Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И. П., судей Волковой Я. Ю., Родионовой Т. О. при секретаре Плотниковой М. П. рассмотрела в открытом судебном заседании 13 сентября 2011 г. гражданское дело

по иску ФИО1 к Межрайонной инспекции ФНС России № 19 по Свердловской области о признании права собственности на недвижимое имущество по кассационной жалобе третьего лица - Администрации городского округа Сухой Лог на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 04 августа 2011 г.

Заслушав доклад судьи Родионовой Т. О., объяснения ФИО1, возражавшего против отмены решения суда, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований указал, что 15 ноября 2004 г. приобрел по договору купли-продажи от 15 ноября 2004 г., заключенному ... здание нежилого назначения, расположенное по адресу: ..., по цене .... Сделка сторонами была фактически исполнена, но государственная регистрация перехода к нему права собственности не произведена в связи с завершением процедуры конкурсного производства и ликвидацией юридического лица – продавца. Постановлениями Главы городского округа Сухой Лог .... от 19 июня 2009 и .... от 18 сентября 2009 г. был изменен адресный номер приобретенного здания, в настоящее время адрес объекта недвижимости: .... 21 мая 2010 г. ему отказано в государственной регистрации права собственности на здание нежилого назначения в связи с отсутствием заявления продавца на переход права отчуждаемого по договору имущества. Считая свои права нарушенными, ФИО1 просил признать за собой право собственности на указанное недвижимое имущество.

Ответчик МИФНС России № 19 по Свердловской области и третье лицо Администрация городского округа Сухой Лог иск не признали, в письменных отзывах указали, что по условиям договора купли-продажи от 15 ноября 2004 г. предусмотрена оплата покупателем имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца в течение пяти дней после заключения договора, также согласно условиям договора право собственности на имущество возникает у покупателя с момента исполнения обязанности по перечислению денежных средств за приобретаемое имущество и поступления денежных средств на основной счет покупателя. ФИО1 расчет произвел векселем, доказательств заключения между ним и продавцом соглашения об изменении условий договора в части порядка оплаты приобретаемого имущества не имеется. Помимо этого, Администрация ГО Сухой Лог также указала на пропуск ФИО1 срока исковой давности – три года, начиная с15 ноября 2004 г.

Арбитражный управляющий ФИО2, привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в письменном отзыве указал, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2004 г. оплата ФИО1 произведена полностью путем передачи векселя, что подтверждается актом приема-передачи векселя и было отражено в отчете конкурсного управляющего, принятом арбитражным судом. Впоследствии вексельного протеста не заявлялось. Претензий к ФИО1 по расчётам за здание нежилого назначения не имеется.

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 04 августа 2011 г. иск ФИО1 удовлетворен.

В кассационной жалобе представитель Администрации ГО Сухой Лог ФИО3 (по доверенности от ( / / ) ....) просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом процессуального положения Администрации как третьего лица, а не как ответчика, указывая на право предъявления Администрацией требования о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК Российской Федерации); считает неверным вывод суда, что о нарушении права ФИО1 узнал 21 мая 2010 г. в момент отказа в государственной регистрации права, так как 14 июля 2008 г. ФИО1 обращался в суд с таким же иском; поддерживает приводившиеся в суде первой инстанции доводы о несоблюдении порядка расчетов, установленных договором купли-продажи, оспаривает полномочия конкурсного управляющего на заключение договора (в связи с истечением срока полномочий); считает, что госпошлина неверно уплачена исходя из цены договора, а не балансовой стоимости имущества ...

В письменном возражении представитель истца ФИО4 просит решение суда оставить без изменения ...

В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Администрации ГО Сухой Лог не явился, имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ....

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Спор ранее разрешался судом, решение Сухоложского городского суда от 8 апреля 2011 г. об отказе ФИО1 в иске отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 21 июня 2011 г., дело направлено на новое рассмотрение с целью дополнительного выяснения фактических обстоятельств дела, привлечения к участию в деле ФИО5, участвовавшего в сделке в качестве представителя продавца недвижимого имущества.

При новом рассмотрении дела суд установил, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 ноября 2003 г... признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство до 13 ноября 2004 г., конкурсным управляющим был назначен ФИО5 В решении, в частности, отражено, что у должника имеются три магазина, в том числе магазин в ..., должник торговую деятельность не осуществляет, магазины сданы в краткосрочную аренду, степень износа основных средств является высокой, по предварительной оценке рыночная стоимость основных средств составляет ...

