Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу УФСГРК и К по <данные изъяты> на решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по заявлению ФИО1 о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание закрытой стоянки и обязании совершить действия по государственной регистрации. Заслушав доклад судьи Терещенко А.А.,

объяснения представителя ФИО1 - ФИО1, представителя УФСГРК и К по <данные изъяты> - ФИО2,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании решения УФСГРК и К по <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на здание закрытой стоянки (кадастровый номер 50:38:07:02098:004) и земельного участка (кадастровый номер 50:38:0071408:6/8), расположенного под зданием, по адресу: <данные изъяты>, на основании сделки - договора купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительного договора <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, а также обязании государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Заявитель пояснил, что он принял участие в торгах в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Заравто», проводимых на электронной площадке ОАО «Центр реализации» с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., по лоту <данные изъяты> (публичное предложение № 0007166). Объектом продажи являлось здание закрытой стоянки, общей площадью 1803,8 кв. м., 1-этажное, инв. № 17-2503, лит. А1-А2, кадастровый номер: 50:38:07:02098:004, расположенное по адресу: <данные изъяты>, на земельном участке (кадастровый номер
50:38:0071408:6/8), принадлежащем продавцу на праве собственности. Одержав победу в торгах, с ним был заключен Договор купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> от <данные изъяты> г.

<данные изъяты> ФИО1, подал документы для государственной регистрации перехода права и права собственности по результатам проведенных торгов в Зарайский отдел У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>.

<данные изъяты> государственный регистратор вынес Уведомление о приостановлении государственной регистрации, указав в нем, что основанием для приостановления государственной регистрации является то, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрытому акционерному обществу «Заравто» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:38:0071408:6, общей площадью 57041 кв. м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако предметом договора купли-продажи имущества на торгах указанный земельный участок или часть его, занятый объектом недвижимости, не является. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной записи запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении данного объекта недвижимого имущества.

Во исполнение Уведомления о приостановлении государственной регистрации заявитель <данные изъяты> представил в Росреестр дополнительный договор <данные изъяты> к Договору <данные изъяты> от января 2014 года, по которому земельный участок (кадастровый номер 50:38:0071408:6/8), расположенный под зданием закрытой стоянки, был передан новому собственнику проданного здания, то есть ФИО1, по Акту приема-передачи.

<данные изъяты> государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на здание закрытой стоянки - Сообщение об отказе в государственной регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты> Государственный регистратор указал, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрытому акционерному обществу «Заравто» принадлежит на праве собственности земельный участок под кадастровым номером 50:38:0071408:6, общей площадью 57041 кв. м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако предметом договора купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> указанный земельный участок или часть его, занятая объектом недвижимости, не является.

Часть земельного участка под кадастровым номером 50:38:0071408:6/8 общей площадью 1899 кв. м. является частью земельного участка под кадастровым номером 50:38:0071408:6 общей площадью 57041 кв. м., не поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, и следовательно, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи, а также самостоятельным объектом права собственности. С данными доводами заявитель не согласился, указал, что фактически он приобрел в собственности и часть земельного участка, расположенную по зданием закрытой стоянки.

Представитель У. Ф. регистрационной службы по <данные изъяты> возражал против удовлетворения требований, пояснил, что отказ в государственной регистрации является законным и обоснованным. Отказ вынесен государственным регистратором в связи с тем, что часть земельного участка, расположенная под зданием не может являться объектом права. По заявлению собственника земельный участок должен быть разделен, часть его, которая находится под зданием, должна быть поставлена на государственный кадастровый учет и только после этого может быть зарегистрирован переход права к новому собственнику и его право собственности на здание. По данным государственного кадастра недвижимости право собственности зарегистрировано на весь земельный участок с кадастровым номером 50:38:0071408:6, принадлежащий ЗАО «Заравто». По данным учета ФГБУ «ФКП Росреестра» на вышеуказанном земельном участке имеются сведения о границах части земельного участка с кадастровым номером 50:38:0071408:6/8. На указанную часть земельного участка допускается государственная регистрация ограничений (сервитут, аренда), но не допускается регистрация вещных прав. Поскольку собственник земли не произвел раздел земельного участка, государственный регистратор обоснованно отказал в государственной регистрации перехода права и права собственности на здание стоянки.

Решением Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> признано незаконным вынесенное государственным регистратором Зарайского отдела У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> ФИО3 сообщение об отказе <данные изъяты> от <данные изъяты> в государственной регистрации перехода права и права собственности на здание закрытой стоянки (кадастровый номер 50:38:07:02098:004) и земельного участка (кадастровый номер 50:38:0071408:6/8), расположенного под ним, по адресу: <данные изъяты>, на основании сделки - договора купли- продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительного договора <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты>. Суд обязал У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> совершить действия по государственной регистрации перехода права.

Не согласившись с решением суда, У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> обжалует его, просит об отмене судебного постановления, ссылаясь на его незаконность.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим отмены.

В соответствии с абзацем 4 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Статьей 16-18 названного Закона установлены необходимые для проведения регистрации прав документы, требования, предъявляемые к таким документам, основания для госрегистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> ФИО1 в Зарайский отдел У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> подал документы для государственной регистрации перехода права, права собственности на здание автостоянки по сделке, заключенной по результатам торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Заравто», проводимых на электронной площадке ОАО «Центр реализации» с <данные изъяты> по <данные изъяты> года, по лоту <данные изъяты> (публичное предложение № 0007166) в соответствии со ст. ст. 447-449 ГК РФ, ст. ст. 110, 111, 139, 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ, Приказом Минэкономразвития РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> и Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества ЗАО «Заравто».

Предметом торгов являлось здание закрытой стоянки, общей площадью 1803,8 кв. м, 1-этажное, инв. № 17-2503, лит. А1-А2, кадастровый номер: 50:38:07:02098:004, расположенное по адресу: <данные изъяты>, расположенное на земельном участке (кадастровый номер 50:38:0071408:6/8), принадлежащем продавцу на праве собственности.

На государственную регистрацию заявителем согласно Расписке в получении документов от <данные изъяты> были представлены Заявление о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца закладной от <данные изъяты> № 50-50-38/006/2014-4; копия определения Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> г.; доверенность от <данные изъяты> г., удостоверения нотариусом ФИО4 <данные изъяты> г., реестровый номер 1-369 с копией; Договор купли-продажи имущества на торгах от <данные изъяты> в 2-х экз.; Акт приема-передачи от <данные изъяты> в 2-х экз.; Протокол результатов торгов от <данные изъяты> в 2-х экз.; Свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ от <данные изъяты> серии 50 № 010472587; Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от <данные изъяты> серии 50 № 002575662; Свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ от <данные изъяты> серии 50 № 012047408; Свидетельство о государственной регистрации юридического лица от <данные изъяты> № 55; объявление на сайте от <данные изъяты> г.; квитанция от <данные изъяты> г.

<данные изъяты> государственный регистратор Зарайского отдела Росреестра ФИО3 вынес Уведомление о приостановлении государственной регистрации, указав, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрытому акционерному обществу «Заравто» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:38:0071408:6, общей площадью 57041 кв. м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако предметом договора купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> указанный земельный участок или часть его, занятый объектом недвижимости, не является. Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной записи запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении данного объекта недвижимого имущества.

Во исполнение Уведомления о приостановлении государственной регистрации заявитель <данные изъяты> представил в Росреестр Дополнительный договор <данные изъяты> к Договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, по которому земельный участок (кадастровый номер 50:38:0071408:6/8), расположенный под зданием закрытой стоянки, был передан новому собственнику проданного здания, по Акту приема- передачи.

<данные изъяты> государственный регистратор Зарайского отдела Росреестра принял решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на здание закрытой стоянки (Сообщение об отказе в государственной регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты> г.), в котором указал что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрытому акционерному обществу «Заравто» принадлежит на праве собственности земельный участок под кадастровым номером 50:38:0071408:6, общей площадью 57041 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако предметом договора купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> указанный земельный участок или часть его, занятый объектом недвижимости, не является. Часть земельного участка под кадастровым номером 50:38:0071408:6/8 общей площадью 1899 кв. м. является частью земельного участка под кадастровым номером 50:38:0071408:6 общей площадью 57041 кв. м., не поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, и следовательно, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи, а также самостоятельным объектом права собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права <данные изъяты> от <данные изъяты> года, вынесенный в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 19

Ф. закона № 122-ФЗ, на основании Уведомления о приостановлении государственной регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты> года, выполнен с нарушением законодательства и норм материального права и по этим основаниям является незаконным.

По мнению суда в соответствии с представленным на регистрацию договором и актами приема-передачи здания и земельного участка, здание и земельный участок, расположенный под зданием, переходят к новому собственнику как единое (неделимое) целое.

С данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться т.к. они основаны на неполном исследовании всех обстоятельств дела и на неправильном применении, толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием.

Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В тоже время в соответствии со ст. 555 ГК РФ, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как видно из материалов дела заявление о государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 50:38:0071408:6/8 сторонами договора купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительного договора <данные изъяты> к договору <данные изъяты> <данные изъяты> в У. не подавалось.

Соответственно суд первой инстанции необоснованно признал незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Суд незаконно обязал У. осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 19 Ф. закона от <данные изъяты> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, в том числе при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

В тексте уведомления о приостановлении государственной регистрации от <данные изъяты> указаны причины, послужившие основанием для принятия государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации.

Государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия в договоре купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> указания на земельный участок или его часть, на котором располагается объект недвижимого имущества, выставленный на торги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводиться вместе с земельным участком.

Отсутствие в договоре купли-продажи имущества на торгах <данные изъяты> указания на земельный участок или его часть, на котором располагается объект недвижимого имущества, выставленный на торги является основанием, препятствующим осуществлению государственной регистрации права собственности на здание закрытой стоянки.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности от <данные изъяты> является законным и обоснованным, а выводы суда первой инстанции о том, что уведомление о приостановлении государственной регистрации выполнено с нарушениями действующего законодательства и норм права, являются необоснованными.

На государственную регистрацию был представлен Дополнительный договор <данные изъяты> к Договору <данные изъяты> купли-продажи имущества на торгах от 18.12.2013. Предметом данного договора, в том числе, является земельный участок с кадастровым номером 50:38:0071408:6/8.

По сведениям Государственного кадастра недвижимости, указанный земельный участок учтен как часть земельного участка, без определения границ земельного участка, соответственно он не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи и объектом вещных прав, подлежащих государственной регистрации.

В соответствии со ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права, собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса, и случаев, предусмотренных другими Ф. законами.

В соответствии со статьями 15, 17, 18 Земельного кодекса объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части.

В силу части 3 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе.

Как следует из материалов дела, спорным частям земельного участка, имеющего упомянутый адресный ориентир, присвоены учетные кадастровые номера.

Согласно пункту 7 Правил учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащий сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Однако присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

Заявитель не лишается права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, на заключение договора аренды учетной части земельного участка с кадастровым номером 50:38:0071408:6/8, занятой объектом недвижимости, и необходимый для его использования.

По мнению судебной коллегии, государственный регистратор, принимая решение о приостановлении государственной регистрации от <данные изъяты> <данные изъяты> и решение об отказе в государственной регистрации <данные изъяты> от 27.02.2014, действовал в соответствии с требованиями закона.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к неправильному вводу о том, что отказ УФСГРК и К по <данные изъяты> в регистрации права, является незаконным.

Учитывая, что по делу установлены все обстоятельства, не обходимые для разрешения спора, судебная коллегия считает необходимым вынести по делу новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа УФСГРК и К по <данные изъяты> в государственной регистрации права на здание закрытой стоянки, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Каширского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении требований о признании незаконным отказа УФСГРК и К по <данные изъяты> в государственной регистрации права на здание закрытой стоянки, расположенное по адресу: <данные изъяты>. и обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Председательствующий

Судьи