Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Арслановой Е.А., Иванова П.Д., при секретаре судебного заседания Никитине П.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании обременений земельного участка отсутствующими, поступившее по апелляционным жалобам представителя ФИО5, ФИО11, ФИО9 – ФИО12, представителя ФИО10 – ФИО13 на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 13 ноября 2017 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» (далее также – ООО «СК «Гарант», истец, общество) обратилось суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, просило признать отсутствующими обременения земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д...., корп..., вытекающих: из заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Высота» (далее также - ООО «Высота», застройщик) и ФИО3 договора участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 9 ноября 2009 года за № ..., и договора об уступке права требования от 8 декабря 2010 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 13 декабря 2010 года за № ...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО4 договора участия в долевом строительстве от 30 мая 2007 года № ..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 18 сентября 2008 года за № ...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО5 договора участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 14 марта 2008 года за № ... и договора об уступке права требования от 10 июня 2011 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 4 марта 2013 года за № ...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО1 договора участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №3069, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 17 января 2011 года за № ..., и договора об уступке права требования от 23 марта 2011 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 30 мая 2011 года за № ...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО6 договора участия в долевом строительства от 13 ноября 2007 года № 3071, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 27 ноября 2007 года за №...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО7 договора участия в долевом строительстве от 27 июня 2007 года № ..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 11 июля 2007 года за №...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО14 договора участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 10 ноября 2009 года за № ..., и договора об уступке права требования от 15 марта 2010 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 22 марта 2010 года за № ...; из заключенного ООО «Высота» и ФИО8, ФИО9 договора участия в долевом строительстве от 28 июня 2007 года №3076, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 12 июля 2007 года за № ....

В обоснование иска приведены следующие обстоятельства.

По договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года № ..., заключенному между администрацией г. Чебоксары и ООО «Высота», для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания ООО «Высота» был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: г.Чебоксары, просп. ....

ООО «Высота» вело строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств физических и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, которые явились основанием для государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО «Высота» признано банкротом.

25 марта 2014 года в рамках дела о банкротстве между ООО «Высота» и ООО «СК «Гарант» был заключен договор купли-продажи №3, на основании которого ООО «СК «Гарант» приобрело право на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственностии на незавершенный строительством объект площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52 %, расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д...., корп...., и право аренды земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.

На основании постановления администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года № 2097 «О внесении изменений в распоряжение администрации города Чебоксары от 29.03.2010 № 933-р» между администрацией г. Чебоксары и ООО «СК «Гарант» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года № ..., по которому срок аренды земельного участка установлен с 30 мая 2014 года по 30 мая 2017 года.

Принадлежавшие ООО «Высота» право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка прекращены, однако в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сохранились записи об обременениях права аренды земельного участка, вытекающие из факта государственной регистрации заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства договоров участия в долевом строительстве и заключенных между участниками долевого строительства договоров уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, что нарушает права ООО «СК «Гарант».

Судом по делу постановлено указанное выше решение.

Определением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 13 ноября 2017 года производство по делу в части исковых требований ООО «СК «Гарант» к ФИО1 прекращено в связи со смертью указанного ответчика, умершего до обращения истца в суд.

В апелляционных жалобах представитель ответчиков ФИО5, ФИО11, ФИО9 – ФИО12, представитель ответчика ФИО10 – ФИО13 просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции были извещены.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, представители третьих лиц – администрации г. Чебоксары, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО «Высота» в лице конкурсного управляющего ФИО15 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Согласно ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчиков ФИО5, ФИО11, ФИО9 – ФИО12, представителя ответчика ФИО10 – ФИО16, поддержавших апелляционные жалобы, объяснения ответчика ФИО7, полагавшей, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, объяснения представителя истца - ООО «СК «Гарант» - ФИО17, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела 31 октября 2006 года в ЕГРН был зарегистрирован заключенный между администрацией г. Чебоксары (арендодателем) и ООО «Высота» (арендатором) договор аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года №..., согласно которому ООО «Высота» для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания на срок до 10 января 2009 года в аренду предоставлялся земельный участок площадью 4431 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп. ... (далее – земельный участок с кадастровым номером ..., земельный участок).

24 мая 2007 года в ЕГРН зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером ....

11 июля 2007 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ФИО7 договор участия в долевом строительстве от 27 июня 2007 года № ..., предметом которого является квартира под условным №... на 9 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

12 июля 2007 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ФИО8, ФИО9 договор участия в долевом строительстве от 28 июня 2007 года №..., предметом которого является квартира под условным №... на 10 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

27 ноября 2007 года в ЕГРН за №... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ФИО6 договор участия в долевом строительстве от 13 ноября 2007 года № ..., предметом которого является квартира под условным №... на 9 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

14 марта 2008 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ООО «...» договор участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года №... предметом которого является квартира под условным №... на 7 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

1 декабря 2010 между ООО «...» и ФИО2 был заключен договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года №..., в соответствии с которым ООО «...» уступило ФИО2 право требования указанной квартиры.