15 ноября 2004 г. между Сухоложским районным потребительским обществом в лице конкурсного управляющего ФИО5 (продавец) и ФИО1(покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здания нежилого назначения общей площадью 281, 7 кв. м, расположенного по адресу: .... Согласно п. 1.4. договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности Сухоложского райпо от 14 февраля 2002 г. ..., объект права – здание нежилого назначения, магазин, ...; в соответствии с п. 2.1. договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет ...., согласно п. 2.3. договора данная сумма подлежит перечислению на основной счет продавца в течение 5 банковских дней после заключения настоящего договора. 15 ноября 2004 г. сторонами подписаны акт приема-передачи имущества (в соответствии с п. 4.1. договора), акт приема-передачи покупателем продавцу векселя от 15 ноября 2004 г., ... номиналом ... со сроком платежа по предъявлении в качестве оплаты по договору купли-продажи ...

Конкурсным управляющим ФИО5 от имени Сухоложского райпо 17 сентября 2004 г. заключен также договор аренды земельного участка площадью 558 кв. м в ..., под магазин сроком на 1 год.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2004 г. утвержден отчет конкурсного управляющего, полномочия конкурсного управляющего ФИО5 прекращены с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника, то есть с 26 января 2005 г.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Свердловской области от 21 мая 2010 г. .... ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности на здание нежилого назначения – магазин, общей площадью 281, 7 кв. м по адресу: ..., одним из оснований отказа в регистрации указано непредставление в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, ст. 551 ГК Российской Федерации заявления правообладателя (продавца) конкурсного управляющего ФИО5 на государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества ...

Таким образом, судом установлено, что государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1, в фактическом владении которого с 2004 г. находится объект недвижимости, в настоящее время не может быть произведена в связи с отсутствием (ликвидацией) продавца - юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

По данному делу ФИО1 обратился в суд не с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а о признании за ним права собственности, вместе с тем, суд фактически выяснял те обстоятельства, которые подлежат установлению судом при разрешении заявления об оспаривании отказа в регистрационных действиях, в связи с чем судебная коллегия полагает, что нарушений закона, приведших к вынесению неправомерного решения, в данном случае допущено не было. Судом установлено и не опровергнуто ответчиком и третьим лицом, что расчет по договору купли-продажи ФИО1 в соответствии со ст. ст. 309, 454, 486 ГК Российской Федерации произвел с продавцом полностью, также установлено, что в соответствии со ст. 556 ГК Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем произведены по подписанному сторонами передаточному акту. Суд правильно указал, что изменение способа расчета по договору (оплата векселем вместо безналичного расчета) не свидетельствует о неисполнении покупателем обязанности по оплате товара. Правомерность данного вывода суда какими-либо доказательствами не опровергается. Также судом не установлено и участниками по делу не доказано наличия иных препятствий, кроме отсутствия покупателя, для регистрации за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, исходя из доводов жалобы третьего лица – Администрации ГО Сухой Лог.

Доводы об отсутствии у конкурсного управляющего ФИО5 полномочий на подписание договора купли-продажи от имени Сухоложского райпо, приводившиеся представителем Администрации ГО Сухой Лог, судом проверялись; установлено, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2004 г. утвержден отчет конкурсного управляющего, в котором были отражены суммы от реализации имущества банкрота, в соответствии с определением полномочия конкурсного управляющего ФИО5 прекращены с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника, то есть с 26 января 2005 г.

В ходе судебного разбирательства представитель Администрации ГО Сухой Лог не заявлял о наличии самостоятельных требований относительно предмета спора, в этой связи ссылка в жалобе на возможное обращение Администрации ГО Сухой Лог с требованием о признании права муниципальной собственности на недвижимое имущество по правилам ст. 225 ГК Российской Федерации, несостоятельна. Кроме того, имущество бесхозяйным не являлось, а находилось во владении истца, с 2004 г. орган местного самоуправления не обращался в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество, с заявлением о принятии на учет недвижимого имущества.

Срок исковой давности применяется по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации), Администрация ГО Сухой Лог стороной в споре не является, по требованию третьего лица срок исковой давности не применяется.

Ссылка в жалобе на недоплату истцом госпошлины по заявленному иску не может повлечь отмену решения суда, кроме того, достоверных доказательств балансовой стоимости имущества на момент обращения с требованием в суд не имеется, балансовая стоимость помещения магазина общей площадью 281, 7 кв. м .... определена в договоре купли-продажи 2004 г. ... в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 89 ГПК Российской Федерации цена иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта. На момент рассмотрения дела судом организации, являющейся собственником недвижимого имущества, не имеется, имущество ни на чьем балансе не состоит, поэтому нет оснований для определения цены иска исходя из балансовой оценки объекта. Госпошлина в сумме .... исходя из цены иска .... (цены имущества по договору) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК Российской Федерации истцом уплачена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 04 августа 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу третьего лица - Администрации городского округа Сухой Лог - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи