального права при разрешении спора по существу, в силу требований ст. 362 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене состоявшегося по делу решения.

Поскольку, суд первой инстанции на основании представленных по делу доказательств полностью установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судебная коллегия находит необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных ФИО3, действующей в интересах ФИО2, исковых требований и удовлетворить заявленные встречные исковые требования СПК «Пробуждение» о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кимрского городского суда Тверской области от 28 октября 2010 года и дополнительное решение Кимрского городского суда Тверской области от 28 февраля 2011 года отменить, постановив новое решение по делу, которым вудовлетворении исковых требований ФИО3, действующей в интересах ФИО2, об обязании Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пробуждение» подать правоустанавливающие документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: а также взыскании судебных расходов- отказать.

Исковые требования СПК «Пробуждение» к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: , от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворить, применив последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., расположенного по адресу: заключенный ДД.ММ.ГГГГ Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Пробуждение» в лице председателя действующего на основании Устава, и ФИО3, действующей от имени ФИО2 на основании доверенности.

Обязать ФИО2 вернуть СПК «Пробуждение» вышеуказанный жилой дом, площадью кв.м., в том числе жилой- кв.м., расположенный по адресу: СПК «Пробуждение» обязать возвратить ФИО2 денежные средства в сумме рублей, полученные по сделке.

Председательствующий В.С. Малич

Судьи

К.И. Лепская

С.Н. Пойменова