7 марта 2013 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ФИО2 и ФИО5 договор об уступке права требования от 10 июня 2011 года, предметом которого является право требования от ООО «Высота» передачи однокомнатной квартиры под условным №... на 7 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

18 сентября 2008 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ФИО4 договор участия в долевом строительстве от 30 мая 2007 года № ..., предметом которого является квартира под условным №... на 7 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

9 ноября 2009 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ООО «...» договор участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., предметом которого является квартира под условным №... на 4 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

13 декабря 2010 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «...» и ФИО3 договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., по которому ООО «...» право требования квартиры от ООО «Высота» уступило ФИО3

10 ноября 2009 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «Высота» и ООО «...» договор участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., предметом которого является квартира под условным №... на 6 этаже проектной (планируемой) площадью ... кв.м.

22 марта 2010 года в ЕГРН за № ... зарегистрирован заключенный между ООО «...» и ФИО10 договор об уступке права требования от 15 марта 2010 года, по которому ООО «...» право требования квартиры от ООО «Высота» уступило ФИО10

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12 апреля 2011 года ООО «Высота» признано банкротом.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 31 октября 2011 года требование ФИО7 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 432 865 рублей, под условным № ..., общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д...., корп...., ранее имевшем строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз.3, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года требование ФИО4 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 063 825 рублей, под условным №..., общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д.... корп. ..., ранее имевшем строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз...., включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21 декабря 2011 года требование ФИО6 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 916 125 рублей, под условным №..., общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м, в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д. ... корп. ..., ранее имевшем строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз...., включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19 января 2012 года требование ФИО2 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 306 200 рублей, под условным №..., общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д. ..., корп..., имевшем ранее строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз...., включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15 января 2013 года постановлено произвести государственную регистрацию договора от 10 июня 2011 года об уступке права требования указанной однокомнатной квартиры по договору участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года № 3062; заменить в реестре требований о передаче жилых помещений ООО «Высота» участника долевого строительства ФИО2 на ФИО5

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 5 мая 2012 года требование ФИО3 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 900 000 рублей под условным №39, общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г. Чебоксары, просп. ..., д.... корп. ..., имевшем ранее строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз..., включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 3 августа 2012 года требование ФИО10 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в размере 1 136 880 рублей, под условным №..., общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: г.Чебоксары, просп. ..., д...., корп. ..., имевшем ранее строительный адрес: г.Чебоксары, просп...., поз...., включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

7 июня 2013 года в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права ООО «Высота» на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп...., д...., корп....

25 марта 2014 года на основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника несостоявшимися между ООО «Высота» в лице конкурсного управляющего ФИО15 (продавцом) и ООО «СК «Гарант» (покупателем) заключен договор купли-продажи №3, согласно которому продавец продает, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора право застройщика на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп...., д...., корп...., и право застройщика на аренду земельного участка с кадастровым номером ...,существующие ограничения (обременения) прав – ипотека.

30 мая 2014 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права ООО «СК «Гарант» на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп...., д..., корп.....

Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года № 2097 «О внесении изменений в распоряжение администрации города Чебоксары от 29.03.2010 № 933-р» предусмотрено продление ООО «СК «Гарант» срока аренды земельного участка с кадастровым номером ... с 30 мая 2014 года по 30 мая 2017 года для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания с заключением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года № ....

17 июля 2017 года в ЕГРН зарегистрировано дополнительное соглашение между администрацией г. Чебоксары и ООО «СК «Гарант» от 25 июня 2014 года №2 к договору аренды от 27 сентября 2006 года № ..., согласно которому ООО «СК «Гарант» в аренду на срок с 30 мая 2014 года по 30 мая 2017 года для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания предоставлен земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: г. Чебоксары, просп...., д...., корп.....

21 ноября 2014 года в ЕГРН внесена запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером ....

Как следует из представленного в суд апелляционной инстанции отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на апелляционные жалобы, многоквартирный дом, расположенный по адресу: г.Чебоксары, просп...., д..., корп...., введен в эксплуатацию соответствующим разрешением от 25 декабря 2017 года №21-01-41ж-2017, выданным администрацией г.Чебоксары.

Установив, что объекты долевого строительства не были переданы участникам долевого строительства застройщиком, признанным арбитражным судом банкротом, срок аренды земельного участка истек и требования об оспаривании прав ООО «СК «Гарант» на недвижимое имущество ответчиками не предъявлялись, что ООО «СК «Гарант» не являлся застройщиком по заключенным с ответчиками договорам долевого участив в строительстве, и объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка проданы в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка на основании подпунктов 1 и 4 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пп. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что решение суда указанным требованиям не соответствует.

В абз.4 п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как разъяснено в п. 5 ч. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Требования ООО «СК «Гарант» обоснованы сохранением в ЕГРН нарушающей права общества записи об обременении права аренды земельного участка ипотекой, вытекающей из указанных в иске договоров участия в долевом строительстве и договоров об уступке права требования, прекращенной в связи с продажей ООО «Высота» права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка ООО «СК «Гарант» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26октября2002года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Как установлено п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22 ноября 2016 года, в силу ч.3 ст.61 ГПК РФ имеющим преюдициальное значение для сторон, было отказано в удовлетворении заявления ООО «СК «Гарант» о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, выразившегося в непогашении при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), заключенных между ООО «Высота» и физическими и юридическими лицами, записей об ипотеке в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.

Упомянутым решением установлено, что строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенного по адресу: г. Чебоксары, просп...., д...., корп.... осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В удовлетворении заявления ООО «СК «Гарант» арбитражным судом было отказано в связи с тем, что заявителем не были представлены доказательства исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования направлены на признание отсутствующими имущественных прав участников долевого строительства и, соответственно, спор о прекращении записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве) и ипотеки в пользу участников долевого строительства подлежит разрешению в исковом производстве, а не в порядке оспаривания бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Согласно ч.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение указанных в данном пункте обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п.2 ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Частью 11 ст.53 Федерального закона от 13июля2015года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным указанным Федеральным законом.

Пунктом 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке определен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как видно из дела, доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ), свидетельствующих об исполнении ООО «СК «Гарант» в качестве нового застройщика своих обязательств перед участниками долевого строительства, суду не представлено.

В качестве основания прекращения залога права аренды земельного участка истечение срока договора аренды Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает.

Основания прекращения залога в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в связи с возбуждением процедуры банкротства, нормами Закона об участии в долевом строительстве не установлены.

Согласно ч.9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Согласно подпунктам 1,4, п.1 ст.352 ГК РФ, которыми руководствовался суд, залог прекращается прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2);

Между тем суду не представлено отвечающих требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ) доказательств прекращения предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве обязательств ООО «СК «Гарант» как нового застройщика многоквартирного жилого дома, и по заключенному с ООО «Высота» договору купли-продажи ООО «Гарант» был продано только право аренды земельного участка в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома.

ООО «СК «Гарант», ставшее арендатором земельного участка с кадастровым номером ... на основании заключенного между администрацией г. Чебоксары и ООО «СК «Гарант» дополнительного соглашения от 25 июня 2014 года № 2 к договору аренды от 27 сентября 2006 года № ..., право аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, приобрело с существующим обременением в виде ипотеки.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется

В соответствии с п.2 ст.1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п.1 ст.38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Из п.5 ст.5 Закона об ипотеке следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Закон о банкротстве не содержит положений, освобождающих от необходимости соблюдать требования Закона об ипотеке.

Подпункт 3 п.1 ст.352 ГК РФ предусматривает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 этого же Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако из дела видно, что договор аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года №... не был прекращен по основаниям, предусмотренным законом.

Таким образом, продажа ООО «Высота» в ходе конкурсного производства права аренды земельного участка ООО «СК «Гарант прекращения ипотеки права аренды земельного участка не повлекла.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что вывод суда о прекращении ипотеки права аренды земельного участка основан на неправильном применении норм материального права и не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, государственная регистрация ипотеки права аренды земельного участка осуществлена в силу закона, не вытекает непосредственно из факта осуществления государственной регистрации заключенных с ответчиками ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10 приведенных в исковом заявлении договоров участия в долевом строительстве и договоров об уступке права требования.

Следовательно, требование ООО «СК «Гарант» о признании отсутствующими обременений земельного участка, вытекающих из названных договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки права требования, сформулировано некорректно.

В таком виде иск не направлен на восстановление прав, которые истец считает нарушенными, так как его удовлетворение приведет лишь к правовой неопределенности в отношениях указанных сторон и третьих лиц.

Поскольку решение суда в обжалуемой части нельзя признать законным и обоснованным, судебная коллегия отменяет в этой части решение суда и принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска ООО «СК «Гарант» к ответчикам ФИО5, ФИО8, ФИО9 и ФИО10

Руководствуясь изложенным и ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

1. Отменить решение Ленинского районного суда г.Чебоксары 13 ноября 2017 года в части удовлетворения иска ООО «СК«Гарант» к ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании отсутствующими обременений земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г.Чебоксары, просп. ..., д..., корп...., вытекающих: из заключенного между ООО «Высота» и ФИО5 договора участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года № ..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 14 марта 2008 года за № ..., и договора об уступке права требования от 10 июня 2011 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 4 марта 2013 года за № ...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО10 договора участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 10 ноября 2009 года за №..., и договора об уступке права требования от 15 марта 2010 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 22 марта 2010 года за №...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО8, ФИО9 договора участия в долевом строительстве от 28 июня 2007 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 12 июля 2007 года за №..., и принять по делу в этой части новое решение.

2. Отказать в удовлетворении иска ООО «СК«Гарант» к ФИО5, ФИО10, ФИО8, ФИО9, о признании отсутствующими обременений земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г.Чебоксары, проспект ..., д...., корп...., вытекающих: из заключенного между ООО «Высота» и ФИО5 договора участия в долевом строительстве от 20 января 2008 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 14 марта 2008 года за № ..., и договора об уступке права требования от 10 июня 2011 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 4 марта 2013 года за №...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО10 договора участия в долевом строительстве от 30 октября 2009 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 10 ноября 2009 года за №..., и договора об уступке права требования от 15 марта 2010 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 22 марта 2010 года за №...; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО9, ФИО9 договора участия в долевом строительстве от 28 июня 2007 года №..., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 12 июля 2007 года за №....

Председательствующий

Судьи: